【正文】 車位費(fèi)用須盡快明確252。 為保證二、三期預(yù)定客戶能準(zhǔn)時(shí)簽約及對(duì)新客戶報(bào)準(zhǔn)確面積，請(qǐng)貴司項(xiàng)目部準(zhǔn)確測(cè)算二期、三期的正確面積252。 售樓處周邊辟出空地進(jìn)行小型中式園林布置 存在的內(nèi)部銷售問(wèn)題需盡快解決252。 茶藝入主，茗香四溢，售樓處內(nèi)到處都有“中國(guó)氣息”252。 裝飾品如瓷器、書法名貼、茶壺等的文化營(yíng)造252。 外立面風(fēng)格以中國(guó)古典建筑結(jié)合西洋裝飾元素。252。同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的售樓處又存在大小、功能、配置等方面的不足，不能起到良好的銷售引導(dǎo)和銷售氛圍的形成。為此建議封掉北門，一切車輛、人流都從東門進(jìn)出，在聚集人氣的同時(shí)也便于客戶迅速找到售樓處，在擬定的看房路線下由銷售人員陪同進(jìn)入小區(qū)，觀看環(huán)境、樣板房及施工狀況。故建議在中心城區(qū)至本案沿途線路上的重要路段、路口設(shè)立簡(jiǎn)潔、醒目的廣告牌、燈箱，標(biāo)示樓盤位置，引導(dǎo)自行到現(xiàn)場(chǎng)看房的客戶能夠正確迅速的到達(dá)本案。 看房路線有待明確確定一條合理有效的看房路線將“顯優(yōu)隱弊”，為購(gòu)房者營(yíng)造一個(gè)良好的氛圍，使其對(duì)樓盤產(chǎn)生良好的印象，對(duì)于銷售至關(guān)重要。在產(chǎn)品還未被市場(chǎng)最終接受，總價(jià)又較高的前提下，價(jià)格的細(xì)微浮動(dòng)均會(huì)造成市場(chǎng)的敏感反映。且在二期銷售中，部分花園與車庫(kù)由一期的無(wú)償改為花園300元/㎡、車庫(kù)30000元/個(gè)。 前期銷售價(jià)格調(diào)整過(guò)快本案自開盤以來(lái)，銷售均價(jià)有過(guò)一次上調(diào)，由最初的1980元/㎡（實(shí)際1920元/㎡成交）至2200元/㎡（98折優(yōu)惠）。如能將這部分客源吸納進(jìn)來(lái)，將大大擴(kuò)大本案的廣告訴求對(duì)象，解決客源不足的問(wèn)題。根據(jù)中原對(duì)XX區(qū)市場(chǎng)的探訪顯示出：大量購(gòu)買多層物業(yè)復(fù)式、躍層房型的客戶層次都處在中、高水平，其總價(jià)也要在六十萬(wàn)元左右，消費(fèi)者的購(gòu)買能力也頗強(qiáng)。 推廣的客戶群過(guò)于狹小從前期的銷售情況中，我們可以看見(jiàn)除去發(fā)展商在外經(jīng)貿(mào)委系統(tǒng)中去化的物業(yè)以外，其余去化的物業(yè)的客群層次也頗高。為此以概念化方式訴求的廣告推廣大多用在樓盤開盤前的引導(dǎo)期，而在實(shí)際的產(chǎn)品銷售推廣中必須要有賣點(diǎn)的強(qiáng)力烘托和支持，把包括房型、綠化、物管、價(jià)格、規(guī)劃、環(huán)境、智能化等等優(yōu)勢(shì)都作滲透性的闡述。故建議在以后的廣告推廣中，在這方面能夠有所改進(jìn)。 廣告訴求過(guò)于單一化目前“中國(guó)人家”出現(xiàn)了在市場(chǎng)上的知名度頗響而銷售業(yè)績(jī)卻不高的所謂曲高和寡的市場(chǎng)現(xiàn)象。l 可考慮將會(huì)所以會(huì)員制方式運(yùn)營(yíng)，對(duì)業(yè)主以贈(zèng)送或優(yōu)惠方式購(gòu)置會(huì)員卡，對(duì)外則正常出售會(huì)員卡運(yùn)作四、營(yíng)銷現(xiàn)狀分析針對(duì)“中國(guó)人家”一、二、三期的產(chǎn)品已基本定性，為此營(yíng)銷推廣工作的正確執(zhí)行，將是二、三期產(chǎn)品順利去化的關(guān)鍵。l 在中庭綠化的基礎(chǔ)上注重每戶住家宅前屋后，私有綠化家間的布局，突顯排屋建筑與土地價(jià)值的緊密結(jié)合l 將建筑與景觀更緊密的融合進(jìn)而取得視覺(jué)上的通透和感覺(jué)上的舒暢l 注重巷門、更樓、石碑、回廊等構(gòu)筑物的點(diǎn)綴，巧妙劃分和界定小區(qū)空間l 路燈、草坪庭園燈、雜物筒、座椅等設(shè)施都要符合社區(qū)整體風(fēng)格，突現(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)示系統(tǒng)l 路面的鋪設(shè)可運(yùn)用鵝卵石、青石磚等作引導(dǎo)l 車行道路系統(tǒng)的兩邊配以高大植物，加大視覺(jué)上的層次感和景深，住宅前后配以曲徑匝地、觀賞性花木，突顯庭園意境l 賦予產(chǎn)品以可賞、可游、可居的園林特性并與住宅自然的融合l 注重景觀的實(shí)用性，使大多數(shù)住戶都能真正擁有推窗賞綠的機(jī)會(huì)l 景觀視點(diǎn)的處理更立體化、全面化、豐富化體現(xiàn)產(chǎn)品均好的價(jià)值l 如有可能將水體作為四、五期的另一主線（非大面積匯聚而是巧妙的穿插、貫通）將各組團(tuán)與中央景觀有機(jī)的組合 公建配套設(shè)施l 本項(xiàng)目客源相對(duì)層次較高，收入較豐，而區(qū)位現(xiàn)狀卻較差（生活機(jī)能配套不利，城市化氣息不足），為此設(shè)立一些必要的商業(yè)、生活、交通、娛樂(lè)等設(shè)施是吸引客戶的必要條件l 簡(jiǎn)單醫(yī)療、幼兒托管、家庭服務(wù)及琴、棋、書、畫等藝術(shù)沙龍的設(shè)立l 提供娛樂(lè)、聚會(huì)、文化享受為主題的場(chǎng)所，滿足住戶對(duì)文化價(jià)值及社會(huì)地位價(jià)值的附加期望l 必要的智能化設(shè)施的引進(jìn)l 導(dǎo)入衛(wèi)星電視收、放功能l 小區(qū)班車的合理設(shè)置l 設(shè)立會(huì)所概念，全力提升本案的知名度及附加值，提高產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)能力中原認(rèn)為“中國(guó)人家”的會(huì)所是必須具備的，會(huì)所不單純是那多少平方米的會(huì)所的概念，而是導(dǎo)入“泛會(huì)所”的概念。因此，內(nèi)部小環(huán)境的營(yíng)造將是產(chǎn)品力提升甚至項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 樓梯與過(guò)道的處理應(yīng)合理216。 注重面寬與進(jìn)深的協(xié)調(diào)216。 注意花園、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的合理設(shè)置216。 各單元以不同的層面為重心，分別設(shè)立起居、睡眠、用餐、休息等功能區(qū)域，做到自然分離、減少相互干擾216。 在立面效果上，賦予產(chǎn)品一些新的色彩變化和運(yùn)用，色調(diào)盡可能處理得明快、輕松一些（3）房型規(guī)劃216。 在前期產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，給四、五期產(chǎn)品的立面添加更多的中式建筑元素和細(xì)部處理。 好的建筑風(fēng)格是樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)；252。同時(shí)立面也是功能的立體反映，是小區(qū)形象、時(shí)代符號(hào)和項(xiàng)目品質(zhì)給人的第一直觀感覺(jué)252。l 道路的線形設(shè)計(jì)力求突破傳統(tǒng)布局，沿路應(yīng)體現(xiàn)中國(guó)園林的造景精髓，做到移步換景、步步有景的目的 建筑設(shè)計(jì)（1）建筑排列應(yīng)充分發(fā)揮園林式錯(cuò)落有致的排列風(fēng)格，不要形成幾何化的對(duì)稱布局，在道路系統(tǒng)的自然串引之下，形成組團(tuán)內(nèi)部的不對(duì)稱或非規(guī)則性處理，倡導(dǎo)自然、流暢、寫意的布局。三、 四期和五期產(chǎn)品建議總體上仍延用前期的設(shè)計(jì)風(fēng)格，力爭(zhēng)將產(chǎn)品做得更深更透更貼合市場(chǎng)需求 開發(fā)理念項(xiàng)目整體開發(fā)理念——結(jié)合中西方建筑文化精粹的現(xiàn)代化生活社區(qū)l 不是單純的將中國(guó)傳統(tǒng)建筑形態(tài)進(jìn)行復(fù)制，而是結(jié)合了現(xiàn)代新技術(shù)、新材料、新設(shè)備具有高品質(zhì)內(nèi)涵的能夠滿足現(xiàn)代人生活需求的新型社區(qū)l 傳統(tǒng)民居風(fēng)格和江南古典園林是融匯了中國(guó)長(zhǎng)久建筑業(yè)精華的產(chǎn)品，“粉墻黛瓦”的中式建筑符合人們的傳統(tǒng)審美情趣l 國(guó)外時(shí)尚的三層樓排屋具有比高層、多層更為優(yōu)勢(shì)化的產(chǎn)品特性，具有更優(yōu)的居住功能和使用功能l 四、五期應(yīng)作為“中國(guó)人家”小區(qū)內(nèi)的一個(gè)獨(dú)立整體去營(yíng)造，將是前期產(chǎn)品的升級(jí)物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有更強(qiáng)的可塑性，擁有更廣闊的客戶面，形成更獨(dú)立的推廣、銷售、定價(jià)體系 規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)要符合市場(chǎng)的需求l 要求在各方面有一定的超前意識(shí)l 注意建筑語(yǔ)言及建材運(yùn)用的協(xié)調(diào)性和持久性l 力求建筑風(fēng)格相對(duì)統(tǒng)一及規(guī)劃設(shè)計(jì)的持續(xù)發(fā)展（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)注重以人為本的原則l 強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境質(zhì)量，體現(xiàn)人與環(huán)境的親和度l 室外環(huán)境設(shè)計(jì)突顯中式園林的曲徑通幽、小橋流水的寫意空間l 室內(nèi)環(huán)境注重庭院深深，綠蔭匝地，考慮到功能合理、私密、舒適、采光、通風(fēng)等生活起居的直接感受（3）在保證整體統(tǒng)一的前提下做到后期規(guī)劃的相對(duì)獨(dú)立，為將來(lái)的分階段推廣創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)（4）處理好項(xiàng)目的開發(fā)順序與前期銷售、入住合理協(xié)調(diào)（5）空間布局要求自由合理，不要形成兵營(yíng)式的行列排布，致力解決環(huán)境空間的共享（6）建筑形態(tài)仍以聯(lián)排別墅為主體，配以部分獨(dú)立庭院別墅，不考慮安排多層住宅（7）降低建筑密度，提高物業(yè)品質(zhì) 示意圖類 型占地比例分 布 位 置獨(dú)立別墅10%以下設(shè)置在四、五期的西北角，作為一期兩幢同類別墅的延續(xù)，同時(shí)用以提升物業(yè)的整體檔次雙聯(lián)別墅20%設(shè)置在四、五期的最南面，充分利用中心庭園、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，并保證景觀的通透性三、四聯(lián)別墅40%設(shè)置在四、五期的中部，作為南塊與北塊的過(guò)渡、延伸多聯(lián)別墅30%設(shè)置在四、五期的北端，達(dá)到圍合小區(qū)的目的（7）組團(tuán)設(shè)計(jì)——根據(jù)不同建筑形態(tài)的產(chǎn)品進(jìn)行處理l 每個(gè)類別依各自的特點(diǎn)、要求、檔次進(jìn)行若干主題環(huán)境的外部空間設(shè)計(jì)，使其具有較強(qiáng)的識(shí)別性，同時(shí)注意色彩上的協(xié)調(diào)l 各類組團(tuán)建筑與綠化、小品相融合，并相互有機(jī)的結(jié)合（8）道路系統(tǒng)——是對(duì)小區(qū)空間、平面的合理利用，而進(jìn)行分割和連接l 在設(shè)置中央景觀步行道作為貫通中心庭院的同時(shí)，步行道蜿蜓曲折穿透整個(gè)小區(qū)，并延伸到各戶的庭院宅前，注重其的便捷性和功能性，同時(shí)保持各組團(tuán)間的便捷暢通。既然我們做了別人未曾做過(guò)的產(chǎn)品，也就沒(méi)有先例可以借鑒，我們必須另辟為此中原認(rèn)為本案存在取得“名利雙收”的可能性。 結(jié)論經(jīng)以上分析，中原認(rèn)為“中國(guó)人家”目前處于一種機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場(chǎng)環(huán)境中，由于產(chǎn)品的特殊性決定了本案必須塑造成南京市場(chǎng)上一個(gè)“繼往開來(lái)”的產(chǎn)品，取得客戶的廣泛肯定，才會(huì)出現(xiàn)良好的銷售態(tài)勢(shì)。由于聯(lián)排別墅單套面積較大，從而拉高了總價(jià)，由此客戶的選擇余地加大了。但是毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)削弱本案宣傳的影響力，從而分流一部分客戶。打破了本案在市場(chǎng)的唯一性和首創(chuàng)性。因此本案如不能樹立起在市場(chǎng)上新的引領(lǐng)地位，取得客戶對(duì)中式產(chǎn)品的認(rèn)同，則會(huì)是自窄客源，使銷售難度加大。B．前期大量的推廣投入，已樹立了品牌認(rèn)知憑借本案前期大量的廣告推廣投入，市場(chǎng)上已形成了對(duì)“中國(guó)人家”的品牌認(rèn)知，為后期的延續(xù)推廣奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。隨著市場(chǎng)不斷穩(wěn)定有序的發(fā)展，市政配套的