【正文】 建議銷售力量的投入應集中，達到事半功倍的效果。針對目標客戶的區(qū)域性，建議促銷期內(nèi)，在本區(qū)現(xiàn)場設置售樓中心。項目總體銷費用建議為：占總銷售額的5%，（%）。配合系列廣告宣傳，提供“軟性”健康服務7營銷費用控制鑒于本項目規(guī)模較大，但所處區(qū)域位置不太成熟，發(fā)商展在重慶房地產(chǎn)界的知明度又不太高。配備健康會所，突出鮮明特色使用綠色建材，強化“健康家居”6“健康居所，綠色家園”營銷主題的實施要點綜合考慮樓盤的各項素質(zhì)，建議本項目均價為1558元/平方米。4建筑風格本項目周邊環(huán)境較為成熟，使本項目呈“鶴立雞群”狀態(tài)。充分挖掘項目賣點，有計劃、有創(chuàng)意地安排營銷組織，嚴格把好信息傳播渠道和銷售控制兩關。健康從容”的概念，并賦予其確切的內(nèi)容，引導潛在客戶購買。2本項目致勝的關鍵充分利用項目的顯性優(yōu)勢和隱性優(yōu)勢，在控制成本的基礎上，提高項目素質(zhì)，調(diào)整好項目的各項配置：在開發(fā)、營銷主題上，確立“品質(zhì)生活與半年前政府召開的春季房交會的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價格上漲了259元（同面積計算法），％；現(xiàn)房上漲了250元，％。從2001年以來，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。營銷執(zhí)行計劃和節(jié)奏控制1營銷執(zhí)行計劃（略）2營銷進度計劃及資金回收預測（略）項目開發(fā)與營銷面臨的重大問題的說明及對策專業(yè)培訓內(nèi)容：房地產(chǎn)交易專業(yè)知識，建筑基本知識，物業(yè)管理基本知識，營銷技巧，服務意識，公司理念，項目相關知識等等。售樓人員素質(zhì)要求：女性：五官端莊，大學?？飘厴I(yè)以上，具有良好的服務意識，高度的工作責任心和團隊協(xié)作精神，有三年以上售樓經(jīng)驗。負責預售契約的簽訂，按揭的辦理，及為客戶聯(lián)系發(fā)展商、按揭銀行及物業(yè)管理公司。負責媒體推廣及效果監(jiān)控、公關活動、促進方案的設計和實施。負責現(xiàn)場售樓部的具體銷售事宜和直接對銷售人員管理。負責項目的銷售全程組織、統(tǒng)籌，并根據(jù)銷售進度、市場反饋信息及時與發(fā)展商溝通并及時提出相關對策。5銷售組織1銷售人員組成設項目經(jīng)理1人。進入準現(xiàn)樓銷售期則報紙廣告、車身廣告、電視廣告全面出擊，目的在于全方位的訴求。在新聞造勢期以報紙新聞為主，車身廣告為輔，目的在于造勢。價目表的設計可根據(jù)不同銷售階段的促銷手段做調(diào)整，因此，價目表的有效期必須明確，在保持一定延續(xù)性的基礎上，有合理的解釋空間。樓書設計最重要的是項目標志（LOGO）設計及整體形象表述。具體包括樓書、DM單、價目表、戶型模型、現(xiàn)場展板。2廣告宣傳費用及其控制方法與手段本項目位于雙橋區(qū)，區(qū)域因素較強，%估算。樓書、DM單：面向所在地附近的消費人群，針對本項目的目標客戶群體派發(fā)DM單。電視廣告：重慶衛(wèi)視是重慶地區(qū)收視率最高的電視臺，是首選。車身廣告：車身廣告效應延續(xù)性長、流動性強，在本項目附近的公交車上做車身廣告，有利于在一定區(qū)域（公交車行經(jīng)路線）上提高項目的知名度。100%35%15%《重慶青年報》《重慶晚報》各類報紙投放比例如下表報刊名稱而作為重慶地區(qū)銷量較大的《重慶晚報》也需要適量投放。報紙廣告：本項目確定《重慶經(jīng)濟報》為首選報紙媒體。宣傳推廣策略1項目廣告宣傳推廣形式與監(jiān)控手段4樣板間的設置是開發(fā)商一貫重視的促銷手段，客戶的成交欲望將得到極大的激發(fā)?，F(xiàn)場促銷手段是通過現(xiàn)場售樓人員的有效服務、樣板層的參觀及銷售環(huán)境的烘托，促成客戶的購買。本項目是屬于開發(fā)期短、資金回籠快的項目，促銷活動應偏重于高效率、操作性靈活，因此，確定報紙廣告、車身廣告為主要促銷手段，報紙軟性新聞、樓書、DM單為輔，特定時期發(fā)布針對性強的專題廣告。“定階段”指對某一階段進行定性、定量分析，階段性地總結(jié)銷售工作，為下一步銷售提供策略依據(jù)?！岸〞r”指現(xiàn)場銷售人員進行每日記錄，銷售主管每周提交周記報告，項目負責人每月提交銷售情況小結(jié)。準現(xiàn)樓促銷期的銷售控制原則是合理控制銷售節(jié)奏，實現(xiàn)合理的成交量。團隊的力量將在本項目中表現(xiàn)得淋漓盡致。開發(fā)商實力及信譽已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)是否成功的關鍵所在，在一項調(diào)查報告中顯示，開發(fā)商的商業(yè)信譽是客戶是否愿意買單的第3大要素。差異化的產(chǎn)品，差異化的服務，差異化的人員，差異化的形象勢必鑄就差異化的整合。在不同的開發(fā)周期內(nèi)，根據(jù)市場需求，作出相應的戰(zhàn)略調(diào)整。跟著市場的感覺走，及時調(diào)整戰(zhàn)略部署。充分開展社會營銷，做足宣傳，本項目由于開發(fā)商在地產(chǎn)行業(yè)的名氣不夠顯著，應著力擴大社會影響，博得政府支持和社會的好感，前期樓盤低價入世，吸引社會目光。內(nèi)部認購期：銷售前期宣傳、進行準客戶登記、銷售策略修訂準現(xiàn)樓促銷期和現(xiàn)樓促銷期：整體規(guī)劃介紹、配套介紹、方位說明、采用互動講解方式，使客戶融入本項目周圍環(huán)境、強調(diào)環(huán)境的便利及小區(qū)文化氛圍、強調(diào)本項目優(yōu)點、強調(diào)本項目優(yōu)惠政策、講述購屋流程（導購指南）、嘗試逼訂。4各銷售期的價格運行策略和手段項目銷售期分為內(nèi)部認購期、準現(xiàn)樓促銷期和現(xiàn)樓促銷期。3.2.本項目的一組團銷售期預計為14個月，新聞造勢（發(fā)售前2個月）——內(nèi)部認購（1個月）——準現(xiàn)樓促銷（10個月）——現(xiàn)樓發(fā)售（4個月）3項目各樓層均價及各單元售價單元售價確定原則：具體各單元銷售價格的制定依據(jù)以下幾點原則：1.據(jù)充分的市場調(diào)研和對市場的準確把握，我們將該項目的總體均價定為高層1680元/平方米、元/平方米。2客戶接待區(qū)應簡約舒適，保持良好的通風和采光，適當?shù)靥峁┍尘耙魳罚瑴p低客戶成交前的心理壓力。3場銷售路線設計與布置健康從容”的品牌理念深入人心。展示區(qū)：本項目設置一個“綠色建材”展示區(qū)，展示區(qū)的功能是展示本項目所選用“綠色建材”的材質(zhì)說明、樣品陳列及應用說明，通過公眾對“綠色建材”的逐步認識，將本項目“品質(zhì)生活針對目標客戶的區(qū)域性，建議促銷期內(nèi)，在樓盤現(xiàn)場設置售樓中心。由于本項目的預售期從內(nèi)部認購開始，因此，現(xiàn)場售樓部的服務、展示功能極為重要。售樓部：售樓部應設置本項目的整體模型、重點戶型、銷售物料展示臺、系列化的主題宣傳展板以及不可缺少的室內(nèi)植物擺設。2樓部、樣板房、展示區(qū)的設置因此，必須對項目周邊環(huán)境進行綠化、清理的整治，在展開銷售前完善周邊環(huán)境建設，營造一個和諧、舒適的居住環(huán)境。工地圍墻設計：圍墻廣告能形成長期廣告效應，制作的手法應具有強烈的項目特色，建議結(jié)合“安特?鴻程酈景”名稱內(nèi)涵的文化韻味，圖案設計以都市形象為主題。我們留給后代的不是鋼筋，水泥，而是我們的思想。一座有思想的建筑，一座彌漫文化情懷的建筑，如同一本浩瀚書卷，綻放你的眼前，等你來閱讀。Identity,簡稱VI）。Identity,簡稱BI）。Identity,簡稱MI）。從整體上說，CI是企業(yè)文化計劃，是企業(yè)求發(fā)展的一種區(qū)別化戰(zhàn)略。企業(yè)如何強化自身在公眾面前的形象和品牌美譽度，以形象力帶動產(chǎn)品的銷售越顯重要。項目形象定位1項目的CI設計及主題設計本項目建議設置的中央負離子送風系統(tǒng)當屬此原理范圍，還需進一步論證。②以上說明：①但創(chuàng)新度越高并不意味著風險性越小。4項目風險規(guī)避在市場競爭中，項目的創(chuàng)新建造了項目競爭優(yōu)勢，從而較同類產(chǎn)品更有競爭力，市場風險就相應降低、減少。銷售渠道、時