【正文】 二主力百貨店：選擇類似國美電器類型公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)第一層）。如香港的太古城，廣州的天河購物城，上海的第一八佰伴，重慶的大都會等。主導(dǎo)型商業(yè)帶動多功能商業(yè)業(yè)態(tài)。噪音整治：臨街的窗設(shè)隔音玻璃，亦是綠色建材。建議：價格與成本息息相關(guān)，努力降低成本也就為營造競爭性價格開創(chuàng)了伸縮的空間。實用型的買家：價格可作小幅折讓（在原有購房打折基礎(chǔ)上），例如送家庭保險、免息貸款裝修，舊業(yè)主介紹費等，形式可多樣。物有所值（實用型買家）③建議：充分挖掘項目固有賣點和優(yōu)勢，揚長避短，樹立產(chǎn)品優(yōu)勢是構(gòu)造項目核心競爭力的重要因素。品質(zhì)生活對白領(lǐng)打工階層：首期付款輕松，戶型選擇多樣化。不降價，但根據(jù)促銷期的不同階段可選擇贈送管理費、車位折扣等優(yōu)惠條件。30%針對上述不同的目標市場，采取差異化的競爭策略：a)25%白領(lǐng)打工階層等周邊需求者25%30%一次置業(yè)沖“景”而來，注重享受，無供樓壓力。有余錢，持幣觀望，選擇方向未定，不急住特點廣告宣傳主題語：“健康”是21世紀的時尚消費，是高層次的消費需求。品質(zhì)生活2營銷主題根據(jù)項目實際情況，針對目標客戶完善物業(yè)配套設(shè)施。若開發(fā)商希望走品牌道路，則建議加大媒體宣傳，進行社會營銷，做復(fù)合地產(chǎn)，借助社會力量，口碑宣傳，以樹立企業(yè)形象，從而帶動產(chǎn)品的推廣。因此，建議加快本項目的開發(fā)建設(shè)速度，盡快完成建筑施工，進入后期銷售回籠資金。他們購買的首要因素是周邊生活配套成熟、完善，價格和戶型是其購買決策的重要決定因素?！跤捎陂L期工作于辦公室，對自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運動設(shè)施極為重視，同時對樓盤建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤是其首選。民營、私企老板、個體戶：這類買家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，平常在周邊消費較多，具強烈的區(qū)域情緒，加之目前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。6011080130大戶型及中小戶型公寓10％10％25％所占比例5%雙橋區(qū)目標客戶區(qū)域構(gòu)成來自區(qū)域開盤的時候以一個比周邊項目較有優(yōu)勢的價格打入市場，隨著工程進度和銷售情況的進展逐步抬高價格?！蹼姡涸黾訂卧獞粲秒娙萘?，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求?！跞欢ㄖL(fēng)格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺效果。2．項目定位1產(chǎn)品定位2．1．1項目開發(fā)檔次中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當然臨街玻璃材質(zhì)，需重點考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。本項目被目標市場認知和接受還須一段時間，在很大程度上影響項目的銷售進度。周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應(yīng)俱全。居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線2004年的開通，西南新城已經(jīng)成為雙橋居家的首選，人氣的聚集將對居家和商業(yè)的帶動帶來巨大的影響。因此，真正掌握“精英”人群的消費傾向，與市場比較并做出適當超前應(yīng)該是本案的操作思路。222222918323232234結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場縱觀國內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調(diào)動了人氣。雙橋區(qū)是國家級科技先進區(qū)，國家級“普九”達標區(qū)和全市第一個愛嬰?yún)^(qū)，城區(qū)綠樹掩映，環(huán)境優(yōu)雅，金融、保險業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險業(yè)服務(wù)高效、便捷。，轄區(qū)內(nèi)風(fēng)光旖旎，擁有天然旅游勝地龍水湖風(fēng)景區(qū)。另幾個籌備開發(fā)的“千畝級”大盤：美心集團準備開發(fā)的別墅項目，位于南岸區(qū)大佛寺大橋段以東，總占地3500畝，計劃在2004年前完成基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)；，由協(xié)信和英才景觀共同投資，占地1000畝左右，預(yù)計明年上半年推出；南方集團在渝北的教育型地產(chǎn)項目，占地超過1000畝，設(shè)有南方翻譯學(xué)院。（三）大盤涌現(xiàn)重慶房市2002年的一件大事，是融僑半島和廣廈城，這兩個大盤的正式上市。據(jù)介紹，相對1999年重慶的第一部拆遷管理條例，新條例在六大方面作出了修改，包括了拆遷補償主體、補償金額方式、安置方式、行政管理、補償資金的監(jiān)管、處罰條款等等（二）房價上漲一個毋庸置疑的事實是，重慶房價在一路走高。政策十、重慶市城市拆遷管理條例。政策九、重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。8.2002年11月初，市房管局開通重慶市房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)。據(jù)統(tǒng)計，由于多年的歷史積累，主城區(qū)目前有320萬平方米已售房屋未辦理“兩證”，涉及到幾萬戶家庭50－60億元的住宅產(chǎn)權(quán)。該條例至少在四個方面值得購房者的注意：商品房銷售實施以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)；現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售合同簽訂七日之內(nèi)，為購買人辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記；為保證購房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對預(yù)售資金實施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房使用30日之內(nèi)，為購房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。有人士認為，此舉意味著，繼土地儲備、土地出讓金調(diào)價后，重慶市提高了開發(fā)企業(yè)進入房地產(chǎn)市場的又一道門檻。三：帶動房價上漲。調(diào)整內(nèi)容涉及兩個方面：一是土地出讓金：商業(yè)用地、住宅用地上漲９１％；二是土地基準地價：商業(yè)用地、住宅用地上漲４５％左右。3.購房者通過電腦查詢和“63875555”電話語音查詢兩種方式了解商品房已售、可售和不可售的情況，有效地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。地價在猛漲，房價在悄然上揚，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房……（一）府連續(xù)出臺十大政策，即是對房地產(chǎn)的促進，也加大對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和管理。因素分析及專項調(diào)研1房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析及開發(fā)時機研究2002年重慶房地產(chǎn)極度熱鬧，生機勃勃！——買房的和想買房的人越來越多；建房的和想建房的越來越多。2002年1月中旬，市房管局開始啟動“商品房買賣合同聯(lián)機備案系統(tǒng)”。2002年3月，重慶市物價局和市國土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，對房屋轉(zhuǎn)讓和租賃的相關(guān)手續(xù)費制定了新的標準。2002年６月，政府對重慶市土地價格和土地級別進行調(diào)整。意味著城市競爭力提高了；二、重慶房地產(chǎn)市場門檻進一步提高。2002年7月1日起，重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)營性用地一律實行招投標。2002年8月1日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》正式實施。2002年10月，市政府轉(zhuǎn)發(fā)文件，要求在年底前基本辦完不少于300萬平方米房屋的“兩證”。政策七、開通信用檔案管理系統(tǒng)。其中違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、欺詐銷售等問題是本次信用檔案系統(tǒng)監(jiān)督的重點。9.10.新《條例》在拆遷管理上將更規(guī)范、更全面、更法制化。與半年前政府召開的春季房交會的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價格上漲了259元（同面積計算法），％；現(xiàn)房上漲了250元，％。繼融僑半島和廣廈城之后，又有一個上千畝的大樓盤基本排定了上市日期，進入倒計時，那就是準備在2003年6月正式開盤的“翡翠湖”別墅區(qū)，這是一個規(guī)劃為純別墅區(qū)的大型社區(qū)，位于沙坪壩、北碚、渝北三區(qū)交界的童家溪一帶。縱觀最近幾年重慶房地產(chǎn)開發(fā)的軌跡，有跡象顯