【正文】 本項(xiàng)目應(yīng)抓緊時(shí)機(jī)盡快開發(fā)、盡快銷售，以爭(zhēng)取最佳的開發(fā)效益。設(shè)項(xiàng)目銷售主管1人。對(duì)各類廣告推廣形成的監(jiān)控，可通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售的客戶信息收集、處理和反饋，分析各類廣告形式的有效性，及時(shí)作出調(diào)整策略。25%4付款方式的設(shè)計(jì)與導(dǎo)向策略（略）5項(xiàng)目公眾美譽(yù)度控制手段及公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃本項(xiàng)目除進(jìn)行常規(guī)媒體宣傳外，還應(yīng)根據(jù)不同銷售階段、執(zhí)行不同營(yíng)銷策略的需要，組織專項(xiàng)促銷活動(dòng)，以期達(dá)到提升本項(xiàng)目的社會(huì)認(rèn)知度、企業(yè)認(rèn)知度及產(chǎn)品認(rèn)知度。促銷策略1銷售階段的推出量與控制原則開發(fā)商在發(fā)展的過(guò)程中要充分以市場(chǎng)為導(dǎo)向，由于本項(xiàng)目體量龐大，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，公司總體戰(zhàn)略，市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略等。平面布局合理，室內(nèi)使用率高，無(wú)黑廚、黑廁、黑房為佳。③視覺識(shí)別（Visual創(chuàng)新體現(xiàn)的范圍越廣，對(duì)管理的改造壓力也大，一旦管理跟不上，創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)不了，風(fēng)險(xiǎn)反而增大，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害經(jīng)濟(jì)效益。服務(wù)、管理優(yōu)勢(shì)的營(yíng)造——?jiǎng)?chuàng)造高效實(shí)用、專業(yè)化、社會(huì)化、科學(xué)化的以人為本的服務(wù)體系。營(yíng)銷創(chuàng)新是創(chuàng)新在營(yíng)銷領(lǐng)域的具體表現(xiàn)；強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)，淡化劣勢(shì)，把對(duì)產(chǎn)品性質(zhì)的改造、市場(chǎng)信息的正確選擇及產(chǎn)品投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇，用科學(xué)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體——?jiǎng)?chuàng)新體系。2．根據(jù)營(yíng)銷主題，可增加如下實(shí)質(zhì)性配置。健康從容”的營(yíng)銷主題，在建材上做文章，以“賣房子賣健康”來(lái)強(qiáng)化營(yíng)銷宣傳。對(duì)豪客：10%15%豪客“健康生活”成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)?！醺呒?jí)白領(lǐng)：這類客戶由于知識(shí)層次高，綜合素質(zhì)高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔，屬于完美主義者。購(gòu)買能力（萬(wàn)元）民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶5%2．3．2目標(biāo)顧客群組成成份的分析與判斷職業(yè)構(gòu)成電話?cǎi)g口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。規(guī)模小，為單體樓盤：項(xiàng)目地塊為長(zhǎng)方形，占地面積為6080平方米，為單體高層商住樓，戶型設(shè)計(jì)，園林綠化、相關(guān)配套等受到限制。從中國(guó)人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。繼融僑半島和廣廈城之后，又有一個(gè)上千畝的大樓盤基本排定了上市日期，進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，那就是準(zhǔn)備在2003年6月正式開盤的“翡翠湖”別墅區(qū)，這是一個(gè)規(guī)劃為純別墅區(qū)的大型社區(qū)，位于沙坪壩、北碚、渝北三區(qū)交界的童家溪一帶。9.2002年8月1日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。2002年3月，重慶市物價(jià)局和市國(guó)土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓和租賃的相關(guān)手續(xù)費(fèi)制定了新的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者通過(guò)電腦查詢和“63875555”電話語(yǔ)音查詢兩種方式了解商品房已售、可售和不可售的情況，有效地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。有人士認(rèn)為，此舉意味著，繼土地儲(chǔ)備、土地出讓金調(diào)價(jià)后，重慶市提高了開發(fā)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一道門檻。8.（三）大盤涌現(xiàn)重慶房市2002年的一件大事，是融僑半島和廣廈城，這兩個(gè)大盤的正式上市。222222918323232234結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場(chǎng)縱觀國(guó)內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來(lái)講就是充分調(diào)動(dòng)了人氣。本項(xiàng)目被目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知和接受還須一段時(shí)間，在很大程度上影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。電：增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來(lái)現(xiàn)代化生活需求。5%雙橋區(qū)10％民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶：這類買家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，平常在周邊消費(fèi)較多，具強(qiáng)烈的區(qū)域情緒，加之目前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。因此，建議加快本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)速度，盡快完成建筑施工，進(jìn)入后期銷售回籠資金。品質(zhì)生活有余錢，持幣觀望，選擇方向未定，不急住30%針對(duì)上述不同的目標(biāo)市場(chǎng)，采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略：a)建議：價(jià)格與成本息息相關(guān)，努力降低成本也就為營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格開創(chuàng)了伸縮的空間。如香港的太古城，廣州的天河購(gòu)物城，上海的第一八佰伴，重慶的大都會(huì)等。辦公寫字間：每間在30—50平方米，約10間，共500平方米（商業(yè)三層或四層）。但創(chuàng)新度越高并不意味著風(fēng)險(xiǎn)性越小。Identity,簡(jiǎn)稱MI）。展示區(qū)：本項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)“綠色建材”展示區(qū)，展示區(qū)的功能是展示本項(xiàng)目所選用“綠色建材”的材質(zhì)說(shuō)明、樣品陳列及應(yīng)用說(shuō)明，通過(guò)公眾對(duì)“綠色建材”的逐步認(rèn)識(shí)，將本項(xiàng)目“品質(zhì)生活2.團(tuán)隊(duì)的力量將在本項(xiàng)目中表現(xiàn)得淋漓盡致。現(xiàn)場(chǎng)促銷手段是通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)售樓人員的有效服務(wù)、樣板層的參觀及銷售環(huán)境的烘托，促成客戶的購(gòu)買。《重慶青年報(bào)》樓書、DM單：面向所在地附近的消費(fèi)人群，針對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體派發(fā)DM單。5銷售組織1銷售人員組成設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人。從2001年以來(lái)，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。使用綠色建材，強(qiáng)化“健康家居”項(xiàng)目總體銷費(fèi)用建議為：占總銷售額的5%，（%）。健康從容”的概念，并賦予其確切的內(nèi)容，引導(dǎo)潛在客戶購(gòu)買。負(fù)責(zé)媒體推廣及效果監(jiān)控、公關(guān)活動(dòng)、促進(jìn)方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施。具體包括樓書、DM單、價(jià)目表、戶型模型、現(xiàn)場(chǎng)展板。100%宣傳推廣策略1項(xiàng)目廣告宣傳推廣形式與監(jiān)控手段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：銷售前期宣傳、進(jìn)行準(zhǔn)客戶登記、銷售策略修訂準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷期和現(xiàn)樓促銷期：整體規(guī)劃介紹、配套介紹、方位說(shuō)明、采用互動(dòng)講解方式，使客戶融入本項(xiàng)目周圍環(huán)境、強(qiáng)調(diào)環(huán)境的便利及小區(qū)文化氛圍、強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)、強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策、講述購(gòu)屋流程（導(dǎo)購(gòu)指南）、嘗試逼訂?？蛻艚哟齾^(qū)應(yīng)簡(jiǎn)約舒適，保持良好的通風(fēng)和采光，適當(dāng)?shù)靥峁┍尘耙魳罚瑴p低客戶成交前的心理壓力。售樓部：售樓部應(yīng)設(shè)置本項(xiàng)目的整體模型、重點(diǎn)戶型、銷售物料展示臺(tái)、系列化的主題宣傳展板以及不可缺少的室內(nèi)植物擺設(shè)。一座有思想的建筑，一座彌漫文化情懷的建筑，如同一本浩瀚書卷，綻放你的眼前，等你來(lái)閱讀。本項(xiàng)目建議設(shè)置的中央負(fù)離子送風(fēng)系統(tǒng)當(dāng)屬此原理范圍，還需進(jìn)一步論證。（詳見第六部分）銷售渠道、時(shí)機(jī)——細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)后，找準(zhǔn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)，及時(shí)準(zhǔn)確切入市場(chǎng)空隙，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。2項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成及因素分解知名品牌餐飲：選擇類似陳川粵，陶然居類似公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)二層）。健康服務(wù)設(shè)施：氧吧：氧吧進(jìn)入尋常巷陌家?？蛻粜睦碇饕兴姆N基本表現(xiàn)方式：①對(duì)“區(qū)域環(huán)境”需求者：著重指出該區(qū)域?yàn)榻^版地段，唯一步行商業(yè)街。分期付款與一次性付款結(jié)合據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前購(gòu)房者對(duì)住宅戶型平面設(shè)計(jì)極為關(guān)注，戶型設(shè)計(jì)是否美觀、實(shí)用已成為影響購(gòu)房決策的關(guān)鍵，本項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)針對(duì)目標(biāo)客戶的需要，盡可能完善戶型設(shè)計(jì)?！?013030％智能化設(shè)備：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)停車管理、收費(fèi)系統(tǒng)一卡通收費(fèi)系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費(fèi)2．2價(jià)格定位2．1．2建議采用的建筑風(fēng)格本項(xiàng)目名稱為“安特?鴻程酈景”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來(lái)之意。地理位置優(yōu)越：位于雙橋西南新城商業(yè)步行街中心地段，距離解放碑13公里，10分鐘到達(dá)石橋鋪、楊家坪，15分鐘到達(dá)大坪、火車站，30分鐘到達(dá)解放碑，40分鐘到達(dá)江北機(jī)場(chǎng)，對(duì)白領(lǐng)上班一族極具吸引力?！鞍胄r(shí)”主城區(qū)、“8小時(shí)重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長(zhǎng)江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。該條例對(duì)違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內(nèi)容包括：擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、侵害購(gòu)房人合法權(quán)益；不發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、不按保證書承諾承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；將已分?jǐn)偟墓?