【正文】 本項目應抓緊時機盡快開發(fā)、盡快銷售，以爭取最佳的開發(fā)效益。設項目銷售主管1人。對各類廣告推廣形成的監(jiān)控，可通過現(xiàn)場銷售的客戶信息收集、處理和反饋，分析各類廣告形式的有效性，及時作出調(diào)整策略。25%4付款方式的設計與導向策略（略）5項目公眾美譽度控制手段及公關(guān)活動計劃本項目除進行常規(guī)媒體宣傳外，還應根據(jù)不同銷售階段、執(zhí)行不同營銷策略的需要，組織專項促銷活動，以期達到提升本項目的社會認知度、企業(yè)認知度及產(chǎn)品認知度。促銷策略1銷售階段的推出量與控制原則開發(fā)商在發(fā)展的過程中要充分以市場為導向，由于本項目體量龐大，應根據(jù)市場及時調(diào)整戰(zhàn)略，公司總體戰(zhàn)略，市場營銷戰(zhàn)略等。平面布局合理，室內(nèi)使用率高，無黑廚、黑廁、黑房為佳。③視覺識別（Visual創(chuàng)新體現(xiàn)的范圍越廣，對管理的改造壓力也大，一旦管理跟不上，創(chuàng)新實現(xiàn)不了，風險反而增大，將會嚴重損害經(jīng)濟效益。服務、管理優(yōu)勢的營造——創(chuàng)造高效實用、專業(yè)化、社會化、科學化的以人為本的服務體系。營銷創(chuàng)新是創(chuàng)新在營銷領(lǐng)域的具體表現(xiàn)；強調(diào)優(yōu)勢，淡化劣勢，把對產(chǎn)品性質(zhì)的改造、市場信息的正確選擇及產(chǎn)品投放市場的時機選擇，用科學的市場競爭法則組合成創(chuàng)新的統(tǒng)一體——創(chuàng)新體系。2．根據(jù)營銷主題，可增加如下實質(zhì)性配置。健康從容”的營銷主題，在建材上做文章，以“賣房子賣健康”來強化營銷宣傳。對豪客：10%15%豪客“健康生活”成為社會關(guān)注的焦點?！醺呒壈最I(lǐng)：這類客戶由于知識層次高，綜合素質(zhì)高，消費行為理性，對事物比較挑剔，屬于完美主義者。購買能力（萬元）民營、私企老板、個體戶5%2．3．2目標顧客群組成成份的分析與判斷職業(yè)構(gòu)成電話駁口：設雙線，具寬帶網(wǎng)功能。規(guī)模小，為單體樓盤：項目地塊為長方形，占地面積為6080平方米，為單體高層商住樓，戶型設計，園林綠化、相關(guān)配套等受到限制。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。繼融僑半島和廣廈城之后，又有一個上千畝的大樓盤基本排定了上市日期，進入倒計時，那就是準備在2003年6月正式開盤的“翡翠湖”別墅區(qū)，這是一個規(guī)劃為純別墅區(qū)的大型社區(qū)，位于沙坪壩、北碚、渝北三區(qū)交界的童家溪一帶。9.2002年8月1日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》正式實施。2002年3月，重慶市物價局和市國土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費的通知》，對房屋轉(zhuǎn)讓和租賃的相關(guān)手續(xù)費制定了新的標準。購房者通過電腦查詢和“63875555”電話語音查詢兩種方式了解商品房已售、可售和不可售的情況，有效地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。有人士認為，此舉意味著，繼土地儲備、土地出讓金調(diào)價后，重慶市提高了開發(fā)企業(yè)進入房地產(chǎn)市場的又一道門檻。8.（三）大盤涌現(xiàn)重慶房市2002年的一件大事，是融僑半島和廣廈城，這兩個大盤的正式上市。222222918323232234結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場縱觀國內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調(diào)動了人氣。本項目被目標市場認知和接受還須一段時間，在很大程度上影響項目的銷售進度。電：增加單元戶用電容量，設置應具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。5%雙橋區(qū)10％民營、私企老板、個體戶：這類買家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，平常在周邊消費較多，具強烈的區(qū)域情緒，加之目前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。因此，建議加快本項目的開發(fā)建設速度，盡快完成建筑施工，進入后期銷售回籠資金。品質(zhì)生活有余錢，持幣觀望，選擇方向未定，不急住30%針對上述不同的目標市場，采取差異化的競爭策略：a)建議：價格與成本息息相關(guān)，努力降低成本也就為營造競爭性價格開創(chuàng)了伸縮的空間。如香港的太古城，廣州的天河購物城，上海的第一八佰伴，重慶的大都會等。辦公寫字間：每間在30—50平方米，約10間，共500平方米（商業(yè)三層或四層）。但創(chuàng)新度越高并不意味著風險性越小。Identity,簡稱MI）。展示區(qū)：本項目設置一個“綠色建材”展示區(qū)，展示區(qū)的功能是展示本項目所選用“綠色建材”的材質(zhì)說明、樣品陳列及應用說明，通過公眾對“綠色建材”的逐步認識，將本項目“品質(zhì)生活2.團隊的力量將在本項目中表現(xiàn)得淋漓盡致?，F(xiàn)場促銷手段是通過現(xiàn)場售樓人員的有效服務、樣板層的參觀及銷售環(huán)境的烘托，促成客戶的購買?！吨貞c青年報》樓書、DM單：面向所在地附近的消費人群，針對本項目的目標客戶群體派發(fā)DM單。5銷售組織1銷售人員組成設項目經(jīng)理1人。從2001年以來，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。使用綠色建材，強化“健康家居”項目總體銷費用建議為：占總銷售額的5%，（%）。健康從容”的概念，并賦予其確切的內(nèi)容，引導潛在客戶購買。負責媒體推廣及效果監(jiān)控、公關(guān)活動、促進方案的設計和實施。具體包括樓書、DM單、價目表、戶型模型、現(xiàn)場展板。100%宣傳推廣策略1項目廣告宣傳推廣形式與監(jiān)控手段內(nèi)部認購期：銷售前期宣傳、進行準客戶登記、銷售策略修訂準現(xiàn)樓促銷期和現(xiàn)樓促銷期：整體規(guī)劃介紹、配套介紹、方位說明、采用互動講解方式，使客戶融入本項目周圍環(huán)境、強調(diào)環(huán)境的便利及小區(qū)文化氛圍、強調(diào)本項目優(yōu)點、強調(diào)本項目優(yōu)惠政策、講述購屋流程（導購指南）、嘗試逼訂?？蛻艚哟齾^(qū)應簡約舒適，保持良好的通風和采光，適當?shù)靥峁┍尘耙魳?，減低客戶成交前的心理壓力。售樓部：售樓部應設置本項目的整體模型、重點戶型、銷售物料展示臺、系列化的主題宣傳展板以及不可缺少的室內(nèi)植物擺設。一座有思想的建筑，一座彌漫文化情懷的建筑，如同一本浩瀚書卷，綻放你的眼前，等你來閱讀。本項目建議設置的中央負離子送風系統(tǒng)當屬此原理范圍，還需進一步論證。（詳見第六部分）銷售渠道、時機——細分目標市場后，找準市場時機，及時準確切入市場空隙，迅速占領(lǐng)市場。2項目核心競爭力構(gòu)成及因素分解知名品牌餐飲：選擇類似陳川粵，陶然居類似公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)二層）。健康服務設施：氧吧：氧吧進入尋常巷陌家?？蛻粜睦碇饕兴姆N基本表現(xiàn)方式：①對“區(qū)域環(huán)境”需求者：著重指出該區(qū)域為絕版地段，唯一步行商業(yè)街。分期付款與一次性付款結(jié)合據(jù)市場調(diào)查，目前購房者對住宅戶型平面設計極為關(guān)注，戶型設計是否美觀、實用已成為影響購房決策的關(guān)鍵，本項目在開發(fā)過程中應針對目標客戶的需要，盡可能完善戶型設計?！?013030％智能化設備：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動停車管理、收費系統(tǒng)一卡通收費系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費2．2價格定位2．1．2建議采用的建筑風格本項目名稱為“安特?鴻程酈景”，從字面上給人信心、聯(lián)想、暗示升值未來之意。地理位置優(yōu)越：位于雙橋西南新城商業(yè)步行街中心地段，距離解放碑13公里，10分鐘到達石橋鋪、楊家坪，15分鐘到達大坪、火車站，30分鐘到達解放碑，40分鐘到達江北機場，對白領(lǐng)上班一族極具吸引力?！鞍胄r”主城區(qū)、“8小時重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產(chǎn)開發(fā)項目。該條例對違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內(nèi)容包括：擅自變更規(guī)劃設計、侵害購房人合法權(quán)益；不發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、不按保證書承諾承擔保險責任；將已分攤的公