【正文】 針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，為發(fā)展商樹(shù)立名牌樓盤的形象，建議建造武漢市第一個(gè)開(kāi)放型、娛樂(lè)型、參與型的售樓空間，其設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：⑴樣板房設(shè)在會(huì)所售樓大廳的后面，通過(guò)景觀走廊連接，在走廊的支柱上面雕刻一些著名的關(guān)于文學(xué)、教育、人生的詩(shī)詞，在走廊兩邊懸掛一些有關(guān)于教育和文學(xué)的畫卷，使參觀者在注目觀看的同時(shí)，也能體會(huì)到本項(xiàng)目主題的意境起到潛移默化的作用。二． 開(kāi)盤活動(dòng)，氣氛渲染，并銜接內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，當(dāng)日宣布所抽中的簽號(hào)，并售出所推出的戶型，如若不夠，可依據(jù)實(shí)際情況加推套數(shù)。我們下一步會(huì)提出更詳盡的現(xiàn)場(chǎng)和售樓處的包裝計(jì)劃。也同時(shí)樹(shù)立新城置業(yè)企業(yè)品牌形象，實(shí)施以產(chǎn)品品牌支撐企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌帶動(dòng)產(chǎn)品品牌的雙贏策略?！?成立教授顧問(wèn)團(tuán)的流程（見(jiàn)如下示意圖）對(duì)江大的針對(duì)性調(diào)查項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念的媒體宣傳逐個(gè)訪談篩選顧問(wèn)名冊(cè)的形成成立教授顧問(wèn)團(tuán)顧問(wèn)組織及待遇制定潛在顧問(wèn)成員搜尋教授顧問(wèn)團(tuán)定義細(xì)分市場(chǎng)的定義目標(biāo)群體甄別后續(xù)跟進(jìn)式教育：A、什么是后續(xù)跟進(jìn)式教育：隨著時(shí)代的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越意識(shí)到學(xué)習(xí)的重要性，有人斷言，未來(lái)的文盲不是沒(méi)有文化的人，而是不懂得如何學(xué)習(xí)的人，在這種意識(shí)的驅(qū)使下，學(xué)習(xí)成為了一種時(shí)髦，最大的尊容并不是擁有多少物質(zhì)財(cái)富，而是擁有多少知識(shí)。從初期的啟蒙教育到后期的跟進(jìn)式教育都可以滿足本項(xiàng)目未來(lái)業(yè)主的需求。泰合百花公園的賣點(diǎn)訴求為：四級(jí)制生態(tài)公園；奧林花園的賣點(diǎn)訴求為：新運(yùn)動(dòng)、新健康、新生活；金色港灣的賣點(diǎn)訴求：50萬(wàn)平方米意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)。哈佛苗苑位置：迎賓大道（黃浦路旁）發(fā)展商：武漢市亞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基地規(guī)模：24500M2建筑面積：65000M2容積率：%綠化率：%均價(jià):2580元/M2 配套：步行綠地、親子樂(lè)園、露天廣場(chǎng)、繽紛水景、中央花園、雕塑小品、兒童水世界賣點(diǎn)：武漢首座校外素質(zhì)教育實(shí)驗(yàn)社區(qū) 分析：從以上調(diào)查表可以看出，（1） 大規(guī)模郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)已形成一種趨勢(shì)。3. 主要公交車線路70路：花橋—寶豐路—郭茨口—沌陽(yáng)大街（開(kāi)發(fā)區(qū)中心）204路：王家灣—三角湖—體育中心—漢陽(yáng)造紙廠205路：武昌火車站—體育中心—武漢農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)517路：開(kāi)明路—王家灣—沌陽(yáng)大街—神龍西路585路：復(fù)興村—武勝路—神龍二路596路：湖北省腫瘤醫(yī)院—街道口—古琴臺(tái)—沌陽(yáng)大街4. 教育配套開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成了大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、中小學(xué)、幼兒園、職業(yè)教育共同發(fā)展的格局。隨著大眾生活水平的提高，對(duì)住宅房型的要求也發(fā)生了變化，即：三大一?。捍髲d、大廚、大衛(wèi)生間、臥室較??；明廳明廚雙陽(yáng)臺(tái)：客廳、廚房要求采光較好，最好是沒(méi)有一間暗房、一生活陽(yáng)臺(tái)、 一景觀陽(yáng)臺(tái)；動(dòng)靜分區(qū)：生活區(qū)域的“動(dòng)”與居住區(qū)域的“靜”區(qū)隔, 較好保證家居生活區(qū)的“私密性”；干濕分離：洗衣、洗菜等“濕區(qū)”與客廳,臥室等“干區(qū)”要有明顯分隔。該區(qū)域以神龍公司為龍頭，包括可口可樂(lè)、麗花絲寶等多家大型外資企業(yè)落戶在此，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。（2）居住規(guī)模化從開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的嚴(yán)格功能分區(qū)可看出，住宅開(kāi)發(fā)向社區(qū)化、規(guī)?；?、生態(tài)化方向發(fā)展。（4） 從戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)，針對(duì)客戶群差異配以其它戶型，主力面積為100150M2。低層、低密度、高綠化率的生態(tài)人文社區(qū)新古典中國(guó)風(fēng)的中式園林設(shè)計(jì)風(fēng)格所處開(kāi)發(fā)區(qū)巨大升值潛力的地理位置享受武漢未來(lái)最具升值潛力黃金地段中CBD、CLD、CEA的核心規(guī)劃優(yōu)勢(shì)高質(zhì)量的建筑水準(zhǔn)，實(shí)用、適度超前的戶型設(shè)計(jì)B、項(xiàng)目形象定位及塑造 XX“新文脈現(xiàn)象”概念的打造一、關(guān)于新文脈的闡述何為“新文脈現(xiàn)象”？新文脈包括自然地理?xiàng)l件、文化氛圍和文化脈承，以及社會(huì)人文背景。該項(xiàng)目率先導(dǎo)入當(dāng)今國(guó)家最倡行的“三商”（智力、情緒、創(chuàng)造力）教育模式，在36歲素質(zhì)教育最佳時(shí)期，培養(yǎng)孩子的理解能力、注意力、語(yǔ)言能力、創(chuàng)造能力、溝通力、自信心、樂(lè)觀、愛(ài)的情感。初步目標(biāo)客戶群定位為： 收入界定建議本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定在月收入2500—4000元左右（即年收入在3—5萬(wàn)元左右的家庭）。該項(xiàng)目總用地 26800平方米，總建筑面積360378平方米，其中以開(kāi)發(fā)住宅面積為75000平方米，住宅形式上主要由聯(lián)排別墅、疊排別墅、多層公寓組成，并附設(shè)會(huì)所、幼兒園、車位、臨街鋪面、園林景觀等民日常生活設(shè)施，并提供全方位人性化服務(wù)。d) 形象期，2003年5月7月，每月3—5次報(bào)版廣告，以感性訴求為主，目的在于塑造“學(xué)識(shí)、健康、富貴”的物業(yè)形象，并使得該物業(yè)形象深入 廣告標(biāo)題：新文脈現(xiàn)象何謂“三商”幼兒教育模式？周邊教育一條龍武漢首家“三商”教育模式基地自小就比別人高一籌我家就在校園里還未入學(xué)，就“進(jìn)”大學(xué) 書香、花香、草香、水香我家芳香四溢e) 強(qiáng)銷期，2003年8月11月，每月3—5次報(bào)版廣告， 分賣點(diǎn)訴求，以理性訴求為主，從環(huán)境、地段、價(jià)格、發(fā)展趨勢(shì)、戶型、付款方式等進(jìn)行訴求，同時(shí)結(jié)合舉辦的促銷活動(dòng)進(jìn)行渲染。圍墻廣告效應(yīng)具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，且費(fèi)用不大，作用不容忽視。⑸樣板房的裝修設(shè)計(jì)要有不同的風(fēng)格，家具的擺設(shè)要精心獨(dú)到。在銷售期間適當(dāng)播放優(yōu)美或動(dòng)感的音樂(lè)，并適時(shí)介紹銷售的火爆情況。從宣傳階段考慮，第一階段考慮進(jìn)攻力度，一方面以立體全方位的媒介進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻；另一方面在報(bào)紙媒介方面以相對(duì)版面投入，后期則可用均衡頻率、中版面進(jìn)行推廣。圍繞“本案”廣告主題，深化和突出這一主題，進(jìn)行訴求。 目標(biāo)客戶的置業(yè)特性一次置業(yè)，多為工薪階層，在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)上班，較注重自身文化素質(zhì)的充實(shí)以及子女的成長(zhǎng)。與其將來(lái)挖掘、不如先期介入、已邀請(qǐng)做顧問(wèn)的形式增強(qiáng)目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的參與意識(shí)、造成其先入為主的購(gòu)買欲望、對(duì)未來(lái)的銷售不無(wú)裨益。從而為業(yè)主下一代的成長(zhǎng)構(gòu)建良好的成長(zhǎng)氛圍。D、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析及我方因應(yīng)方案一、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定：1．泰合百花公園2．奧林花園3．金色港灣二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目概況： 泰合百花公園泰合百花公園地處武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)江大路5號(hào)，由武漢泰和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，合美企劃代理，占地300畝，建筑規(guī)模20萬(wàn)平方米，%,主要 有TOWNHOUSE聯(lián)體別墅，單身公寓、多層花園洋房、小高層電梯公寓，戶型有：1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳，,由國(guó)際設(shè)計(jì)大師何濤博士及國(guó)際級(jí)專業(yè)景觀公司ACLA規(guī)劃設(shè)計(jì)。（3）沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。碼頭：，區(qū)內(nèi)油碼頭也已投入使用。新城置業(yè) [ XX ] 營(yíng)銷策劃提案目 錄第一部分 市場(chǎng)分析 A 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 B 區(qū)域市場(chǎng)分析C 同類可比性項(xiàng)目分析D 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析及我方因應(yīng)方案第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策略 A 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析B 項(xiàng)目形象定位C 目標(biāo)客戶定位D 價(jià)格定位E