【正文】 理的運(yùn)用在最有利的產(chǎn)品上。 新城置業(yè)應(yīng)以此為突破點(diǎn)，在打造高品質(zhì)樓盤(pán)的同時(shí)，引領(lǐng)消費(fèi)者一種更高的生活方式，從而提升物業(yè)品牌形象及企業(yè)的品牌形象。（2） 郊區(qū)多采用沿交通軸線組團(tuán)式開(kāi)發(fā)的方式。本項(xiàng)目與4號(hào)生活區(qū)相鄰。由江漢大學(xué)、華中科技大學(xué)漢口分校、武漢市職工醫(yī)學(xué)院合并的新江漢大學(xué)建設(shè)已全面啟動(dòng)，與本項(xiàng)目毗鄰。鐵路：擁有連接京廣和京九線，通往開(kāi)發(fā)區(qū)的專(zhuān)用鐵路及貨站。7. 購(gòu)房人更注重樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比，品質(zhì)好，價(jià)格優(yōu)的樓盤(pán)一直是才百姓追棒的對(duì)象。新城置業(yè) [ XX ] 營(yíng)銷(xiāo)策劃提案目 錄第一部分 市場(chǎng)分析 A 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 B 區(qū)域市場(chǎng)分析C 同類(lèi)可比性項(xiàng)目分析D 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析及我方因應(yīng)方案第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策略 A 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析B 項(xiàng)目形象定位C 目標(biāo)客戶(hù)定位D 價(jià)格定位E 推廣策略F 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)G 廣告階段策略第三部分 營(yíng)銷(xiāo)思路的提出及策略 A 活動(dòng)策劃 B 現(xiàn)場(chǎng)包裝 C 售樓部包裝 D 樣板房設(shè)計(jì) 第一部分 市場(chǎng)分析 A：2002年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析武漢市商品房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近幾年的迅速發(fā)展，開(kāi)始呈現(xiàn)了如下幾個(gè)方面的特征：、交易額，價(jià)格均表現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)，%，%，%，其中別墅、高檔公寓均價(jià)3800元/ M2，%。B：區(qū)域市場(chǎng)分析一. 區(qū)域功能配套1．概況：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南部，市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，毗鄰長(zhǎng)江。碼頭：，區(qū)內(nèi)油碼頭也已投入使用。坐落于區(qū)內(nèi)的武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校其師資力量、教學(xué)設(shè)施堪稱(chēng)全國(guó)一流，可招收英、法、日、德、俄等語(yǔ)種的6—18歲的中外學(xué)生。（3）沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。目前郊區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，理想的開(kāi)發(fā)位置是處于高速公路附近，而沌口開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)都是沿318國(guó)道軸線進(jìn)行，符合郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原則。D、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析及我方因應(yīng)方案一、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定：1．泰合百花公園2．奧林花園3．金色港灣二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目概況： 泰合百花公園泰合百花公園地處武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)江大路5號(hào)，由武漢泰和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，合美企劃代理，占地300畝，建筑規(guī)模20萬(wàn)平方米，%,主要 有TOWNHOUSE聯(lián)體別墅，單身公寓、多層花園洋房、小高層電梯公寓，戶(hù)型有：1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳，,由國(guó)際設(shè)計(jì)大師何濤博士及國(guó)際級(jí)專(zhuān)業(yè)景觀公司ACLA規(guī)劃設(shè)計(jì)。第二部分 項(xiàng)目定位及推廣策略 A 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益同質(zhì)化的今天，要在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，占領(lǐng)市場(chǎng)，更要進(jìn)一步去挖掘樓盤(pán)本身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有認(rèn)識(shí)了核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能超越同質(zhì)化，在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，作為項(xiàng)目形象定位的指導(dǎo)。從而為業(yè)主下一代的成長(zhǎng)構(gòu)建良好的成長(zhǎng)氛圍。以此作為樓盤(pán)的銷(xiāo)售口號(hào)、不僅可以幫助開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷(xiāo)售順暢、并能為開(kāi)發(fā)商品牌的號(hào)召力進(jìn)步提升打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與其將來(lái)挖掘、不如先期介入、已邀請(qǐng)做顧問(wèn)的形式增強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的參與意識(shí)、造成其先入為主的購(gòu)買(mǎi)欲望、對(duì)未來(lái)的銷(xiāo)售不無(wú)裨益。利用江漢大學(xué)豐富的知識(shí)和廣博的咨詢(xún)以及場(chǎng)所、而開(kāi)發(fā)商所要做的就是： 告訴消費(fèi)者本項(xiàng)目擁有后續(xù)跟進(jìn)式教育基地； 后續(xù)跟進(jìn)式教育基地對(duì)本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)者有什么好處； 如果消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后可享受后續(xù)跟進(jìn)式教育的那些優(yōu)待等……C、項(xiàng)目命名方案敝司根據(jù)上述項(xiàng)目形象定位，初步得到以下命名方案，詳細(xì)見(jiàn)附件。 目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)特性一次置業(yè)，多為工薪階層，在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)上班，較注重自身文化素質(zhì)的充實(shí)以及子女的成長(zhǎng)。地處沌口開(kāi)發(fā)區(qū)三角湖、后官湖畔，緊鄰新江漢大學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)新一中和三角湖小學(xué)，毗鄰武漢市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、武漢體育中心。圍繞“本案”廣告主題，深化和突出這一主題，進(jìn)行訴求。c) 開(kāi)盤(pán)，2003年5月1日 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天舉行隆重的開(kāi)盤(pán)儀式活動(dòng)，并銜接內(nèi)部認(rèn)購(gòu)抽簽購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，一炮打響。從宣傳階段考慮，第一階段考慮進(jìn)攻力度，一方面以立體全方位的媒介進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻；另一方面在報(bào)紙媒介方面以相對(duì)版面投入，后期則可用均衡頻率、中版面進(jìn)行推廣。我們可以根據(jù)本案的定位，把優(yōu)越之處和賣(mài)點(diǎn)等內(nèi)涵在圍墻中體現(xiàn)出來(lái)。在銷(xiāo)售期間適當(dāng)播放優(yōu)美或動(dòng)感的音樂(lè)，并適時(shí)介紹銷(xiāo)售的火爆情況。⑶安排兩到三個(gè)樣板房供人參觀，每間樣板房的方向、景觀都應(yīng)不同，并且從每一間樣板房都可以直接到達(dá)外邊的園林景觀中。⑸樣板房的裝修設(shè)計(jì)要有不同的風(fēng)格，家具的擺設(shè)要精心獨(dú)到。在項(xiàng)目處于期房的時(shí)候，這些是會(huì)對(duì)消費(fèi)者形成極大的沖擊力和吸引力的。圍墻廣告效應(yīng)具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，且費(fèi)用不大，作用不容忽視。廣告效果的監(jiān)控，是對(duì)市場(chǎng)及客戶(hù)對(duì)這兩個(gè)方面的動(dòng)態(tài)反映，在對(duì)大量的客戶(hù)的動(dòng)態(tài)反映進(jìn)行匯總分析，然后依據(jù)分析的結(jié)果對(duì)廣告策略進(jìn)行調(diào)整。d) 形象期，2003年5月7月，每月3—5次報(bào)版廣告，以感性訴求為主，目的在于塑造“學(xué)識(shí)、健康、富貴”的物業(yè)形象，并使得該物業(yè)形象深入 廣告標(biāo)題：新文脈現(xiàn)象何謂“三商”幼兒教育模式？周邊教育一條龍武漢首家“三商”教育模式基地自小就比別人高一籌我家就在校園里還未入學(xué)，就“進(jìn)”大學(xué) 書(shū)香、花香、草香、水香我家芳香四溢e) 強(qiáng)銷(xiāo)期，2003年8月11月，每月3—5次報(bào)版廣告， 分賣(mài)點(diǎn)訴求，以理性訴求為主，從環(huán)境、地段、價(jià)格、發(fā)展趨勢(shì)、戶(hù)型、付款方式等進(jìn)行訴求，同時(shí)結(jié)合舉辦的促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行渲染。5．其他廣告創(chuàng)意巴士廣告禮品廣告主要突出項(xiàng)目的名稱(chēng)，項(xiàng)目標(biāo)志，通過(guò)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色和輔助圖形加以表現(xiàn)，形成獨(dú)立的視覺(jué)藝術(shù)效果，達(dá)到加深印象和形象的目的。該項(xiàng)目總用地 26800平方米，總建筑面積360378平方米，其中以開(kāi)發(fā)住宅面積為75000平方米，住宅形式上主要由聯(lián)排別墅、疊排別墅、多層公寓組成，并附設(shè)會(huì)所、幼兒園、車(chē)位、臨街鋪面、園林景觀等民日常生活設(shè)施，并提供全方位人性化服務(wù)。F．推廣策略一、 廣告戰(zhàn)略目標(biāo)廣告戰(zhàn)略目標(biāo)取決于企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，“本案”作為“新城置業(yè)”真正推向市場(chǎng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，與自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)的廣告戰(zhàn)略目標(biāo)歸納有四點(diǎn)：1． 銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)本案的一切廣告活動(dòng)都是為了能開(kāi)拓和贏得市場(chǎng)，從而提高樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，按開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成銷(xiāo)售目標(biāo)，從而在較短時(shí)間內(nèi)追求利潤(rùn)最大化。初步目標(biāo)客戶(hù)群定位為： 收入界定建議本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群鎖定在月收入2500—4000元左右（即年收入在3—5萬(wàn)元左右的家庭）。也可幫助項(xiàng)目本身提高素質(zhì)、增加含金量。該項(xiàng)目率先導(dǎo)入當(dāng)今國(guó)家最倡行的“三商”（智力、情緒、創(chuàng)造力）教育模式，在36歲素質(zhì)教育最佳時(shí)期，培養(yǎng)孩子的理解能力、注意力、語(yǔ)言能力、創(chuàng)造能力、溝通力、自信心、樂(lè)觀、愛(ài)的情感。