【正文】 ? 目的：– 增強客戶對項目的文化認(rèn)同，積累和鎖定客戶；– 參與活動客戶 60組。? 活動思路– 邀請漢陽區(qū)、龍陽集團主要領(lǐng)導(dǎo)參加奠基儀式；– 安排意向客戶參觀工地現(xiàn)場，了解項目建筑實力；– 邀請武漢市所有媒體參加奠基儀式，以新聞報道的形式軟性發(fā)布項目信息。70營銷規(guī)劃詳解1/8臨時營銷中心啟用3/18項目奠基儀式4/9龍陽會啟動儀式5/21首屆龍陽會活動6/18營銷中心啟用產(chǎn)品發(fā)布會7/23樣板房開放8/20龍陽會活動集中認(rèn)籌8/27開盤形象面市 產(chǎn)品面市 文化演繹 銷售信息營銷線推廣線憧憬愉悅 奔向愉悅 傳遞愉悅 體驗愉悅 愉悅之旅活動線71前期籌備期 （即日起至 2023年 1月 8日）? 目標(biāo)：? 確保項目面市成功? 主要工作：– 籌備臨時營銷中心投入使用相關(guān)事宜；– 銷售團隊的組建與培訓(xùn)；– 項目基礎(chǔ)宣傳物料的準(zhǔn)備；– 項目專屬推廣陣地的建立，完成初期形象推廣。64無盲點現(xiàn)場包裝，品質(zhì)無處不在無盲點現(xiàn)場包裝，品質(zhì)無處不在示范園林、樣板間提前展示，高品質(zhì)形象看得見身著禮服的靚麗門童鋪滿咖啡細(xì)末的水晶煙缸精美的高腳杯取代一次性紙杯各色飲料水酒取代無味的白開水除了樓書之外的藝術(shù)、文學(xué)、財經(jīng)、時尚類雜志書籍地中海代表性植物，如薰衣草 …65各渠道聯(lián)動出擊，資源高效整合各渠道聯(lián)動出擊，資源高效整合以體驗式營銷活動為項目推介核心，其余渠道作為輔助。早入市搭建平臺，積極搶占客源早入市搭建平臺，積極搶占客源通過項目體量規(guī)模，積極與各類品牌商家資源合作，如通過項目體量規(guī)模，積極與各類品牌商家資源合作，如家居賣場（如歐亞達(dá)等）、家電賣場（如國美、蘇寧、家居賣場（如歐亞達(dá)等）、家電賣場（如國美、蘇寧、工貿(mào)等）或知名品牌家居、電器等，搭建資源平臺，為工貿(mào)等）或知名品牌家居、電器等，搭建資源平臺，為業(yè)主后期生活提供便利。62整體營銷策略營銷前置營銷前置 活動先導(dǎo)活動先導(dǎo) 體驗營銷體驗營銷? 早入市搭建平臺，積極爭搶客源；早入市搭建平臺，積極爭搶客源；? 無盲點現(xiàn)場包裝，品質(zhì)無處不在；無盲點現(xiàn)場包裝，品質(zhì)無處不在；? 各渠道聯(lián)動出擊，資源高效整合；各渠道聯(lián)動出擊，資源高效整合；? 強銷控集中放量，主動步步為營。 新 “ 移民 ” 、高素質(zhì)（高品位、高學(xué)歷）增多項目客戶策略客戶演變61項目運營階段及客戶策略二期運作三期運作一期運作經(jīng)營客戶匯聚客戶創(chuàng)造客戶通過對項目精神屬性的塑造，打造地中海式生活方式，再利用親情化的營銷手法感化客戶，向客戶植入對項目的歸屬感，從而 ”創(chuàng)造 ”出本項目所獨有的客戶群體。 私企老板、大型個體戶、周邊區(qū)域企事業(yè)單位中高層、拆遷新貴216。黃金口園區(qū)企業(yè)主252。王家灣商圈大商戶252。 三級區(qū)域 （次要客戶）：其他區(qū)域（主要包括外來遷入人口，如漢南、蔡甸等武漢郊區(qū)人口、 8+1城市圈等。 三級區(qū)域 （次要客戶）：其他區(qū)域（主要包括外來遷入人口，如漢南、蔡甸等武漢郊區(qū)人口、8+1城市圈等。55項目一期價值運營模式一期8500 88009400 10000通過一期整盤運作，最終實現(xiàn)均價 9000元 /平方 8500元 /平方； 8800元 /平方； 9400元 /平方； 10000元 /平方；56? 本項目是一個引領(lǐng)人居方向的大型項目，立足于武漢市中心城區(qū)，且運作周期長達(dá) 4年；? 時間的變化及項目高度的變化，客戶必然隨之泛化，任何一種對客戶的主觀臆斷均有悖于客戶的有效性原則；? 對于本案，客戶策略是一個系統(tǒng)的動態(tài)過程，隨著項目運營的深入，客戶策略也會發(fā)生改變 … …項目客戶策略★一級區(qū)域沌口漢口二三環(huán) 漢口一二環(huán)鐘家村二級區(qū)域注： “ 六橋一隧一路 ” 政策的實施對武昌客戶將會產(chǎn)生較大影響。474849項目營銷策略– 工程進度及開發(fā)策略– 營銷分期– 價值運營– 客戶策略– 整體營銷策略50工程進度及開發(fā)策略開發(fā)策略? 項目整體 35萬方，分 3期開發(fā)，分期劃分如圖所示；? 3棟超高層均分于 3期，確保每一期均有超高層，均勻分布施工壓力；? 滾動開發(fā)策略，確保 3期均能單獨運作，施工、交房同步進行，最大化實現(xiàn)資金運營；? 3期確保能夠再進行細(xì)分開發(fā)，以銷定產(chǎn)，均衡開發(fā)。 秉承蘇浙企業(yè)務(wù)實、進取的人文精神，匯聚社會優(yōu)勢資源，專注于項目運作的每一個過程，競競業(yè)業(yè)，打造精品項目，奉獻精致生活。生活在城市上空，以鷹的視角感受人生，生活空間豁然開敞，因居住而享受，因享受而愉悅。40區(qū)域特征– 位于芳草路，二環(huán)地段，地段優(yōu)勢明顯；– 墨水湖畔大型居住社區(qū)概念突出；– 近距離對接王家灣商圈，游走于繁華與寧靜；– 區(qū)政府隔街相望，貴崇氣息撲面而來；– 高層觀湖，占據(jù)城市優(yōu)勢景觀資源；– 規(guī)劃中的交通體系發(fā)達(dá)、健全，有利于項目的成熟；– 多方合作，融合蘇浙務(wù)實誠信企業(yè)理念。利用知名品牌物業(yè)服務(wù)提升項目整體品質(zhì)，以質(zhì)取勝；252。強調(diào)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造，以精工產(chǎn)品取得競爭優(yōu)勢；252。在園林景觀打造上更注重邊界處理，從細(xì)節(jié)凸顯差異252。增加產(chǎn)品附加值，采用知名品牌物業(yè)公司服務(wù)于項目，提升項目整體檔次；252。人文資源豐富的涉外公寓項目，產(chǎn)品多元化競爭樓盤分析33競爭分析總結(jié)深度挖掘臨近項目的江、湖等景觀資源，以求資源最大化利用，以景觀資源的稀缺性構(gòu)成項目競爭力；強調(diào)產(chǎn)品細(xì)節(jié)和功能性打造，以其產(chǎn)品優(yōu)越性取得項目競爭力；針對特定客群前瞻性設(shè)計產(chǎn)品，以新概念產(chǎn)品形成項目的競爭力；高效利用項目資源，借勢起飛，打造特色景觀環(huán)境，以創(chuàng)意設(shè)計吸引客戶，形成較強的項目競爭力；物業(yè)類型多元化，利用高端產(chǎn)品提升項目檔次，以品質(zhì)產(chǎn)品構(gòu)成項目競爭力；注重項目的品牌塑造，發(fā)揮品牌營銷。戶型多元化設(shè)計，滿足各類客戶需求252。沿江大道和江漢二橋帶來噪聲污染，影響居住舒適度硚 口板 塊 代表樓 盤 之融 僑錦 江216。江景豪宅，戶戶觀江252。規(guī)劃新區(qū)，區(qū)域升值潛力大l劣勢：252。與本 項 目同 為 高容 產(chǎn) 品，自然景 觀 均豐富 項 目競爭樓盤分析30 項目預(yù)計今年 12月份開盤發(fā)售，區(qū)域發(fā)展給項目價值提升帶來的利好較多，如六湖連通工程、國際博覽中心等。無敵江景，外立面識別性強，地標(biāo)建筑，環(huán)境好252。多元化的產(chǎn)品，花園洋房 +高層，戶型設(shè)計較好l劣勢252。項目周邊存在不良工程，如變電站和消防局，影響生活質(zhì)量王家灣板 塊 代表樓 盤 之百靈景都216。偉業(yè)點評：l 優(yōu)勢：252。 漢陽區(qū)域樓市總結(jié)24區(qū)域標(biāo)桿項目：世茂錦繡長江華潤中央公園區(qū)域周邊項目：水墨清華水墨蘭軒南國明珠百靈景都硚硚 口口王家灣王家灣鐘家村鐘家村四四 新新沌沌 口口?根據(jù)本案所在板塊的競爭關(guān)系來看，與本區(qū)域構(gòu)成競爭關(guān)系的大致有四個板塊，分別是硚口、鐘家村、四新和沌口。 0910年前三季度 漢 陽成交價格走 勢圖?今年成交均價較 09年同期上漲 16%，約 965元 /㎡ ，漲幅較大， 09年 12月份成交均價達(dá)到峰值，房價的過快上漲引起了調(diào)控政策陸續(xù)出臺；?房價在 10年 4月的政策調(diào)控后有所回落，但仍然是高出 09年水平；?預(yù)計未來房價不穩(wěn)，政策不止。– 眾多實力利好（嘉年華、博覽中心等 )刺激區(qū)域迅速成熟，增強區(qū)域?qū)蛻舻奈Α? 漢陽區(qū)域各項指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于武漢市水平。04年 09年武漢市商品房銷量（萬 /平方）11– 武漢市場 10年價格明顯大幅高于 09年，是名符其實的增長年；– 綜合成交量來看， 10年，武漢市場已經(jīng)進入 “泡沫生成期 ”，市場活躍，價格飚升；– 武漢將成為未來全國房地產(chǎn)市場的 “領(lǐng)軍人物 ”，未來的發(fā)展曲線與全國一線城市有趨同性。6? 時機– ，充分顯露出管理層的良苦用心；– 在全國房地產(chǎn)市場 “金九銀十 ”的尾聲出臺新政， 2023年市場主體已然構(gòu)筑，市場主流已經(jīng)獲利離場，余量 “被調(diào)控 ”已無關(guān)大局；– 這個時機調(diào)控，明顯預(yù)計將會收效甚微，調(diào)控的 “民生目標(biāo) ”十分明顯；– 年末的需求抑制，反而將有利于明年的持續(xù)發(fā)展， 2023年房地產(chǎn)開局值得期待；7? 信心– 不斷強化的調(diào)控，表達(dá)出越來越強烈的政府信心，堅決要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展；– 周而復(fù)始的 “調(diào)控 —抑制 —反彈 —暴漲 ”的過程，徹底擊碎了持幣觀望者的猶豫；– 調(diào)控反而在心理層面對市場起到了信心提升的效果，這種信心的將直接轉(zhuǎn)化為購買力，為后市創(chuàng)造空間。5? 限購– 這一有違市場經(jīng)濟的做法，無庸置疑的成為此次調(diào)控的最大焦點，部分城市采用如此極端的調(diào)控措施，充分表明此次調(diào)控的目的性和真實性；– 限購令的出臺，表明政府開始使用行政手段解決房地產(chǎn)市場錯綜復(fù)雜的迷局，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控全面升級；– 限購令將扭曲市場供需狀況，不利于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展；– 需求只能被抑制，勢能累積規(guī)律導(dǎo)致市場的下一個周期可能會呈現(xiàn)周期性的需求爆發(fā)。10武漢樓市解讀– 預(yù)計 2023年成交量無法超過 09年，但縱向綜合對比，市場預(yù)計實現(xiàn)增長約 150～200萬方，市場異?；钴S；– 08年之前受政策影響造成市場曲線波動，并不影響市場基本面，武漢市場形勢平穩(wěn)；– 武漢市場自 06年開始，供需曲線基本持平，需求總量維持穩(wěn)定；– 07～ 09年的市場表現(xiàn)，是一個完整的調(diào)控周期，值得借鑒。16– 漢陽區(qū)總體經(jīng)濟分析– 漢陽區(qū)域發(fā)展– 0910年上半年漢陽區(qū)域樓市分析– 區(qū)域競品分析漢陽區(qū)域市場分析17漢陽經(jīng)濟環(huán)境?