【正文】 作為武漢西的第一站，漢陽(yáng)區(qū)域承接了較大比重的外部房地產(chǎn)需求導(dǎo)入；– 交通網(wǎng)絡(luò)的完善將促進(jìn)區(qū)域間的相互流通，讓漢陽(yáng)真正融入武漢主城區(qū)，促進(jìn)區(qū)域成熟。21216。漢陽(yáng)區(qū)域樓市分析22216。漢陽(yáng)區(qū)域樓市分析23?漢陽(yáng)區(qū)樓市成交量在政策的影響下波動(dòng)明顯，并持續(xù)小幅下滑，隨著調(diào)控政策的加劇，成家量在未來(lái)走勢(shì)中可能有所減少。?漢陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)自 09年至今隨國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲大勢(shì)所向，上漲幅度較大，本案要想在上市之后銷售價(jià)格得到迅速提升，需要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品細(xì)節(jié)雕琢和置業(yè)服務(wù)更趨人性化，增加產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品的高價(jià)格實(shí)現(xiàn)。?硚口區(qū)接近漢口中心城區(qū)，鐘家村是漢陽(yáng)區(qū)原核心商圈，這兩個(gè)區(qū)域發(fā)展成熟，城市配套完善，現(xiàn)代都市氣息濃厚；?四新區(qū)正在崛起，沌口多種產(chǎn)業(yè)聚集地，品牌地產(chǎn)商已進(jìn)駐，區(qū)域發(fā)展帶來(lái)未來(lái)居住價(jià)值的提升。競(jìng)爭(zhēng)板塊分析26區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目：世茂錦繡長(zhǎng)江華潤(rùn)中央公園區(qū)域周邊項(xiàng)目：水墨清華水墨蘭軒南國(guó)明珠百靈景都硚硚 口口王家灣王家灣鐘家村鐘家村四四 新新沌沌 口口世茂錦繡長(zhǎng)江百靈景都水墨蘭軒金地瀾菲溪岸萬(wàn)科金域藍(lán)灣融僑錦江板塊代表性競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布27 推廣方面強(qiáng)調(diào)生態(tài)健康生活概念，產(chǎn)品多元化，強(qiáng)調(diào)戶型功能，以產(chǎn)品優(yōu)越性去打動(dòng)客戶，并附以階段性的折扣帶動(dòng)銷售，項(xiàng)目銷售情況較好。低容積率，低建筑密度、高綠地率、戶型多元化252。工程質(zhì)量存在問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商信譽(yù)遭客戶質(zhì)疑252。距本案 較 近，地段及配套同 質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析28王家灣板 塊 代表樓 盤 之水墨 蘭軒216。湖景資源優(yōu)勢(shì)明顯，居住環(huán)境優(yōu)雅252。目前項(xiàng)目周邊視覺(jué)感官較差，拉低形象競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析該項(xiàng)目為景觀資源型項(xiàng)目，推廣上注重生態(tài)、濱水和宜居的產(chǎn)品理念，建筑高度隨著湖景漸遠(yuǎn)而增高，高層戶型面積適中，總價(jià)控制較好，銷售情況也較好。偉業(yè)點(diǎn)評(píng)：l 優(yōu)勢(shì)：252。高容積率、低密度產(chǎn)品，戶型多樣化 252。交通通達(dá)性較差鐘 家村板 塊 代表樓 盤 之世茂 錦繡長(zhǎng) 江216。偉業(yè)點(diǎn)評(píng)：l優(yōu)勢(shì)：252。水景資源突出，借勢(shì)打造威尼斯式景觀環(huán)境，創(chuàng)意設(shè)計(jì)252。距中心城區(qū)較遠(yuǎn)，交通和配套相對(duì)劣勢(shì)四新板 塊 代表樓 盤 之金地 瀾 菲溪岸216。偉業(yè)點(diǎn)評(píng)：l優(yōu)勢(shì)：252。超高層設(shè)計(jì)，升華城市高度252。地塊小，容積率較高252。一線臨江、配套完善、全超高層設(shè)計(jì)的豪宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析32 項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年 12月份開(kāi)盤發(fā)售，位于車都的金域藍(lán)灣擁有豐富的地緣客戶，萬(wàn)科地產(chǎn)欲將其打造成沌口的核心居住區(qū)。臨近江漢大學(xué)等高校，人文資源豐富252。產(chǎn)品前瞻性設(shè)計(jì)，獨(dú)創(chuàng)涉外酒店式公寓l劣勢(shì)252。沌口工業(yè)區(qū)，居住環(huán)境不佳沌口板 塊 代表樓 盤 之萬(wàn)科金域 藍(lán) 灣216。34龍陽(yáng)一號(hào) VS百靈景都、水墨蘭軒252。強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)，注重細(xì)節(jié)打造，以產(chǎn)品品質(zhì)從區(qū)域中脫穎而出；252。強(qiáng)調(diào)本案的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。在戶型上強(qiáng)調(diào)舒適和功能性的基礎(chǔ)上，戶型更趨緊湊化252。突出性價(jià)比，高品質(zhì)，相對(duì)適中的價(jià)位252。突出本案地段、配套、交通及人文優(yōu)勢(shì)；252。以知名品牌物業(yè)服務(wù)增加項(xiàng)目產(chǎn)品附加值。突出本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)；252。強(qiáng)調(diào)湖景資源優(yōu)勢(shì)，與其江景資源相抗衡。38精神屬性的研判項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)…市市 場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)力心理認(rèn)知挖掘心理認(rèn)知挖掘 項(xiàng)目精神屬性項(xiàng)目精神屬性39項(xiàng)目概況– 占地面積： ㎡– 總建筑面積： ㎡– 建筑形態(tài)： 高層、超高層– 容積率： – 停車位： 全地下 2023個(gè)– 用地性質(zhì)： 住宅 70年 底商 40年– 戶型面積： 90160㎡– 總戶數(shù)： 3285戶– 綠地率： 35%十里新城龍陽(yáng)村居民點(diǎn)水墨清華及墨水湖世紀(jì)龍城? 34萬(wàn)方大型居住社區(qū)；? 容積率 ，寬綽尺度；? 墨水湖湖畔，觀湖高層；? 35%綠地率，全地下停車位，高端配置；? 綜合型面積區(qū)間，針對(duì)區(qū)域內(nèi)復(fù)合型客戶群體。王家灣商區(qū) 區(qū)政府 墨水湖41項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)提煉? 地段優(yōu)勢(shì) 二環(huán)內(nèi)核，漢陽(yáng)新中心? 配套優(yōu)勢(shì) 王家灣商圈? 景觀優(yōu)勢(shì) 高層觀湖景觀? 園林優(yōu)勢(shì) 純粹地中海異域園林? 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 35萬(wàn)方大型建筑集群? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 超高層規(guī)劃，引領(lǐng)城市住宅發(fā)展方向? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 35%綠地率，全地下停車位及產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)? 風(fēng)格優(yōu)勢(shì) 地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)理念? 品牌優(yōu)勢(shì) 務(wù)實(shí)、細(xì)致，以人為本的開(kāi)發(fā)理念? 人文優(yōu)勢(shì) 區(qū)府為鄰，上層建筑對(duì)比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，找出差異性對(duì)比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，找出差異性42核心價(jià)值篩選? 地段優(yōu)勢(shì) 二環(huán)內(nèi)核，漢陽(yáng)新中心 （市場(chǎng)同質(zhì)化）? 配套優(yōu)勢(shì) 王家灣商圈 （處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)）? 景觀優(yōu)勢(shì) 高層觀湖景觀 （處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)）? 園林優(yōu)勢(shì) 純粹地中海異域園林 （競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）? 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 35萬(wàn)方大型建筑集群 （處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)）? 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 超高層規(guī)劃，引領(lǐng)城市住宅發(fā)展方向 （競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 35%綠地率，全地下停車位及產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì) （市場(chǎng)同質(zhì)化）? 風(fēng)格優(yōu)勢(shì) 地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)理念 （競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）? 品牌優(yōu)勢(shì) 務(wù)實(shí)、細(xì)致，以人為本的開(kāi)發(fā)理念 （競(jìng)爭(zhēng)特色）? 人文優(yōu)勢(shì) 區(qū)府為鄰，上層建筑 （市場(chǎng)同質(zhì)化）43項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力? 超高層252。高度決定視界！超高層住宅，必將帶給客戶一種全新的居住理念。44? 地中海風(fēng)情252。風(fēng)情造就品味！來(lái)自地中海沿岸的氣息，傳遞出不一樣的異域風(fēng)情！火一般的熱情、無(wú)處不在的浪漫，包裹出別樣的生活情趣！人生就應(yīng)如此，享受生活，愉悅?cè)松? 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力45? 務(wù)實(shí)、進(jìn)取252。態(tài)度實(shí)現(xiàn)價(jià)值 !態(tài)度本身就是一種存在，立志為人，擁有責(zé)任心和使命感的態(tài)度，才是真正的基礎(chǔ)。熱情、浪漫、愉悅– 地中海風(fēng)情奠定熱情愉悅的基調(diào)；– 超高層帶來(lái)的空曠致遠(yuǎn)的人生享受；– 秉承于蘇浙人文理念的品質(zhì)之旅。BBFBBBBBBBBBBBBDHHCABBBBBBBBBBBBBCBBEBB DBBA’DA’BBBBFA1BBBBBE BBEDBBECBBCCA1BBBBCEDABEEAEFEA1A1A1A1FF一期二期三期51工程進(jìn)度試排2023年 2023年日期工程審批工程正負(fù)零施工三層拿預(yù)售證開(kāi)盤5月 7月樣板房啟用9月 12月11月 1月 4月 6月下旬3月2月臨時(shí)接待中心啟用10月施工圖確定，試樁樁基施工8月施工十六層一組團(tuán)封頂承建單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工營(yíng)銷中心開(kāi)放52營(yíng)銷分期? 拆分總量，少量多次，始終確保熱銷勢(shì)頭；? 視情況靈活采用開(kāi)盤或加推的形式；? 戶型搭配，每期均有亮點(diǎn)戶型面市；? 利用多次開(kāi)盤，運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。綜合考慮影響本案其他因素，建議本案的一期入市的銷售均價(jià)為 8500元 /㎡ 。216。 二級(jí)區(qū)域 （重要客戶）：漢口區(qū)域（寶豐路、古田為代表）、沌口區(qū)域216。項(xiàng)目客戶策略客戶來(lái)源分析58出于對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的客群研究、本項(xiàng)目周邊交通環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，以及漢陽(yáng)城中村的建設(shè)，可將本項(xiàng)目客戶來(lái)源區(qū)域劃分為：216。 二級(jí)區(qū)域 （重要客戶）：漢口區(qū)域（寶豐路、古田為代表）、沌口區(qū)域216。一期主力客戶將集中在 20分鐘車行交通圈內(nèi)，即以王家灣為中心的漢陽(yáng)區(qū)域?yàn)橹鞯磥?lái)隨著交通環(huán)境的逐步改善，推廣與銷售的拓展，不斷向外圍擴(kuò)張。漢陽(yáng)區(qū)中高公務(wù)員252。墨水湖拆遷新貴富252。沌口開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)主252。四新江提新貴富層252。一期客戶定位客戶定位項(xiàng)目客戶策略60區(qū)域現(xiàn)狀客戶（一期）項(xiàng)目品牌知名度加大區(qū)域交通便利度加強(qiáng)區(qū)域環(huán)境改善吸引力加強(qiáng)保值增值能力加強(qiáng)區(qū)域未來(lái)客戶（二三期）?以地緣客戶為主?年齡主要在 30~45歲之間?家庭結(jié)構(gòu)以 3口之家為主?自住為主?地緣客戶依然占主導(dǎo)地位，但其他區(qū)及外來(lái)人口將逐步增強(qiáng)；?自主、投資為主地緣性客戶為主216。 新婚用房、三口之家7： 2： 1地緣：其他區(qū)：外來(lái)5： 3： 2地緣：其他區(qū)：外來(lái)地緣性及其他區(qū)客戶為主216。 其他區(qū)域改善216。持續(xù)而深遠(yuǎn)的加強(qiáng)對(duì)客戶的影響，以客戶滿意度為主，項(xiàng)目推廣為輔。完成項(xiàng)目品牌內(nèi)涵之后，以品牌召號(hào)客戶，將客戶的來(lái)源進(jìn)行最大泛化，配合營(yíng)銷手段，吸引優(yōu)質(zhì)客戶。強(qiáng)銷控集中放量，主動(dòng)步步為營(yíng)。來(lái)甄選意向客戶。業(yè)主后期生活提供便利。時(shí)接待中