【正文】 開發(fā)商 廣匯 產(chǎn)品類型 多層 高層 物業(yè)公司 廣匯 總占地 350余畝 總建面 250,000㎡ 萬平米 容積率 綠化率 35% 總戶數(shù) 2023 車位 約 1000，售價 8萬 開盤日期 2023年 11月 入住日期： 2023 起價 43504850多層； 42004300高層 均價 4500 主力面積 ： 78130平方米 銷售情況 ： / 開發(fā)周期 分為兩期 每期分批次開盤 工程進(jìn)度 ： 8層左右 項目價值目標(biāo)分析 —— 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 金坤 新村二期 位置 府前中路政府斜對面 開發(fā)商 新疆華源實業(yè)有限公司 產(chǎn)品類型 多層 高層 代理公司 盛世聯(lián)廣 總占地 159999平方米 總建面 283226平方米 容積率 綠化率 42% 總戶數(shù) 2800 車位 790 出租 84100元（地上） 開盤日期 20231101 入住日期： 明年 2月份 起價 3900 均價 4400 現(xiàn)購房 每套優(yōu)惠 1萬 主力面積 ： 97130 銷售情況 ： 80% 開發(fā)周期 分兩期，目前二期 工程進(jìn)度 ： 總高 17施工至 12 該項目商鋪目前尚未啟動，不做出售，自主經(jīng)營或出租 項目價值目標(biāo)分析 —— 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 坐標(biāo) 2023 位置 米東南路 1032號 開發(fā)商 新疆恒來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 產(chǎn)品類型 高層 4棟 多層 4棟 營銷顧問 24公司 總占地 總建面 容積率 綠化率 36% 總戶數(shù) 560 車位 320 開盤日期 預(yù)計 6月 入住日期： 待定 起價 / 均價 4600元 /平方米 主力面積 ： 88110平方米 銷售情況 ： 登記蓄客 開發(fā)周期 兩期，一期售罄，二期蓄客 工程進(jìn)度 ： / 一棟高層住宅和一棟挑高 LOFT為主 項目價值目標(biāo)分析 —— 區(qū)域房地產(chǎn)市場研判 米東 區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 小結(jié) 市場將進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的深度調(diào)整期，品質(zhì)成為決勝關(guān)鍵 房價緩步趨漲，集資建房保障房、限購政策、信貸政策成為抑制房價的主因 2023年房產(chǎn)供應(yīng)量大、大盤多、現(xiàn)房多，激發(fā)購房者有效的剛性需求是關(guān)鍵 烏魯木齊主城區(qū)房地產(chǎn)市場價格擠壓下，米東區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來發(fā)展的契機。 W：地塊拆遷量大影響開發(fā)進(jìn)程，地塊被 6棟多層住宅分割成兩部分導(dǎo)致項目缺乏統(tǒng)一性，水磨河尚未治理河邊環(huán)境較差。 T：項目所在米東區(qū)市場開發(fā)量達(dá)到 70萬平米，項目周邊大盤林立，競爭激烈。 項目采用極具建筑風(fēng)情感和時尚生活感的建筑風(fēng)格和元素進(jìn)行外立面設(shè)計，樓體線條和窗框線條簡約流暢、建筑外立面顏色明快，風(fēng)格偏向于現(xiàn)代簡約；轉(zhuǎn)角落地窗增加建筑風(fēng)情感及通透性，提升項目整體品質(zhì)感。配套以滿足小區(qū)業(yè)主生活為基本出發(fā)點適度配建。 項目產(chǎn)品規(guī)劃價值：從分析來看，本項目產(chǎn)品設(shè)計實用性與功能性基本滿足市場需要，與區(qū)域競品市場的產(chǎn)品有細(xì)微的差異，在產(chǎn)品層面具備一定的價值競爭力。 內(nèi)環(huán)境價值不突出，不占據(jù)核心競爭優(yōu)勢 產(chǎn)品與區(qū)域其他產(chǎn)品差異化并不明顯，不具備差異化競爭優(yōu)勢。 解決之道 項目價值體系營銷實現(xiàn)高利潤 第二部分、項目價值體系營銷 項目營銷策略建議 策略一：提升項目價值，整合建立項目形象展示 策略二：錯位差異化營銷，以無克有、以軟克硬、以動克靜 策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系 策略四：實行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強銷售管理 策略五：以情感維系客戶關(guān)系，通過新名居客戶匯建立客戶信息庫進(jìn)行蓄客 項目營銷策略建議 ? 此策略針對問題：產(chǎn)品定位問題、價值塑造問題、形象問題、價格問題。從高度上，不同角度上建立。 ? 建立項目形象體系。 ? 建立整合營銷傳播。做到廣告價值影響力 +窄告銷售促成力的有效結(jié)合。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 沒有完美的產(chǎn)品，只有完美的需求。 ? 以有克無 即前期以獨有的首次置業(yè)產(chǎn)品攻克周邊競品項目所不能滿足的自用客群市場。 ? 以動克靜 即以相對高調(diào)的市場推廣，借助板塊規(guī)劃發(fā)展前景，借助區(qū)域大型居住概念營造項目的市場區(qū)域認(rèn)知度，贏得市場認(rèn)可。以有克無、以軟克硬、以動克靜 ? 此策略針對問題：客群問題、銷售管理問題。 ? 打破銷售瓶頸，增加營銷過程中與客戶的多點接觸。 ? 憑借已成交客戶對項目的認(rèn)知度和忠誠度，利用營銷傳播渠道中客戶口碑相傳的效應(yīng)大力推廣，為項目的成功銷售創(chuàng)造良好的品牌效應(yīng)，同時產(chǎn)生銷售推廣上的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，并為項目后期的推廣奠定良好的轟動效應(yīng)。 策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系 ? 此策略針對問題：市場問題、銷售管理問題。一、開發(fā)投資 +建設(shè) +銷售 +物業(yè)服務(wù)運營的第一平臺。三、置業(yè)顧問接洽談判 +主管幫助促成 +專案、副專現(xiàn)場總控 +總經(jīng)理統(tǒng)籌監(jiān)控的第三平臺。第二，建立團(tuán)單大客戶銷售渠道、客介銷售渠道、行業(yè)銷售渠道、自有銷售渠道。第二：建立現(xiàn)場的銷售信息分析體系，第三、建立客戶資源管理機制，第四、建立銷售立體激勵機制。 ? 針對策略的可執(zhí)行方案方向： ? 針對性建立項目首置和再改客戶的說辭培訓(xùn)。 ? 提前展示物業(yè)運營的服務(wù)內(nèi)容與承諾并讓客戶參與其中增加客戶對項目的認(rèn)知度和主動參與意識。 策略五：以情感維系客戶關(guān)系，通過新名居客戶匯建立客戶信息庫進(jìn)行蓄客 項 目「營銷思路」 第二部分、項目價值體系營銷 項 目「營銷思路」 ? 項目開發(fā)節(jié)奏 ? 項目銷售節(jié)奏 ? 項目價格策略 1. 項目開發(fā)節(jié)奏 ?根據(jù)地塊價值和拆遷需要進(jìn)行依次集中開發(fā)。 ?根據(jù)銷售節(jié)奏及回款要求依次開發(fā)。 A地塊整體拆遷量較小，較容易在短期內(nèi)形成快速開發(fā)態(tài)勢，考慮項目銷售和資金回籠要求，先期開發(fā)以獲得資金滾動開發(fā)項目拆遷量較大的 B地塊對于保持項目現(xiàn)金流平衡至關(guān)重要。 項目開發(fā)節(jié)奏 一期開發(fā) 二期開發(fā) 地塊 A 地塊 B A B — 2023年 5 A地塊 2023年 4月開始拆遷和前期報規(guī)報建等各項工作， 3個月時間完成項目各項開工前的準(zhǔn)備工作，待拆遷工作結(jié)束即可動工。 B地塊 為 6棟 18F高層，其中 3棟板式高層3棟板塔結(jié)合的高層，第二批次開發(fā)。根據(jù)前期銷售狀況及當(dāng)時市場動向、產(chǎn)品趨勢適時開發(fā)。 項目二期開發(fā)： B地塊自 2023年 4月動工至 2023年 10月交房入住。 ?放量低端產(chǎn)品，占有市場，為中端產(chǎn)品聚集人氣。 ?考慮本案產(chǎn)品溢價趨勢，價格銜接。 「銷售進(jìn)度制定原則」 ? 開發(fā)節(jié)奏 ? 銷售節(jié)奏 ? 價格策略 項目價值體系營銷丨營銷思路 項目自 2023年 7月開始蓄客，項目銷售周期取決于項目開發(fā)的快慢，初步預(yù)計項目開發(fā)周期為 24個月。 項目二期預(yù)期開盤正式銷售時間為 2023年 89月。 B地塊產(chǎn)品實現(xiàn)均價不低于 4700元 /平米。 項目價格策略 基本原則：整體區(qū)域均價的基礎(chǔ)上，針對項目綜合指標(biāo)如：地段環(huán)境、戶型、容積率、停車位、綠化率、項目品質(zhì)、外立面、社區(qū)配套、保安保潔、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容綜合評定，結(jié)合項目產(chǎn)品規(guī)劃及園林景觀規(guī)劃等核心要素，結(jié)合本區(qū)域市場價格和直接競品項目銷售均價，構(gòu)成本項目價格制定的研判依據(jù)。本評定只做為后期價格制定的參考依據(jù)之一。項目在開盤入市前一周，根據(jù)市場供應(yīng)和競品項目銷售均價，結(jié)合項目自身現(xiàn)金流要求和回款要求，雙方合理定價。水岸春天 區(qū)位： 米東區(qū)米東大道天化小區(qū)內(nèi) 規(guī)劃： 現(xiàn)代風(fēng)格立面，；東臨水磨河， 6個噴泉， 1個兒童淘氣堡， 1個籃球場， 1個幼兒園，臨街商業(yè)街、地下地下停車場，車位 2： 1， 35%綠化率 學(xué)校： 十三戶小學(xué)、烏市 102中、礦務(wù)局小學(xué)、米泉市一、二中、市一小、二小、交通學(xué)校、駕校、輕工業(yè)學(xué)校、一中北校、烏市場趨勢 9中、 72小、兵團(tuán)建工 4中 商業(yè)配套： 天化農(nóng)貿(mào)市場、鄂爾多斯農(nóng)貿(mào)市場、礦區(qū)醫(yī)院、十三戶醫(yī)院、郵局、千百合超市、天匯汽車城 公交 ： 1 1 5 5 92 532 、米泉 4路 項目價值體系梳理 —— 現(xiàn)狀 項目價值體系建立 —— 區(qū)位價值力 城市區(qū)域 規(guī)劃 區(qū)域 發(fā)展 自然 環(huán)境 公路 規(guī)劃 鐵路 規(guī)劃 城市副中心， 米東區(qū)百萬人新城 城市副中心 紅光山國際博覽中心和自治區(qū)政府旁 紅光山生態(tài)公園旁 ，多個高檔別墅在此修建，自然環(huán)境生態(tài)宜