【正文】 在地的局限性；p品質(zhì)建設(shè)上力求上游，走精細化產(chǎn)品路線，揚長避短；p項目在規(guī)劃設(shè)計上要重點考慮地面車位規(guī)劃，以有效改善目前亂停現(xiàn)象；WT戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略216。 未來周邊開發(fā)項目更加注重品質(zhì)和形象建設(shè)；216。 本案小片區(qū)形象不佳，易影響項目檔次；作為本項目，我們當(dāng)然應(yīng)該清醒地看到諸如：市場環(huán)境不夠明朗；地塊環(huán)境不佳，形象較差；企業(yè)品牌影響力小等風(fēng)險因素。 項目定位推導(dǎo) /swot小結(jié)Part 4 .1觀音橋第三極 但作為觀音橋第三極的紅旗河溝現(xiàn)在開發(fā)尚待初始階段，雖然臨近觀音橋，但目前觀音橋在售的高品質(zhì)競爭產(chǎn)品稀少，即使有部分在售項目，但由于價格等因素現(xiàn)在銷售不理想，我司在這樣一個時期進入，以追隨者的角色在一定時間段內(nèi)以高品質(zhì)的產(chǎn)品來樹立區(qū)域內(nèi)的市場形象。 辦公樓配備獨立休閑花園、空中景觀走廊，大面積的辦公綠化，產(chǎn)品在市場倍受追捧，銷售價格及銷售速度都高于同區(qū)域其他商業(yè)寫字樓產(chǎn)品。中耀地產(chǎn)中耀地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位 /客戶需求角度推導(dǎo)Part 4 .3貝蒙盤古熱銷原因客戶喜好具備了兩江新區(qū)的地域優(yōu)勢；整體規(guī)劃上的優(yōu)勢，配套完善，獨立性強；產(chǎn)品贈送面積多；產(chǎn)品設(shè)計推陳出新，生態(tài)、低密度、觀景辦公；整層主力面積約 700平米，面積來控制總價；地段佳能預(yù)計帶來升值空間；相關(guān)配套設(shè)施完善，使用便利；產(chǎn)品具有創(chuàng)新因素，擁有較多的贈送面積等；面積適中，投資和自用門檻不高；本案由于規(guī)模的限制，規(guī)模和規(guī)劃上的劣勢主要由在產(chǎn)品優(yōu)勢和地段優(yōu)勢來彌補項目產(chǎn)品差異化的打造體現(xiàn)在每層都有大面積的贈送空間；項目產(chǎn)品定位 /產(chǎn)品打造方向Part 4 .3外形及物業(yè)配比做出漂亮的大堂來提升檔次；富有特色的建筑物入口；國際品牌標(biāo)志，國內(nèi)價格的電梯，精裝電梯；設(shè)立派梯系統(tǒng)；具有差異化又上檔次的產(chǎn)品外形來樹立形象；增加綠化空間和贈送面積； ，空間上便于使用；單層面積適中，從而利于控制總價和整層銷售；產(chǎn)品設(shè)計突出特點519樓寫字樓14樓商業(yè)商業(yè)主入口項目產(chǎn)品定位 /硬件提升建議Part 4 .3項目產(chǎn)品定位 /軟件配置（物管建議）Part 4 .3 寫字樓軟件配置建議：知名物業(yè)公司提優(yōu)質(zhì)供常規(guī)服務(wù)的同時提供多項增值服務(wù)；良好的軟件配置也是日益增長的客戶需求關(guān)注的重點，也是在未來的營銷推廣中的一個很好的賣點。約 50米約 16米電梯井贈送綠化陽臺過道；寬度 2米 7米7米消防樓梯項目產(chǎn)品定位 /商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層建議Part 4 .3獨立門市獨立門市?中等投資客戶和區(qū)縣的投資客戶為了更多的為投資需求；項目地段和產(chǎn)品符合中等投資客戶關(guān)于物業(yè)升值的需求和區(qū)縣投資客戶進城投資主城核心區(qū)域的需求，因此這兩類客戶是我們的重要客戶。我司缺乏如此類型的客戶資源和招商環(huán)境 )?大多數(shù)的客戶對物管服務(wù)水平；租金價格水平；區(qū)域交通通暢，停車位充足等都有較高的標(biāo)準(zhǔn)；因此這幾項也是我們產(chǎn)品打造中應(yīng)該重點關(guān)注的方面。 智尊生態(tài)商務(wù)空間 ” 的定位堅持挖掘項目的區(qū)域價值價值堅持挖掘項目地塊規(guī)劃的升值價值堅持挖掘項目產(chǎn)品溢價價值定位：準(zhǔn)確定位 —— 明確價值營銷：精確制導(dǎo) —— 突出賣點推廣：有的放矢 —— 小眾營銷營銷要點：營銷策略指導(dǎo)原則Part 預(yù)期售價較低，性價比高所以，前期推盤平價入市，促使項目受到市場熱烈追捧的，只有這樣才可能克服項目缺陷條件同時，為了實現(xiàn)整體銷售利潤，所以必須在后期結(jié)合市場反應(yīng)逐步提高售價大幅推盤，逐步小幅提價216。前期以較為實惠的價格吸引人氣，形成人氣后，小幅提價，保持受市場追捧不斷升值的口碑，在前期積累客戶基礎(chǔ)上促成商鋪的銷售。在銷售中盡可能將寫字樓化零為整銷售，在實際的銷售中可將商鋪化整為零銷售；低樓層寫字樓先入市進行客戶積累；高樓層寫字樓用于溢價和配合促成商業(yè)銷售。通過不同的產(chǎn)品來進行不斷客戶積累；通過持續(xù)的客戶積累來進行單個客戶的挖掘，從而保持項目的持續(xù)增值。（寫字樓兩家公司自用大約有 1600平米，建議以低樓層寫字樓作為公司自用樓層）推售策略 /推盤策略Part 5 .2推售策略 /價格策略Part 5 .2土地成本 +建安成本 =6000元 /㎡我們建議本項目采用的配套成本 =㎡ ,稅費 1500元 /23798元 /㎡ ， 23樓均價： 2萬 元 /㎡參考貝蒙盤古價格單層面積 700平米，贈送面積 35%，銷售均價 17500； 由此可得出實得均價為 12800元 /平米；建議本項目實得面積均價為 13000元 /平米。銷售執(zhí)行 /客戶甄別政策Part 5 .3甄別政策說明：客戶憑 10萬元資金證明即可免費辦理本項目的 VIP卡， VIP可作為選房和升級憑證。開盤起到選房和繳納首付款的作用，開盤之日告知客戶當(dāng)日內(nèi)簽約便可享受 2%折扣（便于及時簽約回款）。 中耀 地產(chǎn)深灰色 優(yōu)雅、高貴、內(nèi)斂綠色 體現(xiàn)項目生態(tài)辦公特點形象策略及執(zhí)行 /開盤前營銷節(jié)點鋪排Part 5 .4 形象、調(diào)性導(dǎo)入客戶積累蓄勢 : 引發(fā)關(guān)注 開盤銷售7月9月中旬6月推廣籌備期釋放價格區(qū)間銷售中心開放一期開盤上市階段形象策略階段目標(biāo)注：時間節(jié)點根據(jù)工程進度等實際情況另行確定為下批次樹立調(diào)性項目價值傳遞（賣點訴求）精神誘因、財富誘因樹立調(diào)性（形象階段）巔峰盛宴 主要包括：紙巾盒、手提袋、紙杯、檔案袋、 DM、海報、筆記本樓書、設(shè)計圖、ipad（置業(yè)顧問用）、看板、墻體電視等、形象展示區(qū)、要求設(shè)計風(fēng)格與項目相匹配，并且具有一致的圖案色彩和項目標(biāo)識。售樓部門口增加保安以示尊貴感；形象策略及執(zhí)行 /項目現(xiàn)場包裝建議Part 5 .4現(xiàn)場包裝體現(xiàn)在以下方面：現(xiàn)場圍擋包裝，圍擋設(shè)計要具有良好的展示效果，安裝要起到遮擋的同時也要良好的展示項目形象（圍擋內(nèi)容為：規(guī)劃優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、物管優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等）要在項目啟動后聯(lián)合相關(guān)部門清理門前的亂停亂放車輛；項目樓宇上布置樓宇拉幕廣告，發(fā)光字體展示， （主要為商鋪持續(xù)銷售推廣）現(xiàn)場不設(shè)立樣板房；結(jié)合項目規(guī)模小的特點，在媒體選擇上做到 “ 小投入，大回報 ” 效果；講求精準(zhǔn)營銷推廣策略Part 5 .5廣泛傳播，樹立形象 渠道深耕，圈層營銷靈活變通，創(chuàng)新營銷集中投放，精準(zhǔn)打擊在節(jié)假日和其他合適節(jié)點進行核心區(qū)域的派單和拜訪等渠道工作已有客戶入手，進行深挖跟進從合作單位、機關(guān)部門等多方渠道入手開展客戶拓展充分利用各種營銷手段，以網(wǎng)絡(luò)營銷為龍頭，其他小眾媒體為主來開展全面滲透的策略推廣策略樹立項目形象，做大產(chǎn)品價值， “高調(diào)營銷，低調(diào)價格 ” 低于客戶預(yù)期的價格來狠抓客戶推廣策略 /傳播方式Part 5 .5立體宣傳的五點：售樓部、現(xiàn)場戶外、媒體、渠道，活動營銷一線貫穿“ 五點一線 ” 整合傳播