【正文】 中央豪宅產(chǎn)品 中心及北側(cè)景觀產(chǎn)品 邊緣位臵樓座 各樓棟價值分類 —— 標(biāo)桿產(chǎn)品： 11 明星產(chǎn)品： 1 13 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 : 9 兩居 普通三居 大三居 四居 合計 銷售 證 面積 90~110 120~140 140~200 160~210 第一批 1 54 0 0 0 54 2 42 0 0 0 42 3 48 0 0 0 48 4 78 0 0 0 78 小計 222 0 0 0 222 第二批 5 37 7 0 0 44 6 0 20 28 0 48 9 7 7 16 0 30 小計 44 34 44 0 122 第三批 7 0 0 0 16 16 8 0 14 34 0 48 10 0 10 30 8 48 11 0 0 40 8 48 12 0 0 48 0 48 13 0 9 15 8 32 小計 0 33 167 40 240 合計 266 67 211 40 584 整盤樓棟價值排序： 711121012A86952314 page 19 市場情況 啟示： ? 2023年搶客戶。大量潛在供應(yīng)項目集中入市，競爭白熱化，但競品項目主力產(chǎn)品多為兩居、小三居產(chǎn)品， 150㎡以上大戶型產(chǎn)品存在市場空白，本項目后續(xù)大戶型產(chǎn)品可填補市場，形成差異化競爭，實現(xiàn)更高利潤。 共 ㎡首推 5364㎡ 精裝 LOFT和 3260㎡ 平層 共 11萬㎡，以 120㎡以下兩居、小三居 為主 本案 2023年 2023年 9月 約 700套， 25%一居， 65%兩居 /小三居 共 ㎡， 77%兩居 共 ㎡， 86%以上為 140㎡ 以上大戶型 產(chǎn)品 本年度下半年區(qū)域 市場競爭略顯平和 ，市場上的三居產(chǎn)品庫存 1萬㎡左右，預(yù)計到年底可消化完畢；當(dāng)前市場兩居產(chǎn)品需求度高 ，如世嘉 〃 光織谷在 8月底推出一期的一居和兩居產(chǎn)品，將俘獲大量市場客戶； 2023年開始，預(yù)計 市場放量激增 ，產(chǎn)品集中在 120㎡以下 ， 140㎡以上 大戶型產(chǎn)品缺失 。 辦卡客戶意向戶型統(tǒng)計153, 81%34, 18%1, 1%兩居 三居 四居辦卡客戶意向面積統(tǒng)計154, 81%0, 0%16, 9%18, 10%91100 101110 111140 141180page 21 小結(jié)： 本體： 銷售證件取得情況： 第一批預(yù)售證件： 4，全部為 90110平米兩居 第二批預(yù)售證件： 9+A、 B兩棟商業(yè)樓： 90110平米兩居、 120140㎡普通三居、 140200㎡大三居 第三批預(yù)售證件： 1 1 13： 120140㎡普通三居、 140200㎡大三居、 160200㎡四居 市場： 2023年受政策影響，市場客戶量有限，需要通過主流產(chǎn)品搶時間、搶市場份額，保證銷售目標(biāo)的完成！ 2023年大量潛在供應(yīng)項目集中入市，但多以兩居及小三居為主， 150㎡以上戶型存在市場空白，給本項目留有機會 客戶： 從目前第一輪梳理的辦卡客戶購買意向來看，兩居、小三居需求量較大，大三居需求量相對較小 page 22 小結(jié)：整體推售策略 市場及客戶分析啟示： 首批推售的現(xiàn)金流產(chǎn)品的 快速引爆是 2023年銷售目標(biāo)完成的 重中之重 ！??！ 時間 策略 目的 推售樓座 2023年 金牛產(chǎn)品撬市場 搶時間 搶份額 主推市場主流需求的兩居、小三居產(chǎn)品，搶占市場份額，保證 3億目標(biāo)完成 銷售證一、二： 9 2023年 明星產(chǎn)品立標(biāo)桿 搶空間 過項目一期熱銷的口碑積累、項目園林實景展示、宣傳推廣調(diào)性提升等手段，突出大三居、四居產(chǎn)品價值，實現(xiàn)更高利潤 銷售證三： 11 12A 基于市場環(huán)境和 2023年銷售目標(biāo)，本項目整體推售策略 ?2023年，金牛產(chǎn)品撬動市場搶時間、搶份額，保證速度及安全性 ?2023年，明星產(chǎn)品樹立標(biāo)桿，填補市場空白，逐步實現(xiàn)利潤 page 23 2023年推售節(jié)奏 2023年銷售計劃 9月 10月 11月 12月 全年 認(rèn)購套數(shù) 250 50 20 10 330 簽約套數(shù) 200 50 40 20 310 簽約率 58% 73% 84% 90% 90% 簽約目標(biāo)（億元） 回款目標(biāo)（億元） 推售樓座 9樓 推售套數(shù) 344套 貨值 約 考慮團購及市場客戶積累量，建議在 9月項目開盤時，推售第一、第二批銷售證下 1 9樓共 7棟， 344套房源。奧斯卡城 住宅 板樓 待售 一期住宅建筑面積86564 80100平米兩居，110130小三居、130150平米舒適三居、 180平米大三居及四居 以懷柔本地首二次置業(yè)客戶為主，部分影視基地周邊人群，附帶少量北京人 預(yù)計 9月下旬 —— 世嘉光之谷 住宅 板樓 在售 一期住宅建筑面積約210761平方米 4 4 73平米 (1居 )、8 88 、 94平米 (2居主力 )、 10 124 、133平米 (3居 ) 以懷柔本地首二次置業(yè)客戶為主 8月 14日 取得銷售許可證 —— 頂秀美泉 住宅 板樓 在售 總建面積約平方米 (二居 )，110120平米、 130140平米、 150160平米（三居） 本地不北京市區(qū)客戶各占一半，本地客戶以懷柔雁棲工業(yè)園內(nèi)及附近區(qū)域客戶為主 二期預(yù)計 11年中下旬開盤 現(xiàn)價 12023元 /平米 中建府前官邸 住宅 板樓 待售 總建筑面積 :15500平方米 1居為 7090平方米；2居為 100平方米；三居為 120150平方米。 ?但區(qū)域項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，對本案產(chǎn)生客群分流，區(qū)域競爭激烈。 8月 14日 取得銷售許可證 開盤推貨 首期預(yù)計推出兩居為主產(chǎn)品及部分小三居產(chǎn)品；具體推出產(chǎn)品將根據(jù)開盤前客戶排查結(jié)果而定。 共 6棟住宅樓，供應(yīng)量為 236套；其中 90平米兩居和 130~150平米三居各占 40%，此外有少量160~180平米四居及 50平米一居戶型。 已經(jīng)開工，目前剛出地面 1~2層，售樓處已經(jīng)完工。 賣場展示 目前處在臨售進行蓄客， 正式賣場及樣板區(qū)預(yù)計 9月 5日投入使用。 已經(jīng)進駐正式賣場，具備開盤條件 客戶積累 目前客戶積累量 不足 250組 ，缺乏懷柔本地客戶認(rèn)知度?？蛻羧繛閼讶岜镜乜蛻簟？蛻羧繛閼讶岜镜乜蛻?。 懷柔區(qū)項目細(xì)分： 在售項目 11850119001195012023120501210012150122001225012300123500510152025金橋國際價格及成交變化 銷售量 成交均價 項目共 2棟樓 140套，全部在售，現(xiàn)剩余 77套 金橋國際 開發(fā)商 北京慧友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地 ㎡ 總建面 ㎡ 容積率 總戶數(shù) 104 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 50年商住 開盤時間 2023年 2月 在售產(chǎn)品 44套 90120㎡ 兩居、三居 成交均價 12165元 /㎡ ?金橋國際是商住定位，產(chǎn)權(quán)為 50年，幵且項目體量非常小，僅 2棟樓，目前還剩約70套房源左右，客戶以投資客為主。因此 金橋國際對本案基本不構(gòu)成影響。 項目三期 頂秀美泉小鎮(zhèn) 開發(fā)商 北京頂秀臵業(yè)有限公司 總占地 ㎡ 總建面 ㎡ 容積率 總戶數(shù) 2509 停車位 1551 在售產(chǎn)品 130160㎡ 三居 成交均價 9750元 /㎡ （ 2023年） 預(yù)推產(chǎn)品 5364㎡ 精裝 LOFT， 3260㎡ 平層 ?頂秀一期開盤時主要針對懷柔本地客戶，知名度上升后，在 09年底，其銷售策略發(fā)生轉(zhuǎn)變，提高價格，將目標(biāo)指向北京市區(qū)中高端度假客戶，至 10年 3月，銷售狀況保持良好。 ?目前，其一期地塊房源剩余不足 50套，且都為大戶型，而二期開盤時間預(yù)計為 11年中下旬，因此 頂秀目前對本項目影響不大。 主要以懷柔當(dāng)?shù)馗叨烁纳菩涂腿簽橹? 預(yù)計 10年年底或 11年上半年開盤 —— 金橋國際 商住兩用 塔樓 在售 2 總建筑面積17173平米 二居 88平方米；三居有 1 12130平方米 以本地人為主，二次臵業(yè)居多，貸款方式為商貸，不受目前住宅政策影響 正常銷售 均價 13000元 /平米 本項目核心競爭項目鎖定 競爭項目鎖定標(biāo)準(zhǔn)： 區(qū)域類似， 物業(yè)類型接近， 推售時間相近， 目標(biāo)客群相近 競爭項目鎖定： 核心競爭對手：世嘉光織谷 分流競爭對手：頂秀美泉小鎮(zhèn) 干擾競爭對手：中建府前官?。ㄩ_盤時間不明確，并且沒有正式賣場蓄客，對本案造成影響較弱） 周邊配套不足 項目 益田 〃 奧斯卡城 世嘉光織谷 區(qū)域發(fā)展 依托中影基地，未來將建成包括影視后期制作中心在內(nèi)的九大影視制作中心，形成影視規(guī)?；a(chǎn)業(yè)集群，打造“中國好萊塢”。 區(qū)位交通 向南經(jīng)京承高速直達北京市區(qū)；向北經(jīng)京密和京加路可直達懷柔城區(qū)及雁棲湖等旅游景區(qū)，外向性較強。 周邊配套 目前項目周邊暫無生活配套，緊鄰的歐郡別墅項目商業(yè)配套正在招商，未來本案自帶商業(yè)街建成后，將于歐郡別墅商業(yè)形成規(guī)模，區(qū)域居住環(huán)境將得到大規(guī)模改善。 內(nèi)部配套 項目自身具備綜合商業(yè)體，包括酒店、公寓、 SOHO、商業(yè)街等，自成一體支撐區(qū)域需求。 內(nèi)部園林 北側(cè) ，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃“電影”主題景觀園林，綠化率 30%。 外部景觀 北側(cè)歐郡別墅區(qū) 西側(cè)緊鄰待建中的中影基地影視公園，景觀資源豐富。 會所配套 項目自建 9000平米會所。 2居戶型對比 南北通透，格局合理；空間靈動，附加值高。設(shè)臵入戶玄關(guān)，保證私密性、體現(xiàn)主人尊貴感。室內(nèi)設(shè)臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積；雙衛(wèi)設(shè)計，功能完善。室內(nèi)設(shè)臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積；私密性好，入口可設(shè)臵玄關(guān)，保證主人私密性；空間使用率高。 項目自身配套占優(yōu) 區(qū)域發(fā)展利好優(yōu)勢 與北京城區(qū)交通方便快捷占優(yōu) 主題園林景觀占優(yōu) 會所面積占優(yōu) 基本質(zhì)素勢均力敵 基本質(zhì)素勢均力敵，靈活空間設(shè)置較多 本案與世嘉光之谷 基本質(zhì)素點對點分析 ?南北通透，格局合理 ?空間靈動，附加值高。 ?雙衛(wèi)設(shè)計，功能完善。室內(nèi)設(shè)臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積。設(shè)臵入戶玄關(guān)，保證私密性、體現(xiàn)主人尊貴感。 ?雙衛(wèi)設(shè)計，功能完善。室內(nèi)設(shè)臵靈活空間多，包括露臺、陽臺、凸窗，同時大部分為贈送面積。 ?空間使用率高。 本案 光之谷 本項目優(yōu)勢： ?區(qū)域發(fā)展： 本項目所在區(qū)域未來發(fā)展利好，未來“懷柔 CBD”影視聚集區(qū) ?自身配套： 區(qū)域級配套，規(guī)模宏大，滿足不同層次人群需要 ?主題園林： 自帶影視主題園林，同時獨享 ?獨立會所： “五星級酒店 +影人俱樂部”頂級會所配套，業(yè)主尊享 ?戶型設(shè)計： 戶型設(shè)計標(biāo)新立異，入戶花園、露臺、飄窗贈送面積可觀 ?交通區(qū)位： 北京市區(qū)、懷柔城區(qū)、旅游景區(qū)的“三區(qū)樞紐” 本項目劣勢： ?項目周邊配套： 本項目目前周遍配套不足 競品分析小結(jié) —— 世嘉光之谷 周邊配套短期內(nèi)持平， 2023年后本項目優(yōu)勢 教育資源缺失 內(nèi)部園林成熟度不占優(yōu)，無實體景觀形象 外部景觀劣勢 項目 益田 〃 奧斯卡城 頂秀美泉 區(qū)域發(fā)展 依托中影基地，未來將建成包括影視后期制作中心在內(nèi)的九大影視制作中心，形成影視規(guī)模化產(chǎn)業(yè)集群，打造“中國好萊塢”。 周邊配套 目前項目周邊暫無生活配套，緊鄰的歐郡別墅項目商業(yè)配套正在招商，未來本案自帶商業(yè)街建成后，將于歐郡別墅商業(yè)形成規(guī)模，區(qū)域居住環(huán)境將得到大規(guī)模改善。 區(qū)位交通 向南經(jīng)京承高速直達北京市區(qū)；向北經(jīng)京密和京加路可直達懷柔城區(qū)及雁棲湖等旅游景區(qū)，外向性較強。 內(nèi)部園林 規(guī)劃影視景觀主題，節(jié)點豐富，綠化率30%。 外部景觀 西側(cè)緊鄰待建中的中影基地影視公園，景觀資源豐富?？蛇h(yuǎn)眺群山 教育配套 項目自身無小學(xué)等教育規(guī)劃。 會所配套 項目自建 9000平米會所。 項目僅具備小部分商業(yè)，難以形成規(guī)模、 2居戶型對比 南 北通透，格局合理；空間靈動，附加值高。設(shè)臵入戶玄關(guān)，保證私密性、體現(xiàn)主人尊貴感。室內(nèi)設(shè)臵靈活空間多，包括露臺