【正文】 的高尚小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)住宅容積率綠地率50％戶數(shù)3期花園洋房+電梯公寓436戶小區(qū)規(guī)劃方向大規(guī)模的富有韻律感的淺丘坡地低層高尚住宅小區(qū)概念策劃淺丘坡地生活，以NEW TOWN 的方式，實現(xiàn)都市與自然、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、多元與個性、私密與開放的平衡戶型面積花園洋房主力面積為135平米，采用退臺式的戶型設(shè)計，面積區(qū)間為135177平米；電梯公寓的主力面積為130140平米，面積區(qū)間為95200平米銷售情況已售完入住銷售價格04年底花園洋房均價5000元/平米，最高價5350元/平米，最低價4670元/平米；電梯公寓均價3900元/平米，最高4200元/平米，最低3810元/平米會所及設(shè)施泳池、健身房、桑拿房、酒吧、桌球室、多功能廳、商務(wù)中心、乒乓球室、老年人活動中心。
步行商業(yè)街：凈菜超市、便利店、銀行、郵政、診所、藥店、洗衣店、餐飲店、純凈水、CD店、書報店、美容美發(fā)、咖啡店及萬客會精選商家。二次置業(yè)者，年齡集中在3045歲。項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：專案品牌優(yōu)勢；緊鄰川師大，配套相對完善，交通便捷；獨特的坡地地形，使得小區(qū)建筑錯落有致，極富韻律感；項目產(chǎn)品設(shè)計延續(xù)貫徹了萬科一貫堅持的“建筑改變生活”理念，住戶圍景而居，對客群很有吸引力；項目占地共約800余畝，具有規(guī)模優(yōu)勢。
開 發(fā) 商成都萬科房地產(chǎn)有限公司地理位置成龍路與三環(huán)路交匯處（嬌子立交外） 占地面積約969畝總建筑面積約100萬平米 產(chǎn)品形態(tài)多層+高層電梯公寓物管費開發(fā)主題我的花園國度質(zhì)量形象中高端花園式全生態(tài)小區(qū)建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)住宅容積率綠地率45％總戶數(shù)約8000小區(qū)規(guī)劃方向國際化的生態(tài)居住新城概念策劃打造一個全新的花園國度——卓錦城戶型面積90—100㎡占20％、130㎡左右占60％、150㎡以上占20％銷售情況分5期開發(fā)：1期、2期已售完，3期3批次也已基本售完，4批次已售約85%，5批次僅售少量銷售價格目前均價約5800元/平米會所及設(shè)施酒吧、茶吧、健身中心、商務(wù)中心等周邊配套社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、紅旗超市、飲水站、商業(yè)街、四川師范大學(xué)、規(guī)劃中錦江區(qū)政府、規(guī)劃中華西醫(yī)院、5朵金花旅游區(qū)等客戶群特征家庭月收入5000元以上的客群，城東中高收入人群、川師老師主要賣點花香充盈、林海環(huán)繞的千畝大盤項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：規(guī)模大，配套齊備；毗鄰未來錦江區(qū)政府，周圍自然生態(tài)環(huán)境好；開發(fā)商實力強，位列其一的吉寶開發(fā)的粼江峰閣已取得良好口碑。區(qū)域居住價值不斷被釋放出來，而萬科也從區(qū)域價值的不斷提升獲得了更大的利潤，萬科城市花園均價從最開始的僅2800元/平米到開發(fā)后期約5000元/平米均價提升了近80%。開發(fā)高端產(chǎn)品，挖掘城東高端客戶從兩個項目開發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)來看，多層、洋房和別墅的占據(jù)了相當(dāng)大的比例，特別是萬科城市花園，在01年至05年五年的時間內(nèi)，開發(fā)了眾多的聯(lián)排、獨棟和四層洋房等別墅類產(chǎn)品，在當(dāng)時整個市場都還對此區(qū)域并不十分認可的前提下，推出如此大體量的高端產(chǎn)品無疑具有較大的風(fēng)險，但萬科良好的銷售業(yè)績充分證明在城東對于高端產(chǎn)品的需求仍然是存在的。五、項目的競品分析：競品設(shè)定條件：本案是五城區(qū)、電梯、大戶型產(chǎn)品，基本狀況是：180平以上，總價100萬元以上。（別墅因其有天有地的特征，與本案差異性很大，不列入競品對象。統(tǒng)計產(chǎn)品是高層電梯和少量多層，共29個項目，如下：鷺島國際社區(qū)、桐梓林歐城、新界、泊景灣、檀香山花園、神仙樹大院、君悅金沙、雙楠融域、天府長城、玉林品上、78號觀邸、龍灣半島、優(yōu)品道、金域西嶺、華府金沙、金沙西園、中鐵西子香荷、中海國際社區(qū)、首創(chuàng)愛這城、外灘、瑞升望江橡樹林、華潤翡翠城、都會風(fēng)尚、時代豪庭、中海翠屏灣、華潤鳳凰城、中海蘭庭B區(qū)、恒大綠洲。（數(shù)據(jù)來源于成都市房管局備案系統(tǒng)）（一）競品的總體態(tài)勢區(qū)域供應(yīng)總量市場總供量占比銷售總量市場總銷量占比本區(qū)域市場供銷比余量100萬以上180平以下100萬以上180平以上供應(yīng)銷售銷售率余量供應(yīng)銷售銷售率余量城西155934%37227%24%1187132834526%9832312712%204城南183240%76455%42%1068179575042%1045281450%14城東91720%18713%20%73087816018%718392769%12城中1684%655%39%1031686539%103000%0龍泉1022%40%4%9810244%98合計45691392318641691320284940072328在所有100萬以上產(chǎn)品中，城西、城南兩區(qū)域推售量接近，合計占市場總推售量的74%，傳統(tǒng)“南富西貴”的居住特征、換房需求，因為開發(fā)商的態(tài)度，繼續(xù)表現(xiàn)在新開的高總價住宅項目中。本區(qū)域市場供銷比中，可以發(fā)現(xiàn)城東的區(qū)域供銷比已接近城西區(qū)域，雖然銷售量絕對數(shù)（187套）是城西市場一半，說明城東區(qū)域經(jīng)過幾年的建設(shè)后，在購房者心目中，城東居住品質(zhì)已逐漸接近城西，認可度、實際購買需求也有相應(yīng)增長。右表：除城西外，其他區(qū)域?qū)?80以上產(chǎn)品的購買率均高于對180以下產(chǎn)品的購買率，尤其城東區(qū)域，以180平為線，各類型銷售率分別為18%和69%，一則是因為總供應(yīng)量原因，二則間接說明城東客群對雙高產(chǎn)品的青睞度。市場空間挖掘潛力較大）（二）、城西根據(jù)總價在100萬以上或者面積在180平以上（別墅除外），總供應(yīng)1559套，其中，從2007年10月以后，總價在100萬以上城西大約有11樓盤共推出14個批次總共1328套房源，占本次統(tǒng)計房源數(shù)量的26%其中，高電梯1289套，多層洋房39套。本區(qū)域成交均價大概在7300/平左右，最高成交均價是78號觀邸9181元/平。由此，我們可以看出，這個總價在100萬以上的產(chǎn)品需要社區(qū)規(guī)模以及開發(fā)商品牌和完善的配套以及精工的細節(jié)來作為其價值的支撐。（2）、180平以上本區(qū)域推出的房源中主要是優(yōu)品道81套，華府金沙66套和鷺島國際社區(qū)61套，多層洋房沒有出現(xiàn)此類產(chǎn)品。 去化速度與項目品牌關(guān)系較大，如龍灣、鷺島，速度相對較快，而優(yōu)品道作為老品牌，也消化了10%，華府金沙二批次未實現(xiàn)銷售。面積在180平以上高層電梯13套，多層洋房15套。（未計紫檀）本區(qū)域?qū)儆诔啥际小澳细弧钡膮^(qū)域，也是容易出現(xiàn)高端盤的區(qū)域。 總推量物業(yè)形態(tài)環(huán)域項目名稱開盤日期總供應(yīng)量總銷售量180平以下180平以上合同均價供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯12環(huán)玉林品上20071222104341043423環(huán)桐梓林歐城20071027132701276555檀香山花園200711325616225216141神仙樹大院2007114366334366334中海翠屏灣200811220521204211華潤鳳凰城20071026223422234220084202911229112中海蘭庭B區(qū)（2）、180平以上、100萬以上，本區(qū)域總體供應(yīng)量較小，僅28套，分別在各項目中來說，應(yīng)為其頂躍部分。其中，銷售速度較緩慢的項目是：玉林品上、天府長城、華潤鳳凰城、中海等，從其環(huán)域價值來說，價格較高。）結(jié)合該區(qū)域的產(chǎn)品價格分析，是本案可重點突破的市場之一。其中，高層電梯874套，多層洋房140套。 總推量：物業(yè)形態(tài)環(huán)域項目名稱開盤日期總供應(yīng)量總銷售量180平以下180平以上合同均價供應(yīng)量銷售量供應(yīng)量銷售量高層電梯12環(huán)外灘200812595329532高層電梯12環(huán)瑞升望江橡樹林20081313178027874396多層洋房23環(huán)2008471165411654多層，高層23環(huán)首創(chuàng)愛這城2008611167/167高層電梯23環(huán)華潤翡翠城200711162222122221城東，本區(qū)域特點之一：12環(huán)項目走價格策略，在品牌力較弱的情況下，走量相對較大。雙高產(chǎn)品僅在望江橡樹林有小部分，總體供應(yīng)量不大，與本案的競爭性較低。（五）、城中2007年10月以后，城中大約有2個樓盤共推出2個批次總共168套房源，但實際銷售情況懸殊，與產(chǎn)品環(huán)境、品質(zhì)和開發(fā)商品牌關(guān)聯(lián)度非常大。17棟11+1的小高層，推廣名稱也為“空中別墅”，其中9棟帶入戶大堂，合計供應(yīng)量399套，共售出51套。第30棟23套，售出13套，第25棟共24套，售出15套，第24棟共24套，售出7套，綜上，可以看出 總價100萬元以上產(chǎn)品中，五城區(qū)及龍泉合計推售量為4569套，實現(xiàn)銷售1392套 城中區(qū)域中：時代豪庭基本售完無競爭性，都會風(fēng)尚開盤6個月銷售慘淡，說明市場抗性非常大，在價格不變的前提下，未來對本案的沖擊也很小。 城西區(qū)域，同面積總價產(chǎn)品推量大（231套）銷售小（27套），集中在優(yōu)品道和華府金沙，目前的市場抗性較大，不排除未來有降價以售的可能，將在城西客群中對本案形成較強的競爭關(guān)系。 龍泉恒大綠洲，環(huán)域價值、產(chǎn)品價值、社區(qū)規(guī)模等等因素，及其價格殺手的特征，將是本案的強力競爭對手之一。整個社區(qū)4280戶，可理解為“非炫耀”住宅產(chǎn)品，較符合中青年人“個性而不張揚”的生活態(tài)度。基本沒有客廳與客廳的對視現(xiàn)象。在環(huán)域競品中有較高價值。 與周邊大盤共同構(gòu)成一個人居密度較大的板塊環(huán)境，片區(qū)的商業(yè)豐富性和便利性比別墅社區(qū)好很多，生活成熟度相對更高。配合產(chǎn)品完善的環(huán)境條件，居住價值的可持續(xù)性強，可降低換房的必要性從而降低居住成本。而本項目一次性提供600套房源，單個樓盤的提供量，占到目前市場余量的近20%。本項目要達到開盤銷售200套的目標(biāo)銷售任務(wù)，無異于當(dāng)月銷售要達到并超過目前整個五城區(qū)及龍泉方向100萬以上房源的銷售量，這一銷量，要求我們做到的推廣攻勢必須要挖掘出更多的客戶來滿足本項目的要求。（基本集中為頂躍）本項目擴展后的面積均超過180平米，當(dāng)本案以180250平米的戶型區(qū)間入市時，在市場上的存量中又加入了600套的推量，在這一面積區(qū)間段上，本項目占到了整個市場的3/5。二、市場定位（一）、項目概況1．地理坐標(biāo)：位于成都市錦江區(qū)南三環(huán)一段，東鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū)。處風(fēng)景城東新城核心生態(tài)位置，自然坡地、臺地園林，為成都主城區(qū)罕有別墅地脈。3．總體規(guī)劃理念：采用國際Hills生態(tài)規(guī)劃理念，在舒適度技術(shù)體系方面引用國際先進適用技術(shù)，塑造四大人居空間,即：公園群落與社區(qū)組合空間；綠化紐帶與社區(qū)組團的分割空間；泛會所與坡地、臺地立體景觀空間；創(chuàng)新性別墅多重平面﹑上下功能轉(zhuǎn)換空間。4．層次分明的布局體系：社區(qū)被自然的坡地道路網(wǎng)絡(luò)分為四個相對獨立的居住組團即華府、藍鉆、御苑、紫廬。100%住戶都享有內(nèi)外開闊的景觀視野，80%建筑坐北朝南,80%住戶可府瞰2000畝城市生態(tài)坡谷公園。5．結(jié)構(gòu)清晰的人車分流體系為充分體現(xiàn)住戶的尊貴，每個組團建有2層陽光地下生態(tài)車庫。6．園林景觀規(guī)劃理念強化組團景觀主題并體現(xiàn)坡地、臺地園林特色，將坡地園林環(huán)抱作為背景景觀，在各組團景觀的設(shè)計中點出水的元素，演繹具有不同異域特色的立體景觀。7．景觀規(guī)劃原則⑴整體與局部，天人合一強調(diào)整體的和諧、功能的需求，局部組團的個性、文化內(nèi)涵的體現(xiàn)、健康休閑環(huán)境的營造，景觀細節(jié)的完善，各空間之間景觀、鋪裝、水體、架空層、公共設(shè)施園林小品、花壇等相互呼應(yīng)，簡約的建筑、硬景與軟景之間的相互滲透，著重強調(diào)每個組團的區(qū)域特性，強調(diào)功能與實效，營造出一個多景觀中心的、自然和諧的高尚小區(qū)。有專為青少年營造的運動健身區(qū)，有專為老年營造的主題游園區(qū)，有專為小朋友設(shè)置的兒童游樂場及親子樂園，有為住戶設(shè)計的休閑廣場及咖啡休憩區(qū)等等，為各個年齡階層設(shè)置的園林空間，盡顯人性化關(guān)懷。與周圍住宅既互相映襯，又保證住宅的私密性。每個組團入口簡潔大氣，各居住組團相對獨立，根據(jù)各自景觀特點命名。：簡約、精美的現(xiàn)代設(shè)計手法，自然、雋永的景點材質(zhì)，構(gòu)筑健康、生態(tài)的小區(qū)景觀。，利用植物圍合空間，在平面上有聚有散，在豎向上分層設(shè)計，形成喬木小喬木灌木地被的立體空間綠化模式。⑵綠地系統(tǒng)分類：在中心水體周邊，由多種水生、濕生植物結(jié)構(gòu)灌木、喬木組成的植被景觀，是整個小區(qū)的一個生態(tài)的、共享的開放空間。根據(jù)道路等級選用法桐、千頭椿、白臘等樹種，形成較強的識別性。：在基地東、北兩側(cè)調(diào)協(xié)邊界綠地，以高大喬木和灌木相結(jié)合，屏蔽外界的視線和噪音，保持小區(qū)內(nèi)的私密和安靜。⑵戶型特點是一個具備思考含量和個性品格的純空中別墅社區(qū)，是成都乃至中國唯一的、獨特的個性產(chǎn)品，是市場中無與倫比的高性價比空中別墅社區(qū)。我們不回避它是一種高層建筑，但如果要問四海逸家空中別墅與成都當(dāng)下的高層建筑有什么區(qū)別，那就是它生長在別墅區(qū)里，除了形式不同之外，一