某房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略分析-在線瀏覽
2025-08-04 07:49本頁面
【正文】 停車位122），小區(qū)基本呈倒三角布局，地下車庫集中設(shè)置于中央花園廣場之下2) 建筑分期l 地塊分基本二期建設(shè)，南部4號樓為一期， 5號樓為二期，會所設(shè)于二期。l 一期住宅由一幢多層、三幢小高層建筑組成，層數(shù)由11層不等，（不含頂層復(fù)式上層），共有178個住宅單位（含頂層復(fù)式），詳細(xì)情況見表1。 開發(fā)一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相當(dāng)大，%以上，但4居面積偏大。 2房面積范圍75—；3房室面積范圍106－120M2；。全部為2房，共計(jì)192套。 開發(fā)二期基本是2房和3房。 2房面積為93M2。二、優(yōu)劣勢分析：市場層面： 大環(huán)境分析（優(yōu)勢、劣勢）優(yōu)勢：1. 新站區(qū)為合肥的房產(chǎn)熱點(diǎn)新興區(qū)域，市民對于區(qū)位的認(rèn)知度和接受度較高；。人流量較大的地方必然會帶動整個市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種大中型批發(fā)市場相繼登陸，形成了成熟的商貿(mào)集散地；6. 小區(qū)周邊道路情況良好，主干道臨泉路正在擴(kuò)建中，對未來城市交通暢流預(yù)留了空間；臨泉路打通后商業(yè)價(jià)值的構(gòu)造將成為項(xiàng)目利潤增長點(diǎn)；7. 新站綜合試驗(yàn)開發(fā)區(qū)是縣市政形象發(fā)展區(qū)域，不久的將來即成為城市化交流的樞紐。地塊位于新站試驗(yàn)開發(fā)區(qū)，屬于熱點(diǎn)新興區(qū)域的不成熟地塊。產(chǎn)品層面（優(yōu)勢、劣勢）優(yōu)勢1. 本案目前是新站區(qū)西區(qū)住宅社區(qū)中獨(dú)樹一幟的高層住宅，其市場效應(yīng)不可忽視；2. 小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施會所，娛樂設(shè)施、購物等基本生活配套可滿足生活需要；3. 綠化園林景觀設(shè)計(jì)精致，綠化率33％；4. 商住分開，可以保證居住環(huán)境的舒適性，減少空氣噪音的影響；5. 戶型居多，面積在75－149m2之間，選擇余地廣；6. 小區(qū)內(nèi)基本上人車分流①、保證小區(qū)人員安全，②、避免汽車尾氣污染；7. 開發(fā)商實(shí)力雄厚，產(chǎn)品質(zhì)量可以保證；8. 獨(dú)特的凸窗設(shè)計(jì)新穎，吸引眼球；9. 戶戶觀景，坐北朝南采光通風(fēng)效果好；劣勢1. 2005年底才可入住，屬于遠(yuǎn)期樓花，會影響買家信心。168。168。4.5. 目前臨泉路尚未打通，張洼路的道路和環(huán)境狀況欠佳，因此存在一定的開發(fā)和定位難度。6. 168。如何合理利用好地塊的每一點(diǎn)資源是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高利潤的重要保證。隨著經(jīng)濟(jì)的升溫，合肥的房地產(chǎn)行業(yè)和其它地方一樣迅速升溫，合肥房地產(chǎn)市場的繁榮不爭的事實(shí)。其中規(guī)模較大的夢園小區(qū)、世紀(jì)陽光花園、太寧花園、百盛苑、華府嘉園、長春都市花園、萬綠園、奧林花園、華源國際城、楓丹城市花園、康居時(shí)代花園、柏景灣、新華學(xué)府、玉蘭苑，其中以小高層為主的有元一時(shí)代花園、吟春園、景色家園、紫荊閣、東海花園、國軒苑等。即將開盤的有桂花園、新加坡花園城、香格里拉廣場（花園）頤和花園、和莊、金色池塘、CBD世貿(mào)廣場等。開發(fā)企業(yè)迅速增加，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。1992年至2001年，房地產(chǎn)綜合開發(fā)累計(jì)完成投資130億元，商品房竣工面積1019萬平方米，其中住宅竣工面積780萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售近百億元人民幣，先后建成風(fēng)格迥異的住宅小區(qū)100多個。2003年合肥新開住宅面積近350萬平方米，而且規(guī)模較以往有了較大變化，新開和即將開發(fā)的樓盤基本上都在10萬平方米以上，其中超過20萬平方米的小區(qū)也是比比皆是，住宅的規(guī)模化已是房地產(chǎn)開發(fā)的一個大的趨勢。此外，隨著外地開發(fā)公司的進(jìn)入，規(guī)?；⒁?guī)范化、高檔化的大盤時(shí)代正提前到來，逐步提高了合肥的樓市價(jià)格，現(xiàn)在已在合肥掀起了新一輪的深層次市場競爭。要適應(yīng)當(dāng)前的市場形勢，必須找準(zhǔn)自己的市場定位，尋求市場機(jī)會點(diǎn)，同時(shí)，對于所開發(fā)的樓盤，必須審時(shí)度勢，一方面完善自己樓盤的整體設(shè)計(jì)和包裝，另一方面必須以有效的、科學(xué)的推廣思路，盡快完成銷售，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資金積累和規(guī)模的擴(kuò)大，以適應(yīng)新一輪房地產(chǎn)市場競爭。經(jīng)過八年的規(guī)劃建設(shè)，目前的新站區(qū)已形成了以商貿(mào)為主的大型綜合區(qū)。合肥新站優(yōu)越的地理位置、便捷的交通環(huán)境以及較為完善的區(qū)域配套，加上近幾年的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，也已形成了一個大型住宅區(qū)域，目前在新站區(qū)已在建和已經(jīng)形成的住宅小區(qū)有：元一時(shí)代花園、吟春園、長春都市花園、華府嘉園、寶文時(shí)代廣場、羅馬花園一、二期、橘郡萬綠園、風(fēng)景苑、新安園、香格里拉花園以及即將開發(fā)的瑞祺房產(chǎn)項(xiàng)目等二十余個住宅社區(qū)。目前已基本形成高、中、低檔樓盤共存，以中高檔樓盤為主的開發(fā)格局。合肥新站區(qū)住宅項(xiàng)目產(chǎn)銷狀況處于合肥市的領(lǐng)先地位。在售的元一時(shí)代花園、長春豪庭、中州世紀(jì)廣場也有一部分被作為辦公購置。定價(jià)的高低關(guān)系到房地產(chǎn)利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分價(jià)格一分貨，按質(zhì)論價(jià)，正確的房地產(chǎn)營銷策略就是要如實(shí)地體現(xiàn)房地產(chǎn)本身的價(jià)格規(guī)律，反映出項(xiàng)目的合理價(jià)值，做到精確定價(jià)?，F(xiàn)在把“惠園”作為最大假想競爭對手，以樓盤的各項(xiàng)綜合素質(zhì)作比較，按銷售過程中買家的承受心理尺度為依據(jù)而制定出“金橋?yàn)场钡膬r(jià)格，現(xiàn)列表如下：比較素質(zhì)金橋?yàn)撑c惠園的比較差價(jià)（元/平米）地理位置－50規(guī)模－50工程形象－50交通方便程度－50
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