【正文】 Not only living area than ordinary mercial housing, in addition to ordinary residential, is generally a staircase eight households, and the flat layer house is a staircase households or two households. A flat layer of mansion of the park is equipped with a special landscape, layout a professional landscape。 城市化水平 時間 5060%—— 別墅市場的爆發(fā) —— 城市聚集效應(yīng)明顯，部分客戶渴望郊區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境。 80%以上 —— 新中心的形成 ，新循環(huán)的開始。 0607年，別墅市場的集中爆發(fā)期，新推出項目合計達(dá) 35個左右。代表項目有南山蘇迪亞諾、綠城青竹園、保利閬峰云墅、鵬基諾亞山林、早安星城、水印山城、汀湘十里等。 典型的項目有：書院觀邸、華盛新外灘、金域南外灘、中天廣場、五一大道 20中隆國際御璽、長沙奧林匹克花園、綠城桂花城。 項目 湘江豪庭 開發(fā)商 湖南湘水雅境房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 湘江世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址 開福區(qū)政府西側(cè)金泰路 199號 項目規(guī)模 占地面積： 1000000平米 建筑面積： 4000000平米（總） 容 積 率： 物業(yè)形態(tài) 江景城市綜合體 ,住宅 +商業(yè) 產(chǎn)品特征 主力戶型 ：三居至五居 202360平方米 價格 均價 8700 元 /㎡ ，最低 8500元；最高11000元 銷售狀況 總共 6棟 43層 /棟 5棟已售罄、在售 7棟還剩 200套房源。 ? 6公里長、約 60100米寬的湘江風(fēng)光帶及瑰麗的景觀 ? 實力雄厚的世紀(jì)金源集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)長達(dá)二十年，首創(chuàng)規(guī)?；⑷涮?造城?模式，開國內(nèi)房地產(chǎn)?準(zhǔn)現(xiàn)房?銷售之先河，并被建設(shè)部作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在全國范圍內(nèi)推廣。 個案分析 Code of this report | 36 ? 全江景戶型，入戶花園闊綽、可改成棋牌室、入戶活動面積超大、舒適感極佳。 ? 客廳、餐廳、兩廳相連、活動面積大增、有全景陽臺做主臥襯托、業(yè)主倍受尊崇。 個案分析 Code of this report | 37 余貨為 200套左右 260平米房源，與本案的直面競爭較小 2棟 2023/10 2023/10 2023/10 2023/10 5棟 1棟 6棟 ,7棟， 3棟 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 推出該組團(tuán)的 3棟 6棟 7棟，剩余房源約 200套、其中 200㎡基本售罄、余貨為 6棟的200套 260㎡戶型，價格約為11000元 /㎡。 38 湘江豪庭分析小結(jié) 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 39 雙灣國際：規(guī)劃為住宅、商務(wù)及酒店多功能為一體的復(fù)合型項目。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 40 在售主力產(chǎn)品為 80套 190260平米 4房與 5房，均價約為 11000元 /平米 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 類別 樓盤名稱 戶型 面積 價格 層數(shù) 客廳開間面積 主臥 次臥數(shù)量 /面積 衣帽 廚房 露臺 庭院或花園 贈送面積 挑高 江景、城市綜合體 雙灣國際 190260㎡ 11000元 /㎡ 20層 7m大面寬11m進(jìn)深77㎡ 30㎡ 4房 主臥帶衣帽間 40㎡ 3040㎡ 60㎡ 5m 個案分析 Code of this report | 41 維多利亞 A戶型、 5房 +2廳 +2廚 +3衛(wèi)贈送面積 31㎡ 奢華級主臥、配有獨立的衣帽間，書房、衛(wèi)浴 雙廳合一，超寬敞會客場所 餐廚一體的 L型廚房設(shè)計 270176。 雙主臥設(shè)計、獨立的衛(wèi)浴和衣帽間。 主力戶型介紹：維多利亞 C戶型 3+1房 +2廳 +2廚 +3衛(wèi)。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 ㎡ ㎡ 210㎡ 主力產(chǎn)品設(shè)計雙主臥，但結(jié)構(gòu)布局一般。 ? 項目位于長沙市開福區(qū)撈刀河與湘江風(fēng)光帶交匯處 ? 內(nèi)部綠化 7500㎡、綠化成本 600元 /㎡；向政府承租項目附近‘龍舟島’ ? 園林為澳洲風(fēng)格、項目有會所、游艇 ,有游泳池，疊水瀑布。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 雙灣國際分析小結(jié) 個案分析 Code of this report | 44 萬達(dá)公館：星城 CBD央?yún)^(qū) .超高層城市綜合體 項目 萬達(dá)公館 開發(fā)商 長沙開福萬達(dá)廣場投資有限公司 物業(yè)公司 大連萬達(dá)物業(yè)管理公司長沙分公司 物業(yè)地址 開福區(qū)五一大道與湘江中路交匯處西北角 項目規(guī)模 占地面積 65200平米 建筑面積 480000平米 容積率： 物業(yè)形態(tài) 江景城市綜合體 產(chǎn)品特征 主力戶型 ：以 260多㎡ 290㎡ 3房 2廳 4衛(wèi)為主 價格 均價 16000 元 /㎡ 銷售狀況 10月 22日二期開盤推 1棟共 260多套，現(xiàn)剩余 20多套。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 大平層組團(tuán) 面積段 戶型配比 4棟 260、 290平 5： 1 Code of this report | 47 主臥室： ? 雙主臥、配備超大步入式衣帽間，盡顯尊貴。 ? 南北通透，帶有大型飄窗 客廳、餐廳： ? 周正的客廳、餐廳貫通，戶內(nèi)動線分離。 ?自身商業(yè)及商務(wù)功能的配備，提升了大平層的投資價值，但同時降低了其私密性，弱化了大平層的居住舒適性。 時間 推售節(jié)點 推售區(qū)域 推售體量 推售產(chǎn)品 2023. 11月底 開盤 7棟 420套 地段資源豪宅 125~249㎡36房 類別 樓盤名稱 戶型 面積 價格 層數(shù) 客廳開間面積 主臥 次臥數(shù)量 /面積 衣帽 廚房 露臺 庭院或花園 贈送面積 挑高 地段資源型豪宅 鑫遠(yuǎn)尚璽 125㎡249㎡ 未定 1215 層 4米 16㎡ 2個 0 1 7 1 0 米 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 52 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 2023,11 共 7棟 蓄客辦卡， 20張 VIP卡 目前正在認(rèn)籌，預(yù)計今年 11月底開盤 ?共 7棟， 420套；戶型 125~249平（三室戶 ~六室戶）純大戶型，有標(biāo)準(zhǔn)戶型也有錯層、復(fù)式戶型； ?目前正在認(rèn)籌，預(yù)計今年 11月底開盤。 個案分析 Code of this report | 54 三館一中心的高端文化配套，內(nèi)部強(qiáng)調(diào)園林景觀的打造 ? 整個項目為四房五房大戶型、純粹的高端的社區(qū)； ? 湖湘文化與歐式風(fēng)情相結(jié)合 。 鑫遠(yuǎn)尚璽分析小結(jié)： 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 56 長沙奧林匹克花園乾臺組團(tuán)：南城老牌樓盤的樓王組團(tuán) 項目 奧林匹克花園 開發(fā)商 湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 深圳中航物業(yè)公司 物業(yè)地址 雨花區(qū)湘府中路 189號 (省政府新址以東 ) 項目規(guī)模 占地面積： 337122平米 建筑面積： 550000平米（總） 容 積 率： 物業(yè)形態(tài) 品牌功能型豪宅 產(chǎn)品特征 主力戶型 ：戶型 196~315平米（三室戶 ~六室戶） 價格 均價 9000元 315㎡樓王戶型 14000元 /㎡ 銷售狀況 奧園： 09年 9月推 254套 196— 351㎡、截止11年 11月份余貨 20套。 ? 利用起伏坡地，構(gòu)就五川匯流的大氣磅礴、玉淵潭的靈動旖旎、乾坤天地的壯美奢闊，前所未見的窗前盛況，為大宅主人呈現(xiàn)出一幅賞心悅目的園林長卷。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 61 運達(dá)中央廣場：集中式商業(yè)、商業(yè)步行街、雙酒店、公寓及精裝大宅等構(gòu)成的高端綜合體 項目 運達(dá)中央廣場 開發(fā)商 湖南運達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 長沙水木華物業(yè)管理有限公司 物業(yè)地址 雨花區(qū)沙灣路 289號 項目規(guī)模 占地面積 :114057平方米 建筑面積 :600000平方米 容積率約 物業(yè)形態(tài) 城市綜合體 產(chǎn)品特征 主力戶型 ： 150350平米精裝大戶 價格 19800元 /㎡ 銷售狀況 2023年 5月開盤，住宅現(xiàn)已售出 500余套，余 579套。 ? 八大智能系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)、集中冷熱水系統(tǒng) …… 1 6 5 4 2 3 住宅詳情 車位 全地下停車場，共 3000多個車位， 住宅部分享用 1300余個 住宅規(guī)劃布局 6棟 31層， 5棟純板樓，一棟塔樓，各棟由連廊銜接，住宅部分位于商業(yè)正北，其中臨商業(yè)部分的住宅下設(shè)底商中間有 40米寬商業(yè)步行街銜接 建筑風(fēng)格 Adeca 建筑密度 20% 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 63 ? 運達(dá)公司先后獲得 2023年十大品牌地產(chǎn)企業(yè) 、2023年度核心競爭力品牌企業(yè) 等榮譽。 戶型 戶數(shù) 所占比例（共1079戶） 2房 2廳 2衛(wèi)（ 100㎡ ） 共 279戶 約占 26% 3房 2廳 2衛(wèi)（ 150㎡ ） 約 93 約占 9% 3房 2廳 3衛(wèi)（ 178㎡ ） 約 523戶 約占 48% 4房 2廳 4衛(wèi)（ 220㎡ ） 共 124戶 約占 11% 復(fù)式（ 340— 486㎡ ） 共 60戶 約占 6% 戶型分析 雙陽臺設(shè)計，帶入戶花園，均采用全封閉式設(shè)計，沒有贈送面積；大開間、套間設(shè)計，盡顯奢侈空間 E1戶型： 206平米；三房兩廳兩衛(wèi) A1戶型： 206平米三房兩廳 B1戶型： 206平米三房兩廳 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 65 運達(dá)中央廣場分析小結(jié) ?依托頂級商務(wù)及商業(yè)配套，更顯大平層住宅價值； ?精裝修配臵，部分智能系統(tǒng)應(yīng)用，提升居住舒適度； ?營銷中心的奢華裝修，配備專屬影音洗腦室； ?商業(yè)及商務(wù)功能對居住功能造成一定的弱化影響。 ? 強(qiáng)有力的品牌（包括企業(yè)與項目品牌在內(nèi)）是打造高端大平層豪宅的重要條件。 Code of this report | 70 70 南山地塊 —— 21萬 | |中等規(guī)模，中高密度，規(guī)模優(yōu)勢不明顯 南山地塊 濱江新城掛牌項目介紹 項目經(jīng)濟(jì)基數(shù)指標(biāo)： 占地： 建筑面積： 其中商業(yè)面積 ≤ 10%(≤ 平 ) 容積率： ≤ 建筑密度 ≤ 28% 綠地率 ≥ 35%