【正文】 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場 在售主力產(chǎn)品為 260平米大平層，享有酒店、教育、商業(yè)等項目自身的強(qiáng)大配套資源。平層豪宅的園區(qū)都配有專門的園林綠化，布臵有專業(yè)的景觀；空中花園、入戶花園等手法的運(yùn)用非常普遍，讓綠色充分融入到高層建筑的住戶生活中。 為保證景觀面的純粹性， 開發(fā)商舍棄了臨主干道 的商業(yè)利益，而是將商 業(yè)布局在項目地塊的東北 處，以最大程度保證居住 的私密性與純粹性。 ? 但不像武廣、星馬、省府板塊有著實質(zhì)的硬件支持，而受到的關(guān)注度并不高。 ?集團(tuán)人才濟(jì)濟(jì)，對企業(yè)管理及流程進(jìn)行了優(yōu)化升級，目前，中欣在地產(chǎn)品牌打造方面，亟需找到一個合適的樹品牌、立標(biāo)桿的突破口！ 北京 長沙 貴州 PART 2 湖湘本土地產(chǎn)品牌，謀求品牌大發(fā)展 中欣集團(tuán)地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略研究 項目自身價值梳理 Code of this report | 13 南城板塊 濱江 新城 含浦板塊 大河西先導(dǎo)區(qū) 市中心 武廣板塊 金霞板塊 星馬板塊 ? 項目所在的江濱新城板塊，為長沙發(fā)展新區(qū)，是大河西先導(dǎo)區(qū)起步區(qū)的核心區(qū)。 Code of this report | 20 項目規(guī)劃指標(biāo)： 5棟高層 +1棟超高層， 17萬方體量，戶均面積逾 258平， 車位比高達(dá) 1： 2 Code of this report | 21 項目規(guī)劃評價：西南朝向的錯落式布局，保證戶戶一線江景，兼有無敵 視野，項目專屬 4000平米會所設(shè)計彰顯尊貴。不僅僅居住面積比普通商業(yè)住宅大，另外普通商住樓一般是一梯八戶，而平層豪宅則是一梯一戶或二戶。 ? 6公里長、約 60100米寬的湘江風(fēng)光帶及瑰麗的景觀 ? 實力雄厚的世紀(jì)金源集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)長達(dá)二十年，首創(chuàng)規(guī)模化、全配套?造城?模式，開國內(nèi)房地產(chǎn)?準(zhǔn)現(xiàn)房?銷售之先河，并被建設(shè)部作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)在全國范圍內(nèi)推廣。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場 ㎡ ㎡ 210㎡ 主力產(chǎn)品設(shè)計雙主臥，但結(jié)構(gòu)布局一般。 鑫遠(yuǎn)尚璽分析小結(jié)： 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 56 長沙奧林匹克花園乾臺組團(tuán)：南城老牌樓盤的樓王組團(tuán) 項目 奧林匹克花園 開發(fā)商 湖南湘天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 深圳中航物業(yè)公司 物業(yè)地址 雨花區(qū)湘府中路 189號 (省政府新址以東 ) 項目規(guī)模 占地面積： 337122平米 建筑面積： 550000平米（總） 容 積 率： 物業(yè)形態(tài) 品牌功能型豪宅 產(chǎn)品特征 主力戶型 ：戶型 196~315平米（三室戶 ~六室戶） 價格 均價 9000元 315㎡樓王戶型 14000元 /㎡ 銷售狀況 奧園： 09年 9月推 254套 196— 351㎡、截止11年 11月份余貨 20套。 尚璽 在售 30 11年售罄 北辰三角洲 待售 10 12年上市 萬達(dá) ——廣場 待售 40 11年上市 華遠(yuǎn)華中心 待售 80 11年上市 濱江新城（世貿(mào)、奧克斯、南山、百江明珠等） 待售 200以上 11年上市 萬科 ——機(jī)床廠 待售 13 12年上市 合計 378以上 未來兩至三年內(nèi) ， 本項目將有約 370萬㎡以上的競爭壓力 ， 其中以品牌性大盤 、 綜合體項目和江景項目居多 ， 從配套 、 景觀和規(guī)模上看 ， 對本案構(gòu)成較大壓力 。 購買原因：自住，認(rèn)可項目品質(zhì)，能夠體現(xiàn)個人身份；自然景觀較好 豪宅價值敏感點： 高尚生活社區(qū)、戶型舒適度、園林景觀、品牌物管、智能化與安防、公共空間檔次 對項目感知： 地段不是很好，但是還可以接受，對項目的精神價值很認(rèn)可 *深度訪談客戶 3* 總結(jié) ：湖湘情節(jié)濃厚，學(xué)歷較高，對風(fēng)水很注重 對項目精神價值很認(rèn)可 Code of this report | 90 ?他們大多年齡在 35～ 45歲 ，一般都至少擁有二處房產(chǎn)，有多臺私家車，有豐厚的經(jīng)濟(jì)來源 ,年收入一般不低于 50萬元； ?這一群體注重房子和小區(qū)的品質(zhì)，對于創(chuàng)新產(chǎn)品接受度和忠誠度高，敢于接受挑戰(zhàn)，也越來越重視品味的需求，追求格調(diào)、品味、文化等精神層面東西， 圈子和上層社會的感覺對其很重要； ?對星城仍然有著較深厚的情節(jié)，因其發(fā)跡一般是在這里的，習(xí)慣于星城生活，或與星城有著千絲萬縷的關(guān)系（工作關(guān)系 /小孩教育關(guān)系等）； ?喜好舒適、安全、健康的居住環(huán)境， 非常在意下一代的教育及成長環(huán)境 ； ?對產(chǎn)品需求相對比較傳統(tǒng)，以舒適實用型的四房、五房為主，自我學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)，樂于去接受新事物， 對風(fēng)水比較在意 ； 客戶具體描述 Code of this report | 91 目標(biāo)客戶界定 核心客戶： 50%左右，長沙地區(qū)， 商業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)高管、政府高層。 營銷背景和形勢研判 Code of this report | 97 ? 政策影響 ? 政策一：湖南省加大土地供應(yīng)量； ? 影響一：供應(yīng)量的大幅增加會加大房地產(chǎn)市場的競爭 ? 政策二：加大保障性住房供應(yīng)，推動棚戶改造； ? 影響二：價格短期內(nèi)難以上揚(yáng)； ? 政策三： 90㎡ 以上，首付款 3成 ? 影響三：臵業(yè)門檻抬高，導(dǎo)致客戶流失； ? 政策四：二套房首付調(diào)高至 5成，利率上浮 10%；對于第二套以上住房房貸，可大幅提高利率，直至停止放貸；同時，認(rèn)購后不得隨意更改戶名 ? 影響四：投資客戶被嚴(yán)重打壓； ? 政策五：對于外地客戶房貸受到限制； ? 影響五：非長株潭客戶購房受限 營銷背景和形勢研判 Code of this report | 98 長沙市內(nèi)六區(qū)自進(jìn)入 7月以后，成交量與價下跌趨勢明顯，而供銷比過大，市場供大于求，整個市場成交情況堪輿，銷售寒冬期逐步深入。 星河灣 2023年：跨越品質(zhì)的品味 2023年：星河灣品牌國際化 從 “金三角? 布局到擴(kuò)散式發(fā)展 東征： 上海星河灣 陸家嘴星河灣 總部： 星河灣地產(chǎn) 根據(jù)地： 廣州星河灣 星河灣半島 北上： 北京星河灣 自廣州總部發(fā)力，星河灣在以巨搫的身份穩(wěn)固占領(lǐng)金山角后，開始全國擴(kuò)散式的戰(zhàn)略布局，每到一處，均以品牌及業(yè)界航母的形式迫入，風(fēng)頭無倆。 2023417 央行 4月 21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。享受生活型。 Code of this report | 70 70 南山地塊 —— 21萬 | |中等規(guī)模，中高密度，規(guī)模優(yōu)勢不明顯 南山地塊 濱江新城掛牌項目介紹 項目經(jīng)濟(jì)基數(shù)指標(biāo)： 占地： 建筑面積： 其中商業(yè)面積 ≤ 10%(≤ 平 ) 容積率： ≤ 建筑密度 ≤ 28% 綠地率 ≥ 35% 商業(yè)用地 13000平 住宅用地 48000平 Code of this report | 71 71 南山地塊 —— 住宅預(yù)計 2023年入市 202320㎡ 頂復(fù) 140160㎡ 戶型 120230㎡ 戶型 89㎡ 戶型 8090㎡戶型 4050㎡戶型 一線看江單位 二線看江單位 園景單位 Code of this report | 72 72 戶型 戶型面積 面積比 套數(shù) 其他標(biāo)注 目標(biāo)客戶 戶型設(shè)計價值點 贈送前 3房 120140平 20% 325 現(xiàn)金流產(chǎn)品 河西城市財智階層、 河西湘籍返鄉(xiāng)族、城市進(jìn)城族、富二代、城市新貴 主臥功能化擴(kuò)充 轉(zhuǎn)角凸窗改觀景房全落地全凸窗設(shè)計 雙 L型觀景陽臺設(shè)計 帶露臺超大橫廳設(shè)計 4房 140160平 9% 120 明星產(chǎn)品 江景會客廳 極致江景主臥 大面積利落地觀景窗 5房 200220 1％ 12 標(biāo)桿產(chǎn)品 別墅回歸客戶 頂層露臺、空中泳池 總計 —— 100% 2087 南山地塊 —— 其部分 120220大面積江景豪宅，對本案構(gòu)成直接競爭，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看具備較好質(zhì)素 Code of this report | 73 百江明珠項目 ——占地 19萬方，產(chǎn)品未定，預(yù)計以 160㎡以上為主，高容積率二類住宅用地 +少量商業(yè)金融用地，將以綜合體形式入市 項目整體地塊開發(fā)指標(biāo) 項目一期地塊開發(fā)指標(biāo) ?占地面積： ?住宅 94畝；商業(yè) 20畝；約合 104畝 ?住宅 62666㎡；商業(yè) 13333㎡ ?建筑容積率： ?住宅 ≤ ；商業(yè) ≤ ?建筑面積： ?住宅 21萬㎡、商業(yè) ㎡； ?合計約： ㎡ 地塊編號 占地面積（㎡） 容積率 建筑面積（㎡） D15 103142 D19 40406 3 121218 D31 3014 D291 12712 D172 30827 合計 190101 Code of this report | 74 本項目 茶山公園 古樟公園 濱江商業(yè)街 施家港公園 漁人碼頭 ? 施家港公園 規(guī)劃占地 462畝，建設(shè)集游樂、休閑、美食、娛樂為一體的 水上公園 。 時間 推售節(jié)點 推售區(qū)域 推售體量 推售產(chǎn)品 2023. 11月底 開盤 7棟 420套 地段資源豪宅 125~249㎡36房 類別 樓盤名稱 戶型 面積 價格 層數(shù) 客廳開間面積 主臥 次臥數(shù)量 /面積 衣帽 廚房 露臺 庭院或花園 贈送面積 挑高 地段資源型豪宅 鑫遠(yuǎn)尚璽 125㎡249㎡ 未定 1215 層 4米 16㎡ 2個 0 1 7 1 0 米 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 52 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場 個案分析 2023,11 共 7棟 蓄客辦卡， 20張 VIP卡 目前正在認(rèn)籌，預(yù)計今年 11月底開盤 ?共 7棟， 420套；戶型 125~249平（三室戶 ~六室戶）純大戶型，有標(biāo)準(zhǔn)戶型也有錯層、復(fù)式戶型； ?目前正在認(rèn)籌，預(yù)計今年 11月底開盤。 雙主臥設(shè)計、獨(dú)立的衛(wèi)浴和衣帽間。 典型的項目有：書院觀邸、華盛新外灘、金域南外灘、中天廣場、五一大道 20中隆國際御璽、長沙奧林匹克花園、綠城桂花城。 Code of this report | 24 項目規(guī)劃評價： 150340平米極致戶型，戶均面積 258平米。 ? 北津城公園：規(guī)劃在三年內(nèi)打造成為以 ? 漢文化 ? 為主題的城市精品生態(tài)休閑公園。 湖南近現(xiàn)代名人分布圖 公元 2023 長沙地產(chǎn)百家爭鳴 外來地產(chǎn)大鱷各領(lǐng)風(fēng)騷 尤以平層豪宅為代表的頂級物業(yè)盡落他人之手 中欣集團(tuán)厚積薄發(fā) 楚天逸品 —— 以湖湘地產(chǎn)品牌為支撐 成就代表湖湘頂級水準(zhǔn)大平層豪宅 再次證言敢為人先、兼收并蓄的湖湘文化之精髓 | 謹(jǐn)以此案，開啟湖湘的下一個歷史篇章 | Dedicated to “History of The HuNan” PART 1 中欣集團(tuán)地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略研究 Code of this report | 9 中欣集團(tuán)實力強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)多元，具備一定的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，低調(diào)潛行，市場占有率及地產(chǎn)品牌影響力有限。 ? 城市各方向開發(fā)深度：基本處四向延展、全面開發(fā)狀態(tài)。把古典元素抽象化為符號。 6080%—— 城市平層豪宅的興起 —— 用地日益稀缺，城市聚集效應(yīng)放大。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場 以觀景為主的一線江景豪宅，超大全景陽臺設(shè)計、尊崇感強(qiáng)。 湘江豪庭 雙灣國際 萬達(dá)公館 鑫遠(yuǎn)尚璽 奧利匹克花園 運(yùn)達(dá)中央廣場 個案分析 Code of this report | 45 類別 樓盤 名稱 戶型 面積 價格 層數(shù) 客廳 開間 面積 主臥 面積 次臥數(shù)量 /面積 衣帽