某房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案-在線瀏覽
2024-10-28 16:31本頁(yè)面
【正文】 盤時(shí)機(jī)12月推出搶占供應(yīng)市場(chǎng),W,一，二期產(chǎn)品 物管影響口碑 一二期花園洋房面積大結(jié)構(gòu)不合理 商業(yè)體量大形成商業(yè)氛圍要35年 受市場(chǎng)容量困饒,6,置信丹郡,S,品牌 規(guī)劃 產(chǎn)品 置信生活方式 規(guī)模 物管 大型商業(yè)區(qū) 四星酒點(diǎn) 注重細(xì)節(jié) 配套領(lǐng)先 廣告資源占有 政府對(duì)置信的支持力度 置信是彭州政府簽約指定城市運(yùn)營(yíng)商,W,商業(yè)對(duì)住宅的品質(zhì)拉下 離藥廠更近 價(jià)格抗性因節(jié)約成本燥音尾氣大 市場(chǎng)容量 商業(yè)沒(méi)形成對(duì)住宅的影響很大,7,升華臺(tái),S,規(guī)劃商業(yè)配套齊全 團(tuán)購(gòu) 地段優(yōu)越 借勢(shì) 間距寬 景觀豐富,W,彭州第一個(gè)電梯項(xiàng)目承受市場(chǎng)更大風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)策略失誤導(dǎo)致產(chǎn)品缺之競(jìng)爭(zhēng)力（追求商業(yè)利益導(dǎo)致產(chǎn)品缺陷) 主力面積大（一梯四戶，一梯六戶面積140150㎡ ） 價(jià)格策略與市場(chǎng)脫節(jié)（如：開盤價(jià)2000元而國(guó)色天香開盤價(jià)1850元） 公攤面積大17%， 戶型設(shè)計(jì)不合理 電梯公寓后期維護(hù)及維修費(fèi)高 后期物管費(fèi)重 銷售現(xiàn)場(chǎng)整體形象檔次低,8,瀾庭麗景,S,價(jià)格開盤價(jià)1800元優(yōu)惠幅度大 戶型有所創(chuàng)新 面積適中 車位充足,W,戶型設(shè)計(jì)不合理 面積偏大 規(guī)模小 建筑密度大 區(qū)內(nèi)景觀較差 三面臨街噪聲大,9,新增地塊,S,置信，華立集團(tuán)，朋城實(shí)業(yè)，百信投資，祥瑞房產(chǎn)，航利集團(tuán)等數(shù)十家知名地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開發(fā)及圈地。,22,客戶線分析,23,竟品客戶分析,國(guó)色天香,置信丹郡,升華臺(tái),瀾庭麗景,一期:客戶優(yōu)質(zhì)以政府公務(wù)員為主 二期:以生意人，老師為主,客戶構(gòu)成：對(duì)生活有期望 對(duì)生活有要求 有一定購(gòu)買能力 文化素質(zhì)高 現(xiàn)居住環(huán)境一般滿意不是特滿意,團(tuán)購(gòu) 投資客 做生意人 年齡段3545左右,年齡3050 三口之家為主 (個(gè)人居住) 一次置業(yè)為主,24,目標(biāo)群體及其特征:,年齡:在30－40歲之間,以二次置業(yè)和多次置業(yè)人士為主。改善居住環(huán)境或投資保值；喜歡購(gòu)買整合型產(chǎn)品、追求優(yōu)越的服務(wù),生活特征描述:注重居住的質(zhì)量、環(huán)境、品味和生活的舒適、效率，關(guān)注自身形象和社會(huì)地位。,26,客戶主要信息獲知渠道分析與本項(xiàng)目已有資源對(duì)比,口碑 戶外 買場(chǎng) 本地電視臺(tái),獲知渠道,項(xiàng)目已有資源,無(wú),最佳位子（置信占據(jù)）無(wú),勿修建,勿安排檔期,高,低,結(jié)論：有限戶外廣告資源以被竟品占有，需通過(guò)賣場(chǎng)形象展勢(shì)，事件營(yíng)銷，有效促銷活動(dòng)，巡展等加強(qiáng)項(xiàng)目在彭州的口碑宣傳。,在客戶蓄水技巧方面，我們應(yīng)巧妙利用”巡展”，以廣告推廣為配合、以銷售政策為支撐，迅速積累前期排號(hào)量，并要求銷售人員與準(zhǔn)客戶之間建立良好的溝通平臺(tái)，做到“一對(duì)一鎖定目標(biāo)客戶”，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售奠定基礎(chǔ)。 其一，需要對(duì)項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)進(jìn)行仔細(xì)梳理，突出開發(fā)商品在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、產(chǎn)品多元化、戶型設(shè)計(jì)、總價(jià)控制等優(yōu)勢(shì)方面的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)營(yíng)銷理念的拓展性包裝，凸現(xiàn)產(chǎn)品與竟品之間的差異化所在，以提升產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)； 其二，我們需要進(jìn)一步豐富營(yíng)銷手段，借助行銷渠道加大外賣場(chǎng)營(yíng)銷力度，“走出去～引回來(lái)”發(fā)掘新的客源以彌補(bǔ)上門不足的缺憾。,35,營(yíng)銷方案,36,營(yíng)銷推廣核心思路,項(xiàng)目案名：水岸新郡南亞風(fēng)情小鎮(zhèn),思路：水岸點(diǎn)出本項(xiàng)目以水景和南亞文化為特色的項(xiàng)目個(gè)性，新郡體現(xiàn)本項(xiàng)目美麗優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境，“水岸新郡”集水的靈動(dòng)和南亞的熱情為一體，具有現(xiàn)代都市生活的節(jié)奏感和活力感，并使人對(duì)社區(qū)未來(lái)的生活氛圍充滿了優(yōu)美的想象。,37,概念整體體現(xiàn)：,建筑設(shè)計(jì)特色,用現(xiàn)代的建筑語(yǔ)言渲染熱烈、輕松、自由的建筑風(fēng)格。,38,立面色彩上可大膽運(yùn)用黃、藍(lán)、白等色彩的組合，使建筑能亮麗醒目，在周邊灰色的環(huán)境中煥發(fā)眩目光彩，并從周邊的建筑群落里脫穎而出。 持續(xù)性－－堅(jiān)持自己的風(fēng)格，長(zhǎng)期一致，讓人們記住。在表現(xiàn)形式方面強(qiáng)調(diào)獨(dú)創(chuàng)與卓絕，廣泛的關(guān)注固然必要，但更核心的是攫取特定客戶群的眼球，并即刻獲得他們的認(rèn)同。 沙盤制作要求大氣、精致，將項(xiàng)目概念充分展示出來(lái)，突出展示景觀園 林特色。 投放：電視形象廣告、戶外大廣告牌、燈桿廣告、DM派發(fā)、分眾傳媒,48,開盤期（2007年8月18日—2007年8月35日）,銷售任務(wù)細(xì)分： 8月18號(hào)簽約20套 8月19號(hào)簽約35套 8月20號(hào)簽約30套 8月21號(hào)簽約20套 8月22號(hào)—8月25號(hào)簽約25套,到訪量：200批次,工程進(jìn)度：一批次房源主體完工，外力面工程中,賣場(chǎng)策略：開盤熱烈喜慶的場(chǎng)面營(yíng)造,49,媒介策略:,主要為發(fā)布開盤信息，電視廣告、戶外廣告信息變換公布開盤。,營(yíng)銷活動(dòng)： 開盤慶典:主
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