【正文】 業(yè)門檻，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群范圍；216。避免后期開(kāi)發(fā)商需配置資金以待按期返還租金的程序；216。整體操作簡(jiǎn)單，省去后期經(jīng)營(yíng)管理由于支付租金回報(bào)等問(wèn)題；劣勢(shì)分析客戶容易產(chǎn)生 “ 提價(jià)而后返還三年回報(bào) ” 的 “ 羊毛出在羊身上 ” 的誤區(qū)；回購(gòu)形式： 凡購(gòu)買商鋪客戶，均可享受前三年租金一次性減免，年收益為8%；凡購(gòu)買商鋪客戶，三年期滿可享受開(kāi)發(fā)商 120%回購(gòu)活動(dòng)，注：商業(yè)升值的年遞增率為 5%；回購(gòu)優(yōu)勢(shì)前期客戶主要為投資客戶，他們投資主要看兩點(diǎn)，一是地段，二是投資回報(bào)，當(dāng)前本項(xiàng)目不具備承租能力，所以必須給投資者有看得到的利益回報(bào)，故采取返租方式加強(qiáng)客戶的投資意愿；回購(gòu)則是為了通過(guò)開(kāi)發(fā)商的信心來(lái)加強(qiáng)客戶的投資信心，解決客戶后顧之憂。前期多種渠道鋪排， CALL客，巡展、內(nèi)部轉(zhuǎn)介激勵(lì)，團(tuán)購(gòu)洽談、商圈派單、競(jìng)品攔截等，迅速建立市場(chǎng)知名度。回購(gòu)零風(fēng)險(xiǎn)投資政策 體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和對(duì)項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值的信心開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中簽訂回購(gòu)協(xié)議，若三年后客戶想退房，承諾無(wú)條件回購(gòu)，同時(shí)給予客戶 20%的遞增空間，但客戶必須返還三年所得租金。體量： 5萬(wàn) ㎡公寓產(chǎn)品：㎡商業(yè)產(chǎn)品：216。B地塊商業(yè)體量： ㎡ 2023年可售商業(yè)面積 ㎡ ，辦公面積 ㎡辦公產(chǎn)品A地塊 4F獨(dú)立商業(yè)一期貨源盤(pán)點(diǎn)2023年首期地塊可售貨源盤(pán)點(diǎn) 通過(guò)推盤(pán)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流與利潤(rùn)空間推貨策略 2023年銷售 A地塊集中商業(yè)物業(yè)為主，寫(xiě)字樓適量推出，作為商業(yè)產(chǎn)品的補(bǔ)充形式，確立市場(chǎng)對(duì)本案綜合體的認(rèn)同。2023年貨量去化計(jì)劃物業(yè)類型 面積（㎡） 單價(jià) 去化率 去化面積 金額（元） 總金額（元）寫(xiě)字間 12023 7500 50% 6000 45000000 202320230集中商業(yè) 14538 19500 55% 7996 155920230推售計(jì)劃解決客戶數(shù)量及特定時(shí)間段內(nèi)來(lái)源渠道狹窄問(wèn)題，奠定本案區(qū)域 “ 西北首家兒童主題商城 ” 地位項(xiàng)目涉及營(yíng)銷活動(dòng)類型：公關(guān)活動(dòng) —— 公關(guān)事件營(yíng)銷活動(dòng)、集中發(fā)售活動(dòng)（開(kāi)盤(pán)、小開(kāi)盤(pán)）、答謝會(huì)等跨界活動(dòng) —— 借用其他資源及客戶渠道，體驗(yàn)、論壇、聯(lián)誼、講座、慶祝活動(dòng)等暖場(chǎng)活動(dòng) —— 利用各種節(jié)假日或自行設(shè)置主題，適時(shí)舉辦售樓部暖場(chǎng)活動(dòng)等媒體通路選擇：華商報(bào)（擴(kuò)大知名度，建立形象）戶外廣告、電梯廣告（長(zhǎng)效媒體樹(shù)立形象）外展、臨時(shí)宣傳點(diǎn)（全市告知，多途徑吸納客戶）網(wǎng)絡(luò)廣告（樹(shù)立形象 +告知項(xiàng)目營(yíng)銷信息（隱性說(shuō)明））短信群發(fā)（快速切入?yún)^(qū)域客群，形成影響力）CALL客（短期內(nèi)沖量）推廣原則形象導(dǎo)入期 認(rèn)購(gòu)期 強(qiáng)銷期 造勢(shì)階段產(chǎn)品價(jià)值價(jià)值凸顯投資收益 立勢(shì)階段價(jià)值提升活動(dòng)造勢(shì)起勢(shì)階段“ 兒童主題商城 ” 導(dǎo)入項(xiàng)目信息導(dǎo)入產(chǎn)品信息導(dǎo)入入市 突起 爆發(fā)13年 8月 9月底 13年 10月 11月 13年 12月 14年 1月注：推廣三個(gè)階段與銷售兩個(gè)階段不沖突推廣階段推廣目標(biāo)：向市場(chǎng)傳遞聲音，制造輿論話題引起市場(chǎng)高度關(guān)注； ——項(xiàng)目起勢(shì)吸引投資客的關(guān)注度，更加準(zhǔn)確的判斷客群方向； ——客群鎖定為項(xiàng)目順利入市埋下伏筆，起到事半功倍的效果，為后期銷售籌備客源；——累計(jì)客源推廣手法： 項(xiàng)目入市前利用各大媒體大肆炒作， “ 西北首家兒童主題商城 ” 概念 ； “未來(lái)北城商業(yè)新中心的價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?” 事件造勢(shì)，在業(yè)內(nèi)、區(qū)域、以及所在城市制造話題，聯(lián)袂國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名兒童教育、用品機(jī)構(gòu)舉行活動(dòng)起勢(shì) 形象導(dǎo)入期（ 2023年 82023年 9月）推廣目標(biāo)：項(xiàng)目形象占位，制造市場(chǎng)關(guān)注度，為后期銷售累積客源； ——市場(chǎng)占位產(chǎn)品入市，項(xiàng)目投資價(jià)值凸顯； ——產(chǎn)品輸出推廣手法：動(dòng)用媒體進(jìn)行市場(chǎng)爆炸性宣傳，與知名兒童用品品牌簽訂進(jìn)駐協(xié)議；持續(xù)事件炒作，贊助山區(qū)失學(xué)兒童、或與知名教育機(jī)構(gòu)合作舉辦活動(dòng)；投資論壇，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值及未來(lái)升值潛力；認(rèn)購(gòu)期（ 2023年 10月 2023年 11月）造勢(shì)推廣目標(biāo)：解讀產(chǎn)品細(xì)節(jié)，打造高端產(chǎn)品形象； ——深挖產(chǎn)品線下圈層活動(dòng)，將客戶緊密聯(lián)系，積累客戶口碑； ——客戶維系推廣手法：產(chǎn)品賣點(diǎn)全面釋放，直擊目標(biāo)客戶；線上、線下全面啟動(dòng)，活動(dòng)配合互動(dòng)營(yíng)銷；年度客戶答謝會(huì)，啟動(dòng)老帶新刺激銷售模式；立勢(shì) 強(qiáng)銷期（ 2023年 12月 2023年 1月）階段執(zhí)行具體營(yíng)銷和推廣執(zhí)行方案時(shí)間： 2023年 8月 —9月完成工作：項(xiàng)目入市，初步宣傳，積累客戶，第一次解籌銷售目標(biāo)：第一階段客戶描述：購(gòu)買物業(yè)： A地塊商業(yè) 4層 +部分 2層、部分寫(xiě)字樓購(gòu)買目的：商業(yè)投資為主，自用為輔，比例約 3:1客群分布：周邊及大北城區(qū)域?yàn)橹鞯? 一 階 段展 示 面通過(guò)那些 “ 面 ” 向客群展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)？216。時(shí)間：越早簽訂協(xié)議能增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，建議在第一次解籌前確定部分商家；營(yíng)銷亮點(diǎn)：與知名商家簽署戰(zhàn)略合作簽約儀式， 提升產(chǎn)品附加價(jià)值展示面：商家聯(lián)盟 :提前簽約知名商家，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合渠 道 執(zhí) 行針對(duì)不同的客群如何更有效的傳遞項(xiàng)目信息？組建 CALL客團(tuán)隊(duì)思路： ＣＡＬＬ客團(tuán)隊(duì)是目前營(yíng)銷行業(yè)普遍運(yùn)用且性價(jià)比很高的一種渠道模式，在項(xiàng)目面世初期以及重要節(jié)點(diǎn)時(shí)應(yīng)用會(huì)發(fā)揮重要的作用?；I備： 準(zhǔn)備ＣＡＬＬ客中心（鳳城５路附近）時(shí)間： 暫定 7月下旬渠道執(zhí)行對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)的咖啡廳、茶室免費(fèi)發(fā)放撲克牌，只要到此消費(fèi)的客戶都可免費(fèi)獲贈(zèng)一副牌，擴(kuò)大傳播面。時(shí)間： 9開(kāi)始費(fèi)用預(yù)算：前期每店 100副 （后期結(jié)合效果調(diào)整），預(yù)計(jì) 100家店，總費(fèi)用約 2萬(wàn)元對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)的茶秀、咖啡廳發(fā)放撲克牌渠道執(zhí)行與私家車聯(lián)盟合作，選定 10萬(wàn)以上的私家車粘貼項(xiàng)目廣告，在品鑒會(huì)前一周約定張貼廣告的私家車排好隊(duì)形在經(jīng)開(kāi)區(qū)未央路、文景路、高新區(qū)高新路、科技路、城東西南北中軸線進(jìn)行巡展，引爆全城。活動(dòng)組織 ：與專業(yè)車貼廣告聯(lián)盟公司合作，借助其資源時(shí)間： 4月初費(fèi)用預(yù)算： 1000元 /季度 /車，預(yù)計(jì) 200輛，集中全城釋放活動(dòng)約 20230元“ 全城擎動(dòng) ” 車貼活動(dòng)渠道執(zhí)行思路： 與項(xiàng)目同類型的項(xiàng)目進(jìn)線或成交客戶都是有該部分產(chǎn)品需求的，比其它數(shù)據(jù)更有可靠性方式：216。 安排銷售人員逐個(gè)電約，促進(jìn)蓄客量；216。時(shí)間 ：購(gòu)買到競(jìng)品數(shù)據(jù)后長(zhǎng)期執(zhí)行需要支持 ：購(gòu)買競(jìng)品數(shù)據(jù)以及其他高檔商場(chǎng)等 VIP客戶資源購(gòu)買競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)線電話或成交客戶名單渠道執(zhí)行銷使海量派單大明宮及經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊重要派單區(qū)域：輕工西北商貿(mào)中心太華路朱宏路機(jī)電市場(chǎng) 經(jīng)開(kāi)區(qū)各寫(xiě)字樓與商務(wù)樓 大明宮建材市場(chǎng)將項(xiàng)目資料和禮品打包成精美禮品袋，銷售人員進(jìn)行拜訪，有針對(duì)性發(fā)放。 物料支持：海報(bào)、折頁(yè)、小禮品等。 拜訪時(shí)間售樓部開(kāi)放后（根據(jù)每個(gè)地方的效果后期再次調(diào)整區(qū)域）渠道執(zhí)行媒體投放項(xiàng)目入市伊始，如何快速切入市場(chǎng)，同時(shí)告知意向客戶媒體選擇及投放原則投放原則：緊扣目標(biāo)客戶，樹(shù)立項(xiàng)目形象，快速切入市場(chǎng)媒體通路選擇：路牌廣告（長(zhǎng)效媒體樹(shù)立形象）報(bào)紙廣告（樹(shù)立形象 +告知項(xiàng)目營(yíng)銷信息（隱性說(shuō)明））短信群發(fā)（快速切入?yún)^(qū)域客群，形成影響力）電臺(tái)宣傳（針對(duì)有車族進(jìn)行項(xiàng)目推介）媒介選擇媒體 比例 金額 備注 階段總費(fèi)用戶外廣告 20% 160萬(wàn) 89月份800