【正文】 本維持在 10000元 /㎡上下 ；市場中產(chǎn)品面積主要集中在中小面積段產(chǎn)品， 面積主要在 50220 ㎡ 。 在售產(chǎn)品的客源看，其 購買的目的主要在于自用 ，該類客戶占到所有客戶的 8590%左右， 市場中投資客戶數(shù)量很少 。Ｄ 市場分析 未來競爭市場E 市場分析 市場調(diào)研分析客戶關(guān)注點(diǎn)調(diào)查n為了解無錫市場寫字樓客戶對產(chǎn)品的要求，我司對市場上 10個(gè)項(xiàng)目 98組客戶進(jìn)行了訪談?wù){(diào)查n為在調(diào)研對象中 ,71%的客戶選擇商務(wù)運(yùn)作平臺 ,另外有 70%的客戶選擇物業(yè)管理 ,表明無錫市場上寫字樓產(chǎn)品使用者非常關(guān)注企業(yè)發(fā)展平臺及物業(yè)管理水平的提高 ；n外部形象、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)及停車位情況受關(guān)注度分別達(dá)到 67%、 62%、 63%和 62%，這幾項(xiàng)指標(biāo)說明無錫寫字樓市場上的使用者 對產(chǎn)品檔次關(guān)注度比較高 ；n在對入駐寫字樓缺陷調(diào)查看，停 車位問題、物業(yè)管理、商住樓檔次低等因素是客戶最不滿意的方面 ；n各區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)品缺陷集中點(diǎn)不同， 中心區(qū)客戶主要反映停車位解決、物業(yè)管理及產(chǎn)品檔次等方面，；而副中心區(qū)及西區(qū)主要關(guān)注配套和物業(yè)管理等方面 。u受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)中心變化，政府規(guī)劃導(dǎo)向等因素，無錫市寫字樓市場主要分布于中心區(qū)、副中心區(qū)及西區(qū)。月；另外受入駐率、產(chǎn)品檔次，地段等因素影響，無錫各區(qū)租金水平相當(dāng)。u寫字樓產(chǎn)品在無錫市場中受關(guān)注度較低，產(chǎn)品在市場中的去化速度較慢。u無錫寫字樓市場未來供應(yīng)量體將在 30萬㎡左右，且主要集中在副中心區(qū)和西區(qū)，未來區(qū)域市場的競爭激烈。F 市場分析總結(jié)報(bào)告核心內(nèi)容一、市場調(diào)研篇 二、項(xiàng)目定位篇三、營銷策略篇四、營銷執(zhí)行篇項(xiàng)目 SWOT分析 我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢 S機(jī)會 O威脅 T劣勢 W?一流的硬軟件設(shè)施?湖濱未來 CBD核心區(qū)域?商務(wù)空間可自由組合?交通便利?蠡湖湖景資源?政府支持?無錫寫字樓市場整體發(fā)展相對落后，關(guān)注度不高?現(xiàn)有配套不全，便利性較差?因產(chǎn)品銷售的限制，大眾媒體效果受到影響，客戶積累受影響較大?無錫整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展 ?第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對寫字樓產(chǎn)品的需求逐步增加?充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位、硬軟件優(yōu)勢，高形象定位，打造市場影響力? 完善項(xiàng)目自身商務(wù)配套?針對性的營銷手段，充分挖掘有效客源?強(qiáng)化自身優(yōu)點(diǎn)，區(qū)隔競爭者減少劣勢，避免威脅? 有效的營銷策略，挖掘客源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值?未來市場供應(yīng)量體大，競爭激烈發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢Ａ項(xiàng)目檔次 —— 高檔○ 區(qū)域前景 ○ 高產(chǎn)品力 ○ 創(chuàng)新的建筑形態(tài) ○ 高性價(jià)比 ○ 高附加值 ……城南 CBD地標(biāo)建筑、景觀生態(tài)寫字樓—— 企業(yè)加速器物業(yè)定位B地上 11～ 27層：中大面積銷售（整層或半層 /單位 ）地上 3～ 10層：分割小面積銷售（ 50200平米 /單位，可自由組合）地上 1～ 2層：商務(wù)休閑配套地下 1層 ：員工餐廳地下 2層 ：停車庫考量因素：—— 項(xiàng)目市場形象定位：高端—— 客源構(gòu)成：以大型企業(yè)為主，兼有大、中、小型企業(yè)自用和少量投資客—— 市場的發(fā)展趨勢：短期慎重，長期樂觀—— 項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展：盡可能的逼開同質(zhì)化競爭，迅速建立市場影響力C 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品面積配比建議項(xiàng)目名稱 景觀效果 外立面 層高 內(nèi)部配套 物業(yè)管理潤華國際大廈 一般 玻璃幕墻 4米中西餐廳、會議中心、宴會廳、健身中心、游泳池、購物中心等一般物業(yè)天誠大廈 差 玻璃幕墻 3米 無 一般物業(yè)西 BD聯(lián)創(chuàng)大廈 差 大理石米屋頂花園、會議中心、配套購物商業(yè) 高力國際華仁 C 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議蠡湖及百米噴泉景觀廣場綠地景觀主要觀景界面次要觀景界面景觀節(jié)點(diǎn)最大自然景觀： 蠡湖地塊內(nèi)部景觀：西南部景觀廣場 +東部綠地景觀產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值一：景觀蝶形外觀 —— 突破性的建筑形態(tài)獨(dú)特的曲線造型塑造流暢大氣又舒展優(yōu)雅的樓盤形象框架結(jié)構(gòu) —— 辦公空間更自由為適應(yīng)不同企業(yè)對辦公面積的差異化需求，全框架結(jié)構(gòu)，辦公空間可以自由劃分。屋頂花園 ——“ 第五立體綠化 ”具有增強(qiáng)建筑物抗機(jī)械熱效應(yīng)，緩沖冬夏溫度劇烈變化影響，吸收并減小城市噪音等優(yōu)點(diǎn)。產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值二：建筑 專業(yè)化的物業(yè)管理公司的服務(wù)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，為客戶提供嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷的物業(yè)服務(wù)；另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，配套全的創(chuàng)業(yè)服務(wù)以及金融、網(wǎng)絡(luò)信息、醫(yī)院、購物、娛樂、租賃等一應(yīng)俱全的服務(wù)。健身館： 配備齊全的健身器械，更衣室、淋浴、美容室一應(yīng)俱全，使得身心松弛。商務(wù)餐廳 健身館 便利超市產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值四：休閑配套建議在二層規(guī)劃商務(wù)會所：多媒體會議中心 :可分可合，具備上網(wǎng)及多媒體演示功能，滿足企業(yè)不同規(guī)模需求的會議空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)辦公空間節(jié)約化，降低資金投入。多功能展示廳： 構(gòu)建企業(yè)風(fēng)采的窗口，為方便企業(yè)對外項(xiàng)目對接提供最直觀的展示。同時(shí)，通過數(shù)據(jù)的高速通訊接入，使大廈內(nèi)辦公的企業(yè)能真正完成與世界各地的快速溝通和信息傳輸，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的辦公自動化，大大提高企業(yè)的辦公效率和實(shí)現(xiàn)與世界接軌。要減弱市場競爭壓力，必須要擴(kuò)大客源的范圍，將主力客源定位在具有相當(dāng)市場影響力的大公司。D 客源定位 客源種類■在調(diào)研客戶中，有 82％是通過購買來獲得寫字樓，僅有 18％是通過租賃獲得?！鰺o錫市本地企業(yè)是寫字樓的主要消化群體，占到 70％的比例，而外地企業(yè)也占到相當(dāng)比重，約有 25％的比重?？驮炊ㄎ籇 客源區(qū)域分布方法：租金反推法該方法主要通過市場上主流租金水平的價(jià)格與所預(yù)期的租金投資回報(bào)率來計(jì)算產(chǎn)品的銷售價(jià)格，對于本項(xiàng)目，我們根據(jù)周邊產(chǎn)品的租金價(jià)格水平 60元 /㎡ 根據(jù)區(qū)域租金發(fā)展，結(jié)合本項(xiàng)目的高物業(yè)、高配套、高定位，入市后本項(xiàng)目租金水平可達(dá)到70元 /㎡ 我們要解決的問題項(xiàng)目賣點(diǎn)無錫工業(yè)園區(qū)的未來規(guī)劃和政府強(qiáng)有力的扶持九米挑高中庭、電梯、外墻等，一流硬件設(shè)施項(xiàng)目附加值的補(bǔ)充，形成完美的商務(wù)生活配套自由的商務(wù)空間，滿足不同層次的企業(yè)需求稀缺的湖景資源 無錫首創(chuàng)蝶形建筑