【文章內(nèi)容簡介】 逼開同質(zhì)化競爭，迅速建立市場影響力C 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品面積配比建議項目名稱 景觀效果 外立面 層高 內(nèi)部配套 物業(yè)管理潤華國際大廈 一般 玻璃幕墻 4米中西餐廳、會議中心、宴會廳、健身中心、游泳池、購物中心等一般物業(yè)天誠大廈 差 玻璃幕墻 3米 無 一般物業(yè)西 BD聯(lián)創(chuàng)大廈 差 大理石米屋頂花園、會議中心、配套購物商業(yè) 高力國際華仁 逸景國際 優(yōu)越 玻璃幕墻 酒店、會所等配套 一般物業(yè)華邸國際大廈 差 玻璃幕墻 空中花園、配套購物商業(yè) 一般物業(yè)摩天 360 較好 玻璃幕墻 購物中心、商務(wù)會所、餐飲 等 一般物業(yè)無錫典型寫字樓一覽表從市場現(xiàn)有寫字樓的狀況來看，景觀、建筑、物業(yè)管理、軟性配套和企業(yè)服務(wù)配套等方面都可利用形成項目的差異化優(yōu)勢，增加項目的附加值。C 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議蠡湖及百米噴泉景觀廣場綠地景觀主要觀景界面次要觀景界面景觀節(jié)點最大自然景觀： 蠡湖地塊內(nèi)部景觀：西南部景觀廣場 +東部綠地景觀產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值一：景觀蝶形外觀 —— 突破性的建筑形態(tài)獨特的曲線造型塑造流暢大氣又舒展優(yōu)雅的樓盤形象框架結(jié)構(gòu) —— 辦公空間更自由為適應(yīng)不同企業(yè)對辦公面積的差異化需求，全框架結(jié)構(gòu)，辦公空間可以自由劃分。，光線充足，空間舒適挑空中庭 —— 綠色空間稀釋辦公的枯燥一層入口大廳，局部挑高兩層， 形成建筑內(nèi)部的 “ 室外空間 ” ，營造一種與外部空間既隔離又融合的獨特形式。屋頂花園 ——“ 第五立體綠化 ”具有增強建筑物抗機械熱效應(yīng)，緩沖冬夏溫度劇烈變化影響，吸收并減小城市噪音等優(yōu)點。在屋頂上廣植花木，鋪植綠草，建造園林景觀，可以用來供人觀賞和休憩。產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值二：建筑 專業(yè)化的物業(yè)管理公司的服務(wù)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，為客戶提供嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷的物業(yè)服務(wù)；另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，配套全的創(chuàng)業(yè)服務(wù)以及金融、網(wǎng)絡(luò)信息、醫(yī)院、購物、娛樂、租賃等一應(yīng)俱全的服務(wù)。 建議物管公司 :世邦 .魏理仕第一太平戴維斯建議由以上公司托管，或者以顧問的形式參與產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值三：物業(yè)管理建議在底層規(guī)劃休閑配套：商務(wù)餐廳 ： 可以分為咖啡座和中、西餐廳等，給客戶接待提供放松氣氛。健身館： 配備齊全的健身器械，更衣室、淋浴、美容室一應(yīng)俱全，使得身心松弛。便利超市： 提供更為便利的服務(wù)。商務(wù)餐廳 健身館 便利超市產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值四：休閑配套建議在二層規(guī)劃商務(wù)會所：多媒體會議中心 :可分可合，具備上網(wǎng)及多媒體演示功能，滿足企業(yè)不同規(guī)模需求的會議空間，實現(xiàn)企業(yè)辦公空間節(jié)約化，降低資金投入。商務(wù)中心： 為入駐企業(yè)提供文件復(fù)印、傳真、公共文秘、快遞服務(wù)、財務(wù)管理等服務(wù)。多功能展示廳： 構(gòu)建企業(yè)風(fēng)采的窗口，為方便企業(yè)對外項目對接提供最直觀的展示。多媒體會議中心小洽談室商務(wù)中心多功能展示廳產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值五：商務(wù)配套加速企業(yè)成長企業(yè)引進(jìn)部投資管理部企業(yè)發(fā)展部綜合辦公室工程部政策支持、保障平臺中介服務(wù)完善平臺企業(yè)管理咨詢平臺一站式服務(wù)平臺創(chuàng)新文化平臺科研成果交易與轉(zhuǎn)化平臺市場推廣平臺創(chuàng)業(yè)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化平臺融資擔(dān)保、扶持平臺產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值六：企業(yè)加速服務(wù)OA（辦公智能化） 包括了計算機網(wǎng)絡(luò)、會議中心等系統(tǒng)BA（樓宇自動化） 主要的機電設(shè)計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；CA（通訊傳輸智能化） 雙向電視電話會議、公共廣播等系統(tǒng)計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件FA（消防智能化） 防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置SA（安保智能化） 保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機，自動巡更 通過 “5A” 智能化系統(tǒng)在寫字樓里的實施，入駐的公司可以將各類高科技產(chǎn)品與建筑有機集合，從而實現(xiàn)大廈水、電、空調(diào)等設(shè)備和消防、安保的監(jiān)測和控制。同時，通過數(shù)據(jù)的高速通訊接入，使大廈內(nèi)辦公的企業(yè)能真正完成與世界各地的快速溝通和信息傳輸，實現(xiàn)企業(yè)的辦公自動化，大大提高企業(yè)的辦公效率和實現(xiàn)與世界接軌。 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品附加值建議C附加值七： 5A智能化用途 客戶類別 比例 需求點投資 無錫以及周邊城市的房產(chǎn)投資客10％ 項目未來的升值空間、投資回報自 用電子信息及高檔家電業(yè) 10％ 項目物業(yè)檔次對公司形象的提升、項目對于下游公司的吸納度、完善的物業(yè)服務(wù)高檔紡織及服裝加工 10％精細(xì)化工及生物醫(yī)藥業(yè) 10％房地產(chǎn)及建筑設(shè)計 20％文化傳播 10％ 項目提供的孵化器功能、政府扶持金融保險業(yè) 10％大型貿(mào)易企業(yè) 20％項目周圍寫字樓量體較大，市場競爭壓力較大，對客源的分流作用較為明顯。要減弱市場競爭壓力，必須要擴大客源的范圍，將主力客源定位在具有相當(dāng)市場影響力的大公司。與本項目的定位相匹配，主力客源將是無錫的各類處于社會生產(chǎn)鏈上游的大企業(yè)，他們的入駐也將對下游的成長型企業(yè)產(chǎn)生巨大的吸引力。D 客源定位 客源種類■在調(diào)研客戶中，有 82％是通過購買來獲得寫字樓，僅有 18％是通過租賃獲得?！霰敬慰蛻粽{(diào)研的對象多來自銷售型寫字樓，且多數(shù)銷售情況良好，由此可以推斷出無錫市寫字樓的投資客較少?！鰺o錫市本地企業(yè)是寫字樓的主要消化群體，占到 70％的比例，而外地企業(yè)也占到相當(dāng)比重，約有 25％的比重。說明隨著無錫市外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外地企業(yè)不斷進(jìn)駐，其對寫字樓的需求也將不斷增加。客源定位D 客源區(qū)域分布方法：租金反推法該方法主要通過市場上主流租金水平的價格與所預(yù)期的租金投資回報率來計算產(chǎn)品的銷售價格，對于本項目，我們根據(jù)周邊產(chǎn)品的租金價格水平 60元 /㎡ 月，以及 8%的投資回報率來計算：月租金水平 12 個月單價水平=投資回報率（ %）通過以上公式計算，我們可以得出產(chǎn)品的銷售價格為： 9000元 /㎡計算公式： 根據(jù)我司對無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析、市政規(guī)劃發(fā)展分析以及對無錫寫字樓市場調(diào)研，該區(qū)域具備成為無錫高檔寫字樓集中區(qū)的條件，通過結(jié)合上海、蘇州等城市寫字樓市場發(fā)展的過程，可以預(yù)見區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鹚奖貙写蟮奶嵘? 根據(jù)區(qū)域租金發(fā)展，結(jié)合本項目的高物業(yè)、高配套、高定位，入市后