【正文】 8售樓部及樣板房選址鑒于本項目的戶型和景觀特點，建議售樓部和樣板房的設置為：售樓部設在會所內；樣板房設于別墅、躍層及多層。以鮮明的主題、真實的服務吸引買家。1開發(fā)銷售時機目前重慶房地產業(yè)發(fā)展正處于上升趨勢，一個毋庸置疑的事實是，重慶房價在一路走高。設項目售后服務主管1人，后臺服務1人。樓書是將項目較為抽象的理念具體化，通過平面設計向客戶展示?！吨貞c經濟報》車身廣告是本項目重點采用的促銷手段。專業(yè)的市場推廣思路和銷售管理是“安特?鴻程酈景”的一大特色。超前的目光，品牌的締造。吸引各種客層的興趣，達到口碑的效益。5不同市場條件下價格調整策略與手段樓層以單元朝向好壞和景觀的優(yōu)劣為基本定價準則，朝向以南北為佳。樓盤模型區(qū)應保持全方位的觀摩角度，而制作新穎、材質新潮的模型往往能提升客戶的購買興趣。建議整體模型的尺寸為3米4米，展示項目建筑主體和周邊環(huán)境，特別是必須展示本小區(qū)內的人文景觀，充分展示“健康、綠色”的概念。我方認為僅僅靠樓盤的區(qū)域優(yōu)勢的吸引是不夠的，結合本地塊的特點，充分利用本項目地理位置優(yōu)越，周邊名盤繁多，倡導“新世紀、新生活”。包括:①理念識別（Mind項目營銷執(zhí)行方案1所以，創(chuàng)新和風險恰是在“看不見的手”這一市場杠桿調節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。8．4．綜合性的購物中心，正在全國各大城市興起。**健身、桑拿：白領階層喜歡此類設施享受，建議一步到位，更具有吸引力。打工型的買家：價格折讓幅度可以考慮大些，送一些實惠的東西，例如管理費、空調等等。超值享受（富豪型買家）②d)4012080120所占比例二次置業(yè)投資者□2．4開發(fā)經營指導思想2．4．1開發(fā)速度建議重慶房地產市場歷經10來年的快速發(fā)展，已經進入成熟期，開發(fā)商面臨的黃金開發(fā)期預計將會持續(xù)5－10年，可以說目前是進入第二個春天。機關單位中高層管理者：這類客戶年齡在40－55歲，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強，這類客戶由于子女相繼成年，會考慮購買一套自住或給子女預備，對樓盤綜合素質要求較高，消費行為趨于理性。12302．3．4目標顧客群的消費心理分析□1220機關單位中高層管理者改善居住環(huán)境其他投資、改善居住環(huán)境高級白領5%巴南區(qū)本項目總體定位為實用性商住樓，建議總體均價控制在1558元／平方米，整個銷售過程中價格策略為低開高走。屋內涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳。因此從含義上來說，本項目宜采用中西接合式建筑風格。發(fā)展商缺乏社會知名度：發(fā)展商進入地產開發(fā)的時間較短，未能形成強的社會知名度?！?項目相似高檔樓盤專項調查分析略3交通狀況可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是雙橋新城開發(fā)中心黃金地段。縱觀最近幾年重慶房地產開發(fā)的軌跡，有跡象顯示地產開發(fā)熱點已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉移。與半年前政府召開的春季房交會的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價格上漲了259元（同面積計算法），％；現(xiàn)房上漲了250元，％。10.其中違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、欺詐銷售等問題是本次信用檔案系統(tǒng)監(jiān)督的重點。2002年10月，市政府轉發(fā)文件，要求在年底前基本辦完不少于300萬平方米房屋的“兩證”。2002年7月1日起，重慶房地產市場經營性用地一律實行招投標。2002年６月，政府對重慶市土地價格和土地級別進行調整。2002年1月中旬，市房管局開始啟動“商品房買賣合同聯(lián)機備案系統(tǒng)”。地價在猛漲，房價在悄然上揚，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房……（一）府連續(xù)出臺十大政策，即是對房地產的促進，也加大對房地產市場的規(guī)范和管理。3.三：帶動房價上漲。該條例至少在四個方面值得購房者的注意：商品房銷售實施以套內建筑面積作為計價依據(jù)；現(xiàn)售商品房，房地產開發(fā)企業(yè)應在銷售合同簽訂七日之內，為購買人辦理土地及房屋產權登記；為保證購房者的預售資金不被挪用和卷走，對預售資金實施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應在預售房交房使用30日之內，為購房者辦理土地及房屋產權登記。2002年11月初，市房管局開通重慶市房地產企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)。政策九、重慶市城市房地產開發(fā)經營管理條例。據(jù)介紹，相對1999年重慶的第一部拆遷管理條例，新條例在六大方面作出了修改，包括了拆遷補償主體、補償金額方式、安置方式、行政管理、補償資金的監(jiān)管、處罰條款等等（二）房價上漲一個毋庸置疑的事實是，重慶房價在一路走高。另幾個籌備開發(fā)的“千畝級”大盤：美心集團準備開發(fā)的別墅項目，位于南岸區(qū)大佛寺大橋段以東，總占地3500畝，計劃在2004年前完成基礎配套設施建設；，由協(xié)信和英才景觀共同投資，占地1000畝左右，預計明年上半年推出；南方集團在渝北的教育型地產項目，占地超過1000畝，設有南方翻譯學院。雙橋區(qū)是國家級科技先進區(qū)，國家級“普九”達標區(qū)和全市第一個愛嬰?yún)^(qū)，城區(qū)綠樹掩映，環(huán)境優(yōu)雅，金融、保險業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險業(yè)服務高效、便捷。因此，真正掌握“精英”人群的消費傾向，與市場比較并做出適當超前應該是本案的操作思路。周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應俱全。2．項目定位1產品定位2．1．1項目開發(fā)檔次中高檔住宅應從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質量、相關配套設施設備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內裝修等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質和豪華氣派，當然臨街玻璃材質，需重點考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務方面，需向買方提供完善、優(yōu)質的服務信心和保證?！酢跄繕丝蛻魠^(qū)域構成來自區(qū)域所占比例10％大戶型及中小戶型公寓60110由于長期工作于辦公室，對自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運動設施極為重視，同時對樓盤建筑風格、色彩、平面布局等也極為關注，地理位置好、綜合素質高的樓盤是其首選。他們購買的首要因素是周邊生活配套成熟、完善，價格和戶型是其購買決策的重要決定因素。若開發(fā)商希望走品牌道路，則建議加大媒體宣傳，進行社會營銷，做復合地產，借助社會力量，口碑宣傳，以樹立企業(yè)形象，從而帶動產品的推廣。2營銷主題“健康”是21世紀的時尚消費，是高層次的消費需求。特點沖“景”而來，注重享受，無供樓壓力。25%白領打工階層等周邊需求者不降價，但根據(jù)促銷期的不同階段可選擇贈送管理費、車位折扣等優(yōu)惠條件。品質生活建議：充分挖掘項目固有賣點和優(yōu)勢，揚長避短，樹立產品優(yōu)勢是構造項目核心競爭力的重要因素。實用型的買家：價格可作小幅折讓（在原有購房打折基礎上），例如送家庭保險、免息貸款裝修，舊業(yè)主介紹費等，形式可多樣。主導型商業(yè)帶動多功能商業(yè)業(yè)態(tài)。第二主力百貨店：選擇類似國美電器類型公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)第一層）。本地名牌，個體店，每間面積在2050平方米，約30間，共1500平方米（商業(yè)一層或二層）。依據(jù)：優(yōu)勝劣汰的市場競爭原則。銷售渠道、時機創(chuàng)新：采用最快捷、最省錢的辦法把信息傳播給消費者，通過市場調研，有效準確切入市場空缺，占領市