【正文】 8售樓部及樣板房選址鑒于本項(xiàng)目的戶型和景觀特點(diǎn)，建議售樓部和樣板房的設(shè)置為：售樓部設(shè)在會所內(nèi)；樣板房設(shè)于別墅、躍層及多層。以鮮明的主題、真實(shí)的服務(wù)吸引買家。1開發(fā)銷售時機(jī)目前重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于上升趨勢，一個毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房價在一路走高。設(shè)項(xiàng)目售后服務(wù)主管1人，后臺服務(wù)1人。樓書是將項(xiàng)目較為抽象的理念具體化，通過平面設(shè)計(jì)向客戶展示。《重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)》車身廣告是本項(xiàng)目重點(diǎn)采用的促銷手段。專業(yè)的市場推廣思路和銷售管理是“安特?鴻程酈景”的一大特色。超前的目光，品牌的締造。吸引各種客層的興趣，達(dá)到口碑的效益。5不同市場條件下價格調(diào)整策略與手段樓層以單元朝向好壞和景觀的優(yōu)劣為基本定價準(zhǔn)則，朝向以南北為佳。樓盤模型區(qū)應(yīng)保持全方位的觀摩角度，而制作新穎、材質(zhì)新潮的模型往往能提升客戶的購買興趣。建議整體模型的尺寸為3米4米，展示項(xiàng)目建筑主體和周邊環(huán)境，特別是必須展示本小區(qū)內(nèi)的人文景觀，充分展示“健康、綠色”的概念。我方認(rèn)為僅僅靠樓盤的區(qū)域優(yōu)勢的吸引是不夠的，結(jié)合本地塊的特點(diǎn)，充分利用本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊名盤繁多，倡導(dǎo)“新世紀(jì)、新生活”。包括:①理念識別（Mind項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案1所以，創(chuàng)新和風(fēng)險恰是在“看不見的手”這一市場杠桿調(diào)節(jié)下的矛盾統(tǒng)一體。8．4．綜合性的購物中心，正在全國各大城市興起。**健身、桑拿：白領(lǐng)階層喜歡此類設(shè)施享受，建議一步到位，更具有吸引力。打工型的買家：價格折讓幅度可以考慮大些，送一些實(shí)惠的東西，例如管理費(fèi)、空調(diào)等等。超值享受（富豪型買家）②d)4012080120所占比例二次置業(yè)投資者□2．4開發(fā)經(jīng)營指導(dǎo)思想2．4．1開發(fā)速度建議重慶房地產(chǎn)市場歷經(jīng)10來年的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入成熟期，開發(fā)商面臨的黃金開發(fā)期預(yù)計(jì)將會持續(xù)5－10年，可以說目前是進(jìn)入第二個春天。機(jī)關(guān)單位中高層管理者：這類客戶年齡在40－55歲，社會地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)，這類客戶由于子女相繼成年，會考慮購買一套自住或給子女預(yù)備，對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費(fèi)行為趨于理性。12302．3．4目標(biāo)顧客群的消費(fèi)心理分析□1220機(jī)關(guān)單位中高層管理者改善居住環(huán)境其他投資、改善居住環(huán)境高級白領(lǐng)5%巴南區(qū)本項(xiàng)目總體定位為實(shí)用性商住樓，建議總體均價控制在1558元／平方米，整個銷售過程中價格策略為低開高走。屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚用綠色建材，并加以突出、宣傳。因此從含義上來說，本項(xiàng)目宜采用中西接合式建筑風(fēng)格。發(fā)展商缺乏社會知名度：發(fā)展商進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)的時間較短，未能形成強(qiáng)的社會知名度?！?項(xiàng)目相似高檔樓盤專項(xiàng)調(diào)查分析略3交通狀況可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是雙橋新城開發(fā)中心黃金地段?？v觀最近幾年重慶房地產(chǎn)開發(fā)的軌跡，有跡象顯示地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。與半年前政府召開的春季房交會的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價格上漲了259元（同面積計(jì)算法），％；現(xiàn)房上漲了250元，％。10.其中違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、欺詐銷售等問題是本次信用檔案系統(tǒng)監(jiān)督的重點(diǎn)。2002年10月，市政府轉(zhuǎn)發(fā)文件，要求在年底前基本辦完不少于300萬平方米房屋的“兩證”。2002年7月1日起，重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)營性用地一律實(shí)行招投標(biāo)。2002年６月，政府對重慶市土地價格和土地級別進(jìn)行調(diào)整。2002年1月中旬，市房管局開始啟動“商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”。地價在猛漲，房價在悄然上揚(yáng)，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房……（一）府連續(xù)出臺十大政策，即是對房地產(chǎn)的促進(jìn)，也加大對房地產(chǎn)市場的規(guī)范和管理。3.三：帶動房價上漲。該條例至少在四個方面值得購房者的注意：商品房銷售實(shí)施以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價依據(jù)；現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售合同簽訂七日之內(nèi)，為購買人辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記；為保證購房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對預(yù)售資金實(shí)施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房使用30日之內(nèi)，為購房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。2002年11月初，市房管局開通重慶市房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)。政策九、重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例。據(jù)介紹，相對1999年重慶的第一部拆遷管理?xiàng)l例，新條例在六大方面作出了修改，包括了拆遷補(bǔ)償主體、補(bǔ)償金額方式、安置方式、行政管理、補(bǔ)償資金的監(jiān)管、處罰條款等等（二）房價上漲一個毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房價在一路走高。另幾個籌備開發(fā)的“千畝級”大盤：美心集團(tuán)準(zhǔn)備開發(fā)的別墅項(xiàng)目，位于南岸區(qū)大佛寺大橋段以東，總占地3500畝，計(jì)劃在2004年前完成基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)；，由協(xié)信和英才景觀共同投資，占地1000畝左右，預(yù)計(jì)明年上半年推出；南方集團(tuán)在渝北的教育型地產(chǎn)項(xiàng)目，占地超過1000畝，設(shè)有南方翻譯學(xué)院。雙橋區(qū)是國家級科技先進(jìn)區(qū)，國家級“普九”達(dá)標(biāo)區(qū)和全市第一個愛嬰?yún)^(qū)，城區(qū)綠樹掩映，環(huán)境優(yōu)雅，金融、保險業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險業(yè)服務(wù)高效、便捷。因此，真正掌握“精英”人群的消費(fèi)傾向，與市場比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應(yīng)俱全。2．項(xiàng)目定位1產(chǎn)品定位2．1．1項(xiàng)目開發(fā)檔次中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點(diǎn)考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證?！酢跄繕?biāo)客戶區(qū)域構(gòu)成來自區(qū)域所占比例10％大戶型及中小戶型公寓60110由于長期工作于辦公室，對自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動設(shè)施極為重視，同時對樓盤建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤是其首選。他們購買的首要因素是周邊生活配套成熟、完善，價格和戶型是其購買決策的重要決定因素。若開發(fā)商希望走品牌道路，則建議加大媒體宣傳，進(jìn)行社會營銷，做復(fù)合地產(chǎn)，借助社會力量，口碑宣傳，以樹立企業(yè)形象，從而帶動產(chǎn)品的推廣。2營銷主題“健康”是21世紀(jì)的時尚消費(fèi)，是高層次的消費(fèi)需求。特點(diǎn)沖“景”而來，注重享受，無供樓壓力。25%白領(lǐng)打工階層等周邊需求者不降價，但根據(jù)促銷期的不同階段可選擇贈送管理費(fèi)、車位折扣等優(yōu)惠條件。品質(zhì)生活建議：充分挖掘項(xiàng)目固有賣點(diǎn)和優(yōu)勢，揚(yáng)長避短，樹立產(chǎn)品優(yōu)勢是構(gòu)造項(xiàng)目核心競爭力的重要因素。實(shí)用型的買家：價格可作小幅折讓（在原有購房打折基礎(chǔ)上），例如送家庭保險、免息貸款裝修，舊業(yè)主介紹費(fèi)等，形式可多樣。主導(dǎo)型商業(yè)帶動多功能商業(yè)業(yè)態(tài)。第二主力百貨店：選擇類似國美電器類型公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)第一層）。本地名牌，個體店，每間面積在2050平方米，約30間，共1500平方米（商業(yè)一層或二層）。依據(jù)：優(yōu)勝劣汰的市場競爭原則。銷售渠道、時機(jī)創(chuàng)新：采用最快捷、最省錢的辦法把信息傳播給消費(fèi)者，通過市場調(diào)研，有效準(zhǔn)確切入市場空缺，占領(lǐng)市