【正文】 廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷(xiāo)對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)?；诖?，我們小組對(duì)選出的三篇房地產(chǎn)策劃書(shū)進(jìn)行了如下分析：　　案例：《天河花園》　　市場(chǎng)分析　　、區(qū)域市場(chǎng)分析　　天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過(guò)22所大專(zhuān)院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園?！　∮捎诔鞘兄行臇|移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地?！　?、定向市場(chǎng)分析　　員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。　　位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮??！　№?xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買(mǎi)家信心?！　?2)劣勢(shì)分析　　珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。　　項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分?！　　⒏?jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析　　對(duì)手一　　項(xiàng)目名稱(chēng)：僑穎苑　　項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成　　推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層　　宣傳主題：新天河、新市民、新文化　　價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2　　優(yōu)劣勢(shì)分析　?、艃?yōu)勢(shì)分析　?、僭摌潜P(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入住?！　、畚挥趦?nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力。　?、跇潜P(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次。　　對(duì)手二　　項(xiàng)目名稱(chēng)：紫林居　　項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成　　推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層　　宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑　　價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2　　優(yōu)劣勢(shì)分析　　⑴優(yōu)勢(shì)分析　?、僭摌潜P(pán)是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤(pán)，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)?！　、墼摌潜P(pán)緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助?！　、谥苓呁鈦?lái)人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買(mǎi)家入住信心?！　?、項(xiàng)目周邊配套狀況　　社區(qū)配套　?、俅髮W(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校　?、谥袑W(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)　　③小學(xué)：昌樂(lè)小學(xué)　?、茔y行：建設(shè)銀行　?、菘刁w：天河體育中心、羽毛球館　　、項(xiàng)目企劃思路　　由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。我們得企劃思路：　　充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境　　項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來(lái)諦造一個(gè)天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范，塑造獨(dú)特的品牌形象?！　I(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)　　在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷(xiāo)售能否成功的關(guān)健。　　體現(xiàn)以人為本的經(jīng)營(yíng)理念　　面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶(hù)，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加人性化。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來(lái)新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品?！　?、目標(biāo)客戶(hù)定位　　作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購(gòu)房客戶(hù)群有較為特殊的一面。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶(hù)群定向細(xì)分如下：　　區(qū)內(nèi)的買(mǎi)家　　分析：?jiǎn)T村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低?！　^(qū)域居民的子輩　　分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買(mǎi)大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購(gòu)房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利?！　⊥鈦?lái)人口在該地置業(yè)　　分析：此類(lèi)在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周?chē)淖匀画h(huán)境以及周?chē)呐涮自O(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不太考慮?！　?)安居保值：高薪收入階層?！　?)投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標(biāo)買(mǎi)家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。并可通過(guò)橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買(mǎi)家。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車(chē)站燈箱、車(chē)身廣告等其它戶(hù)外媒體?！　≤浶孕麄鳌　、艦閰^(qū)域造勢(shì)　　通過(guò)報(bào)紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買(mǎi)家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源?！　、菫闃潜P(pán)造勢(shì)　　形式一：軟性廣告宣傳?！　⌒问蕉褐脴I(yè)調(diào)查問(wèn)卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買(mǎi)家提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。　　、促銷(xiāo)手段建議　　增加銷(xiāo)售點(diǎn)　　敝司建議本項(xiàng)目銷(xiāo)售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場(chǎng)、設(shè)促銷(xiāo)點(diǎn)，并設(shè)專(zhuān)車(chē)接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤(pán)銷(xiāo)售點(diǎn)的聯(lián)合促銷(xiāo)力?！　撛诳蛻?hù)開(kāi)發(fā)　　利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶(hù)資料，通過(guò)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷(xiāo)方式，增加項(xiàng)目的客戶(hù)來(lái)源?！　√峁╊~外優(yōu)惠　　展銷(xiāo)會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶(hù)盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶(hù)聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：　　付款方式　　手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款　　折扣88折9折91折93折　　簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付　　定金10000　　簽認(rèn)購(gòu)書(shū)七天內(nèi)　　(扣除定金)30%10%　　即辦理最高七成三十年銀行按揭10%　　即辦理最高七成三十年銀行按揭30%　　(扣除定金)　　發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭　　一個(gè)月35%10%　　二個(gè)月30%　　三個(gè)月10%　　辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%　　宣傳策略　　建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征的概念，待項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過(guò)強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?！　、蒲虺峭韴?bào)　　全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果?！　r(jià)格低，聽(tīng)眾廣，能以高頻率的傳播來(lái)提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。并通過(guò)一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)?！　『＞爸行乃诘狞S埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開(kāi)始。而對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。1. 若不給自己設(shè)限，則人生中就沒(méi)有限制你發(fā)揮的藩籬。在紛雜的塵世里，為自己留下一片純靜的心靈空間，不管是潮起潮落，也不管是陰晴圓缺，你都可以免去浮躁，義無(wú)反顧，勇往直前，輕松自如地走好人生路上的每一步3. 花一些時(shí)間，總會(huì)看清一些事。有時(shí)候覺(jué)得自己像個(gè)神經(jīng)病。努力過(guò)后，才知道許多事情，堅(jiān)持堅(jiān)持，就過(guò)來(lái)了。歲月是有情的，假如你奉獻(xiàn)給她的是一些色彩，它奉獻(xiàn)給你的也是一些色彩。只有你自己才能把歲月描畫(huà)成一幅難以忘懷的人生