【正文】 中市區(qū)商品房合同登記總起數(shù)40606起，%，%，%。以此顯示福州市區(qū)的二手市場交易活躍，勢頭迅猛。[小結(jié)]%。隨著2004年福州大型別墅項目的啟動，2004—2005年將是別墅住宅的熱點年份。二、福州市主要熱點板塊結(jié)構(gòu)分析2004年福州的樓市，將形成東西方向熱點發(fā)展、南進勢頭突顯、北向漸趨穩(wěn)定的新市場格局。隨著五里亭、長樂路、遠洋路區(qū)域的開發(fā)，在沒有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開發(fā)的土地資源。金山板塊包括整個金山新區(qū)，與其他新區(qū)相比，金山新區(qū)板塊是政府配套較齊全的城市新區(qū)，除了已建成的南江濱公園、榕城廣場、金山新展城，還有占地500畝的金山文化體育中心，該板塊由早期的經(jīng)濟適用房開發(fā)量最大的板塊轉(zhuǎn)向商品房開發(fā)的熱土。該板塊是價格提升最快的板塊之一（20032004年該板塊的均價提升了200300元/平方米），也是福州人氣最旺的板塊之一，是福州南進的第一戰(zhàn)略區(qū)。泊】與【風(fēng)景但其總價與客戶群與市中心高端項目和住宅郊區(qū)化所出現(xiàn)的TOWNHOUSE等其它同類的產(chǎn)品產(chǎn)生強力競爭。洪山新區(qū)：項目不多，定價是其關(guān)鍵隨著洪山新區(qū)的“一縱、三橫、四區(qū)、五大公園”的整體規(guī)劃的確定，依托金牛山公園和閩江的江景，及其與市中心的超近距離，又屬于鼓樓區(qū)。目前這里尚無可參照的樓盤價格，預(yù)計【仁文經(jīng)過多年的發(fā)展，東區(qū)已形成了“四點一線”的開發(fā)格局，四點即長樂路板塊，五里亭板塊，鼓山新區(qū)，遠洋三角區(qū)，一線即江濱沿線為主軸。隨著五里亭板塊、長樂路板塊、遠洋三角區(qū)的開發(fā)，已基本沒有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開發(fā)的土地資源。價格趨勢分析：樓盤的價格基本上按該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的成熟度為衡量標(biāo)準(zhǔn)，價格與地段成正比，且呈由西向東逐級遞減之勢，越往東其街區(qū)價格遞減在縮小，每過一個街區(qū)的價格下降150300元/㎡。鼓山新區(qū)周邊競爭樓盤價格對比表案名君臨東城盛天現(xiàn)代城世紀金輝東方紐約興元星辰福州春天均價（元/㎡）270027002450240022502000點評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價格最低的一個街區(qū)，均價為2400元/㎡，比2003上半年上升了200元/㎡左右。上表顯示三：東區(qū)市場價格分布走勢并不是不可改變，如大名城以強勢的市場推廣力度，獲得高價位；融僑東區(qū)借勢“東擴因此，對大戶型有特別的需求，主要消費面積在150㎡以上，在部分樓盤該部分客戶群占到50%。其中不乏以投資為目的的投資型客戶，主要以溫州客戶為主?！蚬纳叫聟^(qū)多層住宅的主力戶型是兩房半、三房，面積主要分布在90110㎡；電梯樓在11層以下，主力戶型三房，面積主要分布在120130㎡?！?003底以來，溫州購房團的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購買生力軍。 鼓山新區(qū)板塊的主力戶型基本上控制在90110㎡的小三房兩廳，這是目前新區(qū)最保穩(wěn)的戶型，也是東區(qū)市場旺銷的戶型面積，也因此說明東區(qū)的客戶群消費能力處于偏弱狀態(tài)。為此，本案應(yīng)在已有品牌的基礎(chǔ)上，制造差異化競爭，以區(qū)隔其他產(chǎn)品。規(guī)模大、配套全的賣得快一些，規(guī)模小、配套相對不足的賣得慢一些。君臨東城走的是“荷蘭爛漫風(fēng)情”，打的是社區(qū)景觀牌；“盛天現(xiàn)代城”以現(xiàn)代城為概念，走大都市的概念。從價格上分析從以上東區(qū)街區(qū)價格線的分析，本項目位于鼓山新區(qū)，其街區(qū)價格線在均價2400元/㎡，考慮本項目在品牌、景觀上、規(guī)模上的優(yōu)勢，我們的價格區(qū)間宜在25002700元/㎡?！蛉吮镜脑O(shè)計處處體現(xiàn)康居住宅的舒適。平面布局自由靈活，功能分區(qū)明確合理，強調(diào)居住區(qū)的空間序列感、私密性以及趣味性。◎通過建筑底層的局部架空，使院落與組團綠地、中心綠地的視覺空間更為流暢，可穿透性良好，有助于小區(qū)鄰里的交往。（二）規(guī)劃布局◎以康居為首要出發(fā)點，建筑由東向西漸高，保證最佳的住宅朝向以及最好的通風(fēng)采光效果；◎讓小區(qū)景觀與區(qū)域大環(huán)境共融，做到居住小區(qū)東西各有景，戶戶有景；◎設(shè)計一梯兩戶兩電梯的高尚高品質(zhì)全景觀住宅，以獨到的設(shè)計理念引領(lǐng)時尚；◎設(shè)計便捷、安全的人車分流交通體系，在西側(cè)水上公園設(shè)計小區(qū)的主入口廣場，在東南側(cè)國貨路設(shè)計小區(qū)的主要車流線入口。小區(qū)的四周設(shè)底層商店以便為小區(qū)居民提供生活上的便利服務(wù)；◎小區(qū)內(nèi)設(shè)會所，可滿足基本的生活娛樂需要，應(yīng)有棋牌、桌球、健身房等康樂設(shè)施，同時可設(shè)物業(yè)管理中心、社區(qū)服務(wù)中心、老年人活動中心及公廁、垃圾集點等；◎設(shè)置安全防范系統(tǒng)，主要包括出入口管理，閉路電視監(jiān)控，對講機與防盜門的住戶報警等；◎配置信息管理系統(tǒng)，主要包括對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控、遠程管理和IC卡車輛出入與停車管理、供電、供水設(shè)備、公共照明、電梯等主要設(shè)備的監(jiān)控管理，以及緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)等；◎配置信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，主要包括實現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，并配備寬頻網(wǎng)絡(luò)裝置，每戶不少于2對電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)，配置局部網(wǎng)絡(luò)并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。一、廣告賣點提煉案 名： Eastern Watertown 東方水都項目定位：融僑東區(qū)升級版◎雙公園水岸新城◎夏威夷風(fēng)情健康特區(qū)項目口號：都市新貴◎生活特區(qū)——夏威夷風(fēng)情生活項目賣點：區(qū)位價值；物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品特質(zhì)；景觀規(guī)劃配套設(shè)施；品牌效應(yīng)；開發(fā)實力；物業(yè)管理賣點詮釋：（1）區(qū)位價值 —— 水上公園 / 地標(biāo)建筑（2）物業(yè)形態(tài) —— 福州東部 / 換代產(chǎn)品（3）產(chǎn)品特質(zhì) —— 驚市杰作 / 印證完美（4）景觀規(guī)劃 —— 福州罕見 / 美式風(fēng)情（5）配套設(shè)施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活（6）品牌效應(yīng) —— 東區(qū)典范 / 領(lǐng)袖風(fēng)范（7）開發(fā)實力 —— 匯誠地產(chǎn) / 曠世杰作（8）物業(yè)管理 —— 現(xiàn)代物管 / 全程服務(wù)二、廣告操作思路主要行銷推廣策略和方式：主要以地面廣告系統(tǒng)的滲透為主、中空廣告系統(tǒng)的覆蓋，輔以高空廣告系統(tǒng)的轟炸；結(jié)合“事件行銷——《東部論壇》”的新聞效應(yīng)以及“活動公關(guān)”、DM的精確投放，創(chuàng)意性平面廣告，創(chuàng)建立體化傳播攻勢，形成全方位、有空間、有層次、交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ娓采w引爆市場。生活特區(qū)、夏威夷風(fēng)情生活”的系列炒作，結(jié)合項目賣點提煉“風(fēng)情生活”的主題，展開豐富多彩的系列化廣告炒作，以便抬高本項目的房價（附加值）。]A、 售樓部內(nèi)外側(cè)包裝 B、 戶外廣告的延伸C、 媒體炒作方式D、 軟性新聞炒作E、 電視臺F、 廣播G、 三維動畫H、 產(chǎn)品說明會I、 硬廣告炒作：把核心賣點用廣告表達J、 活動推廣：內(nèi)部認購、正式開盤、“明星樓盤”推薦活動K、 宣傳單頁、樓書制作：精美的宣傳單頁與樓書有利于增強消費者對本項目的直觀印象地面?zhèn)鞑ハ到y(tǒng)的滲透——類別媒介位 置內(nèi) 容戶外系統(tǒng)三角立柱國貨東路電視中心對面標(biāo)識、主題口號現(xiàn)場看板工地現(xiàn)場項目形象戶外看板舊售樓部門口項目形象指示牌國貨東路項目工地T字路口售樓部方位引導(dǎo)燈桿旗水上公園售樓部前項目形象工地圍墻工地現(xiàn)場四周標(biāo)識、主題口號戶外車體6條公交車線路項目形象手提袋/項目形象住交會布幅展覽館前項目形象售樓部展板（8個小展板，1個主展板）POP掛旗（新、舊售樓部）橫幅（臨時性）銷售名片胸卡中空廣告系統(tǒng)——類別內(nèi) 容備注報紙系列廣告第一階段（引導(dǎo)期）發(fā)現(xiàn)。懂得享受生活的人期待。（一）6月26日～7月30日 {6月26日（周六）正式開盤}現(xiàn)場造勢：通過排隊買房、限時抽獎，營造搶購氛圍；平面廣告：以《海都報》為主，輔以《福州晚報》配合執(zhí)行；地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用，延用戶外條幅、羅馬旗、DM等。福州的夏威夷（同時預(yù)告認購信息）二、現(xiàn)場流程開始認購時間：上午8：30整；根據(jù)排隊的先后順序發(fā)放認購牌（證）；根據(jù)認購牌上的編號按順序進入認購洽談室（分組，每組3人，由銷售人員核對編號并帶入）進行認購；認購者確認房號，填寫認購協(xié)議書，并交付定金；銷售人員在銷控表上予以確認，并進入下一組的認購。 認購者須付定金每單元貳萬元正，可付現(xiàn)金或支票，并同時簽署《認購書》。 簽約時須帶《認購書》、定金收據(jù)、身份證原件、復(fù)印件四份（銀行按揭付款須身份證原件、復(fù)印件七份、戶口簿原件、復(fù)印件三份、定金收據(jù)及復(fù)印件一份）。附件3：【東方水都】開盤及前期活動策劃書一、總體思路活動分兩個階段執(zhí)行，第一個階段在6月12日—13日，主要是寶寶亮亮秀活動在融僑東區(qū)的開展，以及少兒草裙舞演員的招募、培訓(xùn)及表演；第二個階段圍繞東方水都6月26日的開盤，作好評比和頒獎典禮，同時邀請“綜藝先鋒?酷酷小童星”和“置業(yè)廣場”媒體欄目組進行現(xiàn)場拍攝，并在隨后的電視節(jié)目中予以播出，以吸引更大范圍的關(guān)注度。暗扣項目定位，重現(xiàn)樓盤現(xiàn)場形象，主辦方致詞；9：15—9：40 宣布寶寶亮亮秀評選規(guī)則，進行寶寶亮亮秀的頒獎；9：40—9：55 少兒夏威夷草裙舞表演、才藝表演。M背景展板數(shù)量：1塊尺寸：6*5M內(nèi)容：匯誠、托盤、剪彩用紅花、迎賓花藍、貴賓胸花組委會飲料、禮品組委會各期報紙稿設(shè)計/九歌公司活動舉辦方組成：主辦：匯誠地產(chǎn) 承辦：融成物業(yè)協(xié)辦：九歌萬派六、開盤前媒體安排：媒體（規(guī)格）推廣主題發(fā)布時間《福州晚報》（半版）想不想一次擁有家與公園？（同時告知活動信息）《海都報》（半版）想不想即刻享受夏威夷生活？（同時告知活動信息）《海都報》（頭版1/3版）幸福生活，請再等3天……《海都報》（頭版1/3版）幸福生活，請再等2天……《海都報》（頭版1/3版）明天，我要幸福生活！《海都報》、《福州晚報》（整版）《福州日報》幸福生活，全面鋪開 / 東方水都震撼開盤！七、費用預(yù)算 舞臺含地毯、背板 舞臺背景800元 飄空氣球20只含制作、發(fā)布費 橫幅1條 300元/條4條120元/天30元/支1 請柬及封套20元16元1 剪彩用紅花1 工作證胸掛式1 迎賓花籃16只50元/只 900元1 貴賓胸花（鮮花）30支4000元2 機動費用預(yù)估3000元 總費用控制在25000元左右。三、競賽獎項設(shè)置及獎勵方法凡參與拍攝的寶寶，均可參加評選活動。東方水都業(yè)主聯(lián)誼會一、活動目的：通過此次“匯誠大家庭獎品設(shè)置：◎幸運大獎獎品為大屏幕背投彩電一臺（費用在6000—8000元）；◎一等獎獎品為冰箱一臺（費用在2000—3000元）；◎二等獎獎品為洗衣機一臺（費用在1000—1500元）；◎三等獎獎品為高級電飯煲一臺（費用在500—700元）；◎紀念品為包裝精美的月餅一盒（費用在20—30元/盒）；◎知識問答的獎品為品牌DVD一臺（費用在300元）；◎準(zhǔn)備40份小禮品給上臺抽獎的業(yè)主，每份小禮品的價值在20—30元左右。第一品牌為了打造精品社區(qū)東方水都，匯誠地產(chǎn)投入多少？2億元東方水都定位為是一個什么風(fēng)情健康特區(qū)？夏威夷風(fēng)情匯誠地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)演講稿尊敬的各位來賓：首先感謝你們加入了“匯誠東方水都”的大家庭，也感謝你們百忙中來參加今晚的“情系金秋，緣聚匯誠——東方水都業(yè)主聯(lián)誼會”，并向你們致以節(jié)日的問候和真誠的謝意！匯誠地產(chǎn)是香港巨成集團旗下的全資子公司。并于最近又獲得福州市房地產(chǎn)“AAA級資信企業(yè)”的