【正文】 將面臨著同一面積段上大量投放量競爭的市場壓力。由于東區(qū)很大一部分的客戶群來自五區(qū)八縣，對于好的社區(qū)，對大戶型也出現(xiàn)了極高的需求，如日出東方的大戶型旺銷也證明了這一點(diǎn)。因此，東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃宜以多層為主，小高層為輔，多做市場需求量大的產(chǎn)品?！驎x安區(qū)的客戶約占60%，其次是五區(qū)八縣，鼓樓區(qū)的客戶由原有的7%上揚(yáng)至13%。預(yù)計(jì)將有200400元/㎡的升幅?！蚴袌龀尸F(xiàn)以多層為主、小高層為輔的產(chǎn)品局面。區(qū)域市場小結(jié)：◎鼓山新區(qū)樓盤形成連片開發(fā)，各樓盤相互鄰近，同質(zhì)化較為明顯，價格區(qū)間也十分接近，面積區(qū)分相對集中，已形成“近距離同質(zhì)化競爭”局面。（四）東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會和困難點(diǎn)分析機(jī)會點(diǎn)◎東擴(kuò)南進(jìn)——與城市發(fā)展同步，是城市拓展的熱點(diǎn)地區(qū)；◎水上公園全面竣工——是鼓山新區(qū)周邊樓盤直接的利好消息；◎光明港公園東段全面完工——將改變東區(qū)板塊市政環(huán)境差的慣常思維誤區(qū)；◎前橫路、遠(yuǎn)洋路、連洋路、福光路的全面貫通，使鼓山新區(qū)的交通路網(wǎng)全面形成；◎鼓山新區(qū)形成連片開發(fā)——工程進(jìn)度快，尤其是2003年東盟形成,推廣力度加大，產(chǎn)品供應(yīng)量大且豐富，客戶對電梯樓的抗性開始消除；◎大盤的啟動吸引了周邊大量的消費(fèi)群，東區(qū)消費(fèi)群快速增長；◎福州市輕軌一期規(guī)劃確定，將大大縮短東區(qū)與市中心的距離。購買者類型多層由于在價格上的優(yōu)勢，因此客戶群多為首次置業(yè)者，電梯樓的客戶群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多。2003底以來，溫州購房團(tuán)的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購買生力軍。同時福清、長樂等八縣客戶群也構(gòu)成了東區(qū)龐大的消費(fèi)群體，由于八縣客戶群的家庭結(jié)構(gòu)與市區(qū)不同，且有?？停话愣加袃蓚€子女以上。第一品牌”獲得市場認(rèn)同；日出東方以景觀環(huán)境突破東區(qū)價格；永升城市花園以產(chǎn)品獲得高價位；君臨東城以品牌優(yōu)勢獲得高價位；而盛天現(xiàn)代城以大型商場的進(jìn)駐提升了價格。上表顯示二：東區(qū)樓盤的價格基本上呈由西向東逐級遞減之勢，整個東區(qū)還處在“地段價格競爭的階段”，越往東，其街區(qū)價格遞減在縮小。光明港公園以南周邊競爭樓盤價格對比表案名武夷綠洲水岸華庭均價（元/㎡）24002100點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中光明港公園以南的一個街區(qū)，以武夷綠洲、水岸華庭為代表，均價為2250元/㎡。遠(yuǎn)洋路三角區(qū)周邊競爭樓盤價格對比表案名日出東方融僑東區(qū)三期三木都市田園藍(lán)灣雅境均價（元/㎡）3000250023002800點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價格次高的一個街區(qū)，街區(qū)價格均價為2650元/㎡。五里亭周邊競爭樓盤價格對比表案名陽光城二期永升城市花園二期大名城（高層）世紀(jì)東方均價（元/㎡）3400340036002900點(diǎn)評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價格最高的一個街區(qū)，街區(qū)價格均價為3300元/㎡。東區(qū)板塊格局：四點(diǎn)一線的板塊格局。因此，2004年東區(qū)熱點(diǎn)向第四點(diǎn)即鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，20032004年鼓山新區(qū)的板塊價格上升200元/㎡左右。名企名盤的加入競爭，東區(qū)已形成連片的趨勢，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。大東區(qū)板塊市場均價：25002700元/㎡。（一）區(qū)域市場概述東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項(xiàng)目最多的板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計(jì)30多個，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。大儒世家】的價格超過3000元/平方米。美之國】與即將推出的新別墅，都將造就洪山新區(qū)成為新的高尚生活區(qū)。2004年啟動的【仁文因此，市中心樓盤的價格沒有太大的漲幅空間，目前溫泉板塊與五一廣場板塊的價格在4500元/平方米左右，工業(yè)路板塊的樓盤價格在3600元/平方米左右。該沿線樓盤均價在42004500元/平方米左右，以【世茂外灘花園】為分水嶺，越往東，樓盤的價格越低。江景樓盤因其無敵江景的稀缺性和不可再生性，作為提升該板塊樓價的利器。藍(lán)水岸】將是2004年下半年江濱樓市的亮點(diǎn)；而隨著【君臨閩江】與【世茂外灘花園】的即將結(jié)束，北江濱的樓盤的格局將向更遠(yuǎn)的東江濱沿線延伸。濱江花園】，以【融僑錦江】為代表的北江濱西段隨著北江濱西線的開發(fā)，在2004年基本進(jìn)入尾聲；而中段目前的【心家金山板塊在福州市是屬于中低價格板塊，該板塊臨江電梯樓均價在3000元/㎡左右，非臨江的電梯樓價格普遍在2700元/㎡左右，多層住宅價格穩(wěn)定在2500元/㎡。同時，2004年新推出的樓盤，尤其是【江南水都】的推出，對提升南江濱的市場關(guān)注度有了質(zhì)的飛躍。以金山大道為界一分為二，南區(qū)為政府為主導(dǎo)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房【金山碧水】，北區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)。板塊在售主要樓盤：金山板塊：領(lǐng)跑福州樓市，未來五年的領(lǐng)袖級板塊金山板塊發(fā)展的三個階段：安居型（20002001年）；舒適型（20022003年）；文化生態(tài)型（2004年開始）。因此，20032004年東區(qū)熱點(diǎn)向鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，20032004年鼓山新區(qū)的板塊價格上升了300400元/㎡。名企名盤的加入競爭，東區(qū)已形成連片的趨勢，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開發(fā)的格局。東區(qū)板塊：中低檔樓盤最集中的板塊，也是價格提升最快的板塊之一東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項(xiàng)目最多的一個板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計(jì)30個，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。隨著鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北板塊價格在2004年價格的提升，將對2004年樓盤價格增幅做出貢獻(xiàn)；而市中心樓盤以及品牌樓盤的增幅還是繼續(xù)走高。從區(qū)域板塊分析來看，2004年福州東區(qū)（鼓山新區(qū)）、金山板塊、五四北仍是熱點(diǎn)板塊，也是價格上升最快的區(qū)域。別墅住宅與商業(yè)住宅物業(yè)是近3年增幅最大的一年，直接拉動2003年商品房價格。由于2003年新區(qū)商品房房價提升幅度較快，僅第三季度市區(qū)商品房交易平均價格為3230元/平方米，預(yù)計(jì)2004年比2003年的增幅將達(dá)到5%左右。 隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北繼續(xù)成為熱點(diǎn)區(qū)域，倉山區(qū)與晉安區(qū)將繼續(xù)保持供房面積的領(lǐng)導(dǎo)性地位。年份1999年2000年2001年2002年2003年宗數(shù)（宗）23394586495891209120面積（萬M2）金額（億元）（三）東擴(kuò)南進(jìn)趨勢繼續(xù)凸顯19992003年各行政區(qū)商品房供給情況比較表1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）鼓樓區(qū)臺江區(qū)倉山區(qū)晉安區(qū)馬尾區(qū)合計(jì)上表顯示：晉安區(qū)和倉山區(qū)取代了鼓樓區(qū)和臺江，成為福州市商品房開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面積（萬M2）2422853173854482003年，在存量房方面，福州市區(qū)住宅交易總起數(shù)9120起，住宅交易金額超過21億元，%， %，%?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)市場仍持續(xù)強(qiáng)勁的市場需求與消化能力。年份1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）2483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，%，%，%。 （二）供給及需求繼續(xù)放量2003年，商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積同比有較大幅度的增長：全市可供面積472萬平方米，%，其中市區(qū)增長更快，%。寫字樓價格呈下跌的態(tài)勢。2003年各類物業(yè)交易價格及其與2002年對比2002年（元/M2）2003年（元/M2）價格升降幅度（元）比增變化（%）平均交易價格30623075+13+住宅26922724+32+別墅34163989+573+商場店面75948581+987+寫字樓35903378212車庫車位35713122449上表顯示： 2003年別墅對商品房價格的提升貢獻(xiàn)最大。第一部分 市場篇福州房地產(chǎn)市場形勢分析 宏觀市場研究 熱點(diǎn)板塊分析區(qū)域市場研究競爭形勢分析一、宏觀市場研究（一）價格走勢依然趨高2003年，福州市住宅平均交易價格2724元/ M2，%，每平方米增長32元/M2。其次，〖東方水都〗從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀營建、空間構(gòu)造等分析，都是東福州絕無僅有，堪稱標(biāo)志性的建筑群體。其南臨城市主干道國貨路（寬55米），西邊為水上體育公園，北臨城市規(guī)劃路，東側(cè)與住宅小區(qū)〖東方紐約〗相鄰，總建筑面積近10萬平米。〖東方水都〗整案營銷推廣策劃書Eastern Watertown 都市新貴◎生活特區(qū) 前言——〖東方水都〗系福州著名開發(fā)商匯誠地產(chǎn)繼其標(biāo)志性大社區(qū)〖融僑東區(qū)〗（188畝）即將全面售磬后推出的新產(chǎn)品，是代表匯誠地產(chǎn)下階段的全新力作?！紪|方水都〗選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開發(fā)地塊。本項(xiàng)目以“夏威夷風(fēng)情生活”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，力求營造生態(tài)、時尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。同時，〖東方水都〗也面臨東區(qū)市場共有的障礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活成本高；其二、客源區(qū)域化、難以吸收區(qū)外客源；其三、價格雷同化，均價大都在2400～2600元/㎡。別墅增幅最大，%，位居增幅之首。與2002年相比，2003年商場店面市場有好轉(zhuǎn)趨勢，但總體呈波狀起伏。商品房平均價格變化不大，五年來，%，商品住宅呈穩(wěn)步增長，%。自1999年以來，福州商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積以年均56萬平方米的水平增長，%。其中市區(qū)商品房合同登記總起數(shù)40606起，%，%，%。自1999年以來，%。以此顯示福州市區(qū)的二手市場交易活躍，勢頭迅猛。 ，位居第一；其次是倉山區(qū)，；，位居第三。[小結(jié)]%。其中，2003年別墅住宅增幅17%，位居第一；商業(yè)物業(yè)增幅13%，位居第二；%，位居第三。隨著2004年福州大型別墅項(xiàng)目的啟動，2004—2005年將是別墅住宅的熱點(diǎn)年份。從區(qū)域價格分析來看，2003年增幅低，主要是由于新住宅板塊價格偏低造成的。二、福州市主要熱點(diǎn)板塊結(jié)構(gòu)分析2004年福州的樓市，將形成東西方向熱點(diǎn)發(fā)展、南進(jìn)勢頭突顯、北向漸趨穩(wěn)定的新市場格局。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個樓盤開盤。隨著五里亭、長樂路、遠(yuǎn)洋路區(qū)域的開發(fā)，在沒有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開發(fā)的土地資源。預(yù)計(jì)未來一兩年將向更遠(yuǎn)的快安區(qū)轉(zhuǎn)移.東區(qū)板塊在福州是屬于中低價格板塊，該板塊電梯樓均價在26002800元/㎡左右，多層住宅價格均價在24002600元/㎡左右。金山板塊包括整個金山新區(qū)，與其他新區(qū)相比，金山新區(qū)板塊是政府配套較齊全的城市新區(qū)，除了已建成的南江濱公園、榕城廣場、金山新展城，還有占地500畝的金山文化體育中心，該板塊由早期的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量最大的板塊轉(zhuǎn)向商品房開發(fā)的熱土。隨著金山土地放量的增大，【香江紅海園】與【麗景天成】的推出，標(biāo)志著金山的商品房開發(fā)向金山大道南側(cè)擴(kuò)張，可以預(yù)見