【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 停車管理、供電、供水設(shè)備、公共照明、電梯等主要設(shè)備的監(jiān)控管理，以及緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等；◎配置信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，主要包括實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，并配備寬頻網(wǎng)絡(luò)裝置，每戶不少于2對(duì)電話線和兩個(gè)有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，配置局部網(wǎng)絡(luò)并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。四、建筑單體設(shè)計(jì)建議（一）單體平面設(shè)計(jì)建議◎戶型設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式，追求住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均擁有寬敞明亮的起居室；◎起居室串聯(lián)寬大觀景陽臺(tái)，舒適型臥室均應(yīng)配置良好的視野環(huán)境、廚房、衛(wèi)生間以及足夠的儲(chǔ)藏間，主臥室應(yīng)配置更衣室、衛(wèi)生間；◎合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系、各行為空間的專用性，以滿足不同程度的私密性要求；起居區(qū)與休憩區(qū)明確，干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向；開間與進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化；◎廚房與餐廳便捷聯(lián)系，用餐空間相對(duì)獨(dú)立完整，衛(wèi)生間各個(gè)功能組織明確；（二）單體立面造型設(shè)計(jì)建議◎立面造型也體現(xiàn)現(xiàn)代都市人對(duì)高科技信息的向往，及對(duì)高品味生活的追求；◎建議立面用新古典主義的元素集合表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺(tái)、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺(tái)、構(gòu)架、墻體及屋面等），風(fēng)格簡(jiǎn)捷明快，加以局部線條的點(diǎn)綴，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)清新典雅的特色；◎小區(qū)建筑由東向西逐漸由低變高，建筑高低錯(cuò)落、山墻交錯(cuò)，豐富城市天際線及靈活多變的建筑空間，體現(xiàn)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細(xì)部韻味的現(xiàn)代建筑風(fēng)格；◎注重建筑屋面的設(shè)計(jì)，通過建筑退臺(tái)設(shè)計(jì)露臺(tái)，局部設(shè)計(jì)坡頂，平坡結(jié)合，并設(shè)計(jì)相應(yīng)的屋頂花園，同時(shí)結(jié)合立面造型設(shè)計(jì)遮陽構(gòu)架以美化小區(qū)的第五立面?！蚪ㄖ⒚鎽?yīng)配以淡雅的淺灰色調(diào)為主，突出表現(xiàn)建筑流暢飄逸的線條及細(xì)部設(shè)計(jì)，采用大玻璃觀景窗及八角全景窗拉近住宅戶與景觀的距離，使建筑與環(huán)境自然合一，完美融合。（三）戶型設(shè)計(jì)建議多層戶型及對(duì)應(yīng)建筑面積建議戶型序號(hào)（一）（二）（三）（四）（五）房型面積2房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：80—90㎡2房半2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：90—100㎡3房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：100—120㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：130—140㎡機(jī)動(dòng)建議有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3600㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計(jì)；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；客廳開間保障在4500㎜以上；/在多層戶型中所占比例25％35％25％12％3％備注主要集中在東、西頭小高層戶型及對(duì)應(yīng)建筑面積建議戶型序號(hào)（一）（二）（三）（四）房型面積3房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：110—120㎡3房半2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：120—130㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：130—140㎡機(jī)動(dòng)建議有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計(jì)；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；客廳開間保障在4500㎜以上；/在小高層戶型中所占比例50％25％20％5％備注集中在景觀好的單元注：◎多層與小高層的比例——小高層占整體的20%以下；◎多層住宅為7F，小高層為11F；◎表格中所有的百分比數(shù)值按套數(shù)進(jìn)行初步估算和確定；第三部分 廣告篇項(xiàng)目主題口號(hào)及廣告推廣策略※在廣告的訴求上，突出產(chǎn)品的特性優(yōu)勢(shì)及生態(tài)居住價(jià)值；※在廣告的策略上，整合地面與中空廣告系統(tǒng)，集中造勢(shì)；※在廣告的階段上，根據(jù)產(chǎn)品的銷售進(jìn)度，分五階段推廣； ※在廣告費(fèi)投放上，根據(jù)銷售的不同階段進(jìn)行廣告投放，有計(jì)劃的達(dá)到預(yù)期的廣告目標(biāo)。一、廣告賣點(diǎn)提煉案 名： Eastern Watertown 東方水都項(xiàng)目定位：融僑東區(qū)升級(jí)版◎雙公園水岸新城◎夏威夷風(fēng)情健康特區(qū)項(xiàng)目口號(hào)：都市新貴◎生活特區(qū)——夏威夷風(fēng)情生活項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值；物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品特質(zhì)；景觀規(guī)劃配套設(shè)施；品牌效應(yīng)；開發(fā)實(shí)力；物業(yè)管理賣點(diǎn)詮釋：（1）區(qū)位價(jià)值 —— 水上公園 / 地標(biāo)建筑（2）物業(yè)形態(tài) —— 福州東部 / 換代產(chǎn)品（3）產(chǎn)品特質(zhì) —— 驚市杰作 / 印證完美（4）景觀規(guī)劃 —— 福州罕見 / 美式風(fēng)情（5）配套設(shè)施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活（6）品牌效應(yīng) —— 東區(qū)典范 / 領(lǐng)袖風(fēng)范（7）開發(fā)實(shí)力 —— 匯誠(chéng)地產(chǎn) / 曠世杰作（8）物業(yè)管理 —— 現(xiàn)代物管 / 全程服務(wù)二、廣告操作思路主要行銷推廣策略和方式：主要以地面廣告系統(tǒng)的滲透為主、中空廣告系統(tǒng)的覆蓋，輔以高空廣告系統(tǒng)的轟炸；結(jié)合“事件行銷——《東部論壇》”的新聞效應(yīng)以及“活動(dòng)公關(guān)”、DM的精確投放，創(chuàng)意性平面廣告，創(chuàng)建立體化傳播攻勢(shì)，形成全方位、有空間、有層次、交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場(chǎng)。地面廣告系統(tǒng)的滲透：A、目標(biāo)：建立以售樓部為中心的“精神堡壘”，進(jìn)行精美的現(xiàn)場(chǎng)廣告包裝{室內(nèi)布置、室外小品、圍墻廣告、飄空氣球、羅馬旗、布幅廣告等}，并結(jié)合2～5月份福州樓市熱銷期{2月份 《東部論壇》；4月份 《住交會(huì)》；5月份 《國(guó)際勞動(dòng)節(jié)》}；借助戶外廣告的空間延伸，發(fā)布巨幅廣告公開〖東方水都〗，在都市空間迅速打造項(xiàng)目形象，建立項(xiàng)目知名度，號(hào)召消費(fèi)；6月舉行盛大的開盤儀式，短期內(nèi)引爆人氣。B、內(nèi)容：主形象：都市新貴◎生活特區(qū)——夏威夷風(fēng)情生活 匯誠(chéng)地產(chǎn)曠世杰作——融僑東區(qū)升級(jí)版中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以《海都報(bào)》主流平面媒體為載體、其它報(bào)紙（《東南快報(bào)》、《福州晚報(bào)》、《福州日?qǐng)?bào)》）為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；通過“都市新貴生活特區(qū)、夏威夷風(fēng)情生活”的系列炒作，結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉“風(fēng)情生活”的主題，展開豐富多彩的系列化廣告炒作，以便抬高本項(xiàng)目的房?jī)r(jià)（附加值）。其它廣告系統(tǒng)的輔助：高空廣告系統(tǒng)的覆蓋——以當(dāng)?shù)氐碾娨?、廣播為載體，以新聞和軟新聞為武器，熱點(diǎn)不斷，話題不斷，重復(fù)傳播，大大提升項(xiàng)目的市場(chǎng)影響。如：與福建三套（房產(chǎn)大觀園）或新聞?lì)l道（房產(chǎn)欄目），合辦“東福州明星樓盤推薦”，在當(dāng)?shù)剡x拔“東方水都”作為本區(qū)域的形象代言“人”，借助“明星效應(yīng)”迅速吸引眼球，提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。整合推廣：[概要：建立立體化傳播網(wǎng)絡(luò)，形成全方位，有空間，有層次，交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場(chǎng)。]A、 售樓部?jī)?nèi)外側(cè)包裝 B、 戶外廣告的延伸C、 媒體炒作方式D、 軟性新聞炒作E、 電視臺(tái)F、 廣播G、 三維動(dòng)畫H、 產(chǎn)品說明會(huì)I、 硬廣告炒作：把核心賣點(diǎn)用廣告表達(dá)J、 活動(dòng)推廣：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、正式開盤、“明星樓盤”推薦活動(dòng)K、 宣傳單頁、樓書制作：精美的宣傳單頁與樓書有利于增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的直觀印象地面?zhèn)鞑ハ到y(tǒng)的滲透——類別媒介位 置內(nèi) 容戶外系統(tǒng)三角立柱國(guó)貨東路電視中心對(duì)面標(biāo)識(shí)、主題口號(hào)現(xiàn)場(chǎng)看板工地現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目形象戶外看板舊售樓部門口項(xiàng)目形象指示牌國(guó)貨東路項(xiàng)目工地T字路口售樓部方位引導(dǎo)燈桿旗水上公園售樓部前項(xiàng)目形象工地圍墻工地現(xiàn)場(chǎng)四周標(biāo)識(shí)、主題口號(hào)戶外車體6條公交車線路項(xiàng)目形象手提袋/項(xiàng)目形象住交會(huì)布幅展覽館前項(xiàng)目形象售樓部展板（8個(gè)小展板，1個(gè)主展板）POP掛旗（新、舊售樓部）橫幅（臨時(shí)性）銷售名片胸卡中空廣告系統(tǒng)——類別內(nèi) 容備注報(bào)紙系列廣告第一階段（引導(dǎo)期）發(fā)現(xiàn)。福州的夏威夷普通1/2版傾倒。東區(qū)水岸經(jīng)典向往。雙公園健康特區(qū)尋找。懂得享受生活的人期待。都市新貴……第二階段（強(qiáng)銷期）幸福生活，請(qǐng)等待3天……頭版1/3版幸福生活，請(qǐng)?jiān)俚?天……明天，我要幸福生活！幸福生活，全面鋪開 / 東方水都盛大開盤！四大報(bào)刊整版心，在水岸停泊……普通1/2版水，在門口歡歌……家，在公園等候……第三階段（促銷期）視銷售情況而定宣傳品銷售樓書DM宣傳單頁戶型單頁高空廣告系統(tǒng)——電視置業(yè)廣場(chǎng)60秒專題片廣播音樂交通頻道15秒、30秒廣告第四部分 營(yíng)銷篇各階段銷售策略及推廣手法□ 五大階段推廣進(jìn)程：第1階段：2004年5月1日～ 6月25日 （準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)期）第2階段：2004年6月26日 ～ 8月30日 （開盤強(qiáng)銷期）第3階段：2004年9月1日 ～ 10月15日 （持續(xù)強(qiáng)銷期）第4階段：2004年10月16日～12月31日 （銷售沖刺期）第5階段：2005年1月1日～2月28日 （清盤收尾期）第1階段：準(zhǔn)備/認(rèn)購(gòu)期 {5月1日～6月25日} （一）把握三大推廣要點(diǎn)：一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)：完善（售樓部）現(xiàn)場(chǎng)包裝，立體強(qiáng)化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力一個(gè)系統(tǒng)：完善地面廣告系統(tǒng)一個(gè)活動(dòng)：《51內(nèi)部認(rèn)購(gòu)》活動(dòng)前期準(zhǔn)備細(xì)目：主要內(nèi)容完成時(shí)間具體內(nèi)容（根據(jù)協(xié)商后待定）Ⅰ、〈售樓部〉內(nèi)部4月中下旬DM、POP、展板、燈箱廣告、形象墻、各功能標(biāo)牌道具沙盤、戶型模型、價(jià)目表、戶型推薦表、銷控表、手提袋、名片、工作牌Ⅱ、地面廣告系統(tǒng)4月初羅馬旗、布幅、飄空氣球、路燈、路旗、人工景觀和其它配套工程市中心巨幅、形象條幅、燈箱廣告、路旗；Ⅲ、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”活動(dòng)5月上旬A、現(xiàn)場(chǎng)布置；B、DM、簡(jiǎn)裝版樓書（折頁）、手提袋、戶型單頁；C、認(rèn)購(gòu)須知備注：詳見附件第二階段： {6月26日（六）～8月30日開盤強(qiáng)銷期}活動(dòng)主題：〖626開盤慶典〗A、平面媒體信息告知；B、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)；項(xiàng)目推薦、專家解讀、媒體炒作、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)；C、DM派發(fā)、地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用、增加新信息的發(fā)布。（一）6月26日～7月30日 {6月26日（周六）正式開盤}現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)：通過排隊(duì)買房、限時(shí)抽獎(jiǎng)，營(yíng)造搶購(gòu)氛圍；平面廣告：以《