【文章內(nèi)容簡介】 于市場快速成熟 經(jīng)營管理 ? 招商支持，主力店進(jìn)駐，品牌號召力 ? 政府大力支持（待定） ? 統(tǒng)一經(jīng)營管理 消費人流 ? 周邊十萬穩(wěn)定的住宅客群 ? 機(jī)場、空港物流、酒店商務(wù)消費 ? 流動消費人流 三、項目價值點分析 性 質(zhì) 類別 價值點 針對目標(biāo)客群的關(guān)聯(lián)利益點 品牌 ? 順馳強(qiáng)大品牌支持 地段交通 ? 市區(qū)連接濱海、機(jī)場、京唐重要腹地，發(fā)展?jié)摿薮? ? 緊靠衛(wèi)國道、東半環(huán)兩條快速路 ? 地鐵、公交交通發(fā)達(dá) 產(chǎn)品硬件 ? 街鋪產(chǎn)品 市場稀缺 ? 充足停車位利于吸引消費 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃科學(xué)合理，市場快速成熟 ? 美式風(fēng)格建筑，體驗式消費 ? 設(shè)計獲獎，是現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃的典范 ? 4星級酒店，提升項目品牌 ? 建筑適用性強(qiáng)，配套完善（對商家來說） ? 良好的景觀設(shè)計，天津獨一無二（商業(yè)公園） 四、推廣主題定位語挖掘 1，商業(yè)產(chǎn)品類型分類 類型 形式 舉例 優(yōu)勢 劣勢 住宅底商 位于住宅等建筑物底層（可能包括地下 1， 2層及底上 1， 2層，或其中部分摟層）的商用鋪位 第六田園 住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式 。鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，投資者的投資風(fēng)險相對較小 產(chǎn)權(quán)商鋪 開發(fā)商的開發(fā)大型商場中劃分的獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 女人街 各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn) 四、推廣主題定位語挖掘 街鋪 單位鋪面的面積適中，多 在一百 ~三百平方米之 間，建筑形式多為一 ~二 層，二層商鋪有走廊車 接，眾多街鋪構(gòu)成一商業(yè) 街區(qū)，形成區(qū)域內(nèi)的商業(yè) 中心 又一城 適宜多種業(yè)態(tài) 共同運作，消 費群輻射范圍 較大，且每個 街鋪均可獨立 運作，相對依 存性較小 商業(yè)街 商鋪 沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓 里面的鋪位都屬于商業(yè)街 商鋪 和平路 步行街 商業(yè)街商鋪的 經(jīng)營情況完全 依賴于整個商 業(yè)街的經(jīng)營狀 況 剛起步的商業(yè)街 風(fēng)險較大 ,并不 是投資的明智之 選，但就天津市 場而言，現(xiàn)在并 沒有空置的成熟 商業(yè)街 2 對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品價值理解分析 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有（建筑、商業(yè)、資本收益三重層面的價值 建筑形式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 資本收益 原始形態(tài) 商業(yè)載體 固定資產(chǎn) 物理屬性 商業(yè)屬性 資本屬性 是什么 干什么 帶來什么 四、推廣主題定位語挖掘 四、推廣主題定位語挖掘 項目推廣主題定位語的推導(dǎo)過程 (推廣主題定位語 .doc) 四、推廣主題定位語挖掘 核心定位語的提煉原則 ? 客戶導(dǎo)向原則： 主題語中包含投資者關(guān)心的利益點（投資收益、投資風(fēng)險等），這樣，才能觸動投資者的最大興趣，同時為樹立鮮明的市場形象； ? 市場區(qū)隔原則： 主體語中包含項目區(qū)別于其他項目的核心特征，易于建立市場區(qū)隔； ? 從投資者關(guān)心的 4個層面推導(dǎo)出以上 4句定位語，根據(jù)本項目核心定位語的提煉原則，發(fā)現(xiàn)“街鋪”及“項目綜合素質(zhì)”是客戶更認(rèn)可的，在此基礎(chǔ)提煉出項目推廣主題定位語： 100%水岸街鋪 理性投資頂級版 五、整體推廣線索 項目新形象再次亮相后，以投資者為訴求對象，訴求語言采取針對投資者的口吻，采取一條明線和兩條暗線相結(jié)合，暗線支持明線的方式以打擊市場。明線，以投資者最直接關(guān)心的其核心利益點（投資回報、升值、風(fēng)險）為主要訴求點，穿插宣傳項目的商業(yè)價值（消費人流、招商成果、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理、地段）等；兩條暗線，其中一條暗線是，利用人員行銷進(jìn)行招商，招進(jìn)租賃商家，在銷售階段招商成果能夠支持銷售；其中一條暗線是，建立又一城會員俱樂部，通過網(wǎng)站、專業(yè)雜志、體驗活動等吸納潛在消費者，以支持招商。整體推廣線索如下（ 見圖 ） 六、目標(biāo)投資客群針對性推廣 根據(jù)積累客戶的情況，針對不同的目標(biāo)群體的投資觀念進(jìn)行針對性引導(dǎo)，舉例如： （ 1）人群定位： 有經(jīng)營項目，經(jīng)營多年，有一定的資金儲備 購買目的： 自營 訴求關(guān)系： 該人群關(guān)心該項目本身的經(jīng)營環(huán)境，和區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商家 的品牌質(zhì)量。 廣告訴求： 招商結(jié)果（知名商家對自身品牌的帶動）、自身經(jīng)營效 果達(dá)到預(yù)期效果 廣告語： 肯德基看到的機(jī)會你還沒有看到！ （ 2） 人群定位： 具有雄厚的資金儲備，在股市或在高風(fēng)險的投資領(lǐng) 域多年，厭倦了高風(fēng)險的投資壓力 購買目的： 純投資 訴求關(guān)系： 該人群關(guān)心該項目投資回報率，和具體的可行性、 投資保障 廣告訴求： 現(xiàn)有的財富并不是真正的富有，將現(xiàn)有的資本進(jìn)行 合理化的低風(fēng)險運作，獲得更大的財富 廣告語： 停滯財富的雪球等于雪水、天津財富起跑線 六、目標(biāo)投資客群針對性推廣 （ 3） 人群定位： 具有不太成熟的項目、資金略少 購買目的： 保障投資收益等待市場成熟，最終轉(zhuǎn)化為自營 訴求關(guān)系： 人群關(guān)心投資資本如何運營，經(jīng)營狀況是否會良 性提升 廣告訴求： 以全程運營作為切入點，理性告知項目運營的科 學(xué)規(guī)劃，對遠(yuǎn)景的完美展望 廣告主題： 又一城帶你“財富又一程” 六、目標(biāo)投資客群針對性推廣 （ 4） 人群定位： 有家庭，有穩(wěn)定的收入，有一定的資金積累 購買目的： 為孩子攢一筆產(chǎn)業(yè)，為孩子以后結(jié)婚、留學(xué)、攢錢。 訴求關(guān)系： 對投資缺少認(rèn)識，不甘心將積蓄放在銀行。希望得到 好項目協(xié)助自己理財。 廣告訴求： 以感性訴求為主，強(qiáng)調(diào)責(zé)任心，看重收益與投資保 障，關(guān)鍵要省心 廣告主題： 為孩子提前 20年置業(yè) 六、目標(biāo)投資客群針對性推廣 總之，后期推廣必須具有靈活性，即根據(jù)市場和客戶的反饋，及時發(fā)現(xiàn)銷售的問題和市場的關(guān)注點，這是商鋪后期推廣的策略出發(fā)點。 六、目標(biāo)投資客群針對性推廣 七、后期項目推廣節(jié)奏 推廣階段劃分 階段劃分 形象重塑期 開盤期 持續(xù)強(qiáng)銷期 清盤銷售期 預(yù)計時間段 2023年 12月15日~2023年 1月 7日 2023年 1月 8日 1月底 06年 2月 10月 06年 11月 12月 七、后期項目推廣節(jié)奏 各階段主要推廣工作 ? 形象重塑期 （ 2023年 12月 15日 — 2023年 1月 6日） 推廣目的： 重新塑造項目形象，以嶄新形象重新面世。以強(qiáng)勢亮相語引出投資者關(guān)注的產(chǎn)品特色形式提升項目的知名度，提高投資者對順馳又一城稀缺水岸街鋪的認(rèn)知度。 并通過事件營銷＆平面推廣結(jié)合的方式迅速擴(kuò)大項目知名度。 推廣核心： 水岸街鋪 七、后期項目推廣節(jié)奏 ? 形象重塑期 （ 2023年 12月 15日 — 2023年 1月 6日） 推