【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ①集中開盤，容易產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng) ②市場(chǎng)試探期長(zhǎng)，價(jià)格更趨合理化 ③客戶儲(chǔ)備充足 ④包裝推廣手段完善 ⑤推廣費(fèi)用集中 ⑥易于品牌建立 ⑦順市銷售 ①發(fā)展商回籠資金慢 ②容易造成客戶流失 ③為防止客戶流失付出大量?jī)?yōu)惠 ④市場(chǎng)變數(shù)加大競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) ⑤價(jià)格走勢(shì)不明朗 入市手段選定 ? 。 。 結(jié)論 入市手段選定 ? 一期項(xiàng)目 ——推盤節(jié)奏 一期一組團(tuán)（ 4棟樓） 一期二組團(tuán)（ 4棟樓 ） 一期三組團(tuán) （ 4棟樓） 注：一期原小高層項(xiàng)目，建議在二期中推出 一組團(tuán)直接銷售 二、三組團(tuán)同時(shí)認(rèn)籌 一組團(tuán)銷售率達(dá) 70%， 二組團(tuán)公開發(fā)售 一、二組團(tuán)整體銷售率達(dá) 6570%， 三組團(tuán)公開發(fā)售 一期推盤節(jié)奏 ? 一期營(yíng)銷策略 ——“各階段目標(biāo) ” 一期一組團(tuán)銷售達(dá) 85% 二組團(tuán)公開發(fā)售 二組團(tuán)銷售達(dá) 75% 三組團(tuán)公開發(fā)售 一期項(xiàng)目銷售達(dá) 75% 帶動(dòng)二期快速建設(shè)和入市 06年 11月 1807年 1月中下旬 07年 1月中下旬 07年 4月上旬 07年 4月上旬 — 07年 8月 一期階段目標(biāo) ? 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷策略 二、三期營(yíng)銷策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分 一期營(yíng)銷階段劃分 各階段工作安排 ? 價(jià)格核心戰(zhàn)略 —— 低價(jià)入市，搶占市場(chǎng)； 層層推進(jìn)，快速銷售； 引爆市場(chǎng)，制造供不應(yīng)求之銷售局面。 一期價(jià)格策略 ? 組團(tuán) 實(shí)施階段均價(jià) （元 /㎡） 銷售面積（㎡） 銷售率 （面積比 %） 銷售套數(shù)（套） 回籠資金 （萬(wàn)元） 一組團(tuán) 1850 11660 31 136 2157 二組團(tuán) 2023 13215 33 168 2643 三組團(tuán) 2200 13993 36 156 3078 整體均價(jià) 2027 38868 100 460 7878 一期均價(jià)： 2027元 /㎡ （不包含小高層 7500㎡） 一期總體價(jià)格 ? 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷策略 二、三期營(yíng)銷策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分 一期營(yíng)銷階段劃分 各階段工作安排 ? 二期： 二期鞏固形象，將項(xiàng)目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。 三期： 三期以通過良好人居氛圍營(yíng)造，以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和入住人群所傳 遞的良好的市場(chǎng)口碑，訴求項(xiàng)目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超 前、物超所值的特點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目整體檔次及市場(chǎng)地位，實(shí) 現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 二、三期營(yíng)銷策略 ? 一期總體銷售達(dá) 6570%時(shí)二期項(xiàng)目開始銷售 預(yù)計(jì) 07年 7月開始認(rèn)籌 預(yù)計(jì) 07年 9月中旬開始公開發(fā)售 二期入市時(shí)間 ? 一、二期項(xiàng)目總體銷售達(dá) 6570%，三期開始銷售 預(yù)計(jì) 08年 8月開始認(rèn)籌 預(yù)計(jì) 08年 10月開始公開發(fā)售 三期入市時(shí)間 ? 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷策略 二、三期營(yíng)銷策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分 一期營(yíng)銷階段劃分 各階段工作安排 ? 二期價(jià)格策略 目前片區(qū)市場(chǎng)多層均價(jià)： 2200 按市場(chǎng)預(yù)計(jì)小高層均價(jià)： 2450 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長(zhǎng)為 %，根據(jù) 市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算， 二期的市場(chǎng)參考均價(jià)為： 多 層： 2200（ 1＋ 8%） ≈2376元 /平米 小高層： 2450（ 1＋ 8%） ≈2646元 /平米 二期預(yù)期價(jià)格：多層 2400—2500元 /平米，小高層 2700—2900元 /平米 由于一期項(xiàng)目低價(jià)入市 ,項(xiàng)目?jī)r(jià)格將在二、三期逐步拉升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 二、三期價(jià)格策略 ? 三期價(jià)格策略 07年片區(qū)市場(chǎng)多層均價(jià)為： 2500元 /平米 高層均價(jià)為： 2900元 /平米 呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長(zhǎng)為 %，根據(jù)市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩和片區(qū)放量突增的情況，取 8%為合理的計(jì)算參考，按這個(gè)指數(shù)計(jì)算，三期的市場(chǎng)參考均價(jià)為： 多 層： 2500（ 1＋ 8%） ≈2700元 /平米 高 層： 2900（ 1＋ 8%） ≈3132元 /平米 三期預(yù)期價(jià)格：多層 2700—2800元 /平米，高層 3100—3200元 /平米 二、三期價(jià)格策略 ? 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷策略 二、三期營(yíng)銷策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分 一期營(yíng)銷階段劃分 各階段工作安排 ? 根據(jù)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度、借助住宅銷售人氣和市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺，在一期外商業(yè)街外部裝修完成且新售樓處裝修完畢時(shí)，于 07年 7月份開始商業(yè)認(rèn)籌，認(rèn)籌期三個(gè)月，預(yù)計(jì) 07年 9月份一期商業(yè)公開發(fā)售，二、三期商業(yè)同樣根據(jù)工程進(jìn)度適時(shí)調(diào)整入市時(shí)間。 商業(yè)入市時(shí)機(jī) 商業(yè)入市時(shí)機(jī) ? 化工路裙樓商鋪 巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣 府街西延路東段） 入口商業(yè)步行街 縣府街西延路西段商業(yè)裙樓 項(xiàng)目商業(yè)劃分 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域 ? 設(shè)置首層商鋪門面，面積間隔控制在 3050平米的范圍內(nèi)。 商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔 設(shè)兩層商鋪，每層面積間隔 3050平米，一、二層相連共 60100平米。 一期商業(yè)產(chǎn)品分隔 二期商業(yè)產(chǎn)品分隔 根據(jù)一期的市場(chǎng)接受情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)產(chǎn)品分隔 ? 約 5500元 /平米 55006000元 /平米 約 5700元 /平米 商鋪價(jià)格 約 5000元 /平米 按照一期的市場(chǎng)接受情況定價(jià) 商業(yè)價(jià)格 現(xiàn)距項(xiàng)目一期商業(yè)推出時(shí)間近 7個(gè)月時(shí)間， 隨市場(chǎng)的變動(dòng)及周邊項(xiàng)目的竣工，預(yù)測(cè)項(xiàng) 目一期商業(yè)到推出時(shí)，將有 8%— 10%的 漲幅空間，我司根據(jù)市場(chǎng)具體情況，對(duì)價(jià) 格進(jìn)行修定． 商鋪初步定價(jià) ? 周邊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目高度 屬性定位 客戶定位 形象定位 總體營(yíng)銷策略 工程配合 銷售準(zhǔn)備 媒體安排 營(yíng)銷推廣費(fèi)用 項(xiàng)目定位 一期營(yíng)銷執(zhí)行 一期住宅 二、三期住宅 一期價(jià)格策略 二、三期價(jià)格策略 一期商業(yè) 一期營(yíng)銷策略 二、三期營(yíng)銷策略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷階段劃分 一期營(yíng)銷階段劃分 各階段工作安排 ? 時(shí)間段： 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 工程： 一期封頂 二期多層 封頂（ 6月） 一期工程驗(yàn)收 二、三期拆遷完畢 一期主體工程 一期裝修工程 二期主體工程 二期裝修工程 及工程驗(yàn)收 三期主體工程 三期多層封頂（ 6月） 一期拆遷 總體工程階段劃分 ? 時(shí)間段： 10月 1月