某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-23 15:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)例 原則 ? 七對(duì)眼睛在大連西山項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程 —— 找到目標(biāo)客戶(hù) 成本 第四對(duì)眼睛 客戶(hù) 類(lèi)別 1 2 3 4 5 富貴之家 社會(huì)新銳 望子成龍 健康養(yǎng)老 經(jīng)濟(jì) 務(wù)實(shí) 細(xì)分 類(lèi)別 富貴 1 富貴 2 青年 之家 青年 持家 小太陽(yáng) 后小 太陽(yáng) 孩子 3代 老人 1代 老人 2代 老人 3代 承受價(jià)格 8000 6500 5300 ⅹ 5600 3500 容積率 ⅹ ⅹ 戶(hù)型面積 180 130 90/115 ⅹ 90/130 ⅹ 單位成本 5578 5000 4277 4417 4417 凈利率 10% 10% 10% 10% 反推售價(jià) 7800 6000 5500 5500 成本初步判斷 √ 需要市場(chǎng)回答總款承受能力 ⅹ √ ⅹ 根據(jù)成本反推，健康養(yǎng)老和富貴之家是本項(xiàng)目的主要客戶(hù)，社會(huì)新銳的價(jià)格承受能力有一定問(wèn)題，需要降低成本。 綱要 定義 作用 方法 實(shí)例 原則 ? 流程： 七對(duì)眼睛在大連西山項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程 —— 找到目標(biāo)客戶(hù) 第一階段總結(jié)： 總經(jīng)理 財(cái)務(wù) 營(yíng)銷(xiāo) 成本 過(guò)程成果文件： 【營(yíng)銷(xiāo)】《土地屬性分析清單》 【營(yíng)銷(xiāo)】《市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告》 【營(yíng)銷(xiāo)】《初步目標(biāo)客戶(hù)定位說(shuō)明》 【成本】《單一成本測(cè)算表格》 第一階段成果：找到了目標(biāo)客戶(hù) 限定了設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 綱要 定義 作用 方法 實(shí)例 原則 ? 七對(duì)眼睛在大連西山項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程 —— 找到解決方案 客戶(hù) 產(chǎn)品 土地 第二階段 找到解決方案 ?地理位置 ?周邊配套 ?小區(qū) ?房子 綱要 定義 作用 方法 實(shí)例 原則 ? 七對(duì)眼睛在大連西山項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程 —— 找到解決方案 設(shè)計(jì) 提交：《宗地分析報(bào)告》【成果文件】 《一張草圖》【成果文件】 第五對(duì) 眼睛 任務(wù)：按照目標(biāo)客戶(hù)的要求排方案 山、水景觀資源最高區(qū)位： 富貴 1－聯(lián)排 地勢(shì)較緩，舒適安逸區(qū)位： 健康養(yǎng)老－多層 山水資源次優(yōu)區(qū)位： 富貴 2－六甲山 入口商業(yè)區(qū)位： 社會(huì)新銳－高層 ?地理位置 ?周邊配套 ?小區(qū) ?房子 綱要 定義 作用 方法 實(shí)例 原則 ? 區(qū)域規(guī)劃分析 交通分析 日照分析 視線(xiàn)分析 坡向分析 《宗地分析報(bào)告》對(duì)宗地進(jìn)行了詳盡的分析，為后續(xù)產(chǎn)品排布打下良好基礎(chǔ) 綱要 定義 作用 方法 實(shí)例 原則 ? 七對(duì)眼睛在大連西山項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程 —— 找到解決方案 建立從客戶(hù)到產(chǎn)品的過(guò)程 營(yíng)銷(xiāo) 提交：《客戶(hù)產(chǎn)品需求清單》【成果文件】 任務(wù)：回答目標(biāo)客戶(hù)的產(chǎn)品需求？ 工作方法：【城市客戶(hù)細(xì)分報(bào)告】、客戶(hù)深訪(fǎng) ?地理位置 ?周邊配套 ?小區(qū) ?房子 健康養(yǎng)老家庭 小區(qū)設(shè)計(jì)： 綠化好； 無(wú)障礙； 人車(chē)組織安全； 衛(wèi)生所； 房子設(shè)計(jì)： 采光通風(fēng)好， 噪音少； 景觀陽(yáng)臺(tái)大； 空間不要浪費(fèi)面積； 有一個(gè)小書(shū)房； 一樓院子要大； 多層有電梯； 核心價(jià)值觀：心情愉悅安度晚年 價(jià)值排序： 自然環(huán)境好 社區(qū)環(huán)境好 安全、安逸 醫(yī)療服務(wù) 商業(yè)服務(wù) 交通條件 娛樂(lè)社交 …… 《客戶(hù)產(chǎn)品需求清單》綱要： 客戶(hù)群體的價(jià)值排序； 客戶(hù)群體的需求要點(diǎn)； 打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品差異； 土地及文脈的加分應(yīng)用； …… 綱要 定義 作用 方法 實(shí)例 原則 ? 七對(duì)眼睛在大連西山項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程 —— 找到解決方案 《客戶(hù)產(chǎn)品需求清單》舉例（社會(huì)新銳） ?到西山購(gòu)房圖的就是環(huán)境，還有我們信任萬(wàn)科； ?上學(xué)畢業(yè)時(shí)就想進(jìn)萬(wàn)科，沒(méi)如愿，現(xiàn)在一定要當(dāng)萬(wàn)科業(yè)主； ?園區(qū)要有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所； ?不用有大超市，我一周就買(mǎi)兩次東西，到家樂(lè)福就行了； ?主臥除了承擔(dān)睡覺(jué)功能以外，還承擔(dān)著休息、看書(shū)、喝茶的功能，陽(yáng)光房的設(shè)計(jì)是很 ?必要的。 ?對(duì)于次臥，在空間上為老人或?qū)?lái)出生的孩子考慮較多，書(shū)房是過(guò)渡式需求，需要設(shè)置 ?衣柜，雙人床、書(shū)桌。 ?客廳 ，需要注意南陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不要太大，以免 ?廳采光。 ?對(duì)衛(wèi)生間的要求以舒適、方便為主，不一定用浴缸洗澡，但要求有安浴缸的空間，同時(shí) ?要有空間放洗衣機(jī)。 ?對(duì)餐廳要求是能滿(mǎn)足 2－ 4人吃飯即可。 ?……… 綱要 定義 作用 方法 實(shí)例 原則 ? 七對(duì)眼睛在大連西山項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程 —— 找到解決
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