【正文】 點評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價格次高的一個街區(qū)，街區(qū)價格均價為2650元/㎡。鼓山新區(qū)周邊競爭樓盤價格對比表案名君臨東城盛天現(xiàn)代城世紀金輝東方紐約興元星辰福州春天均價（元/㎡）270027002450240022502000點評：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價格最低的一個街區(qū)，均價為2400元/㎡，比2003上半年上升了200元/㎡左右。光明港公園以南周邊競爭樓盤價格對比表案名武夷綠洲水岸華庭均價（元/㎡）24002100點評：這是東區(qū)板塊中光明港公園以南的一個街區(qū)，以武夷綠洲、水岸華庭為代表，均價為2250元/㎡。上表顯示一：大東區(qū)板塊的均價：25002700元/㎡，主要受大名城、永升城市花園，以及陽光城2區(qū)等較高價位的影響。上表顯示二：東區(qū)樓盤的價格基本上呈由西向東逐級遞減之勢，整個東區(qū)還處在“地段價格競爭的階段”，越往東，其街區(qū)價格遞減在縮小。上表顯示三：東區(qū)市場價格分布走勢并不是不可改變，如大名城以強勢的市場推廣力度，獲得高價位；融僑東區(qū)借勢“東擴第一品牌”獲得市場認同；日出東方以景觀環(huán)境突破東區(qū)價格；永升城市花園以產(chǎn)品獲得高價位；君臨東城以品牌優(yōu)勢獲得高價位；而盛天現(xiàn)代城以大型商場的進駐提升了價格。（三）消費結(jié)構(gòu)分析客戶群來源東區(qū)的區(qū)域消費群在戶型面積上總體需求不要求很大，消費群主要集中在晉安區(qū)， 60%的購房者為晉安區(qū)當?shù)刭徺I者，隨著東區(qū)在“東擴南進”的推動下及東區(qū)配套的不斷完善，也引起了鼓樓客群的接受并到東區(qū)置業(yè)，該部分的客戶群占913%。同時福清、長樂等八縣客戶群也構(gòu)成了東區(qū)龐大的消費群體，由于八縣客戶群的家庭結(jié)構(gòu)與市區(qū)不同，且有常客，一般都有兩個子女以上。因此，對大戶型有特別的需求，主要消費面積在150㎡以上，在部分樓盤該部分客戶群占到50%。2003底以來，溫州購房團的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購買生力軍。消費群年齡主力消費群的年齡在30—40歲之間中、青年，其群體主要是企業(yè)的中層管理人員、私企老板、公務員、高級職員，八縣的客戶基本上集中在出國或歸國人士，還有在福州經(jīng)商的小老板。購買者類型多層由于在價格上的優(yōu)勢，因此客戶群多為首次置業(yè)者，電梯樓的客戶群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多。其中不乏以投資為目的的投資型客戶，主要以溫州客戶為主。（四）東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展機會和困難點分析機會點◎東擴南進——與城市發(fā)展同步，是城市拓展的熱點地區(qū)；◎水上公園全面竣工——是鼓山新區(qū)周邊樓盤直接的利好消息；◎光明港公園東段全面完工——將改變東區(qū)板塊市政環(huán)境差的慣常思維誤區(qū)；◎前橫路、遠洋路、連洋路、福光路的全面貫通，使鼓山新區(qū)的交通路網(wǎng)全面形成；◎鼓山新區(qū)形成連片開發(fā)——工程進度快，尤其是2003年東盟形成,推廣力度加大，產(chǎn)品供應量大且豐富，客戶對電梯樓的抗性開始消除；◎大盤的啟動吸引了周邊大量的消費群，東區(qū)消費群快速增長；◎福州市輕軌一期規(guī)劃確定，將大大縮短東區(qū)與市中心的距離。困難點 ◎交通：雖然路已通，但交通網(wǎng)尚未全面形成，距市區(qū)生活區(qū)較遠，給業(yè)主出行帶來不便；◎配套：街區(qū)配套不完善，給居家生活帶來諸多不便；◎人氣：入住率低，入住人口素質(zhì)相對較雜，東區(qū)尚未形成連片住宅區(qū)，直接影響消費者的置業(yè)行為；◎環(huán)境：區(qū)域的總體環(huán)境目前來說較差，影響住宅的價格提升。區(qū)域市場小結(jié)：◎鼓山新區(qū)樓盤形成連片開發(fā)，各樓盤相互鄰近，同質(zhì)化較為明顯，價格區(qū)間也十分接近，面積區(qū)分相對集中，已形成“近距離同質(zhì)化競爭”局面。◎鼓山新區(qū)多層住宅的主力戶型是兩房半、三房，面積主要分布在90110㎡；電梯樓在11層以下，主力戶型三房，面積主要分布在120130㎡?！蚴袌龀尸F(xiàn)以多層為主、小高層為輔的產(chǎn)品局面?！蚬纳叫聟^(qū)的街區(qū)價格線均價為2400元/㎡，優(yōu)質(zhì)樓盤的多層均價為2400元/㎡，小高層均價為2600元/㎡。預計將有200400元/㎡的升幅?！?003底以來，溫州購房團的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購買生力軍?！驎x安區(qū)的客戶約占60%，其次是五區(qū)八縣，鼓樓區(qū)的客戶由原有的7%上揚至13%。四、競爭形勢研究（一）競爭樓盤總體概況分析本案競爭樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析案名物業(yè)類型規(guī)模（畝）主力戶型主力面積（m2）工程進度推出時間君臨東城多層為主97三房兩廳90110地上3層盛天現(xiàn)代城14幢多層/12幢小高層140三房兩廳80110封頂世紀金輝21幢多層/2幢小高層150兩房兩廳三房兩廳80120封頂東方紐約10幢多層/2幢小高層35三房兩廳90110部分封頂藍灣雅境14幢多層/5幢小高層67三房兩廳115140地面5層興元星辰16幢多層40三房兩廳85110部分封頂福州春天13幢多層35三房兩廳85110部分落架日出東方二期5幢多層/10幢小高層150三房兩廳四房兩廳110150封頂三木都市田園多層/小高層108三房兩廳100130一期落架武夷綠洲一期23幢多層392三房兩廳100120基礎水岸華庭26幢多層/小高層78三房兩廳90100部分封頂（二）產(chǎn)品綜合競爭分析從產(chǎn)品設計規(guī)劃角度分析東區(qū)百畝以上的大型樓盤的絕對擁有量在福州市所有板塊中最高，除大名城以外，其余均集中在遠洋路和鼓山新區(qū)，如日出東方，融僑東區(qū)，三木都市田園、盛天現(xiàn)代城、世紀金輝；目前東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃基本上以多層為主，小高層為輔，越靠近市中心小高層的市場接受度越高，而鼓山新區(qū)則以多層產(chǎn)品為主。因此，東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃宜以多層為主，小高層為輔，多做市場需求量大的產(chǎn)品。 鼓山新區(qū)板塊的主力戶型基本上控制在90110㎡的小三房兩廳，這是目前新區(qū)最保穩(wěn)的戶型，也是東區(qū)市場旺銷的戶型面積，也因此說明東區(qū)的客戶群消費能力處于偏弱狀態(tài)。由于東區(qū)很大一部分的客戶群來自五區(qū)八縣，對于好的社區(qū)，對大戶型也出現(xiàn)了極高的需求，如日出東方的大戶型旺銷也證明了這一點。從工程進度上分析 東區(qū)板塊，特別是鼓山新區(qū)在2003年下半年新盤紛紛上市，上市量在同期其他板塊上最多，2004年是東區(qū)在售樓盤交房時間的集中年。因此，就近期推出的樓盤在時效競爭上沒有優(yōu)勢，在新一輪市場競爭將面臨著同一面積段上大量投放量競爭的市場壓力。為此，本案應在已有品牌的基礎上，制造差異化競爭，以區(qū)隔其他產(chǎn)品。 從銷售狀況上分析從目前各個樓盤銷售狀況來看，東區(qū)樓盤銷售情況還是比較理想的，大都能達到40%以上的銷售率。價格低的賣得快一些，如興元地產(chǎn)一貫以低價格策略取勝，而東區(qū)低價格是消費者消費的原動力，價格高的賣慢一些，如藍灣雅境。具有品牌優(yōu)勢的開發(fā)商項目賣得快一些，知名度不高的開發(fā)商賣得速度慢一些。規(guī)模大、配套全的賣得快一些，規(guī)模小、配套相對不足的賣得慢一些。因此，價格、品牌、規(guī)模、配套、獨占性的景觀資源決定了東區(qū)樓盤去化的主要因素。因此，在目前的情況下，本案不宜走高價策略，應以“低開走高”的策略，加快銷售速度。從推廣概念上分析目前東區(qū)的樓盤在包裝策略上，主要體現(xiàn)在“走大”上，部分樓盤缺乏其概念上有利的支撐點。君臨東城走的是“荷蘭爛漫風情”，打的是社區(qū)景觀牌；“盛天現(xiàn)代城”以現(xiàn)代城為概念，走大都市的概念?！皷|方紐約”以紐約風情為概念，按其規(guī)模而言，缺乏有利的價值支持點，而顯得“泛而空”。“武夷綠洲”以“收藏健康100年”、“都市田園”為賣點；而“福州春天”走健康概念。為此，我們必須挖掘本案“雙公園”和“夏威夷風情”的價值。從價格上分析從以上東區(qū)街區(qū)價格線的分析，本項目位于鼓山新區(qū)，其街區(qū)價格線在均價2400元/㎡，考慮本項目在品牌、景觀上、規(guī)模上的優(yōu)勢，我們的價格區(qū)間宜在25002700元/㎡。第二部分 產(chǎn)品篇項目定位研究及相關建議 經(jīng)濟指標分析 項目主題定位總體規(guī)劃建議建筑單體建議一、項目經(jīng)濟指標分析實際面積42900㎡建筑占地面積11325㎡建筑密度%總建筑面積㎡地上計容面積㎡容積率其中：商業(yè)面積㎡公寓面積㎡配套面積㎡不計容面積㎡其中：地下室面積4950㎡人防面積3480㎡架空面積3054㎡陽臺面積（一半）㎡綠地面積15015㎡綠地率35%道路硬地面積16560㎡硬地率%總戶數(shù)660戶機動車停車量212輛地上105輛地下97輛非機動停車量2100輛二、項目主題主位項目以“健康人生、全景住宅”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設計理念，力求營造生態(tài)、環(huán)保、時尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。健康人生——◎人性化的建筑設計，完善的小區(qū)配套，高科技及環(huán)保材料。◎高低錯落，超常的樓距，絕佳的住宅朝向以及良好的通風采光效果?！蛉吮镜脑O計處處體現(xiàn)康居住宅的舒適。全景住宅——◎充分利用區(qū)域大環(huán)境景觀的同時營造社區(qū)獨特的小環(huán)境?！驎r尚、現(xiàn)代的建筑與景觀設計，自然生態(tài)的全景觀享受。三、總體規(guī)劃建議（一）規(guī)劃思想建筑現(xiàn)代化高尚居住新區(qū)，體現(xiàn)“以人為本”設計理念，以超常規(guī)的住宅小區(qū)空間設計為布局主導思想。平面布局自由靈活，功能分區(qū)明確合理，強調(diào)居住區(qū)的空間序列感、私密性以及趣味性。創(chuàng)造高尚的社區(qū)環(huán)境、空間組織，強調(diào)“序”“禮”的空間秩序，韻律感強，環(huán)境舒適宜人、建筑起伏變化、自由而極富趣味性，強調(diào)社區(qū)環(huán)境的均好性及整個小區(qū)整體性?！虺浞掷脜^(qū)域大環(huán)境景觀即西側(cè)的水上公園，讓所有高層住宅戶戶均能享受之?！蜃⒅貙π^(qū)的人文環(huán)境及“小氣候”環(huán)境的設計，以“水”為母題，營造社區(qū)獨特的景觀環(huán)境，充分緊扣“東方水都”的主題，也是“以人為本”原則的充分體現(xiàn)?！蛲ㄟ^建筑底層的局部架空，使院落與組團綠地、中心綠地的視覺空間更為流暢，可穿透性良好，有助于小區(qū)鄰里的交往?！蛉诤献匀?、人工及意念景觀，通過景觀軸線把人的視線從城市引入小區(qū)主入口廣場后，引入小區(qū)組團中心。同時，結(jié)合廣場鋪地綠化、小品的設置，再合理安排一定量的休閑設施，便于市民在商業(yè)街休憩、交流、購物等等。一切都是一種出于人性化的設計，要真正做到“以人為本”。（二）規(guī)劃布局◎以康居為首要出發(fā)點，建筑由東向西漸高，保證最佳的住宅朝向以及最好的通風采光效果；◎讓小區(qū)景觀與區(qū)域大環(huán)境共融，做到居住小區(qū)東西各有景，戶戶有景；◎設計一梯兩戶兩電梯的高尚高品質(zhì)全景觀住宅，以獨到的設計理念引領時尚；◎設計便捷、安全的人車分流交通體系，在西側(cè)水上公園設計小區(qū)的主入口廣場，在東南側(cè)國貨路設計小區(qū)的主要車流線入口。西側(cè)高層區(qū)以地下室停車為主，東側(cè)多層以地面架空停車為主。嚴格做到人車分流，創(chuàng)造安全、舒適、寧靜的小區(qū)人居環(huán)境；◎地下車庫入口設計在小區(qū)的主入口廣場，機動車進入小區(qū)后隨即便進入地下室，以保持小區(qū)的安全、舒適、寧靜，小區(qū)內(nèi)無明顯的道路系統(tǒng)，在建筑周邊鋪設休閑步行硬地，以保證消防車的到達；◎小區(qū)內(nèi)的步行系統(tǒng)應相對獨立且完整，由主入口的步行景觀軸線進入小區(qū)后，同時向兩個側(cè)延伸，使各個組團院落融合在一起。（三）公建配套及智能化配置建議◎配備完善的公共服務設施，增強小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化。小區(qū)的四周設底層商店以便為小區(qū)居民提供生活上的便利服務；◎小區(qū)內(nèi)設會所，可滿足基本的生活娛樂需要，應有棋牌、桌球、健身房等康樂設施，同時可設物業(yè)管理中心、社區(qū)服務中心、老年人活動中心及公廁、垃圾集點等；◎設置安全防范系統(tǒng)，主要包括出入口管理，閉路電視監(jiān)控，對講機與防盜門的住戶報警等；◎配置信息管理系統(tǒng)，主要包括對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控、遠程管理和IC卡車輛出入與