【正文】 第一品牌”等多項(xiàng)殊榮，廣受福州市民青睞；今年，公司攜【融僑東區(qū)】的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又斥資逾2億元人民幣，打造近10萬平米的高品質(zhì)、夏威夷風(fēng)情健康特區(qū)——【東方水都】，作為【融僑東區(qū)】升級(jí)版，【東方水都】將成為東福州又一個(gè)精品住宅區(qū)。10年來，匯誠(chéng)地產(chǎn)憑著“匯聚英才，誠(chéng)信建業(yè)”的精神和“用心造房子，善待你一生”的理念，堅(jiān)持以“誠(chéng)信為本、品牌經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)宗旨，得到了社會(huì)的廣泛認(rèn)可和一致好評(píng)，連續(xù)5年被省市人民政府授予“守合同，重信用”企業(yè)稱號(hào)，并光榮當(dāng)選為福州市“守合同，重信用”企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位，同時(shí)擔(dān)任福州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)常務(wù)理事單位，及福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。 總費(fèi)用控制在9萬元左右附：請(qǐng)柬文字內(nèi)容尊敬的“東方水都”業(yè)主 ：值此國(guó)慶、中秋雙節(jié)來臨之際，為感謝您對(duì)“東方水都”的關(guān)愛以及對(duì)匯誠(chéng)地產(chǎn)的鼎力支持，我們將于9月27日晚19：30—21：30在福州大飯店（南門兜斗東路1號(hào)，福州人民會(huì)堂旁）5層國(guó)際會(huì)議廳舉辦“情系中秋，緣聚匯誠(chéng)——東方水都業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”活動(dòng)。二、活動(dòng)時(shí)間與地點(diǎn)： 時(shí)間：9月27日（周一）晚19：30—21：30地點(diǎn)：福州大飯店5層國(guó)際會(huì)議廳三、活動(dòng)主題與形式：主題：“情系金秋，緣聚匯誠(chéng)”——匯誠(chéng)大家庭6月26日上午9：00舉辦頒獎(jiǎng)典禮，地點(diǎn)在水上公園荷塘月色樓前，并頒發(fā)獎(jiǎng)杯及精美獎(jiǎng)品。二、 活動(dòng)時(shí)間和參與辦法“匯誠(chéng)杯”第二屆寶寶亮亮秀頒獎(jiǎng)典禮定于6月26日在水上公園“荷塘月色”樓前進(jìn)行，廣大小朋友可以在6月12日至13日參加專業(yè)攝影師的拍攝。105元5元/只30元/朵10元/只4把2支購(gòu)買 運(yùn)輸、安裝費(fèi)用 禮花制作 禮儀小姐（一級(jí)）含制作、發(fā)布費(fèi) 禮儀綬帶含豎幅、發(fā)布費(fèi) 氣球掛幅20條150元/條 噴繪22元/平方米1座租用(現(xiàn)場(chǎng)工作人員)組委會(huì)表演服裝定制組委會(huì)邀請(qǐng)專業(yè)攝影師1名組委會(huì)獎(jiǎng)品獎(jiǎng)杯的定制購(gòu)買組委會(huì)媒體記者邀請(qǐng)九歌公司評(píng)委（貴賓）的邀請(qǐng)匯誠(chéng)地產(chǎn)業(yè)主代表的邀請(qǐng)匯誠(chéng)地產(chǎn)新聞通稿的準(zhǔn)備九歌公司禮儀綬帶現(xiàn)場(chǎng)布置 氣拱門 數(shù)量：1座地點(diǎn)：水上公園與項(xiàng)目之間的“T”字路口內(nèi)容：匯誠(chéng)6月26日 頒獎(jiǎng)典禮、才藝表演、開盤剪彩三、媒體跟蹤置業(yè)廣場(chǎng)福建電視臺(tái)“綜藝先鋒”欄目房產(chǎn)大觀園福州電視臺(tái)生活頻道《福州晚報(bào)》《海峽都市報(bào)》《福州日?qǐng)?bào)》四、開盤當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)流程：8：20 相關(guān)環(huán)衛(wèi)、治安、外圍工作，所有工作人員必須在8：20分到達(dá)開盤現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行外圍清掃，簽到桌的擺放及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)衛(wèi)工作；8：40 參加寶寶亮亮秀拍攝的寶寶、草裙舞表演者、及其家屬邀請(qǐng)到場(chǎng)，播放音樂和小區(qū)DVD。 房屋的建筑面積以房管局測(cè)繪所測(cè)量為準(zhǔn)。逾期不辦理者視為自動(dòng)放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)，本公司有權(quán)對(duì)閣下預(yù)定的單位另作處理，定金不予退還。凡購(gòu)買本公司商品房，均由房地產(chǎn)管理局發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)證。1公開認(rèn)購(gòu)□ 附件3：活動(dòng) /“東方水都”開盤活動(dòng)□ 附件4：活動(dòng) /“東方水都業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”附件1：《東方水都》廣告實(shí)施計(jì)劃表（第一階段）序號(hào)系統(tǒng)內(nèi)容完成時(shí)間備注文案設(shè)計(jì)確稿制作發(fā)布01售樓部現(xiàn)場(chǎng)室外門頂看板/////門前羅馬旗陣/////（同上）路旗/////布幅/////室內(nèi)室內(nèi)頂棚（節(jié)日氛圍布置）/////室內(nèi)墻面（看板/戶型效果圖）/////臨街玻璃幕墻條幅/////道具室內(nèi)展板/////戶型模型/////總模型/////三維動(dòng)畫/////02工地現(xiàn)場(chǎng)工地外墻布幅/////樓頂燈箱/////03戶外燈桿掛旗經(jīng)過本案的主要路段/////大型路牌/////市中心臨時(shí)性布幅廣告/////04宣傳資料宣傳單（DM）/////戶型單頁(yè)/////樓書/////手提袋/////現(xiàn)場(chǎng)布置/////新聞通稿/////操作方式建議制作公司依托要求提出可實(shí)施的發(fā)布點(diǎn)（位置、尺度及數(shù)量）；制作公司作出整體費(fèi)用預(yù)估，提請(qǐng)發(fā)展商討論并確認(rèn)；按確認(rèn)要求，交付策劃公司設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)完，交給制作公司制作；附件2：【東方水都】認(rèn)購(gòu)策劃書認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2004年5月1日認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)：融僑東區(qū)售樓部一、準(zhǔn)備工作現(xiàn)場(chǎng)布置1）門口橫幅：熱烈慶祝“東方水都”公開認(rèn)購(gòu)2）飄空汽球、掛幅（6個(gè)）：10萬平米雙公園水岸新城2004’融僑東區(qū)升級(jí)版4000平米沙灘湖泊夏威夷風(fēng)情健康特區(qū)好房子，匯誠(chéng)造香港巨成集團(tuán)1內(nèi)部認(rèn)購(gòu)》活動(dòng)前期準(zhǔn)備細(xì)目：主要內(nèi)容完成時(shí)間具體內(nèi)容（根據(jù)協(xié)商后待定）Ⅰ、〈售樓部〉內(nèi)部4月中下旬DM、POP、展板、燈箱廣告、形象墻、各功能標(biāo)牌道具沙盤、戶型模型、價(jià)目表、戶型推薦表、銷控表、手提袋、名片、工作牌Ⅱ、地面廣告系統(tǒng)4月初羅馬旗、布幅、飄空氣球、路燈、路旗、人工景觀和其它配套工程市中心巨幅、形象條幅、燈箱廣告、路旗；Ⅲ、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”活動(dòng)5月上旬A、現(xiàn)場(chǎng)布置；B、DM、簡(jiǎn)裝版樓書（折頁(yè)）、手提袋、戶型單頁(yè)；C、認(rèn)購(gòu)須知備注：詳見附件第二階段： {6月26日（六）～8月30日開盤強(qiáng)銷期}活動(dòng)主題：〖6東區(qū)水岸經(jīng)典向往。如：與福建三套（房產(chǎn)大觀園）或新聞?lì)l道（房產(chǎn)欄目），合辦“東福州明星樓盤推薦”，在當(dāng)?shù)剡x拔“東方水都”作為本區(qū)域的形象代言“人”，借助“明星效應(yīng)”迅速吸引眼球，提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。B、內(nèi)容：主形象：都市新貴◎生活特區(qū)——夏威夷風(fēng)情生活 匯誠(chéng)地產(chǎn)◎建筑立面應(yīng)配以淡雅的淺灰色調(diào)為主，突出表現(xiàn)建筑流暢飄逸的線條及細(xì)部設(shè)計(jì)，采用大玻璃觀景窗及八角全景窗拉近住宅戶與景觀的距離，使建筑與環(huán)境自然合一，完美融合。嚴(yán)格做到人車分流，創(chuàng)造安全、舒適、寧?kù)o的小區(qū)人居環(huán)境；◎地下車庫(kù)入口設(shè)計(jì)在小區(qū)的主入口廣場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車進(jìn)入小區(qū)后隨即便進(jìn)入地下室，以保持小區(qū)的安全、舒適、寧?kù)o，小區(qū)內(nèi)無明顯的道路系統(tǒng)，在建筑周邊鋪設(shè)休閑步行硬地，以保證消防車的到達(dá)；◎小區(qū)內(nèi)的步行系統(tǒng)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立且完整，由主入口的步行景觀軸線進(jìn)入小區(qū)后，同時(shí)向兩個(gè)側(cè)延伸，使各個(gè)組團(tuán)院落融合在一起。同時(shí)，結(jié)合廣場(chǎng)鋪地綠化、小品的設(shè)置，再合理安排一定量的休閑設(shè)施，便于市民在商業(yè)街休憩、交流、購(gòu)物等等。◎充分利用區(qū)域大環(huán)境景觀即西側(cè)的水上公園，讓所有高層住宅戶戶均能享受之?！驎r(shí)尚、現(xiàn)代的建筑與景觀設(shè)計(jì)，自然生態(tài)的全景觀享受。健康人生——◎人性化的建筑設(shè)計(jì)，完善的小區(qū)配套，高科技及環(huán)保材料。“武夷綠洲”以“收藏健康100年”、“都市田園”為賣點(diǎn)；而“福州春天”走健康概念。因此，在目前的情況下，本案不宜走高價(jià)策略，應(yīng)以“低開走高”的策略，加快銷售速度。價(jià)格低的賣得快一些，如興元地產(chǎn)一貫以低價(jià)格策略取勝，而東區(qū)低價(jià)格是消費(fèi)者消費(fèi)的原動(dòng)力，價(jià)格高的賣慢一些，如藍(lán)灣雅境。從工程進(jìn)度上分析 東區(qū)板塊，特別是鼓山新區(qū)在2003年下半年新盤紛紛上市，上市量在同期其他板塊上最多，2004年是東區(qū)在售樓盤交房時(shí)間的集中年。四、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)研究（一）競(jìng)爭(zhēng)樓盤總體概況分析本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析案名物業(yè)類型規(guī)模（畝）主力戶型主力面積（m2）工程進(jìn)度推出時(shí)間君臨東城多層為主97三房?jī)蓮d90110地上3層盛天現(xiàn)代城14幢多層/12幢小高層140三房?jī)蓮d80110封頂世紀(jì)金輝21幢多層/2幢小高層150兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d80120封頂東方紐約10幢多層/2幢小高層35三房?jī)蓮d90110部分封頂藍(lán)灣雅境14幢多層/5幢小高層67三房?jī)蓮d115140地面5層興元星辰16幢多層40三房?jī)蓮d85110部分封頂福州春天13幢多層35三房?jī)蓮d85110部分落架日出東方二期5幢多層/10幢小高層150三房?jī)蓮d四房?jī)蓮d110150封頂三木都市田園多層/小高層108三房?jī)蓮d100130一期落架武夷綠洲一期23幢多層392三房?jī)蓮d100120基礎(chǔ)水岸華庭26幢多層/小高層78三房?jī)蓮d90100部分封頂（二）產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)分析從產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃角度分析東區(qū)百畝以上的大型樓盤的絕對(duì)擁有量在福州市所有板塊中最高，除大名城以外，其余均集中在遠(yuǎn)洋路和鼓山新區(qū)，如日出東方，融僑東區(qū)，三木都市田園、盛天現(xiàn)代城、世紀(jì)金輝；目前東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃基本上以多層為主，小高層為輔，越靠近市中心小高層的市場(chǎng)接受度越高，而鼓山新區(qū)則以多層產(chǎn)品為主?！蚬纳叫聟^(qū)的街區(qū)價(jià)格線均價(jià)為2400元/㎡，優(yōu)質(zhì)樓盤的多層均價(jià)為2400元/㎡，小高層均價(jià)為2600元/㎡。困難點(diǎn) ◎交通：雖然路已通，但交通網(wǎng)尚未全面形成，距市區(qū)生活區(qū)較遠(yuǎn)，給業(yè)主出行帶來不便；◎配套：街區(qū)配套不完善，給居家生活帶來諸多不便；◎人氣：入住率低，入住人口素質(zhì)相對(duì)較雜，東區(qū)尚未形成連片住宅區(qū)，直接影響消費(fèi)者的置業(yè)行為；◎環(huán)境：區(qū)域的總體環(huán)境目前來說較差，影響住宅的價(jià)格提升。消費(fèi)群年齡主力消費(fèi)群的年齡在30—40歲之間中、青年，其群體主要是企業(yè)的中層管理人員、私企老板、公務(wù)員、高級(jí)職員，八縣的客戶基本上集中在出國(guó)或歸國(guó)人士，還有在福州經(jīng)商的小老板。（三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析客戶群來源東區(qū)的區(qū)域消費(fèi)群在戶型面積上總體需求不要求很大，消費(fèi)群主要集中在晉安區(qū)， 60%的購(gòu)房者為晉安區(qū)當(dāng)?shù)刭?gòu)買者，隨著東區(qū)在“東擴(kuò)南進(jìn)”的推動(dòng)下及東區(qū)配套的不斷完善，也引起了鼓樓客群的接受并到東區(qū)置業(yè)，該部分的客戶群占913%。上表顯示一：大東區(qū)板塊的均價(jià)：25002700元/㎡，主要受大名城、永升城市花園，以及陽(yáng)光城2區(qū)等較高價(jià)位的影響。長(zhǎng)樂路周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格對(duì)比表案名世紀(jì)城麗景東方九龍城嘉源欣苑三利花園均價(jià)（元/㎡）29502650260025002600點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格次高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為2650元/㎡。（二）東區(qū)價(jià)格分布與走勢(shì)分析東區(qū)板塊均價(jià)：25002700元/㎡。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特別是2003年11月，東區(qū)共有11個(gè)樓盤開盤。三、區(qū)域市場(chǎng)研究本案所在的東福州板塊（六一路以東）是中低檔樓盤最集中的板塊，也是價(jià)格提升最快的板塊之一。大儒世家】，將打造國(guó)家康居示范工程，而2003年推出的【運(yùn)盛市中心板塊：多層住宅將被電梯樓