【正文】 7200㎡的中央景觀園林，使生活隨處暢享綠色健康。（1）項(xiàng)目總占地面積：16286平方米（2）總建筑面積：93735平方米 (其中住宅72958平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房8373平方米，辦公樓12404平方米) （3）容積率：（4）綠化率：40%（5）戶(hù)數(shù)：1018戶(hù)（其中90平米及以下810套，90140平米177套，140平米以上31套）（6）物業(yè)類(lèi)型：高層（7）地形：從整體看是較規(guī)則的矩形形狀 海亮國(guó)際社區(qū)，緊鄰唐徠渠、艾依河兩大生態(tài)自然帶，社區(qū)內(nèi)北塔北湖、10000平方米英倫風(fēng)情園林，與198公頃北塔湖公園遙相呼應(yīng)。B、空氣污染：車(chē)流量大，汽車(chē)尾氣排放嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周?chē)ㄖ植驾^稀疏，空氣流動(dòng)交快，空氣質(zhì)量受影響較小。 衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好，原因有以下三點(diǎn)： A、項(xiàng)目地周邊的高檔消費(fèi)場(chǎng)所較多。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周邊建立了多個(gè)高檔住宅項(xiàng)目。 項(xiàng)目以東600米處有休閑廣場(chǎng)，以南1公里有中山公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)場(chǎng)所，可供居民進(jìn)行文體娛樂(lè)。 教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，項(xiàng)目距離二中相距10分鐘車(chē)程，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。該項(xiàng)目將于2011年全面投入使用，同時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用。而精品小戶(hù)型雖然單價(jià)不低，但由于戶(hù)型面積小從而很好地控制了總價(jià)，成為買(mǎi)家的過(guò)渡選擇。4）周邊社區(qū)成熟：地塊周?chē)鐓^(qū)較多，已形成了一個(gè)成熟的社區(qū)生活圈，公共設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。多功能一體化的高檔會(huì)所，360176。8)投資回報(bào)率高：靠近新華等成熟商業(yè)圈，更離銀川市政府不過(guò)十分鐘車(chē)程，隨著商業(yè)氣息日漸濃厚，升值潛力看好，投資回報(bào)率一路高揚(yáng)。（O）1）在未來(lái)的一兩年后將會(huì)是銀川市的又一大商業(yè)圈，升值潛力大。2）國(guó)家宏觀調(diào)控形勢(shì)不明朗，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)前景模糊。：抓住主流消費(fèi)群，是市場(chǎng)主要購(gòu)買(mǎi)力所在；白領(lǐng)一族年齡層定位在25—35歲；小戶(hù)型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性?xún)r(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者；以全市范圍目標(biāo)客戶(hù)為主，周邊換房客戶(hù)為輔。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛(ài)關(guān)系，他們已對(duì)生活、愛(ài)情充滿(mǎn)責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個(gè)家來(lái)使生活穩(wěn)定下來(lái)。 購(gòu)買(mǎi)決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格，價(jià)格滿(mǎn)意下的較高性?xún)r(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。同時(shí)希望自己和家人能有個(gè)比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。③企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的15％）年齡層：3345歲客戶(hù)特征描述：他們是“真正”的銀川本地人，是銀川的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng)，錢(qián)是自己辛苦賺來(lái)的，雖然有房有車(chē)，但是還是不甘心，需要更體面點(diǎn)，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來(lái)。在城區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，可以用來(lái)自己居住或購(gòu)買(mǎi)辦公樓用來(lái)投資或自己使用。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價(jià)值，對(duì)價(jià)格不太敏感，購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)類(lèi)型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對(duì)較大。直系親屬在銀川的外省或外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5％）部分非銀川人士由于直系親屬在銀川，主要是子女。 根據(jù)對(duì)銀川的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)經(jīng)濟(jì)+美麗的復(fù)合型項(xiàng)目，集住宅、商場(chǎng)、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng)社區(qū)，居住、商業(yè)、休閑，輕松、享受的開(kāi)放式高雅社區(qū)。 市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品① 高層住宅定位、三房為主，大戶(hù)型（房），如：空中庭院、入戶(hù)花園等；具體戶(hù)型設(shè)置建議如下：結(jié)構(gòu)名稱(chēng)一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)面積（㎡）5080809090110110120130140140以上比例（%）20302510105②商場(chǎng)定位街鋪80150平米。l 低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)整空間l 不把價(jià)格做得太滿(mǎn)，給客戶(hù)預(yù)留一定的升值空間。l 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開(kāi)，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。都有意識(shí)的通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)選擇具有可比性的同類(lèi)、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)通過(guò)類(lèi)比分析法進(jìn)行項(xiàng)目均價(jià)模擬數(shù)價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為高層以及棟間遮擋情況而定。① 孩子：在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。 ③老人：在這里老人都有早起習(xí)慣。①考慮因素：充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)——10萬(wàn)平米規(guī)模，在市場(chǎng)中有強(qiáng)的號(hào)召力。 ②綜合考慮以上因素，開(kāi)發(fā)模式定位為：整體開(kāi)發(fā)，商服先行 ③定位分析：加大前期投入，填補(bǔ)品牌劣勢(shì)，抬高競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻，以較好的形象展示。綠色在家門(mén)，清新鄰里間，讓您品味高雅，享受生活！當(dāng)您帶著疲憊的身心步入小區(qū)，徜徉滿(mǎn)園的綠竹，您是否感覺(jué)神清氣爽？當(dāng)您在閑暇時(shí)，漫步在蜿蜒的小區(qū)幽徑時(shí)，聽(tīng)著翠鳥(niǎo)的輕啼，您是否感覺(jué)心情愉悅？當(dāng)您的朋友羨慕您舒適、安靜的生活環(huán)境時(shí)，您是否為您當(dāng)初的選擇感到驕傲與自豪？海亮國(guó)際社區(qū)，等待您的青睞?。菏袌?chǎng)細(xì)分，形成差異化 作為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，不具備直面競(jìng)爭(zhēng)的品牌優(yōu)勢(shì)：其企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場(chǎng)，抓住市場(chǎng)空缺，和對(duì)手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，論證了市場(chǎng)空缺和入市機(jī)會(huì)的存在。 主推賣(mài)點(diǎn)：商鋪門(mén)面的銷(xiāo)售通過(guò)價(jià)格優(yōu)惠、付款方式靈活等手段吸引最后一部分投資客落定自住客戶(hù)基本消化完畢，同時(shí)啟動(dòng)商業(yè)鋪面招商計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)第一階段:178。 主推賣(mài)點(diǎn)：社區(qū)、配套、產(chǎn)品 升值潛力營(yíng)銷(xiāo)第三階段:178。根據(jù)這期產(chǎn)品特性，以形象廣告進(jìn)行攻心戰(zhàn)術(shù)以達(dá)到建立項(xiàng)目形象目的。u 配置專(zhuān)職樣板房管理人員，工作人員要求年輕，服裝要求具有 活力，體現(xiàn)年輕活力；樣板房管理員要時(shí)刻保持樣板房的衛(wèi)生 清潔，同時(shí)能達(dá)到一定的樣板房講解能力，在客戶(hù)參觀時(shí)，提 供熱情周到的服務(wù)，使客戶(hù)在參觀過(guò)程中能體會(huì)到專(zhuān)業(yè)、熱情 的物管服務(wù)，以促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。u 市場(chǎng)預(yù)熱期：由虛轉(zhuǎn)實(shí)，對(duì)海亮國(guó)際社區(qū)的配套及項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)宣泄，加強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知與購(gòu)買(mǎi)信心。2）不同銷(xiāo)售階段的媒體組合策略u(píng) 各媒體優(yōu)缺點(diǎn)分析媒體種類(lèi)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)報(bào)紙靈活及時(shí)，時(shí)效性強(qiáng)，市場(chǎng)覆蓋面大，傳播范圍廣，受眾面廣，廣告停留時(shí)間較長(zhǎng)，信息清楚，可信性高。網(wǎng)絡(luò)相對(duì)費(fèi)用低，信息載量大，靈活性強(qiáng)，交互性強(qiáng)。信息保存性差。市場(chǎng)覆蓋面窄、受眾有限。 他們收入較高，手機(jī)持有率高、交通方式上打的頻率高，結(jié)合手機(jī)短信受眾可選擇性強(qiáng)、費(fèi)用低、和電臺(tái)信息覆蓋面廣、頻率高、費(fèi)用低以及戶(hù)外廣告醒目，效用持久的優(yōu)點(diǎn)，可較多采用通過(guò)手機(jī)短信、電臺(tái)和戶(hù)外進(jìn)行項(xiàng)目信息傳播；短信受眾可選擇月消費(fèi)在80元以上人群。u 網(wǎng)絡(luò)： 在各階段，網(wǎng)絡(luò)平面廣告以傳播項(xiàng)目形象和活動(dòng)信息為主；網(wǎng)絡(luò)文章以項(xiàng)目整體介紹、賣(mài)點(diǎn)展示及活動(dòng)內(nèi)容具體播報(bào)為主。整個(gè)銷(xiāo)售階段結(jié)合項(xiàng)目形象，圍繞“客戶(hù)有獎(jiǎng)購(gòu)房活動(dòng)”和“買(mǎi)房送家居用品”、“驚喜就在你手中”、“與海爾品牌及家居用品牽手活動(dòng)”，吸引目標(biāo)客戶(hù)，讓客戶(hù)在我們的活動(dòng)中感受到開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)意，增加目標(biāo)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的好感，建立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)口碑。系列活動(dòng)二： 不同的角度青春攝影展 活動(dòng)時(shí)間：2013年9月25日活動(dòng)地點(diǎn)國(guó)際會(huì)展中心進(jìn)行展覽。 備注：利用網(wǎng)絡(luò)、短信、電臺(tái)等跟蹤傳播選秀進(jìn)程，為項(xiàng)目形象建立不斷造勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目社會(huì)關(guān)注度。通過(guò)活動(dòng)傳遞給白領(lǐng)一族本項(xiàng)目強(qiáng)大的實(shí)力保障及品牌信心，促進(jìn)猶豫不決或觀望客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)?！?與海爾品牌及家居用品聯(lián)動(dòng)：銷(xiāo)售期間在樣板房進(jìn)行海爾、喜盈門(mén)等產(chǎn)品展示，贈(zèng)送購(gòu)房者優(yōu)惠卷購(gòu)買(mǎi)“海爾”及喜盈門(mén)的家具產(chǎn)品。其次采取手機(jī)短信的形式，將這一活動(dòng)的內(nèi)容發(fā)給老客戶(hù)。持續(xù)刊登兩個(gè)月?！魻I(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備工作：“尋找白領(lǐng)之星” 竹海玉臺(tái)形象大使評(píng)選活動(dòng) 名貴竹和玉展覽對(duì)置業(yè)顧問(wèn)、樣板房管理員、樣板房故事培訓(xùn)；活動(dòng)執(zhí)行案、認(rèn)籌方案、價(jià)格方案、開(kāi)盤(pán)方案等方案的制定與執(zhí)行；樣板房開(kāi)放。◆活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)安排： “時(shí)尚模特T臺(tái)秀暨竹海玉臺(tái)形象大使”頒獎(jiǎng)典禮 不同的角度青春攝影展 ◆營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備工作：客戶(hù)梳理、價(jià)格體系的制定、價(jià)格測(cè)試、價(jià)格表的確定。：2013年11月15日12月1日◆階段營(yíng)銷(xiāo)思路：強(qiáng)化企業(yè)品牌、物管服務(wù)、投資價(jià)值，進(jìn)行老客戶(hù)挖掘，促進(jìn)銷(xiāo)售?！艋顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)安排：老客戶(hù)帶新客戶(hù)買(mǎi)商鋪送小戶(hù)型◆銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作：促銷(xiāo)政策制定 活動(dòng)執(zhí)行方案制定并執(zhí)行祝福短信內(nèi)容的撰寫(xiě)