【正文】 7200㎡的中央景觀園林，使生活隨處暢享綠色健康。（1）項(xiàng)目總占地面積：16286平方米（2）總建筑面積：93735平方米 (其中住宅72958平方米，商業(yè)營業(yè)用房8373平方米，辦公樓12404平方米) （3）容積率：（4）綠化率：40%（5）戶數(shù)：1018戶（其中90平米及以下810套，90140平米177套，140平米以上31套）（6）物業(yè)類型：高層（7）地形：從整體看是較規(guī)則的矩形形狀 海亮國際社區(qū)，緊鄰唐徠渠、艾依河兩大生態(tài)自然帶，社區(qū)內(nèi)北塔北湖、10000平方米英倫風(fēng)情園林，與198公頃北塔湖公園遙相呼應(yīng)。B、空氣污染：車流量大，汽車尾氣排放嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周圍建筑分布較稀疏，空氣流動交快，空氣質(zhì)量受影響較小。 衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好，原因有以下三點(diǎn)： A、項(xiàng)目地周邊的高檔消費(fèi)場所較多。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周邊建立了多個(gè)高檔住宅項(xiàng)目。 項(xiàng)目以東600米處有休閑廣場，以南1公里有中山公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂場所，可供居民進(jìn)行文體娛樂。 教育概念對住宅地產(chǎn)的拉動是明顯的，項(xiàng)目距離二中相距10分鐘車程，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。該項(xiàng)目將于2011年全面投入使用，同時(shí)勢必會對周邊的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動作用。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于戶型面積小從而很好地控制了總價(jià)，成為買家的過渡選擇。4）周邊社區(qū)成熟：地塊周圍社區(qū)較多，已形成了一個(gè)成熟的社區(qū)生活圈，公共設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。多功能一體化的高檔會所，360176。8)投資回報(bào)率高：靠近新華等成熟商業(yè)圈，更離銀川市政府不過十分鐘車程，隨著商業(yè)氣息日漸濃厚，升值潛力看好，投資回報(bào)率一路高揚(yáng)。（O）1）在未來的一兩年后將會是銀川市的又一大商業(yè)圈，升值潛力大。2）國家宏觀調(diào)控形勢不明朗，導(dǎo)致整個(gè)市場前景模糊。：抓住主流消費(fèi)群，是市場主要購買力所在；白領(lǐng)一族年齡層定位在25—35歲；小戶型公寓以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢吸引投資型消費(fèi)者；以全市范圍目標(biāo)客戶為主，周邊換房客戶為輔。他們大多已厭倦漂泊的生活，他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛關(guān)系，他們已對生活、愛情充滿責(zé)任感，他們希望安定，真正的安定，希望有一個(gè)家來使生活穩(wěn)定下來。 購買決定因素：單位價(jià)格，價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比，如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。同時(shí)希望自己和家人能有個(gè)比較舒適居住環(huán)境，讓生活更自由輕松些。③企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主（約占整體消費(fèi)群體的15％）年齡層：3345歲客戶特征描述：他們是“真正”的銀川本地人，是銀川的中堅(jiān)力量，家庭穩(wěn)定，以三口之家為主，事業(yè)比較成功，但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng)，錢是自己辛苦賺來的，雖然有房有車，但是還是不甘心，需要更體面點(diǎn)，在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士，而成功需要表現(xiàn)出來。在城區(qū)內(nèi)購買物業(yè)，可以用來自己居住或購買辦公樓用來投資或自己使用。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價(jià)值，對價(jià)格不太敏感，購買的物業(yè)類型為大面積住宅或辦公用房，面積需求相對較大。直系親屬在銀川的外省或外市人士（約占整體消費(fèi)群體的5％）部分非銀川人士由于直系親屬在銀川，主要是子女。 根據(jù)對銀川的房地產(chǎn)市場調(diào)研，與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)經(jīng)濟(jì)+美麗的復(fù)合型項(xiàng)目，集住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng)社區(qū)，居住、商業(yè)、休閑，輕松、享受的開放式高雅社區(qū)。 市場空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品① 高層住宅定位、三房為主，大戶型（房），如：空中庭院、入戶花園等；具體戶型設(shè)置建議如下：結(jié)構(gòu)名稱一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)面積（㎡）5080809090110110120130140140以上比例（%）20302510105②商場定位街鋪80150平米。l 低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過程中占據(jù)主動，有較大的策略調(diào)整空間l 不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。l 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。都有意識的通過定價(jià)來應(yīng)付競爭或防止競爭，避免在競爭中失利。根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)選擇具有可比性的同類、同質(zhì)競爭樓盤通過類比分析法進(jìn)行項(xiàng)目均價(jià)模擬數(shù)價(jià)格表是根據(jù)己確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為高層以及棟間遮擋情況而定。① 孩子：在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。 ③老人：在這里老人都有早起習(xí)慣。①考慮因素：充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢——10萬平米規(guī)模，在市場中有強(qiáng)的號召力。 ②綜合考慮以上因素，開發(fā)模式定位為：整體開發(fā)，商服先行 ③定位分析：加大前期投入，填補(bǔ)品牌劣勢，抬高競爭門檻，以較好的形象展示。綠色在家門，清新鄰里間，讓您品味高雅，享受生活！當(dāng)您帶著疲憊的身心步入小區(qū)，徜徉滿園的綠竹，您是否感覺神清氣爽？當(dāng)您在閑暇時(shí)，漫步在蜿蜒的小區(qū)幽徑時(shí)，聽著翠鳥的輕啼，您是否感覺心情愉悅？當(dāng)您的朋友羨慕您舒適、安靜的生活環(huán)境時(shí)，您是否為您當(dāng)初的選擇感到驕傲與自豪？海亮國際社區(qū)，等待您的青睞?。菏袌黾?xì)分，形成差異化 作為一家新的房地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進(jìn)入“細(xì)分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場調(diào)研，論證了市場空缺和入市機(jī)會的存在。 主推賣點(diǎn)：商鋪門面的銷售通過價(jià)格優(yōu)惠、付款方式靈活等手段吸引最后一部分投資客落定自住客戶基本消化完畢，同時(shí)啟動商業(yè)鋪面招商計(jì)劃營銷第一階段:178。 主推賣點(diǎn)：社區(qū)、配套、產(chǎn)品 升值潛力營銷第三階段:178。根據(jù)這期產(chǎn)品特性，以形象廣告進(jìn)行攻心戰(zhàn)術(shù)以達(dá)到建立項(xiàng)目形象目的。u 配置專職樣板房管理人員，工作人員要求年輕，服裝要求具有 活力，體現(xiàn)年輕活力；樣板房管理員要時(shí)刻保持樣板房的衛(wèi)生 清潔，同時(shí)能達(dá)到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時(shí)，提 供熱情周到的服務(wù)，使客戶在參觀過程中能體會到專業(yè)、熱情 的物管服務(wù)，以促進(jìn)項(xiàng)目銷售。u 市場預(yù)熱期：由虛轉(zhuǎn)實(shí)，對海亮國際社區(qū)的配套及項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行市場宣泄，加強(qiáng)目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目的認(rèn)知與購買信心。2）不同銷售階段的媒體組合策略u 各媒體優(yōu)缺點(diǎn)分析媒體種類優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)報(bào)紙靈活及時(shí)，時(shí)效性強(qiáng)，市場覆蓋面大，傳播范圍廣，受眾面廣，廣告停留時(shí)間較長，信息清楚，可信性高。網(wǎng)絡(luò)相對費(fèi)用低，信息載量大，靈活性強(qiáng)，交互性強(qiáng)。信息保存性差。市場覆蓋面窄、受眾有限。 他們收入較高，手機(jī)持有率高、交通方式上打的頻率高，結(jié)合手機(jī)短信受眾可選擇性強(qiáng)、費(fèi)用低、和電臺信息覆蓋面廣、頻率高、費(fèi)用低以及戶外廣告醒目，效用持久的優(yōu)點(diǎn)，可較多采用通過手機(jī)短信、電臺和戶外進(jìn)行項(xiàng)目信息傳播；短信受眾可選擇月消費(fèi)在80元以上人群。u 網(wǎng)絡(luò)： 在各階段，網(wǎng)絡(luò)平面廣告以傳播項(xiàng)目形象和活動信息為主；網(wǎng)絡(luò)文章以項(xiàng)目整體介紹、賣點(diǎn)展示及活動內(nèi)容具體播報(bào)為主。整個(gè)銷售階段結(jié)合項(xiàng)目形象，圍繞“客戶有獎(jiǎng)購房活動”和“買房送家居用品”、“驚喜就在你手中”、“與海爾品牌及家居用品牽手活動”，吸引目標(biāo)客戶，讓客戶在我們的活動中感受到開發(fā)商的誠意，增加目標(biāo)客戶對項(xiàng)目的好感，建立項(xiàng)目良好的市場口碑。系列活動二： 不同的角度青春攝影展 活動時(shí)間：2013年9月25日活動地點(diǎn)國際會展中心進(jìn)行展覽。 備注：利用網(wǎng)絡(luò)、短信、電臺等跟蹤傳播選秀進(jìn)程，為項(xiàng)目形象建立不斷造勢，同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目社會關(guān)注度。通過活動傳遞給白領(lǐng)一族本項(xiàng)目強(qiáng)大的實(shí)力保障及品牌信心，促進(jìn)猶豫不決或觀望客戶的購買?！?與海爾品牌及家居用品聯(lián)動：銷售期間在樣板房進(jìn)行海爾、喜盈門等產(chǎn)品展示，贈送購房者優(yōu)惠卷購買“海爾”及喜盈門的家具產(chǎn)品。其次采取手機(jī)短信的形式，將這一活動的內(nèi)容發(fā)給老客戶。持續(xù)刊登兩個(gè)月?！魻I銷準(zhǔn)備工作：“尋找白領(lǐng)之星” 竹海玉臺形象大使評選活動 名貴竹和玉展覽對置業(yè)顧問、樣板房管理員、樣板房故事培訓(xùn)；活動執(zhí)行案、認(rèn)籌方案、價(jià)格方案、開盤方案等方案的制定與執(zhí)行；樣板房開放?！艋顒訝I銷安排： “時(shí)尚模特T臺秀暨竹海玉臺形象大使”頒獎(jiǎng)典禮 不同的角度青春攝影展 ◆營銷準(zhǔn)備工作：客戶梳理、價(jià)格體系的制定、價(jià)格測試、價(jià)格表的確定。：2013年11月15日12月1日◆階段營銷思路：強(qiáng)化企業(yè)品牌、物管服務(wù)、投資價(jià)值，進(jìn)行老客戶挖掘，促進(jìn)銷售?！艋顒訝I銷安排：老客戶帶新客戶買商鋪送小戶型◆銷售準(zhǔn)備工作：促銷政策制定 活動執(zhí)行方案制定并執(zhí)行祝福短信內(nèi)容的撰寫