【正文】 以較低的價(jià)格，然后再逐步漸進(jìn)提高。根據(jù)對(duì)整體市場(chǎng)狀況、區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)、項(xiàng)目自身?xiàng)l件的綜合分析，以實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)、回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為原則。老人希望能夠相互照應(yīng)，經(jīng)常見(jiàn)面；子女希望孝敬老人、方便照顧；銀川又是個(gè)生活比較方便的城市，因此會(huì)有部分人士選擇來(lái)益陽(yáng)養(yǎng)老。 部分追求發(fā)展（個(gè)人或孩子）的外市人士（約占整體消費(fèi)群體的10％）。④年青的自由職業(yè)者與IT一族（約占整體消費(fèi)群體的10％） 年齡層：2535歲 客戶特征描述：他們是銀川本地人，自由職業(yè)者，個(gè)人空間獨(dú)立，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)， 對(duì)未來(lái)發(fā)展有一定設(shè)想， 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，希望擁有獨(dú)立、自由的個(gè)人空間，對(duì)生活與工作的環(huán)境比較隨意。 需求類(lèi)型：四房以上戶型、首層商鋪。在事業(yè)上有一定的基礎(chǔ)，企業(yè)已經(jīng)達(dá)到一定的規(guī)模，又處于事業(yè)快速發(fā)展階段，希望企業(yè)有屬于自己的辦公環(huán)境，更進(jìn)一步提升企業(yè)形象，同時(shí)又有一定的投資價(jià)值。 需求類(lèi)型：三房、四房、商鋪，較舒適的居家環(huán)境與有一定投資價(jià)值的物業(yè)是他們選擇的重要因素。 ②企業(yè)中高層管理者（約占整體消費(fèi)群體的21％）年齡層：2540歲左右客戶特征描述：他們銀川本地人居多，或者是在銀川工作多年的移民，工作大多在八到十年左右，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可觀的穩(wěn)定收入，工作單位屬中大型企業(yè)公司，他們有較好的文化教育背景，較豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，事業(yè)還有一定的危機(jī)感，有想進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，因此生活并不崇尚奢侈，不想生活成為自己的負(fù)擔(dān)?？蛻粜睦砻枋觯恒y川本地普通白領(lǐng)——與父母同住或租房獨(dú)住，但是居住區(qū)基本是從小長(zhǎng)大的區(qū)域，因?yàn)槟抢镉懈改?、親戚、朋友、同學(xué)，是社會(huì)關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時(shí)希望有一個(gè)獨(dú)立的空間。：根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的管理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的目的主要是“住房享受”與投資。六．目標(biāo)階段第一階段第二階段第三階段第四階段時(shí)間段2011年4月2日7月底2011年8月初2012年2月底2012年3月初10月底2012年11月初2013年4月預(yù)定成交（戶）255407255101銷(xiāo)售率25％40％25%10%計(jì)劃投資額：25000萬(wàn)元時(shí)間階段指標(biāo)第一階段第二階段第三階段第四階段合計(jì)住宅銷(xiāo)售面積（平米）214203418821420834485362商業(yè)用房銷(xiāo)售面積（平米）00083738373銷(xiāo)售額（萬(wàn)）68931100268932780452592七．項(xiàng)目綜合定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析和整理，本項(xiàng)目的主力客戶定位為都市白領(lǐng)階層。2）房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升的階段，尤其是小戶型的發(fā)展存在較大的市場(chǎng)空間，市場(chǎng)需求量大。（W）1）地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定的影響。全方位的國(guó)際管家服務(wù)理念，秉賦銀川現(xiàn)代化人居版圖。5）周邊配套設(shè)施齊全：海亮國(guó)際社區(qū)位于銀川德勝商住區(qū)，西臨唐徠渠，東臨天鵝湖小鎮(zhèn)，與北塔湖高檔生態(tài)住宅區(qū)連為一體。2）地段升值潛力大：北靠北三環(huán)，南依賀蘭山路，從社區(qū)直達(dá)鳳凰北街、虹橋路，5分鐘到達(dá)成熟生活區(qū)，30分鐘可至機(jī)場(chǎng)、毗鄰賀蘭山路與109國(guó)道、繞城高速。D、在項(xiàng)目的東側(cè)，海亮國(guó)際社區(qū)二期已經(jīng)建設(shè)完成同時(shí)已經(jīng)售完，作為商業(yè)使用的三期工程已經(jīng)在建。A、項(xiàng)目處于銀川中心城區(qū)邊緣，離新華商業(yè)圈僅一公里路程。小區(qū)本身也規(guī)劃建設(shè)有小型廣場(chǎng)。這些大型項(xiàng)目的建立，將在未來(lái)兩到三年內(nèi)增加該區(qū)域的人口總數(shù)。 B、項(xiàng)目地周邊多為高檔住宅小區(qū)。C、噪音污染：同樣是緊靠路邊且項(xiàng)目正前方即為十字路口，噪聲影響大。以山水意境為勾勒主體，融入歐式寫(xiě)意手法，立足銀川的地域特色，將極具景觀、生態(tài)價(jià)值的點(diǎn)式水景和線性水景與局部精細(xì)豐富的綠植、小品有機(jī)整合，利用微地形變化，形成高低有致、錯(cuò)落共生的真正自然生態(tài)環(huán)境，讓建筑與景觀相生相用，以達(dá)成人與自然、人與空間的和諧共融。為每一位海亮社區(qū)業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)健康服務(wù)、零距離專(zhuān)業(yè)服務(wù)，營(yíng)建健康社區(qū)生活。海亮國(guó)際社區(qū)自然板塊式的排列、半圍合式的空間布局，以及錯(cuò)落式的樓間關(guān)系，體現(xiàn)了國(guó)際化群體組合的建筑美感，而與北塔湖片區(qū)優(yōu)美的濕地景觀相互襯托，則構(gòu)成建筑與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，以大氣、豐富內(nèi)涵顛覆傳統(tǒng)人居理念，譜繪國(guó)際生活圈層藍(lán)本。三． 策劃對(duì)象特性分析海亮國(guó)際社區(qū)占地73萬(wàn)平方米，約1200畝，建筑面積約為168萬(wàn)平方米，屬超大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。預(yù)計(jì)到2015年將達(dá)35平方米以上。各項(xiàng)目在節(jié)日期間的接待來(lái)訪及銷(xiāo)售情況均較為可觀，部分在國(guó)慶期間開(kāi)盤(pán)發(fā)售或推出促銷(xiāo)活動(dòng)的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一路攀升。第三季度，7月，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況持續(xù)走低，個(gè)案樓盤(pán)平均銷(xiāo)售量基本下降至25套左右，市場(chǎng)價(jià)格也在各項(xiàng)目大量的優(yōu)惠與折扣的推動(dòng)下出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，甚至出現(xiàn)了部分項(xiàng)目降價(jià)出售的現(xiàn)象。市場(chǎng)住房需求：，住房需求2121萬(wàn)平方米。房屋存量2009年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)累積消化量近90萬(wàn)平方米左右，2010年全年（至12月1日止）累積消化量近120萬(wàn)平方米，這意味著23年內(nèi)，益陽(yáng)主要以消化存量房為主，但隨著益陽(yáng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展和城市環(huán)境、城市吸引力的提升，不排除市場(chǎng)出現(xiàn)大量外源購(gòu)房者，這將再次推動(dòng)益陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)上揚(yáng)。三房、四房顯然成為了銀川市置業(yè)者的首選房源，市場(chǎng)放量較大。從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，%。其產(chǎn)生差距的主要原因?yàn)椋瘌P因地處城市中心，受土地稀缺的限制，其整體開(kāi)發(fā)量不大。，住宅套數(shù)24239套。2010年10月銀川鏈接寧東的城市輕軌東線，正式開(kāi)始進(jìn)入規(guī)劃施工階段，預(yù)計(jì)竣工使用時(shí)間為2014年。80年代，城市建成區(qū)主要集中在老城；90年代后，城市中心轉(zhuǎn)移至興慶區(qū)一帶；直至今日城市中心進(jìn)一步向北京路一代轉(zhuǎn)移。其中，%；回族人口37萬(wàn)人，%。賀蘭山區(qū)有國(guó)家保護(hù)的珍稀動(dòng)物32種，有野生藥用植物40多種。主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是：四季分明、春遲夏短、秋早冬長(zhǎng)，晝夜溫差大。之間，總面積9560平方公里。東經(jīng)105176。其地域范圍在北緯37176。以山水意境為勾勒主體，融入歐式寫(xiě)意手法，立足銀川的地域特色，將極具景觀、生態(tài)價(jià)值的點(diǎn)式水景和線性水景與局部精細(xì)豐富的綠植、小品有機(jī)整合，利用微地形變化，形成高低有致、錯(cuò)落共生的真正自然生態(tài)環(huán)境，讓建筑與景觀相生相用，以達(dá)成人與自然、人與空間的和諧共融。根據(jù)銀川市中心城市生態(tài)優(yōu)先的發(fā)展模式，未來(lái)銀川中心城市布局形態(tài)將呈現(xiàn)“四軸兩帶多中心”的格局。按照銀川城市發(fā)展“南進(jìn)、北拓、西優(yōu)、東控”戰(zhàn)略，該區(qū)域未來(lái)將發(fā)展成為擁有配套功能齊全的城市副中心。海亮國(guó)際社區(qū)，緊鄰唐徠渠、艾依河兩大生態(tài)自然帶，社區(qū)內(nèi)北塔北湖、10000平方米英倫風(fēng)情園林，與198公頃北塔湖公園遙相呼應(yīng)。東與吳忠市鹽池縣接壤；西依賀蘭山與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善盟阿拉善左旗為鄰；南與吳忠市利通區(qū)、青銅峽市相連；北接石嘴山市平羅縣，與內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市鄂托克前旗相鄰（以明長(zhǎng)城為界）。5339。5339。年平均降水量200毫米左右，無(wú)霜期185天左右。銀川市植被以草原為主，森林較少，樹(shù)種有楊樹(shù)、榆樹(shù)、柳樹(shù)、槐、沙棗、落葉松、椿樹(shù)、山杏、油松等，目前全市森林覆蓋率8%。、經(jīng)濟(jì)環(huán)境銀川市是寧夏回族自治區(qū)的首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，其中市區(qū)面積1667平方公里，城市建成區(qū)面積100平方公里。過(guò)去20年，銀川市中心城區(qū)不斷向大發(fā)展，城市重心不斷擴(kuò)大。伴隨著大銀川發(fā)展戰(zhàn)略，銀川開(kāi)始對(duì)接吳忠、寧東、賀蘭經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。根據(jù)2010年以來(lái)，銀川市的房地產(chǎn)相當(dāng)活躍，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。其中10萬(wàn)平方米以上規(guī)模樓盤(pán)19個(gè)，高容積率樓盤(pán)（）9個(gè)，低容積率樓盤(pán)（）2個(gè)。高端化、品質(zhì)化需求目前銀川市場(chǎng)多層產(chǎn)品逐步減少，小高層及高層產(chǎn)品逐漸獲得置業(yè)者的親睞，這遇事著銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步邁向高端化和品質(zhì)化，置業(yè)者也實(shí)質(zhì)的改變了以往的擇房標(biāo)準(zhǔn)，逐步向品質(zhì)化、品牌化大盤(pán)靠攏。三、四房為主導(dǎo)產(chǎn)品戶型配比方面，益陽(yáng)市場(chǎng)三房、四房產(chǎn)品目前占總體量的68%，僅三房就達(dá)到了8964套，四房2618套。針對(duì)于一房、二房等緊促房源的市場(chǎng)需求量并不旺盛，投機(jī)性還有待考證。；城市居民人均可支配收入10068元，農(nóng)民人均純收入3800元。第二季度，新10條房政出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均受到一定程度的政策打壓，全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售量均明顯下降，各種促銷(xiāo)模式及折扣充斥市場(chǎng)，盡管房交會(huì)成交套數(shù)、成交面積、成交金額都創(chuàng)歷史新高，但市場(chǎng)價(jià)格一度出現(xiàn)混亂。進(jìn)入第四季度，新4條的頒布，因客戶成交周期的影響及信息傳播的區(qū)域差異化，并未對(duì)銀川市場(chǎng)造成較大的打擊。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，2006年達(dá)9138元，2007年達(dá)10797億元，2008年達(dá)12448億元，%以上，2009年達(dá)14800元。住房需求2121萬(wàn)平方米。由聯(lián)排別墅、高層、小高層組成，其中高層以33層為主，小高層以11層為主。室外連接