【房地產(chǎn)】上海中海南苑企劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 慮。氣環(huán)境系統(tǒng)DE即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達(dá)到100%；垃圾應(yīng)實(shí)行分類(lèi)收集，分類(lèi)率應(yīng)達(dá)到50%。2）落實(shí)措施A健康窗采用雙層中空玻璃起到隔音、保溫的作用。垃圾分類(lèi)處理站杜絕生活垃圾的污染DF如樟樹(shù)能散發(fā)出芳香性幫助人們祛風(fēng)濕、止痛等；松柏類(lèi)植物的枝葉散發(fā)出的氣體，對(duì)結(jié)核病等細(xì)菌有防治作用，金銀花：又名忍冬，有清熱解毒之功效，為較強(qiáng)的廣譜抗菌中藥。另外如喜樹(shù)、三尖杉、長(zhǎng)春花等植物可抗癌及抑制癌細(xì)胞的生長(zhǎng)，由此可見(jiàn)，住宅綠化的重心應(yīng)是探索建設(shè)人體保健植物群落結(jié)構(gòu)，既能發(fā)揮各種有益于人體的氣體，調(diào)整人體健康功能，又可創(chuàng)造美觀的綠化景觀。景觀樣板房根據(jù)不同客戶(hù)的需求裝修不同風(fēng)格的菜單式裝修樣板房的總量在10套以上。而中海外本身也應(yīng)該引導(dǎo)客戶(hù)去認(rèn)知“新中海”與開(kāi)發(fā)海天花園、中海馨園時(shí)的新變化，認(rèn)識(shí)中海外的企業(yè)文化，認(rèn)識(shí)中海外的住宅哲學(xué)＿＿為中產(chǎn)階級(jí)規(guī)劃人性住宅。中海的目標(biāo)客層永遠(yuǎn)只是有品位，有底蘊(yùn)并在一定程度取得了成功的人。2．僅少數(shù)人可能擁有的特色豪宅市中心的住宅社區(qū)，往往珍貴在“稀有”。四、規(guī)劃建議1．故而本案建議的戶(hù)型可走向兩極化，戶(hù)型建議為：二房（95100平米）…………廳（m2）廚（m2）2530725307304010304010第三部分：有效客層劃分模式消費(fèi)者深度研究研究的預(yù)期效果168。確定營(yíng)銷(xiāo)方案，確定現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)戰(zhàn)的總精神168。50萬(wàn)80萬(wàn)的典型消費(fèi)者。研究方法我們針對(duì)不同的樣本考慮不同的方式。針對(duì)同型態(tài)個(gè)案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個(gè)案整體信息（包括外觀、面積、售價(jià)、服務(wù)及其他一些配置）。168。168。五、有效客層劃分方式本次有效客層劃分是為規(guī)劃定位以及銷(xiāo)售策略服務(wù)的，我們并不想在年齡段劃分、區(qū)域劃分或投資自住用途劃分上費(fèi)篇章，我們將自定義有效客層劃分的模式（客層的有效性在于較容易辨認(rèn)以及行為特征相對(duì)集中），其主要將涵蓋：新經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員/傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員/邊緣族群意見(jiàn)領(lǐng)袖/個(gè)性鮮明者/追隨者首次買(mǎi)房族群/二次置業(yè)族群/頻繁接觸族群拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個(gè)案，打亂其它個(gè)案的部署，就必須整體提高區(qū)域個(gè)案推出的“門(mén)檻”，以精心籌備的組團(tuán)景觀展示、會(huì)所樣板區(qū)展示甚至實(shí)景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。三、分不同等級(jí)，全部以裝修房面市建議裝修分初裝修至精裝修不同配置，價(jià)位在400元/平米，600元/平米，800元/平米，1000元/平米幾檔，其中二房側(cè)重精裝修，三房側(cè)重初裝修（考慮各自客層年齡、特征及總價(jià)段）。由于區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)決策較少包裝彈性（受產(chǎn)品包裝影響較?。耆莾r(jià)格主導(dǎo)的，加之區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的“跟風(fēng)”現(xiàn)象十分明顯，故而第一批穩(wěn)定的客源對(duì)于本案的順利去化意義巨大。商場(chǎng)的尺度優(yōu)勢(shì)商場(chǎng)具有層高達(dá)6米、平面寬敞、通透性好等特點(diǎn)，顯得更氣派，易于起到展示樓盤(pán)品質(zhì)；3強(qiáng)勢(shì)景觀展示其它可移動(dòng)部分僅由于面積較會(huì)所大而有所增加，但與對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的提升作用相比，還是值得的。第五部分：價(jià)格定位及價(jià)格分期策略一、本案銷(xiāo)售之均價(jià)定在5500元/平米整個(gè)推出次序完全按照分塊定價(jià)（均價(jià)）的高低為序，低價(jià)的先上市，最高價(jià)的部分最后推，這樣，在本身已拉開(kāi)時(shí)間先后的差價(jià)的前提下，如再輔以總平均價(jià)走勢(shì)的上揚(yáng)，樓盤(pán)的“增值感”十分明顯。春節(jié)節(jié)點(diǎn)（或相應(yīng)三個(gè)月銷(xiāo)售期后）全面推出內(nèi)排景觀套型，均價(jià)5800元/平米，沿街部分相應(yīng)上漲；當(dāng)期實(shí)際均價(jià)48005500570059005600學(xué)校系統(tǒng)購(gòu)房客是較不具殺價(jià)傾向的一類(lèi)，但或多或少通過(guò)各種關(guān)系獲得一些“必須”的折扣，而較難說(shuō)服、守價(jià)相對(duì)困難的是對(duì)品質(zhì)認(rèn)知度不高的普通中年以上房者。m2左右景觀套型二房：50～100元/第六部分：市場(chǎng)推廣策略一．售前階段具體方案包括：▲舉辦獨(dú)家樓盤(pán)展示暨“海都會(huì)”會(huì)員招募活動(dòng)二．開(kāi)盤(pán)階段中海公司經(jīng)理層及業(yè)內(nèi)高層人士?jī)?nèi)部訂購(gòu)后的集體簽約儀式。將中海成長(zhǎng)的歷史以及中海在中國(guó)的經(jīng)典建筑作品呈現(xiàn)在市民眼前，讓市民在未看見(jiàn)和平南苑產(chǎn)品之前對(duì)“中海造怎么樣的房子”有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)，也能夠第一步拉近期房與消費(fèi)者之間的距離。買(mǎi)斷知名媒體隨報(bào)副刊。培訓(xùn)完全切合現(xiàn)代高收入階層尤其是職業(yè)經(jīng)理人一族面臨的瓶頸而設(shè)計(jì)，針對(duì)性十分強(qiáng)。此一階段由于接近工程收尾期，工作重點(diǎn)將放在實(shí)景樣板房上。首先，主要針對(duì)顯客戶(hù)。最后，行銷(xiāo)過(guò)程的控制在于控制均價(jià)，都有一個(gè)由低到高的過(guò)程。企劃工作重點(diǎn)價(jià)格定位成交2個(gè)月基價(jià)5400元/㎡200100軟性報(bào)道跟進(jìn)/擴(kuò)大影響/營(yíng)造熱銷(xiāo)知名度海都會(huì)聯(lián)誼中海文化節(jié)1200樓盤(pán)全市性推廣/企業(yè)形象展示除20%內(nèi)排景觀套型外全部開(kāi)放200穩(wěn)定老客戶(hù)簽約/調(diào)價(jià)準(zhǔn)備全部開(kāi)放400催促老客戶(hù)/裝修房銷(xiāo)售細(xì)節(jié)全部開(kāi)放500簽約余屋去化/550三．培訓(xùn)機(jī)制：業(yè)務(wù)培訓(xùn)與模擬演練四、智能軟件管理的應(yīng)用查詢(xún)方面：銷(xiāo)售前臺(tái)主要包括：項(xiàng)目查詢(xún)、意向客戶(hù)查詢(xún)、預(yù)定管理、銷(xiāo)售登記、換退房登記等。第八部分：全案前期運(yùn)作流程一、準(zhǔn)備工作在開(kāi)始做全案營(yíng)銷(xiāo)企劃之前，我們將進(jìn)行如下準(zhǔn)備工作：ll二、工作方法調(diào)研同類(lèi)總價(jià)段產(chǎn)品成功營(yíng)銷(xiāo)模式與失敗營(yíng)銷(xiāo)模式；消費(fèi)者調(diào)研。分析工具。作為本案的營(yíng)銷(xiāo)附加，我們將對(duì)中海南苑的CI提出相應(yīng)建議分批推案可造成緊張氣氛，有利于價(jià)格提升二、預(yù)期困難：前期預(yù)訂情況總體雖然是樂(lè)觀的，但由于絕對(duì)總價(jià)因素以及未來(lái)預(yù)測(cè)面積與先前預(yù)計(jì)面積的差距等問(wèn)題，估計(jì)預(yù)訂期至少有50%的預(yù)訂客戶(hù)會(huì)有退房要求。二、預(yù)售許可證取得后，開(kāi)始接受房屋認(rèn)購(gòu)。方式：前期簽署《房屋定室單》的客戶(hù)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)前來(lái)售樓處辦理簽約手續(xù)。對(duì)于前期預(yù)訂的客戶(hù)，能最大限度地提高樓盤(pán)關(guān)注度，繼續(xù)擴(kuò)大人際宣傳，使樓盤(pán)銷(xiāo)售導(dǎo)入良性的關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)中。預(yù)期困難：價(jià)格走勢(shì)上漲，將影響銷(xiāo)售速度。全盤(pán)公開(kāi)。既能滿(mǎn)足前期預(yù)訂客戶(hù)的購(gòu)房需求，又能帶動(dòng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣。(詳見(jiàn)2002年46月廣告計(jì)劃)16 / 1
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