【正文】 “九五”期間，欽州市GDP年均增長(zhǎng) % ％，按可比口徑，五年累計(jì)新增總量，GDP比“八五”%。2002年。l APP金光紙業(yè)投資方為印度尼西亞客商，總投資額80億，兩年后投入使用，將成為世界上最大的紙漿加工基地，目前征地工作已經(jīng)結(jié)束。l 欽州電廠投資方是國(guó)投電力，該電力公司是中國(guó)的五大電力公司之一。l 瀝青廠中外合資建設(shè)100萬噸瀝青廠，一期投資1億元，項(xiàng)目已經(jīng)完工，年產(chǎn)值將達(dá)26億元。該電解鋅廠屬國(guó)家大型有色金屬加工企業(yè)，利用進(jìn)口礦產(chǎn)資源進(jìn)行鋅電解加工，出口至倫敦期貨交易所。項(xiàng)目完成后年產(chǎn)值25億元。. 地理位置、氣候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。年均氣溫22186。旅游區(qū)由于受還有氣候調(diào)節(jié)，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，受我國(guó)海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。三娘灣是海豚之鄉(xiāng)，這里聚居著近千只珍稀海豚。大蠔、對(duì)蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。前期已投入3000萬元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，供水、供電、通訊等項(xiàng)目配套設(shè)施已可完全滿足需要。l 社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備。. 劣勢(shì)：l 對(duì)欽州以及廣西的房地產(chǎn)市場(chǎng)、建設(shè)市場(chǎng)相對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來講不算太熟悉。東移是百年大計(jì)，機(jī)遇不可多得。溫州市政府搬遷前新區(qū)房?jī)r(jià)2000元/平方米左右，市政府入住時(shí)房?jī)r(jià)4000元/平方米，現(xiàn)維持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心區(qū)。廣西最大的中學(xué)欽州一中也正在施工，建成后能容納1萬名學(xué)生學(xué)習(xí)住宿。近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，地價(jià)和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。市政府投入6億元進(jìn)行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產(chǎn)，改造時(shí)江邊房?jī)r(jià)1000元/畝，2003年已漲至5000元/畝。南寧最近3年才漲，3000元，現(xiàn)5000。l 港口工業(yè)發(fā)展帶來購(gòu)買力隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個(gè)農(nóng)業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變，這將拉動(dòng)房產(chǎn)需求。l 壟斷性：沒有這種高端產(chǎn)品，市場(chǎng)稀缺。1999年前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費(fèi)用申請(qǐng)小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。由于長(zhǎng)期看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競(jìng)爭(zhēng)。l 時(shí)間緊迫，必須在其它房地產(chǎn)商進(jìn)入之前搶先一步。一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采用為政府進(jìn)行欽江永福大橋下游二公里范圍內(nèi)的河道整治項(xiàng)目，以工程款換取土地使用權(quán)。承建方可以墊資約2400萬元，可以大大減輕資金的壓力。l 總共200－300畝土地開發(fā)分三期進(jìn)行，首期100畝做聯(lián)體別墅，戶型在190－260平方米，每戶價(jià)格在50萬元左右，建設(shè)成本 1350元。l 客戶：市內(nèi)機(jī)關(guān)干部、工業(yè)園區(qū)的白領(lǐng)階層。欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程銷售經(jīng)營(yíng)過程中涉及的主要稅種有：房產(chǎn)稅（租金收入的12%，%）、營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應(yīng)納稅所得額的33%）等。. 營(yíng)銷推廣費(fèi)考慮欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目一期工程處于一個(gè)高端產(chǎn)品還沒有形成規(guī)模、目標(biāo)客戶群體、主要推廣渠道、競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、一期工程對(duì)后續(xù)工程的影響等因素，結(jié)合總體營(yíng)銷策略，參照房地產(chǎn)營(yíng)銷售推廣的費(fèi)用通常為銷售總額3%的行業(yè)參數(shù)，并作適當(dāng)調(diào)高，調(diào)為4%。這一投入以及一期的利潤(rùn)作為二三期的滾動(dòng)式開發(fā)費(fèi)用?，F(xiàn)開工的高端住宅產(chǎn)品基本沒有，主要是土地的原因?；A(chǔ)出地面時(shí)開始預(yù)售(開工二個(gè)月后)，這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入，減少自有流動(dòng)資金投入量，同時(shí)這也是目前欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的通常做法。銷售百分比表：(2004年2005年) 表月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月銷售百分比(%)101010累計(jì)銷售百分比(%)10203070100. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算由于一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目采用工程款換取土地使用權(quán)的方法，因此前期投入較大，如下的模型計(jì)算只涉及第一期的投入和收益.. 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元) 表編號(hào)日期土地成本建安費(fèi)其它開發(fā)費(fèi)流出小計(jì)銷售收入推廣費(fèi)稅費(fèi)流入小計(jì)12004年9月1500 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 . NPV計(jì)算NPV值計(jì)算表：(單位：萬元) 表編號(hào)月份現(xiàn)金流出折現(xiàn)現(xiàn)金流出累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入折現(xiàn)現(xiàn)金流入累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流入折現(xiàn)率12004年9月 22004年10月 32004年11月 42004年12月 52005年1月 62005年2月 72005年3月 82005年4月 92005年5月 102005年6月 112005年7月 122005年8月 備注：折現(xiàn)率為10%由上表可以看出：NPV==。其收益應(yīng)不少于8340萬元。. 優(yōu)勢(shì)三娘灣旅游資源豐富獨(dú)特，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有良好的交通條件。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。. 機(jī)遇l 國(guó)家旅游發(fā)展機(jī)遇中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)旅游業(yè)的推動(dòng)作用。l 旅游市場(chǎng)機(jī)遇據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，沿海37個(gè)國(guó)家的旅游總收入占全球旅游總收入的81％。2003年，中國(guó)人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)將進(jìn)入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)新的階段。1998－2001年，%的速度增長(zhǎng)，%。作為最靠近南博會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的欽州市在會(huì)務(wù)接待方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，事實(shí)上，南博會(huì)組委會(huì)也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助。l 政府主導(dǎo)開發(fā)，給予政策稅收支持。北海和防城港開發(fā)較早，但景點(diǎn)和接待層次較低。本項(xiàng)目三面臨海，能觀賞海景，地理位置優(yōu)于接待基地。l 旅游客源概況三娘灣旅游區(qū)于2003年7月開始建設(shè)，于2003年10月正式向游人開放，“黃金周”，其中外地游客（欽州以外），%。欽州由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，%，%的全國(guó)水平要高出許多。南寧的接待能力嚴(yán)重不足。桂林想開辟海濱游線組團(tuán)，因?yàn)闅J州沒有接待能力擱淺至今，集群之間的轉(zhuǎn)移接待客戶也是本項(xiàng)目的資源之一。目前旅游資源正處于原始、未包裝的狀態(tài)，要根據(jù)自身的旅游特色策劃項(xiàng)目，打造三娘灣品牌，并積極與北海銀灘、防城港金灘旅游區(qū)形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新格局，十國(guó)風(fēng)情園項(xiàng)目要抓住三娘灣開發(fā)機(jī)遇，充分利用政府資源，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。兩者之間相輔相成。附屬工程包括會(huì)所、大堂、會(huì)議室2000平方米。公共設(shè)施及場(chǎng)所建設(shè)和經(jīng)營(yíng)由本公司負(fù)責(zé)。”. 功能l 商務(wù)：辦公、商務(wù)洽談。. 目標(biāo)客戶分為四種類型：高檔會(huì)議接待、南博會(huì)接待、旅游接待、分時(shí)度假酒店。和國(guó)外客商合作開發(fā)，這樣既滿足客商需要，又可以使國(guó)內(nèi)顧客不出國(guó)就可以體驗(yàn)貨真價(jià)實(shí)的異國(guó)休閑娛樂。讓游客始終能保持新鮮感，吸引老顧客，提高顧客忠誠(chéng)度。政府旅游宣傳擴(kuò)大知名度，節(jié)約廣告成本。流動(dòng)資金按建安費(fèi)用的10%計(jì)算，. 收益測(cè)算十國(guó)風(fēng)情園收益主要包括客房收入、餐飲收入、娛樂城收入、門票收入、觀景塔平臺(tái)收入。表編號(hào)客房等級(jí)數(shù)量(套)日房?jī)r(jià)(元)入住率年?duì)I業(yè)額(萬元)年收益(萬元)五星級(jí)客房(別墅式)103000164四星級(jí)客房90580476三星級(jí)客房2002501,639合計(jì)3002,1279備注：利潤(rùn)按年?duì)I業(yè)額的50%計(jì)算表欽州市酒店基本一覽表 表編號(hào)酒店星級(jí)數(shù)量客房(套)床位(個(gè))入住率房?jī)r(jià)范圍1三星級(jí)237970670%80%2002802二星級(jí)3573112760%70%1201403準(zhǔn)二星級(jí)51100204780%90%801004旅館300085%4060備注：以上房?jī)r(jià)范圍按每?jī)蓮埓驳娜兆饨鹩?jì)算. 餐飲收益表1三娘灣旅游區(qū)游客數(shù)量表類別工作日時(shí)段周末一般假日(,)黃金周春節(jié)黃金周人次/天1000 400080002600012000因此年游客數(shù)量應(yīng)為250*1000+89*4000+26000*14+12000*7+5*8000 =廣西沿海三城市的游客數(shù)量表，表1城市欽州市防城港北海2003年游客(萬人次)1361133682002年游客(萬人次)95101351增長(zhǎng)率(%)%%備注：%，2003年下降的原因?yàn)榇杭镜摹胺堑洹薄? 娛樂城收益日營(yíng)業(yè)額取為10萬，上座率為60%，利潤(rùn)率為30%。根據(jù)欽州市政府的規(guī)定的一些稅收優(yōu)惠政策，%的營(yíng)業(yè)稅。投資計(jì)劃表(2004年5月至2005年4月)：表1月份567891011121234占總投資的比例(%)20162005年的收益按下表處理：表1月份(2005年)5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份占測(cè)算收益的百分比30405060708090100. 項(xiàng)目投資與收益的模型計(jì)算年折現(xiàn)率為10%。二項(xiàng)目在房地產(chǎn)和旅游開發(fā)上的戰(zhàn)略位置和未來巨大的升值空間已經(jīng)使包括北京首創(chuàng)集團(tuán)在內(nèi)的眾多投資商的趨之若騖，多家投資商也正在與欽州市政府洽談投資事宜。與市政府商定我方投資6100萬元工程項(xiàng)目以換取土地的具體事宜，如地塊、面積、位置等。5. 結(jié)論我們?cè)趯?duì)廣西省和欽州市宏觀環(huán)境進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用SWOT分析方法分別對(duì)一江兩岸高端房地產(chǎn)和東南亞十國(guó)風(fēng)情園兩個(gè)項(xiàng)目做了定性分析，并通過模型計(jì)算對(duì)它們的投資和收益進(jìn)行了分析預(yù)測(cè)。建議盡快完成項(xiàng)目論證工作，加快工程進(jìn)度，抓住商機(jī)，獲取投資利益最大化。集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)為汽車關(guān)鍵零部件制造以及商貿(mào)（石化產(chǎn)品現(xiàn)貨、期貨）、房地產(chǎn)、證券，是國(guó)家大二型股份制企業(yè)，公司主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)涉及汽車、石油、化工、電子四大門類九個(gè)系列近千個(gè)品種。2002年實(shí)現(xiàn)銷售收入38億元，利稅近3億元。集團(tuán)公司通過了ISO9001（2000版）、美國(guó)QS9000質(zhì)量體系認(rèn)證、ISO14001環(huán)境管理