【正文】 ....................... 104 3 第一章 項(xiàng) 目 總 論 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 建設(shè)單位情況 單位名稱： 佛山市 ***房地產(chǎn)有限公司 地 址：佛山 法定代表人： **** 注冊(cè)資本：人民幣壹仟萬(wàn)元 實(shí)收資本：人民幣壹仟萬(wàn)元 公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)（憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng)）。 資產(chǎn)負(fù)債 截至 2021 年 11月 26 號(hào)， 佛山市 ***房地產(chǎn)有限公司 擁 有 資產(chǎn) 6362 萬(wàn)元。 自然人股東： ****；身份證號(hào)碼： 4420211982040442**；住所：廣東省佛山市； 占注冊(cè)資本 20%。 項(xiàng)目概況 建設(shè) 背景 一、申請(qǐng)項(xiàng)目名稱 ****花園 。 五、建設(shè)必要性 《佛山市城市總體規(guī)劃 (20212020)》對(duì) 容桂分組團(tuán) 定位是： 全區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的制造 業(yè)基地，區(qū)域性物流中心 。 本項(xiàng)目選址于順德區(qū)容桂街區(qū)，根據(jù)《順德區(qū)土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造。本項(xiàng)目 位于容桂城市中心板塊，與順德天河五金城相望，交通方便，昭示性、可達(dá)性強(qiáng) 。另外， 本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自然環(huán)境、交通條件、建設(shè)定位， 附近類(lèi)似的項(xiàng)目不多，而且供不應(yīng)求。 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總投資 20538 萬(wàn)元 ， 規(guī)劃建設(shè) 多 層商品房的住 宅小區(qū) 。 以現(xiàn)代歐式古典風(fēng)格為主題特征： 一方面，著力打造優(yōu)良的人工園林景觀，體現(xiàn)自然 生態(tài)、健康居家的生活理念，大大提升了社區(qū)品質(zhì)。 加大科技含量 ： 具超前意識(shí) ,依靠科技進(jìn)步 ,提高居住的舒適度，充分體現(xiàn) 健康住宅的居住品味。 智能安全防護(hù)： 每幢樓均安裝樓宇可視對(duì)講防盜門(mén)。 三、建筑設(shè)計(jì)方案 （一） 建筑設(shè)計(jì)以“ 提高人居環(huán)境質(zhì)量 ”為原則 1． 在不同的標(biāo)高處分離了車(chē)行、人行的交叉可能，使得半地下室形式也能采光，并結(jié)合環(huán)狀水系既豐富了結(jié)構(gòu)層次也有利于內(nèi)部管理 。 （二） 、車(chē) 庫(kù)交通： 地面交通： 整個(gè)小區(qū)利用外圍環(huán)形車(chē)道，結(jié)合半地下車(chē)庫(kù)、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車(chē)，將機(jī)動(dòng)車(chē)活動(dòng)范圍限制在組團(tuán)庭院外圍。車(chē)庫(kù)里面分片設(shè)置停車(chē)區(qū)，各片之間為 。成功的綠地景觀設(shè)計(jì)將會(huì)在 環(huán)境品質(zhì)、商業(yè)效益及居民得到實(shí)惠方便等方面產(chǎn)生最大的集約效益與價(jià)值。每個(gè)組團(tuán)形成主題空間，各主題空間將設(shè)有與主題相關(guān)的花園、噴泉或雕塑，并設(shè)花架和座椅，供戶外休憩用。 2)植物設(shè)計(jì)將強(qiáng)調(diào)四季色彩變化，以植物的形、色、香等特征來(lái)創(chuàng)造出一個(gè)詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境。 4)按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場(chǎng)；并提供不同的戶外空間，以供各 10 式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)，如集體、運(yùn)動(dòng)及娛樂(lè)活動(dòng)等。合理的功能分區(qū)提高了住宅的使用功 能。 居間設(shè)計(jì)方向： 起居室寬敞明亮，獨(dú)享多視點(diǎn)景觀；主臥室?guī)?衛(wèi)生間提升主人的生活品質(zhì)；整體功能布局合理，通透且采光通風(fēng)好。雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)滿足了私密性，舒適性和功能性的要求。墻面采用材料肌理及色彩的有機(jī)搭配，體現(xiàn)典雅的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 在小區(qū)景觀好的位置，布置高檔次住宅，滿足其對(duì)高質(zhì)量環(huán)境的追求，提高住宅商品的價(jià)值。 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定，活荷載按使用功能和規(guī)范取值，抗震設(shè)防烈度七度。油煙機(jī)吸出油煙由加壓式集中垂直煙道排出，保證廚房不受污染。 二、智能設(shè)備設(shè)計(jì) 在小區(qū)智能化方面結(jié)合主入口處物業(yè)管理設(shè)置智能化管理中心，要 求智能化管理中心自配 UPS 裝置。 住戶報(bào)警：要求住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫?bào)警、家庭緊急求助報(bào)警功能，提供戶門(mén)、陽(yáng)臺(tái)、外窗等防范報(bào)警接口。 緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)：在小區(qū)廣場(chǎng)、組團(tuán)綠地、道路交匯等處設(shè)置音箱、音柱等放音設(shè)備，平時(shí)播放音樂(lè)、通知等，緊急事件發(fā)生時(shí)，可切換至事故廣播狀態(tài)。小區(qū)內(nèi)設(shè)置室內(nèi)箱式變壓器，與埋地電纜埋構(gòu)成的環(huán)網(wǎng)供電，使供配電線路簡(jiǎn)單、管理方便，又能為重要負(fù)荷提供雙電源。低壓配電級(jí)數(shù)限制在兩級(jí)以內(nèi)，重要負(fù)荷做到不超過(guò)一級(jí)。 項(xiàng)目的配電房和發(fā)電機(jī)房設(shè)置在 多層 住宅的地下室，設(shè)有配電發(fā)電機(jī)，當(dāng)區(qū)電電源停電時(shí)， 15秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)，以確保消防用電和電梯的應(yīng)急用電等。將小區(qū)生活給水系統(tǒng)分三個(gè)區(qū)進(jìn)行設(shè)置，分別為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、公建區(qū)。為保證住宅的使用功能和公共建 筑的美觀要求，住宅采用外排水方式，公建采用內(nèi)排水方式。小區(qū)室外消防管網(wǎng) 14 設(shè)計(jì)為環(huán)形管網(wǎng)，且每棟 多層 建筑室內(nèi)消防滅火系統(tǒng)進(jìn)水管不少于兩條。 本項(xiàng)目室外消防用水量為 80L/S,室內(nèi)消防用水量 50L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間以 2H 計(jì)。各單位建筑按規(guī)范要求配置手提式滅火器材，用以撲救初起火災(zāi)。 投資規(guī)模和資金籌措方案 ****花園 項(xiàng)目 總投資為 20538 萬(wàn)元， 全部由佛山市 ***房地產(chǎn)有限公司投資，其中 建設(shè)投資 19843 萬(wàn)元 ， 流動(dòng)資金 695 萬(wàn)元。 項(xiàng)目主要客戶來(lái)源分析 從珠三角相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)可知 ，近幾年廣、佛城市居民家庭收入與各大城市保持同步增長(zhǎng)，居民可支配收入與消費(fèi)支出在珠三角地區(qū)排前五。 主要購(gòu)房業(yè)主有：年輕一代的首次置業(yè)人士、原老城區(qū)內(nèi)希望改善居住環(huán)境的換樓人士、享受生活多次置業(yè)的“新白領(lǐng)”一族和周邊村落原居民。 公司近期業(yè)績(jī)：順德區(qū)質(zhì)監(jiān)綜合檢測(cè)用房、三水廣場(chǎng)二期商品房、佛山市三水區(qū)金太陽(yáng)酒店、容桂幸福家園工程、順德歐洲工業(yè)園二、三期標(biāo)準(zhǔn)廠房、容桂汽車(chē)客運(yùn)站及配套設(shè)施、容桂逸澄苑商住樓工程、均安怡華西園 C地塊住宅小區(qū)商品樓、順德區(qū)銀海酒店式公寓工程、順德區(qū)龍?jiān)淳频旯こ?、佛山市金茂廣場(chǎng)公寓工程、樂(lè)從環(huán)鎮(zhèn)西路 3號(hào)地工程 、深業(yè)城一期 等項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。發(fā)揮中心組團(tuán)建設(shè)的引領(lǐng)和示范帶動(dòng)作用，突出各組團(tuán)的發(fā)展特色，提升中心城鎮(zhèn)建設(shè)水平。 加快現(xiàn)代城市建筑標(biāo)志建設(shè)，保護(hù)傳統(tǒng)嶺南水鄉(xiāng)生態(tài)和歷史文物，實(shí)施 “ 護(hù)貌、美顏、揚(yáng)韻、鑄魂 ” 工程，建設(shè)生態(tài)良好的宜創(chuàng)業(yè) 發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化城市。 根據(jù)“十一五”期間 佛山 市住房需求預(yù)測(cè) ,規(guī)劃期內(nèi) 佛山 市新增住房總需要為 萬(wàn)平方米。 對(duì)于 中心組團(tuán) ：新增居住用地向東、向南發(fā)展，分布于新城區(qū)（瀾石、樂(lè)從圍繞新城市中心的周邊地區(qū)）、桂城千燈湖地區(qū)、高新區(qū)、 北滘 和陳村；改造居住用地為祖廟居住片區(qū)、桂城老城居住片區(qū)、季華居住片區(qū)、東升居住片區(qū)以及各鎮(zhèn)中心居住片區(qū)。 19 銜接情況 《佛山市城市總體規(guī)劃 (20212020)》對(duì) 容桂分組團(tuán) 定位是： 全區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地，區(qū)域性物流中心 。 本項(xiàng)目選址于順德區(qū)容桂街區(qū)，根據(jù)《順德區(qū)土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造。本項(xiàng)目毗鄰 桂洲大道和容英路 ，交通非常方便 ，且與順德天河五金城相望，昭示性、可達(dá)性強(qiáng) 。 在建設(shè)布局方面，尊重原山原水的開(kāi)發(fā)理念，讓項(xiàng)目將自然風(fēng)光和順德文化有機(jī)融合，營(yíng)造出具 有活力、美感和氣質(zhì)的人性化社區(qū)。同時(shí)，在完備公共服務(wù)設(shè)施方面，建立先進(jìn)的綜合物業(yè)管理系統(tǒng)、小區(qū)安全防范體系以及全方位的信息服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)高速寬帶多媒體信息 與數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)絡(luò)的功能。 產(chǎn)業(yè)政策分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出 ：“ 立足以人為本推動(dòng)發(fā)展，把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，促使發(fā)展由偏重于增加物質(zhì)財(cái)富向更加注重促進(jìn)人的全面發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。 自 2021 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 ； 進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 ： 從 2021 年 6 月 1 日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%， 但 對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20%的規(guī)定 ； 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度 ： 加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。 從供 需 方面來(lái)看， 2021 年第二季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位增長(zhǎng)，增幅比去年同期增加 個(gè)百分點(diǎn)，比一季度增加 個(gè)百分點(diǎn)，投資增長(zhǎng)主要來(lái)自土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)和配套工程投資增長(zhǎng)； 多數(shù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求增長(zhǎng)增加 ， 其中，長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均有所增加，主要城市房?jī)r(jià)漲幅增加。以一線城市為例， 2021 年 1至 6月，北京市、廣州市和深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給指標(biāo)中均有多項(xiàng)為負(fù)增長(zhǎng)。 1至 6月，經(jīng)濟(jì)適用房和 90 平方米以下普通住宅在商品住宅中的投資比重之和達(dá)到了 %；同時(shí)，別墅和高檔公寓在商品住宅中的投資比重由1至 2月的 %減少到 1至 6 月的 10%。今年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)居民收入快速增加、流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩，都有利于繼續(xù)維持下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求。禪城、桂城和順德大良等中心城區(qū)的樓價(jià)上漲幅度最大 ， 房?jī)r(jià)快漲的 主要因素是 地價(jià)飛漲、需求旺盛、大戶型豪宅多 、 供應(yīng)不足 等。 A、 佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)市場(chǎng) 供給和需求 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)投資不斷增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，佛山房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段，市場(chǎng)供應(yīng)量大幅度增長(zhǎng)。 2021 年 6 月份，禪城區(qū)均價(jià)達(dá)到 5506 元 /平方米，同比增長(zhǎng) 35%， 順德區(qū)均價(jià)達(dá)到 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 2021 年前 10 月商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況顯示， 容桂 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在順德各鎮(zhèn)（街道）中位居第 四 ，在順德房地產(chǎn)市場(chǎng)中， 容桂 是重要的區(qū)域市場(chǎng)所在地。近幾年， 容桂 樓市逐漸興旺，尤其是近期隨著政府 容桂 的規(guī)劃、對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的大力扶持， 容桂 的城市品味大大增強(qiáng)，而佛一環(huán)的開(kāi)通以及廣珠輕軌、廣州新火車(chē)站的規(guī)劃、也使 容桂 與廣佛的聯(lián)系越來(lái)越緊密。 中心城區(qū)以外其他區(qū)域的置業(yè)比例也正逐步上升，中心城區(qū)樓價(jià)的上升、一環(huán)快速干線的開(kāi)通、鎮(zhèn)街樓盤(pán)素質(zhì)的上升，吸引了一部分人選擇置業(yè)城郊住宅，鎮(zhèn)街樓市特別是一環(huán)沿線區(qū)域樓市發(fā)展將大有可為。目前時(shí)代地產(chǎn)、中海、萬(wàn)科、恒大等地產(chǎn)大鱷已經(jīng)把勢(shì)力范圍擴(kuò)展到南海羅村、大瀝以及順德等區(qū)域。 B、購(gòu)房客戶群分 布狀況 1） 住宅消費(fèi)向年輕化發(fā)展 從家庭結(jié)構(gòu)來(lái)看，三口之家占 50%的比例，二人世界占 17%的比例，均比上年有小幅度上升。首次置業(yè)者中，以外來(lái)人口及年輕一代為主，城市形象提升以及城市建設(shè)引起的外來(lái)人口和拆遷戶增加，以及年輕一代的結(jié)婚成家等因素的影響，佛山住宅剛性需求將不斷 增加。投資比例的上升，不僅證明購(gòu)房需求向多樣性發(fā)展，同時(shí)也反映了住宅租賃市場(chǎng)和二手住宅交易市場(chǎng)開(kāi)始活躍，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟。寫(xiě)字樓及車(chē)位投資比例較少，分別只占 9%和 5%，這主要與佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)和車(chē)位市場(chǎng)發(fā)展尚未發(fā)展成熟有關(guān)。其次，四房?jī)蓮d住宅戶型需求比例僅占 11%，比上年有較大幅度下降。首次置業(yè)者比例的上升，對(duì)中小戶型住宅的需求量也隨之上升。此外，車(chē)位需求上升的現(xiàn)象還表明佛山消費(fèi)者具有較高的消費(fèi)能力。本項(xiàng)目位于佛山 5+2城市規(guī)劃兩個(gè)百萬(wàn)組團(tuán)的 佛山市 中心 城區(qū)，發(fā)展前景樂(lè)觀，結(jié)構(gòu)布局趨向高素質(zhì)群體，以提供優(yōu)質(zhì) 住宅 為主要特色，戶型符合主要客戶群體需求。 然而 ,就全國(guó)而言 ,仍有部分省市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 ,影響了投資環(huán)境的改善和市民購(gòu)房的熱情 ,這就促使國(guó)家在 2021 年12 月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)家金融工作會(huì)議上進(jìn)一步出臺(tái)規(guī)范和指導(dǎo) 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策和措施 ,使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落到實(shí)處 ,真正將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融入整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)和協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道中。硬件創(chuàng)新， 就是 從環(huán)境、空 間、風(fēng)格樣式、戶型、設(shè)備、智能化及信息平臺(tái)、發(fā)展功能等著手，通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)新、材料創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，提高產(chǎn)品品質(zhì)。 一是 人與自然和諧為本的 理念。依照確定的價(jià)值區(qū)域，明確每棟住宅中每戶的房型，而不是先確定房型比。創(chuàng)造步行空間，保持景觀的連續(xù)性，規(guī)避車(chē)輛干擾。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，符合目標(biāo)客戶群的 園林設(shè)計(jì)，是小區(qū)走精品之路的關(guān)鍵一步。 第二是高新技術(shù)的應(yīng)用。 IT 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正在極大地改變著人們的工作、生活和交往，智能化住宅和智能小區(qū)是科技發(fā)展的必然趨勢(shì)。而且提出了 住宅產(chǎn)業(yè)化、居住人性化、住宅地域化 概念， 要求新住宅最大限度地符合人的基本起居要求。 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到 32 工程建設(shè)總投資的百分之 三 十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。 二、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)情況 佛山市 ***房地產(chǎn)有限公司 注冊(cè)資本 1000 萬(wàn)元，于 2021 年 3月 1日取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照， 2021 年 9月 10日取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)。順德地處珠江三角洲沖積平原上，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，年平均氣溫 ℃ ，年降雨量 。 二、地質(zhì)情況 順德區(qū)周?chē)貐^(qū)表層均為第四系沉積物，馬寧山山巖，由震旦系深變質(zhì)黑云母 石英砂巖、混合巖與片麻巖、混合花崗巖組成?，F(xiàn)有過(guò)境的西江、北江支流有 16 條，較大的有順德水道、東海水道、順德支流、海洲水道、容桂水道、桂州水道、甘竹溪、雞