【正文】 4．室外工程：所有室外高、低壓電纜均采用直埋或電纜溝敷設。照明系統(tǒng)則采用放射式與樹干式相結合的配電方式。 設計方案： 城市居民用水量標準。在核定城市居民用水量時，各地應在標準值區(qū)間內直接選定。 4家庭用水人口的計算，由各地根據(jù)本地實際情況自行制定的管理規(guī)則或辦法。建議給水管分別從兩條道路上引入，以實現(xiàn)雙路供水。本設計中排出的污水主要是生活污水，室外設化糞池，待處理后，排入城市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內排水，在室外集中后排入城市雨水管。 合計為 元。 資金籌措 本項目所需建設資金 萬元，由開發(fā)公司自有資金投入 1500 萬元，占總估算投資的 %；其余 萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。 靜態(tài)投資回收期 Pt為 年 ,表明項目可行。東接梅州市、汕尾市，南鄰惠州市，西連韶關市、惠州市，北與江西省交界。 XX 市是國務院 1988年 1月 7日批準設立的地級市，管轄 XX 區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。 以打造“四個 XX”、爭創(chuàng)“五個城市”、實現(xiàn)“五大發(fā)展”為目標 ,全力推進交通、能源、工礦骨干項目、農業(yè)龍頭企業(yè)、 水資源開發(fā)、旅游資源開發(fā)、城市化、社會主義新農村、教育文化、生態(tài)環(huán)保等“十大工程”建設。努力建設成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、環(huán)境優(yōu)美，最適宜居住和創(chuàng) 業(yè)的粵東北陸路交通樞紐和山水園林城市。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 12 其中 :規(guī)劃建設交通項目 19項，“十一五”期間計劃總投資 億元。 規(guī)劃建設工礦企業(yè)項目 40項，“十一五”期間計劃總投資 。 規(guī)劃建設旅游資源開發(fā)工程項目 11項，“十一五”期間計劃總投資 億元。重點建設市職業(yè)技術學院二期、市技工學校二期、市職業(yè)技術學校、市第二中學、市圖書館、市廣播電視中心及廣播電視數(shù)字化等項目。環(huán)境保護。 生態(tài)環(huán)境建設。 XX市 XX實業(yè)發(fā)展有限公司 根據(jù) XX市房地產(chǎn) 發(fā)展情況 ,結合 區(qū)域 規(guī)劃發(fā)展方向 ,及整個 XX 市房地產(chǎn) 發(fā)展特點 ,規(guī)劃 擬 建 一棟 集停車 、 商業(yè) 、 住宅為一體的綜合性 商住樓 。 房地 產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 基本情況及特點 1） 、房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 2021年新批準立項房地產(chǎn)開發(fā)項目 51 個，預期建設總建筑面積 萬平方米，項目計劃總投資約 。市區(qū) 2021年商品房竣工面積 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 14 萬平方米，同比增長 25%。 4） 、區(qū)域分布及主要樓盤情況 2021 年開發(fā)熱點主要集中在兩江四岸、建設大道周邊、永和路兩旁及新市區(qū) ， 其中 2021 年 擬建地塊附近沿江兩岸 主要樓盤有： 雍雅豪苑、明珠華庭、 碧水居、 威利斯花園 等。其中住宅預 (銷 )售套數(shù) 4566套、面積 ，同比分別增長 %和 %；商業(yè)營業(yè)、辦公等用房預 (銷 )售 482套數(shù)，預 (銷 )售面積 萬平方米，同比增長 %。 3） 、房地產(chǎn)抵押登記情況 2021年預購商品房貸款抵 押 2570 套，占總預售套數(shù)的 %，其中預購住宅抵押 2456套，占住宅預售套數(shù)的 %，預購商品房貸款抵押面積 萬平方米，占總預售面積的 %，預購商品房貸款抵押登記金額 億元，占預售金額的 38%。寫字樓月租金在每平方米 15～ 25 元之間。受新建商品房價格上漲的影響，二手住宅平均交易價格為每平方米 788元，同比上漲 10%。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國七雄”的時 代演變，并最終促進一批 房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些 房 地產(chǎn)巨頭將占據(jù) XX市 房地產(chǎn) 大部份的 市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。 目前較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司主要有 :萬隆 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 京華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、 XX 市廣晟 投資有限公司 等 。 根據(jù)《 XX市城市總體規(guī)劃（ 2021～ 2020 年）》 ,XX 市中心新區(qū)將向建設大道及高新區(qū)發(fā)展 ,隨道 大量投資商進軍 XX 市 ,必然會帶來 XX 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,擴大該區(qū)商品房的銷量 ,基于對目標客戶的分析綜合 。 XX 市作為后發(fā)城市， 近年來國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù) 市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示： 2021 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 ％，增速居全省各市首位；全市完成地方財政一般預算收入 億元，比上年增長 ％。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 19 潛在 市場 通過對居民住房狀況調查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居住條件，約占總調查人數(shù)的 60%，新建家庭住房需求占 20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的 10%。 從 各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以 說明 2021年 市區(qū)商品房需求潛在市場比較樂觀。 根據(jù) XX市房管局 對市場走勢調查結果，57%的受調查人看好 XX 市 2021 年的市場，認為房價會上漲， 17%的受調查人認為房價與 2021 年基本持平，認為房價會下 跌的占總調查人數(shù)的 21%，認為房價走勢很難判斷的僅占 5%。 項目發(fā)展前景 XX 公寓樓 開發(fā)項目位于 XX區(qū)碧水居 D區(qū) 1 號商業(yè)街 512戶 ， 項目 位置較好 。 本開發(fā) 項目以 質高低價為開發(fā)原則，市場 價格定位適中 ，可以帶來較好的市場回應；項目 開發(fā)有戶型主要 為 一 房 一 廳 一 衛(wèi)， 該戶型 住宅樓的建成不僅 為該區(qū)域人員切身實際考慮，彌補了市場的空缺 降低消費者購房壓力 ,滿足了 低收入 人士購房的需要 ,定能受到消費者的青睞 。我國保護 18億畝農田是底線，不容突破。 專家預測，在兩年之內，我國建設用地供應處在嚴重的短缺狀態(tài)。 近年來， XX 市人民政府出臺了一系列的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行正確地引導，加強城市規(guī)劃，注生城市功能的配套， 及 隨著 XX二次置房熱潮的到來及 XX 外商投資企業(yè)不斷增多，這都為 XX 市 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的動力。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。 本報告對市場走勢的判斷是基于對區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的理解，開發(fā)商在開發(fā)過程中需要切實追蹤市場變化，妥善安排分期開發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場風險。 90%消費者睛萊于具有特色的小區(qū)景觀 。適合市場需求。如光、熱、水、土地、大氣、窨、礦產(chǎn)、海洋、森林等；而社會資源是人類通過 自身勞動，在開發(fā)利用自然資源的過程中形成 的物質與精神財富。 合理開發(fā)利用資源是貫徹落實科學發(fā)展面的需要，是建設節(jié)約型社會的需要，也是建立循環(huán)經(jīng)濟體系的需要 。處于粵東北山區(qū)與珠江三角洲平原地區(qū)的結合部，屬山地丘陵地區(qū)。礦產(chǎn)資源品種已發(fā)現(xiàn) 56 種，具有種類多、分布廣、品位高、規(guī)模大等特點，其中鐵、鈦、鎢、錫、稀土、螢石、高嶺土、陶瓷土、礦泉水和地熱是 XX市的優(yōu)勢 礦產(chǎn)資源。 XX市水資源豐富，素有“粵東寶庫”之稱 。植物種類近千種，境內主要野生植物公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 25 有樹木、山竹、經(jīng)濟林、花草、中草藥等五大類。 位于 XX 區(qū)碧水居 D 區(qū) 1號商業(yè)街 512 戶 地段 。 XX 公寓樓 房地產(chǎn) 開發(fā)項目，根據(jù)項目開發(fā) 技術方案，項目消耗資源 主要 有土地資源、 人力資源、資金、技術、信息等。 各企業(yè)、單位都應獨立安裝水表和電表，單獨計量核算。 市政供電部門的配電房和各企業(yè)、單位的二次配電房均應合理配備無功補償裝置或設備，保證變配電設備的功率因數(shù)達 以上。 近年來，房屋建筑 特 別是住宅建筑持續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，全國城鄉(xiāng)房屋建筑隊每年竣工建筑面積達 18120億 M2，全國每年新增城鎮(zhèn)壓住宅量約 10億 M2，據(jù)預測，由于居民生活質量改善和城鎮(zhèn)壓化進程的加快，房屋快速增長的趨勢還將持續(xù) 15 年左右。 我國建筑能耗構成比例 建筑能耗構成 采暖空調 熱水供應 電氣 炊事 各部分所占比例（ %） 65 15 14 6 項目能耗指標 圍護結構傳熱系數(shù) 圍護結構傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標，按照 《 民用建筑熱工設計規(guī)范 GB5017693》，項目圍護結構傳熱系 數(shù)取值 參 見下表： 國內外居住建筑標準中圍護結構傳熱系數(shù)限值的比較 單位： W/() 國家和地區(qū) 屋頂 外墻 外窗 中國 北京居住建筑 (四層及以下 ) (五層及以上 ) (四層及以下 ) (五層及以上 ) 夏熱冬冷地區(qū)（長江中下游建筑） 英國 德國 美國（相當于北京采暖度日數(shù)） (內保溫 ) (外保溫 ) 瑞典（南部） 節(jié)能措 施和節(jié)能效果分析 節(jié)能措施 1．積極利用自然光及自然通風。 5．積極 采用可再生能源。 第五章 建設用地 、 征地拆遷及移民安置分析 項目選址及用地方案 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 30 該項目用地坐落在 XX區(qū)碧水居 D區(qū) 1號商業(yè)街 512戶 地段。 根據(jù) XX市城市總體規(guī)劃提出重點建設東城區(qū)、“兩江四岸”、建設大道兩側 及 高新區(qū) ，項目位于 XX 區(qū)碧水居 D 區(qū) 1 號商業(yè)街 512 戶 ， 位于沿江兩岸， 屬 XX 市城市規(guī)劃發(fā)展方向 。屬于 XX市 市區(qū)商業(yè)中心位置。 故項目 區(qū)域 建設條件已成熟 ,在 該 區(qū)域建設 商住樓 ,能最大的體現(xiàn)其土地價值及商業(yè)價值 。 項目用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、減少拆遷移民的原則。市內旅游資源豐富，景區(qū)景點遍布城鄉(xiāng)。 項目自然環(huán)境條件 建設項目 用地 面積 。 項目地塊 周圍 大部 分 正在 建設 或規(guī)劃擬建設 ,周圍無工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現(xiàn)狀良好。 施工的揚塵。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 33 居民的生活垃圾、廢棄物。 生態(tài)環(huán)境保護措施 項目建設期 : 分時施工， 22： 00— 7： 00； 13： 00— 14： 30禁止施工，防止噪聲擾民； 施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場； 施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點要通過化糞池處理再排放； 渣土建筑材料運送車應加蓋，防止揚塵。震中在 XX城區(qū)與新豐水庫大壩之間 . 但項目選址與新豐水庫大壩較遠 ,且建筑物 高度約 60 米 ,符合房 屋設計規(guī)范 ,項目不會誘發(fā)地震地災害性事故。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 35 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 36 第七章 經(jīng)濟影響分析 實 施進度建議 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 37 項目實施時期亦稱投資時期，是指從正式確定建設項目（批準項目申請報告）到項目竣工交付使用這段時間。 項目的資金籌措能力。 項目招投標 根據(jù)廣東省政府辦公廳轉發(fā)《國務院辦公廳印發(fā)國務院有關部門實施招投標活動行政監(jiān)督的職責分工意見的通知》的有關精神，廣東省發(fā)改委負責指導和協(xié)調全省招投標工作，廣東省各有關行政主管部門具體負責對本行業(yè)領域的招投的監(jiān)督執(zhí)法工作。通過公開招標，可以在較廣的范圍內擇優(yōu)選擇信譽良公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 38 好、技術過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗的設計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和設備、材料供應商，以保證工程的質量和降低工程造價，提高工程項目的社會效益和影響。 項目總投資估算 投資估算內容及方法 建設投資包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、稅費、不可預見費等其他費用。 建 設投資估算 1)