【正文】 4．室外工程：所有室外高、低壓電纜均采用直埋或電纜溝敷設(shè)。照明系統(tǒng)則采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。 設(shè)計(jì)方案： 城市居民用水量標(biāo)準(zhǔn)。在核定城市居民用水量時(shí)，各地應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)值區(qū)間內(nèi)直接選定。 4家庭用水人口的計(jì)算，由各地根據(jù)本地實(shí)際情況自行制定的管理規(guī)則或辦法。建議給水管分別從兩條道路上引入，以實(shí)現(xiàn)雙路供水。本設(shè)計(jì)中排出的污水主要是生活污水，室外設(shè)化糞池，待處理后，排入城市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內(nèi)排水，在室外集中后排入城市雨水管。 合計(jì)為 元。 資金籌措 本項(xiàng)目所需建設(shè)資金 萬元，由開發(fā)公司自有資金投入 1500 萬元，占總估算投資的 %；其余 萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。 靜態(tài)投資回收期 Pt為 年 ,表明項(xiàng)目可行。東接梅州市、汕尾市，南鄰惠州市，西連韶關(guān)市、惠州市，北與江西省交界。 XX 市是國務(wù)院 1988年 1月 7日批準(zhǔn)設(shè)立的地級市，管轄 XX 區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。 以打造“四個(gè) XX”、爭創(chuàng)“五個(gè)城市”、實(shí)現(xiàn)“五大發(fā)展”為目標(biāo) ,全力推進(jìn)交通、能源、工礦骨干項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、 水資源開發(fā)、旅游資源開發(fā)、城市化、社會主義新農(nóng)村、教育文化、生態(tài)環(huán)保等“十大工程”建設(shè)。努力建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會文明、環(huán)境優(yōu)美，最適宜居住和創(chuàng) 業(yè)的粵東北陸路交通樞紐和山水園林城市。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 12 其中 :規(guī)劃建設(shè)交通項(xiàng)目 19項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資 億元。 規(guī)劃建設(shè)工礦企業(yè)項(xiàng)目 40項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資 。 規(guī)劃建設(shè)旅游資源開發(fā)工程項(xiàng)目 11項(xiàng)，“十一五”期間計(jì)劃總投資 億元。重點(diǎn)建設(shè)市職業(yè)技術(shù)學(xué)院二期、市技工學(xué)校二期、市職業(yè)技術(shù)學(xué)校、市第二中學(xué)、市圖書館、市廣播電視中心及廣播電視數(shù)字化等項(xiàng)目。環(huán)境保護(hù)。 生態(tài)環(huán)境建設(shè)。 XX市 XX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 根據(jù) XX市房地產(chǎn) 發(fā)展情況 ,結(jié)合 區(qū)域 規(guī)劃發(fā)展方向 ,及整個(gè) XX 市房地產(chǎn) 發(fā)展特點(diǎn) ,規(guī)劃 擬 建 一棟 集停車 、 商業(yè) 、 住宅為一體的綜合性 商住樓 。 房地 產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 基本情況及特點(diǎn) 1） 、房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 2021年新批準(zhǔn)立項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 51 個(gè)，預(yù)期建設(shè)總建筑面積 萬平方米，項(xiàng)目計(jì)劃總投資約 。市區(qū) 2021年商品房竣工面積 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 14 萬平方米，同比增長 25%。 4） 、區(qū)域分布及主要樓盤情況 2021 年開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在兩江四岸、建設(shè)大道周邊、永和路兩旁及新市區(qū) ， 其中 2021 年 擬建地塊附近沿江兩岸 主要樓盤有： 雍雅豪苑、明珠華庭、 碧水居、 威利斯花園 等。其中住宅預(yù) (銷 )售套數(shù) 4566套、面積 ，同比分別增長 %和 %；商業(yè)營業(yè)、辦公等用房預(yù) (銷 )售 482套數(shù)，預(yù) (銷 )售面積 萬平方米，同比增長 %。 3） 、房地產(chǎn)抵押登記情況 2021年預(yù)購商品房貸款抵 押 2570 套，占總預(yù)售套數(shù)的 %，其中預(yù)購住宅抵押 2456套，占住宅預(yù)售套數(shù)的 %，預(yù)購商品房貸款抵押面積 萬平方米，占總預(yù)售面積的 %，預(yù)購商品房貸款抵押登記金額 億元，占預(yù)售金額的 38%。寫字樓月租金在每平方米 15～ 25 元之間。受新建商品房價(jià)格上漲的影響，二手住宅平均交易價(jià)格為每平方米 788元，同比上漲 10%。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時(shí)代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國七雄”的時(shí) 代演變，并最終促進(jìn)一批 房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些 房 地產(chǎn)巨頭將占據(jù) XX市 房地產(chǎn) 大部份的 市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對城市的社會經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進(jìn)入市場形成實(shí)際的壁壘。 目前較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司主要有 :萬隆 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 京華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、 XX 市廣晟 投資有限公司 等 。 根據(jù)《 XX市城市總體規(guī)劃（ 2021～ 2020 年）》 ,XX 市中心新區(qū)將向建設(shè)大道及高新區(qū)發(fā)展 ,隨道 大量投資商進(jìn)軍 XX 市 ,必然會帶來 XX 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,擴(kuò)大該區(qū)商品房的銷量 ,基于對目標(biāo)客戶的分析綜合 。 XX 市作為后發(fā)城市， 近年來國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù) 市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示： 2021 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 ％，增速居全省各市首位；全市完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 ％。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 19 潛在 市場 通過對居民住房狀況調(diào)查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居住條件，約占總調(diào)查人數(shù)的 60%，新建家庭住房需求占 20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的 10%。 從 各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以 說明 2021年 市區(qū)商品房需求潛在市場比較樂觀。 根據(jù) XX市房管局 對市場走勢調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人看好 XX 市 2021 年的市場，認(rèn)為房價(jià)會上漲， 17%的受調(diào)查人認(rèn)為房價(jià)與 2021 年基本持平，認(rèn)為房價(jià)會下 跌的占總調(diào)查人數(shù)的 21%，認(rèn)為房價(jià)走勢很難判斷的僅占 5%。 項(xiàng)目發(fā)展前景 XX 公寓樓 開發(fā)項(xiàng)目位于 XX區(qū)碧水居 D區(qū) 1 號商業(yè)街 512戶 ， 項(xiàng)目 位置較好 。 本開發(fā) 項(xiàng)目以 質(zhì)高低價(jià)為開發(fā)原則，市場 價(jià)格定位適中 ，可以帶來較好的市場回應(yīng)；項(xiàng)目 開發(fā)有戶型主要 為 一 房 一 廳 一 衛(wèi)， 該戶型 住宅樓的建成不僅 為該區(qū)域人員切身實(shí)際考慮，彌補(bǔ)了市場的空缺 降低消費(fèi)者購房壓力 ,滿足了 低收入 人士購房的需要 ,定能受到消費(fèi)者的青睞 。我國保護(hù) 18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。 專家預(yù)測，在兩年之內(nèi)，我國建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)。 近年來， XX 市人民政府出臺了一系列的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正確地引導(dǎo)，加強(qiáng)城市規(guī)劃，注生城市功能的配套， 及 隨著 XX二次置房熱潮的到來及 XX 外商投資企業(yè)不斷增多，這都為 XX 市 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的動力。這對大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。 本報(bào)告對市場走勢的判斷是基于對區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的理解，開發(fā)商在開發(fā)過程中需要切實(shí)追蹤市場變化，妥善安排分期開發(fā)的策略，以最大可能的規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 90%消費(fèi)者睛萊于具有特色的小區(qū)景觀 。適合市場需求。如光、熱、水、土地、大氣、窨、礦產(chǎn)、海洋、森林等；而社會資源是人類通過 自身勞動，在開發(fā)利用自然資源的過程中形成 的物質(zhì)與精神財(cái)富。 合理開發(fā)利用資源是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展面的需要，是建設(shè)節(jié)約型社會的需要，也是建立循環(huán)經(jīng)濟(jì)體系的需要 。處于粵東北山區(qū)與珠江三角洲平原地區(qū)的結(jié)合部，屬山地丘陵地區(qū)。礦產(chǎn)資源品種已發(fā)現(xiàn) 56 種，具有種類多、分布廣、品位高、規(guī)模大等特點(diǎn)，其中鐵、鈦、鎢、錫、稀土、螢石、高嶺土、陶瓷土、礦泉水和地?zé)崾?XX市的優(yōu)勢 礦產(chǎn)資源。 XX市水資源豐富，素有“粵東寶庫”之稱 。植物種類近千種，境內(nèi)主要野生植物公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 25 有樹木、山竹、經(jīng)濟(jì)林、花草、中草藥等五大類。 位于 XX 區(qū)碧水居 D 區(qū) 1號商業(yè)街 512 戶 地段 。 XX 公寓樓 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā) 技術(shù)方案，項(xiàng)目消耗資源 主要 有土地資源、 人力資源、資金、技術(shù)、信息等。 各企業(yè)、單位都應(yīng)獨(dú)立安裝水表和電表，單獨(dú)計(jì)量核算。 市政供電部門的配電房和各企業(yè)、單位的二次配電房均應(yīng)合理配備無功補(bǔ)償裝置或設(shè)備，保證變配電設(shè)備的功率因數(shù)達(dá) 以上。 近年來，房屋建筑 特 別是住宅建筑持續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，全國城鄉(xiāng)房屋建筑隊(duì)每年竣工建筑面積達(dá) 18120億 M2，全國每年新增城鎮(zhèn)壓住宅量約 10億 M2，據(jù)預(yù)測，由于居民生活質(zhì)量改善和城鎮(zhèn)壓化進(jìn)程的加快，房屋快速增長的趨勢還將持續(xù) 15 年左右。 我國建筑能耗構(gòu)成比例 建筑能耗構(gòu)成 采暖空調(diào) 熱水供應(yīng) 電氣 炊事 各部分所占比例（ %） 65 15 14 6 項(xiàng)目能耗指標(biāo) 圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù) 圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)是衡量建筑熱工性能的主要指標(biāo)，按照 《 民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5017693》，項(xiàng)目圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系 數(shù)取值 參 見下表： 國內(nèi)外居住建筑標(biāo)準(zhǔn)中圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)限值的比較 單位： W/() 國家和地區(qū) 屋頂 外墻 外窗 中國 北京居住建筑 (四層及以下 ) (五層及以上 ) (四層及以下 ) (五層及以上 ) 夏熱冬冷地區(qū)（長江中下游建筑） 英國 德國 美國（相當(dāng)于北京采暖度日數(shù)） (內(nèi)保溫 ) (外保溫 ) 瑞典（南部） 節(jié)能措 施和節(jié)能效果分析 節(jié)能措施 1．積極利用自然光及自然通風(fēng)。 5．積極 采用可再生能源。 第五章 建設(shè)用地 、 征地拆遷及移民安置分析 項(xiàng)目選址及用地方案 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 30 該項(xiàng)目用地坐落在 XX區(qū)碧水居 D區(qū) 1號商業(yè)街 512戶 地段。 根據(jù) XX市城市總體規(guī)劃提出重點(diǎn)建設(shè)東城區(qū)、“兩江四岸”、建設(shè)大道兩側(cè) 及 高新區(qū) ，項(xiàng)目位于 XX 區(qū)碧水居 D 區(qū) 1 號商業(yè)街 512 戶 ， 位于沿江兩岸， 屬 XX 市城市規(guī)劃發(fā)展方向 。屬于 XX市 市區(qū)商業(yè)中心位置。 故項(xiàng)目 區(qū)域 建設(shè)條件已成熟 ,在 該 區(qū)域建設(shè) 商住樓 ,能最大的體現(xiàn)其土地價(jià)值及商業(yè)價(jià)值 。 項(xiàng)目用地符合因地制宜、集約用地、少占耕地、減少拆遷移民的原則。市內(nèi)旅游資源豐富，景區(qū)景點(diǎn)遍布城鄉(xiāng)。 項(xiàng)目自然環(huán)境條件 建設(shè)項(xiàng)目 用地 面積 。 項(xiàng)目地塊 周圍 大部 分 正在 建設(shè) 或規(guī)劃擬建設(shè) ,周圍無工業(yè)污染和其他污染源，環(huán)境現(xiàn)狀良好。 施工的揚(yáng)塵。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 33 居民的生活垃圾、廢棄物。 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 項(xiàng)目建設(shè)期 : 分時(shí)施工， 22： 00— 7： 00； 13： 00— 14： 30禁止施工，防止噪聲擾民； 施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場； 施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點(diǎn)要通過化糞池處理再排放； 渣土建筑材料運(yùn)送車應(yīng)加蓋，防止揚(yáng)塵。震中在 XX城區(qū)與新豐水庫大壩之間 . 但項(xiàng)目選址與新豐水庫大壩較遠(yuǎn) ,且建筑物 高度約 60 米 ,符合房 屋設(shè)計(jì)規(guī)范 ,項(xiàng)目不會誘發(fā)地震地災(zāi)害性事故。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 35 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 36 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 實(shí) 施進(jìn)度建議 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 37 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)期，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目（批準(zhǔn)項(xiàng)目申請報(bào)告）到項(xiàng)目竣工交付使用這段時(shí)間。 項(xiàng)目的資金籌措能力。 項(xiàng)目招投標(biāo) 根據(jù)廣東省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《國務(wù)院辦公廳印發(fā)國務(wù)院有關(guān)部門實(shí)施招投標(biāo)活動行政監(jiān)督的職責(zé)分工意見的通知》的有關(guān)精神，廣東省發(fā)改委負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全省招投標(biāo)工作，廣東省各有關(guān)行政主管部門具體負(fù)責(zé)對本行業(yè)領(lǐng)域的招投的監(jiān)督執(zhí)法工作。通過公開招標(biāo)，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 38 好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和設(shè)備、材料供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會效益和影響。 項(xiàng)目總投資估算 投資估算內(nèi)容及方法 建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等其他費(fèi)用。 建 設(shè)投資估算 1)