【正文】 12日 取得 兩份 《國有土地使用 證 》，證 號 使用權面積 米，土地類型為 商住 用地，使用權類型為出讓，終止日期2052年 12 月 29日 。 6．加強建筑物能耗管理，逐步 實行 ：全 部建筑能耗統(tǒng)計制度，明確統(tǒng)計報告責任；推廣能源管理模式等。重點在設計上，首先優(yōu)化設計。 2021 年全國城鄉(xiāng)房屋建筑面積將過到 500 億 M2，城鎮(zhèn)房屋建筑面積約200 億 M2，其中住宅建筑面積約 130 億 M2。 通風、空調(diào)設備的冷卻用水，均應循環(huán)使用。各企業(yè)內(nèi)部較大型的用電設備，也應按有關要求安裝分表，實分獨立計量和考核。 項目對其它資源不利用或極少利用，擬建項目為 10 層 ，層高 不 高 ， 故項目基礎對地下水等其它資源沒有不利影響。是 XX 市市區(qū) 黃金 地段， 是 XX市規(guī)劃發(fā)展區(qū)域， 該項目用地符合 XX市城市總體規(guī)劃方向。 XX 是全省重點林業(yè)基地之一，全市除松樹、杉樹外，還有較為珍貴的用材林赤黎、白黎、白稠、黃稠、黃樟、山杜英等等。 新豐江水庫在其境內(nèi)，蓄水量達 139 億立方米，水庫面積達 370 平方公 里 。鐵礦主要產(chǎn)地有連平大頂、紫金寶山嶂等地；大頂鐵礦是廣東省第一大型的鐵礦，也是國內(nèi)罕見的量大質(zhì)好、易采易選的鐵礦區(qū)，總儲量達 1 億多噸。山嶺與盆地相間，境內(nèi)地勢由東北向西南傾斜，東江、新豐江縱貫全境。 資源開發(fā)方案 資源利用基本情況 目前我國資源利用率偏低 ,根據(jù) 2021 中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告 中指出 :在世界 59 個主要國家的資歷源績效水平的調(diào)查排序，中國資歷源績效居倒數(shù)第 6 位。如人力資本、資金、技術、信息、知識及文化等。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 23 “資源”在《辭?！分械慕忉屖恰百Y財?shù)膩碓础Ｈ塑嚪至?、 功能分區(qū)明顯 、 體現(xiàn)以人為本的區(qū)域規(guī)劃為 首 選。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 22 行業(yè)準入分析 項目法人資格 XX 公寓樓 房地產(chǎn) 開發(fā)項目是由 XX 市 XX 實業(yè)發(fā)展有限公司 獨立開發(fā) , XX 市 XX 實業(yè)發(fā)展有 限公司 成立 于 2021 年 02 月 28 日 , 機構地址位于 XX市中山大道華怡小區(qū)陶閣 101 號 ， 注 冊 號 :4416002021481,注 冊 資本為人民幣 捌 佰 萬元 ,XX市 XX實業(yè)發(fā)展有限公司 規(guī)模 較 大，注冊資本 較 雄厚，符合本次房地產(chǎn)開發(fā)條件。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 政策影響分析 2021 年房地產(chǎn)行業(yè)是相關宏觀調(diào)控政策深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響， 房地產(chǎn) 行業(yè)準入壁壘進一步提高， 但同時 為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。而購房需求巨大，而土地供應有限，這對矛盾的長期存在，使得我國房地產(chǎn)市場空間巨大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國耕地面積已經(jīng)減至 18 億畝。 總體而言， XX 公寓樓 地理位置優(yōu)越、區(qū)域規(guī)劃景觀較好、交通便利、設計功能布局合理，項目的市場前景廣闊。 屬 新市區(qū)城市發(fā)展方向區(qū)域 。另一方面，由于 XX市 經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭， 高新開發(fā)區(qū) 周邊工業(yè)園區(qū)高速發(fā)展將帶來人口的增長和較大住房潛公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 20 在消費需求。 購房人群戶籍地域有擴大的趨勢 隨著 XX交通網(wǎng)絡的完善， 高新區(qū) 落戶企業(yè)的增長， XX市區(qū)房地產(chǎn)的價格相對低廉和區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢，將吸引更多的外地投資置業(yè)者到 XX 購房，市區(qū)購房人群戶籍地域有擴大的趨勢，外地客戶的需求將為 XX 市區(qū)房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展空 間。而對 100 個潛在 商品房購買客戶的 調(diào)查中， 2021 年有計劃購買比例占總調(diào)查人數(shù)的 90%。全市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)“速度快、結構優(yōu)、效益好、后勁強”的良好態(tài)勢。擬建項目 區(qū) 域周圍 的置業(yè)心理主要有 : 區(qū)域本地 單身新建小家庭的需要 、 用于商業(yè) 投資及住宅租 需要、 外地 工廠 工人或管理層人士 ,工作方便考慮 。主要有 :萬隆公園一號 、 華清苑 、 廣晟凱旋城 等建設項目 。 主要企業(yè)分析 目前 XX新市區(qū) 已有一批企業(yè) 正在投入生產(chǎn)，如華盛制衣有限公司、寶嘉服裝有限公司、 嘉太醫(yī)保 有限公司 、三星電子 、 XX市制藥廠 等等 。 產(chǎn)業(yè)生命 周期分析 根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期分析圖可知 ,住宅 (房地產(chǎn) )產(chǎn)業(yè)正處于生命的成長公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 17 期 ,產(chǎn)業(yè)處于上升階段 ,市場剩余容量較大 ,產(chǎn)業(yè)風險較小 。 5） 、 商品房價格情況 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 16 XX 市 新建的商品住宅 根據(jù)銷售價格水平可以分高、中、低三個檔次，根據(jù) 2021 年商住樓開發(fā)及銷售情況， 高檔商品住宅代表樓盤有： 長城世紀華府、碧海名居 等，這類小區(qū)布局合理、環(huán)境優(yōu)美、戶型結構舒適實用、交通便利、公共基礎設施完善，市場交易價格在 2021～ 3000 元 /M2之間；中檔商品住宅代表樓盤有： 文雅苑 、三友 邨 等，這類小區(qū)規(guī)模適中、環(huán)境優(yōu)美、公共基礎設施基本完善，但與已形成的商業(yè)中心相對較遠，市場交易價格在 1800～ 2500 元 /M2之間，低檔商品住宅代表樓盤有：靜逸居、寶華商住樓、安逸苑等，這類小區(qū)規(guī)模相對較小、地理位置相對較偏 、小 區(qū)園林綠化較少 ，市場交易價格在 1100～ 1800 元 /M2之間。 2021年現(xiàn)房貸款抵押 4820套，其中住宅 4121套，抵押登記面積 萬平方米，抵押貸款金額 億元；其中住宅抵押登記面積 萬平方米，抵押貸款金額 。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 15 2） 、 存量 房 （ 二手房 ） 交易情況 2021 年國家加強了二手房交易環(huán)節(jié)的 稅收管理，加大了 二手房交易的成本，降低了炒房利潤空間，存量房（二手房）交易市場趨淡 。 5） 、商品房供應結構情況 2021 年 XX 市 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房供應上以單套住房建筑面積在90～ 144 平方米之間、戶型為三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)的普通住宅為主，約占批準預售面積的 48%，單套住房建筑面積在 90 平方米以下和 144平方米以上分別占批準預售面積的 24%和 28%。 3） 、批準商品房預售項目情況 2021年 1～ 12月共批準商品房預售項目 45 個 ,批準預售面積 萬平方米，同比增長 ％。 2021 年實際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 億元，占項目計劃投資的 %，同比增長 %（ 2021年完成 億元）。 規(guī)劃地下一層為停車場 、 第一 至三 層為商場 、 三層以上為小面積公寓式住宅樓 。重點建設水土流失綜合治理及江河整治工程。加快建設城市和縣城污水處理設施生態(tài)環(huán) 境建設。 體育設施。 公共衛(wèi)生體系。 規(guī)劃建設新農(nóng)村工程項目 4項，“十一五”期間計劃總投資 。高速公路建設。 XX 城市環(huán)境發(fā)展規(guī)劃 構建綠色 XX以實施綠色廣東戰(zhàn)略為契機， 嚴格控制各類污染源，強化中心城區(qū)更新建設，確保 XX生態(tài)優(yōu)質(zhì)標準， 努力構建環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會，全力打造“既要金山銀山，又要綠水青山”的綠色 XX， 把 XX建成優(yōu)美的山水園林城市 ,促進經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。 XX 在最近召開的全市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理工作會議上提出：經(jīng)過 10年左右的努力，初步形成以中心城市（市區(qū)）為龍頭，以縣城和中心鎮(zhèn)為骨干，以一般建制鎮(zhèn)和中心村為依托的城鎮(zhèn)化發(fā)展的新格局，力爭到 2021 年全市城鎮(zhèn)化水平達到 40%。全市原有 119 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，截止至 2021年末全市現(xiàn)設有 98 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 4個街道辦事處，1 個農(nóng)場， 1251 個村委會和 154 個社區(qū)居委會，全市總面積 里，總?cè)丝?。全市面積 里。 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 9 項目綜合評價結論 本項目是屬于中型開發(fā)項目，項目的開發(fā)將對 XX 市新市區(qū)基礎設施建設、城市功能的改善起到積極的推動作用，本項目的開發(fā)價值也隨著項目綜合功能的完善、產(chǎn)品的高品質(zhì)與高附加值、功能多樣性而得以提升。 項目研究結論 投資估算和資金籌措 投資估算 項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。 投資規(guī)模及資金籌措 經(jīng)估算 ,本項目所需建設資金 萬元 (詳見 項目投資總估算 )，由開發(fā)公司自有資金投入 1500萬元，占總估算投資的 %；其余 萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。 三層及其以下為低區(qū)供水，由城市 管網(wǎng)保證其水量和水壓。 5以本標準為指導，各地視本地情況可制定地方標準或管理辦法組織實施。 2城市居民生活用水考核不應以日作為考核周期，日用水量指標應作為月度考核周期計算水量指標的基礎值。 本工程用水量估算見表 12。 2．用電指標：建筑按 5070VA/M2的用電標準進行設計。 5．防雷與接地：配變電所在工作及保護接地系統(tǒng)與建筑物防雷接地系統(tǒng)共用接地裝置。 供電設計： 1．供電電源及電壓：采用 10KV 環(huán)網(wǎng)供電，采用電纜沿城市電纜溝暗敷引至；裝設 380/220V 應急式柴油發(fā)電機組作為一級負荷的備用電源。 項目開發(fā)進度 根據(jù)本項目實際情況 ,項目總開發(fā)面積 ,開發(fā)面積 較大 , 及 區(qū)域內(nèi)類似開發(fā)項目較 多， 且 考慮到 XX 市房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，該項目應 遵循審慎、加快 的開發(fā)原則，方案建議快速開發(fā)，總 開發(fā)期為 16個月 (約 年 )。 建設內(nèi)容及規(guī)模 XX市 XX實業(yè)發(fā)展有限公司委托 長沙雨花建筑設計院 XX 分院 對 XX 公寓樓 房地產(chǎn)開發(fā)項目進行設計，設計方案經(jīng)報 XX 市規(guī)劃建設局審批同意，項目擬建共 一棟聯(lián)體公寓式商住樓 ， 層高為九至十層， 其中地下一層為停車場； 第 一 至三 層為 商場 及 商場配套用房、四 層 以上 為住宅，主要經(jīng)濟技術指標如表 ： 主要經(jīng)濟技術指標 表 11 項目 單位 指標 總用地面積 平方米 建筑占地面積 平方米 總建筑面積 平方米 其中 其中計入容積率面積 住宅總建筑面積 平方米 商鋪總建筑面積 平方米 不計入容積率面積 地下車庫面積 平方米 容積率 綠化率 覆蓋率 % 總戶數(shù) 戶 249 層數(shù) 層 9/10 總車位數(shù) 個 76 其中 地上停車位數(shù) 個 地下停車位數(shù) 個 76 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 4 工程技術方案 項目定位 本 項目以開發(fā)商豐富的開 發(fā)建設經(jīng)驗及市場開拓經(jīng)驗 ,擬建設高品質(zhì)的集商業(yè)、 公寓 住宅 及停車 為一體的綜合性小區(qū) 商住樓 ,以實現(xiàn)產(chǎn)品市場認可度高 、 項目利潤最大化 、 資源利用最大化的戰(zhàn)略目標 。現(xiàn)有 商業(yè)繁華程度一般 ， 區(qū)域周圍 大部份正在建設施工 ,周邊有 威利斯花園 、 碧水居 、 濱江金利大酒店 、公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 3 假日酒店 及市 經(jīng)委工業(yè)園 等。 項目建設地點 XX 區(qū)碧水居 D區(qū) 1號商業(yè)街 512戶 。 項目建設單位 XX 市 XX 實業(yè)發(fā)展有限公司 。 所處區(qū)位交通便 利 ，附近有 沿江西路及 寶源橋 。 項目土地 紅線內(nèi) 已平整 ,達五通一平 ,建設進場條件成熟 ,項目的 早日 建設可以使 土地實現(xiàn)其價值 盡快地得到實現(xiàn) 。 項目房地產(chǎn)銷售期內(nèi)，價格調(diào)整可在 10%～ 20%。 設計依據(jù)： 《建筑電氣設計手冊》； 《民用建筑電氣設計規(guī)范》 [JGJ/T1692]； 《供電系統(tǒng)設計規(guī)范》 [GB5005295]； 《低壓配電設計規(guī)范》 [GB5005495]； 《建筑物防雷設計 規(guī)范》 [GB5005794]； 《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》 [GB5011698]。