【正文】 的，一個年度當(dāng)中對居民用水可分段考核，利用區(qū)間值進行調(diào)整使用。 4家庭用水人口的計算，由各地根據(jù)本地實際情況自行制定的管理規(guī)則或辦法。 生活給水系統(tǒng)： 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 7 本建筑給水水源采用 XX 市自來水。建議給水管分別從兩條道路上引入，以實現(xiàn)雙路供水。三層以上又成一區(qū)，由一組變頻機組供水。本設(shè)計中排出的污水主要是生活污水，室外設(shè)化糞池，待處理后，排入城市污水管道，雨水有組織外排，裙房屋頂雨水有組織內(nèi)排水，在室外集中后排入城市雨水管。 項目申報單位概況 單位名稱 : XX 市 XX 實業(yè)發(fā)展有限公司 機構(gòu)地址 : XX 市 XX 區(qū)碧水居 D 區(qū) 1 號商業(yè)街 512 戶 法人代表 : 鄭文德 股東 構(gòu)成 : 鄭文德、鄭文豪 注 冊 號 : 4416002021481 企業(yè)類型 : 有限責(zé)任公司 成立日期 : 2021 年 02 月 28 日 注冊資本 : 人民幣 捌佰 萬元 經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 （憑有效資質(zhì)證書經(jīng)營） ；銷售建筑材料。 合計為 元。經(jīng)估算，本項目總投資為 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 資金籌措 本項目所需建設(shè)資金 萬元，由開發(fā)公司自有資金投入 1500 萬元，占總估算投資的 %；其余 萬元可通過銀行貸款或其他渠道融資。 財務(wù)評價 當(dāng)平均收益率 ic取 16%時，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）為 萬元，大于 0，表明該項目的獲利能力達到并超過了平均收益率的要求，在財務(wù)上是可以接受的。 靜態(tài)投資回收期 Pt為 年 ,表明項目可行。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 10 第二章 發(fā)展規(guī)劃 、 產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入分析 城市發(fā)展與規(guī)劃 XX 市位于廣東省東北部、東江中上 游。東接梅州市、汕尾市，南鄰惠州市，西連韶關(guān)市、惠州市，北與江西省交界。 XX 市是京九入粵第一市，又是廣東省擁有鐵路最長的城市市；京九鐵路、廣梅汕鐵路、 105 國道、 205國道、河惠、河梅、粵贛高速公路構(gòu)筑了XX 四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，是粵東北重要的交通樞紐。 XX 市是國務(wù)院 1988年 1月 7日批準設(shè)立的地級市，管轄 XX 區(qū)、東源縣、龍川縣、紫金縣、連平縣、和平縣共五縣一區(qū)。 XX 城市經(jīng)濟發(fā)展 規(guī)劃 根 據(jù) 《 XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃 》 到 2021 年，全市生產(chǎn)總值達到 420 億元，年均增長 16%；人均生產(chǎn)總值達 13330元（約合 1646 美元，按 ： 1 美元折算） ，年均增長 15%；第二產(chǎn)業(yè)增加值達到 220 億元，年均增長 23%，其中工業(yè)增加值達到 173億元，年均增長 22%，三次產(chǎn)公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 11 業(yè)增加值比重達到 12∶ 52∶ 36；地方財政一般預(yù)算收入達 21億元，年均增長 20%；縣域經(jīng)濟發(fā)展取得新突破，縣區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 15%以上。 以打造“四個 XX”、爭創(chuàng)“五個城市”、實現(xiàn)“五大發(fā)展”為目標(biāo) ,全力推進交通、能源、工礦骨干項目、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、 水資源開發(fā)、旅游資源開發(fā)、城市化、社會主義新農(nóng)村、教育文化、生態(tài)環(huán)保等“十大工程”建設(shè)。根據(jù) XX市總體規(guī)劃，確定城市發(fā)展方向為重點向北發(fā)展，適當(dāng)向南和江東擴展。努力建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、環(huán)境優(yōu)美，最適宜居住和創(chuàng) 業(yè)的粵東北陸路交通樞紐和山水園林城市。 XX 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 重大工程項目是實施“十一五”規(guī)劃的重要載體，也是實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的強大支撐。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 12 其中 :規(guī)劃建設(shè)交通項目 19項，“十一五”期間計劃總投資 億元。重點建設(shè)廣河高速公路 XX段及汕昆高速公路龍川至連平段。 規(guī)劃建設(shè)工礦企業(yè)項目 40項，“十一五”期間計劃總投資 。 規(guī)劃建設(shè)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)項目 19 項，“十一五”期間計劃總投資 億元。 規(guī)劃建設(shè)旅游資源開發(fā)工程項目 11項，“十一五”期間計劃總投資 億元。重點建設(shè)好市人民醫(yī)院、市婦幼保健院、市中醫(yī)院等公共衛(wèi)生工程。重點建設(shè)市職業(yè)技術(shù)學(xué)院二期、市技工學(xué)校二期、市職業(yè)技術(shù)學(xué)校、市第二中學(xué)、市圖書館、市廣播電視中心及廣播電視數(shù)字化等項目。重點建設(shè)市體育場和市體校改造工程。環(huán)境保護。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施。 生態(tài)環(huán)境建設(shè)。 項目情況分析 XX 公寓樓 房地產(chǎn) 開發(fā)項目位于 XX 區(qū)碧水居 D 區(qū) 1 號商業(yè)街 512 戶 ,總 用地面積公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 13 ， 總建筑面積 平方米 ,規(guī)劃總戶數(shù)為 249戶 ,共 一棟 層 高 為 10 層 ,其中地下一層為地下停車場 、 第 一 至三 層為 商場及商業(yè)配套用房、 四 層以上 為 公寓 住宅 ,該項目屬于 中 型房地產(chǎn)開發(fā)項目 。 XX市 XX實業(yè)發(fā)展有限公司 根據(jù) XX市房地產(chǎn) 發(fā)展情況 ,結(jié)合 區(qū)域 規(guī)劃發(fā)展方向 ,及整個 XX 市房地產(chǎn) 發(fā)展特點 ,規(guī)劃 擬 建 一棟 集停車 、 商業(yè) 、 住宅為一體的綜合性 商住樓 。小面積公寓式住宅樓的建成不僅 彌補 XX 市小面積公寓樓的市場空缺 , 降低消費者購房壓力 ,滿足 了單身人士 購房 的需要。 房地 產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 基本情況及特點 1） 、房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 2021年新批準立項房地產(chǎn)開發(fā)項目 51 個，預(yù)期建設(shè)總建筑面積 萬平方米，項目計劃總投資約 。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占市區(qū)（含市直和 XX）全社會固定資產(chǎn)投資額（ ）比重為 26%。市區(qū) 2021年商品房竣工面積 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 14 萬平方米，同比增長 25%。其中住宅批準預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 ％；住宅批準預(yù)售套數(shù) 5799套，同比增長 32％。 4） 、區(qū)域分布及主要樓盤情況 2021 年開發(fā)熱點主要集中在兩江四岸、建設(shè)大道周邊、永和路兩旁及新市區(qū) ， 其中 2021 年 擬建地塊附近沿江兩岸 主要樓盤有： 雍雅豪苑、明珠華庭、 碧水居、 威利斯花園 等。而根據(jù)商品房用途劃分，供應(yīng)結(jié)構(gòu)為：普通型住宅占商品房供應(yīng)量的 63%，高檔豪華 型住宅占商品房供應(yīng)量的 15%，別墅占商品房供應(yīng)量的 10%，商業(yè)營業(yè)、辦公等用房占商品房供應(yīng)量的 12%。其中住宅預(yù) (銷 )售套數(shù) 4566套、面積 ，同比分別增長 %和 %；商業(yè)營業(yè)、辦公等用房預(yù) (銷 )售 482套數(shù)，預(yù) (銷 )售面積 萬平方米，同比增長 %。 二手房交易總面積 ，同比下降 2％，成交 2044套，同比下降 ％，交易金額為 ，同比增長 8％。 3） 、房地產(chǎn)抵押登記情況 2021年預(yù)購商品房貸款抵 押 2570 套，占總預(yù)售套數(shù)的 %，其中預(yù)購住宅抵押 2456套，占住宅預(yù)售套數(shù)的 %，預(yù)購商品房貸款抵押面積 萬平方米，占總預(yù)售面積的 %，預(yù)購商品房貸款抵押登記金額 億元，占預(yù)售金額的 38%。 4） 、房屋租賃情況 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2021 年房屋出租 16884套，面積約 ，房屋出 租價格上漲幅度趨緩，不同區(qū)域、類型的房屋租金水平相差較大。寫字樓月租金在每平方米 15～ 25 元之間。別墅平均交易價格為每平方米 3654 元，同比上漲 12%。受新建商品房價格上漲的影響，二手住宅平均交易價格為每平方米 788元，同比上漲 10%。 行業(yè)結(jié)構(gòu)與競爭格局 2021 年 XX 市的房 地產(chǎn)企業(yè)主要 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為 該 行業(yè) 的 趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合， XX 市 的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。 隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)必然由“諸侯割據(jù)”、“群雄并起”的歷史時代向“春秋五霸”、“戰(zhàn)國七雄”的時 代演變，并最終促進一批 房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些 房 地產(chǎn)巨頭將占據(jù) XX市 房地產(chǎn) 大部份的 市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。 新市區(qū) 引入項目及企業(yè)的前提為以 無 污染 或低污染 為主，入駐企業(yè)主要以 電子元件、 服裝 、模具、通信設(shè)備及部件為主。 目前較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司主要有 :萬隆 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 京華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、 XX 市廣晟 投資有限公司 等 。 房地產(chǎn)業(yè)供需分析 從近些年看，一個全新的 XX正崛起在珠三角北部，優(yōu)越的投資環(huán)境和公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 18 政府的政策支持使眾多的投資商看好 XX。 根據(jù)《 XX市城市總體規(guī)劃（ 2021～ 2020 年）》 ,XX 市中心新區(qū)將向建設(shè)大道及高新區(qū)發(fā)展 ,隨道 大量投資商進軍 XX 市 ,必然會帶來 XX 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,擴大該區(qū)商品房的銷量 ,基于對目標(biāo)客戶的分析綜合 。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景 總體發(fā)展前景 據(jù)有關(guān)調(diào)查中 2021 年內(nèi)計劃購買商品房的客戶比例占總調(diào)查人 數(shù)的61%，說明市場購買力比較充足，市區(qū)居民購房的潛在市場比較樂觀。 XX 市作為后發(fā)城市， 近年來國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù) 市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示： 2021 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 ％，增速居全省各市首位；全市完成地方財政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 ％。 城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高， 2021年城鎮(zhèn)在崗職工 年均工資 17004 元 ,比上年增長 ％，居民人均可支配收入在 元，比上年增長 ％。 公寓樓房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告 19 潛在 市場 通過對居民住房狀況調(diào)查分析，住房需求的主要原因還是為了改善居住條件，約占總調(diào)查人數(shù)的 60%，新建家庭住房需求占 20%左右，投資、拆遷等其他需求約占總需求量的 10%。同時，隨著我市經(jīng)濟的高速增長，外來從業(yè)人員的增加，在一定程度上將促進市區(qū)商品房需求的增長。 從 各種因素和數(shù)據(jù)分析，可以 說明 2021年 市區(qū)商品房需求潛在市場比較樂觀。同時，市區(qū)一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目也有意識地選擇深圳等地品牌商品房營銷隊伍，為珠江三角洲有意到 XX投資置業(yè)的客戶群提供方便、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進商品房的營銷。 根據(jù) XX市房管局 對市場走勢調(diào)查結(jié)果，57%的受調(diào)查人看好 XX 市 2021 年的市場，認為房價會上漲， 17%的受調(diào)查人認為房價與 2021 年基本持平，認為房價會下 跌的占總調(diào)查人數(shù)的 21%，認為房價走勢很難判斷的僅占 5%。 事實證明： 2021年 XX 市 商品房價格 有較大 幅度 的 上漲 ，甚至還將會繼續(xù)上漲 。 項目發(fā)展前景 XX 公寓樓 開發(fā)項目位于 XX區(qū)碧水居 D區(qū) 1 號商業(yè)街 512戶 ， 項目 位置較好 。臨沿江西路及水寶路，承接寶源橋及 XX大道。 本開發(fā) 項目以 質(zhì)高低價為開發(fā)原則，市場 價格定位適中 ，可以帶來較好的市場回應(yīng)；項目 開發(fā)有戶型主要 為 一 房 一 廳 一 衛(wèi)， 該戶型 住宅樓的建成不僅 為該區(qū)域人員切身實際考慮，彌補了市場的空缺 降低消費者購房壓力 ,滿足了 低收入 人士購房的需要 ,定能受到消費者的青睞 。 發(fā)展的原因與動力 據(jù)有關(guān)部門測處算， 1996 至 2021 年，我國商品房供應(yīng)年平均增長為%．要滿足未來 10年 99億平方米的住戶需求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長率必 須達到 %，要實現(xiàn)這個供應(yīng)速度，并不樂觀。我國保護 18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。保護農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。 專家預(yù)測，在兩年之內(nèi)，我國建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴重的短缺狀態(tài)。中國經(jīng)濟發(fā)展進入高速期，社會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型期，居民購買力和購買意向增強，新的施政綱領(lǐng)等等，都 為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。 近年來， XX 市人民政府出臺了一系列的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)進行正確地引導(dǎo)，加強城市規(guī)劃，注生城市功能的配套， 及 隨著 XX二次置房熱潮的到來及 XX 外商投資企業(yè)不斷增多，這都為 XX 市 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供充足的動力。 相關(guān) 部門 政策包括 通過 ： 稅收政策、規(guī)范土地市場、強化