【正文】 文)，1997年11月北京市人 3民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準證書》(外經(jīng)貿(mào)京[1997]xx號)，1998年4門國家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》(企合京總副字第xxx號)。由于建設資金不足，經(jīng)北京市計劃委員會批準，該項目于1996年10月轉給北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)開發(fā)建設與經(jīng)營。1998年l月6日經(jīng)北京市地名辦公室核準，取得“AAA公寓”《建筑名稱核準證》。項目內(nèi)容 AAA項目位于北京市朝陽區(qū)。地下4層為汽車停車庫，有車位237個；首層及2層為供住戶使用的商務、辦公、餐飲、健身娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面3層以上(標準層)為住宅，共有9種戶型計238套，屬中高檔住宅。AAA項日開發(fā)、建設總投資為43456萬元(除特別說明外，指人民幣，下同)。1997年以來已投入7910萬元。AAA項日的設計單位是北京市xx設計研究院，施工單位是北京xx建筑工程公司，工程監(jiān)理單位是北京xxxx監(jiān)理公司。三、項目工程建設主體工程(1)工程概況。現(xiàn)己完成主體結構工程地下4層和地上2層的施工，計劃1998年底主體工程封頂，1999年11月全部工程竣下入住。該建筑3層以上為住宅，設有四房二廳、三房二廳、一房一廳等9種戶型，共有238套住房，其中主力戶型為二居室，共152套。地下4層除設備及人防用房外，均為汽車停車庫及自行車庫房。(2)工程特點。該工程基地周圍已建成多座作為城市標志性的高層建筑：如長城飯店、京城大廈、燕莎中心、中日文流中心等，它們已構成門北京現(xiàn)代化城巾的新面貌，是目前北京的黃金地帶，是高級商務、商業(yè)區(qū)。2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。毗鄰中日交流中心、凱賓斯基飯店，大部分為外國使館和國內(nèi)外賓客工作及生活的地區(qū)，人文環(huán)境較好，項目建立后最適合提供北京市國內(nèi)外駐京機構人員居住。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。4)該工程場地呈南北長、東西短，建筑主要朝向為東西向，設計上為了最大限度地提高用地效益和建筑面積的要求，對住戶的朝向功能未能完美解決。5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過天開通風、采光。盡管設計己采取了相應措施，但今后在使用上必須加強專業(yè)管理。公用工程 該工程項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎設施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應量，給工程項目創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。1)該工程項目西側，現(xiàn)有市政給水管線DN400通過。最高生活用水量 306立方米/天 室內(nèi)消防用水量 30升/秒 室外消防用水量 20升/秒 自動噴灑滅火用水量 26升/秒 2)紅線內(nèi)設有生活污水及雨水排出管線，并分流排入工程建筑物北側亮馬橋路和西側麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。(2)供電系統(tǒng)。經(jīng)市供電局1998年7月2l日批準，由工程東側光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。變配電室內(nèi)設有兩臺1600KV工程總設備容量 其中：動力設備 照明設備 總計算容量 需要系數(shù) 該工程主要用電為三級負荷用電：消防用電設備屬一級負荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風為二級負荷：住宅為三級負荷。該工程所需采暖和生活熱水均由市政熱力管網(wǎng)提供。工程項目冬季采暖用熱量 263萬大卡/時 工程項目生活熱水用熱量 138萬大卡/時 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。該工程項目所需生活用燃氣由市天然氣公司供給。該工程擬引入管線，經(jīng)調壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。1)電訊：市政電信干線已設置在該工程樓前。大樓住宅部分均用市話，在各層預留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報裝。(6)道路。綜上所述，本工程項目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎條件基本落實，技術設備齊全、合理，能滿足項目發(fā)展的需要。(2)工程設有消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)，以解決高層建筑的防火問題。四、市場營銷評估 AAA住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。若按此價格計算，項目的內(nèi)部收益率高達46%。2000年前竣工的外銷房在建總面積仍高達50萬平方米。盡管如此，由于有上述的高額回報，不少開發(fā)商仍正尋找商機。7(2)中高檔住宅的需求：項目主要銷售對象是外交人事和海外客商。投資增值量取決于資源的稀缺程度。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國際權威機構評定的全世界生活費用矗高的三個城市之一，其中包括住宅價格。從功能和質量上來講，外銷房和內(nèi)銷房出入不大，價格卻差20003000元(見表41)，這一價差也會搶走一些外銷房的中外方客戶。因此，預計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。表41為正在出售的類似于AAA項目的中高檔住宅消價統(tǒng)計資料。從表41可以看出，目前外銷房每平方米平均價格為12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價要比外銷低20003000元。8 但是，綜合考慮該項目自身的優(yōu)勢(如地理位置、專項住宅和優(yōu)良的物業(yè)管理)，中高檔住宅的供給顯和可預見的需求量，對未來房地產(chǎn)市場復蘇的期望，參考目前同類住宅的市場成交價，同時依照項目評估的穩(wěn)妥原則，建議在本項目評估中樓盤銷售價格以1450美元。五、企業(yè)資信評價(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國政府批準的中美合資企業(yè)。(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事會亦由中美合資三方人組成。(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財務部和銷售部。銷售部的工作人員均為最近公開招聘的研究生和大學生；同時聘請香港某測量師行北京地區(qū)總經(jīng)理擔任市場總監(jiān)。1998年l0月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。自1997年以來，該項目已投入7910萬元，財務狀況較好。六、投資總額及資金來源評估評估依據(jù)(1)北水市xx設訓院編制的《AAA項目初步設計概算》；(2)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請報告》；(3)項目實施進度與實際投資使用情況；(4)末完工程所需投資的預測。開發(fā)產(chǎn)品成本中不含財務費用部分為41367萬元，其中：土地開發(fā)費用16570萬元；前期工程費用532萬元；基礎設施及配套工程費1379萬元；建筑安裝工程費19409萬元；預備費1351萬元。項目建設及用款計劃 該項目自1997年開始建設，計劃2000年完工。9項目資金來源 資金來源有注冊資本金8300萬元，股東貸款6641萬元，擬向農(nóng)業(yè)銀行申請住房建設抵押貸款15000萬元，以上約29000萬元，其余部分可用商品房預售收入款解決，因此，資金來源可以說是可靠落實的。七、項目財務效益評估評估依據(jù)(1)建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》計劃出版社，2000年；(2)《中國xx銀行中長期貸款項目評估方法》；(3)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請報告》；(4)國家現(xiàn)行的財稅制度和有關法規(guī)。(2)貸款：向銀行借款15000萬，借款利率5%，項目第2年借款11000萬元，第3年借款4000萬元。(3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第1年1450美元、第2年1550美元、第3年1650美元(1美元=)，折人民幣分別為12035元、12865元及13695元。汽車庫車位每個250000元。預售房分期付款，合同簽訂當年交50%，余款第2年交30%，第3年交20%。(6)稅費率：營業(yè)稅稅率為5%；城市維護建設稅稅率7%，教育費附加費率3%；土地增值稅稅率按不同的增扣比為0~40%；企業(yè)所得稅稅率為33%，管理費用按建筑工程費用的3%提??；銷售費用按工程費的5%提?。徊豢深A見費為1351萬元；職工獎勵及福利基金、儲備基金和企業(yè)發(fā)展發(fā)展基金均按5%提取，余下可供分配的利潤在借款未償還前暫不分配，留在企業(yè)，直至項目計算期末再分配。收入及成本 商品房銷售收入共為67749萬元，與之相對應的開發(fā)產(chǎn)品成本為43456萬元。詳見附表4附表43和附表44。詳見附表44。因此在財務上是可行的。清償能力分析 申請抵押貸款15000萬元，約定從第4年起兩年內(nèi)償還，其資金來源主要為可利用預售收入。詳見附表47。詳見附表49。詳見表42和圖41。相比之下，預售款回籠進度對項目影響不太大。臨界點分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的可接受內(nèi)部收益率為15%，則開發(fā)投資臨界點為47530萬元，增長4074萬元；售房價格的臨界點11041元，降低929元：土地費用的臨界點為22138萬元，增長5568萬元；售房面積的臨界點為50548平方米，下降6052平方米。表43 臨界點分析表 指標名稱 基本方案結果 臨界點計算 內(nèi)部收益率(%) 期望值 開發(fā)投資(萬元)43456 最高值 47530 最低值 11041 售房價格(元/平方米)11970 最高值 22138 土地費用(萬元)16570 最低值 50548 售房面積平(方米)56600 12九、貸款風險評估申請貸款的種類、金額、期限 項目主辦單位根據(jù)工程進度用款情況擬向xx銀行xx支行以抵押方式申請貸款15000萬元，寬限期為2年，2年等本還款。該抵押物辦單位委托北京xx房地產(chǎn)咨詢評估有限公司評估，估價內(nèi)容為總建筑面積56600平方米，建設用地面積5126平方米?！豆纼r報告》將價格定義為：委估物業(yè)市場價值包含地塊的熟地地價和部分工程費用、部分設備費用。同時，含開發(fā)所支付的前期工程費(部分)、設備款(部分)及其他費用。當時該項目正處于施工期，當年3~8月又投入建設資金約5000萬元。上述兩項相抵，抵押物原評估價值額仍應有所調低。該項目需貸款15000萬元人民幣，加利息共計為17400萬元。貸款償還能力的評估 根據(jù)本報告財務效益評估，本項目的借款可以在約定的兩年內(nèi)歸還，評估進一步分析了如銷售受到影響，即使3年內(nèi)銷售率只達90%，亦不影響貸款的償還。十、評估結論和建議(1)北京BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)北京市人民政府批準的、具有企業(yè)法人資格的中外合資企業(yè)。該公司注冊資本為8300萬元，已全部到位。(3)AAA項目設計外型典雅，住宅戶型多，內(nèi)部設施合理：施工質量—流，地下工程曾獲1998年北京建委“長城杯”獎；工程監(jiān)理嚴格。(5)AAA項目是一項在建工程，已投入資金7910萬元人民幣，預計1998年年底結構封頂，1999年進行設備安裝與內(nèi)裝修，于11月即可人住。(6)經(jīng)測算分析，AAA項目的財務效益好，抗風險能力較強。因此，該項目償還貸款是有保證的。(7)該項貸款為抵押貸款，抵押率符合國家規(guī)定的范圍。建議在房地產(chǎn)市場特別是中高檔市場競爭激烈的形勢下，要加強營銷工作，以合理的價格和優(yōu)良的服務，去贏得用戶。公司的法人代表為何國生，注冊資本為人民幣 2000 萬元，公司地址在柳城縣大埔鎮(zhèn)白陽中路45號，經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)有職工15名，其中專業(yè)技術人員5名，70%以上人員都從事過五年以上房地產(chǎn)開發(fā)管理?，F(xiàn)開發(fā)項目已取得柳城縣發(fā)展計劃局[柳計投字（2009）124號] 的立項批復。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)歷柳城縣大埔鎮(zhèn)白陽中路商業(yè)步行街工程是公司成立以來在柳城縣開發(fā)建設的第一個項目。完成項目總投資4800萬元，竣工投入建筑面積達55000余平米，在柳州市柳城縣取得了較好的經(jīng)濟和社會效益。2009年我公司購得XX地塊?？偨ㄖ娣eXXX平方米。該項目現(xiàn)已取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》（見附件），并完成了各項立項手續(xù)，且確保全部立項文件真實、完整、有效。該項目如順利實施有利于柳城縣核心商圈的環(huán)境提升。我公司目前經(jīng)營管理制度健全，財務狀況良好，資產(chǎn)負債率為X%（詳見資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表），符合貴行貸款要求。為提高資金流動率，保障項目實施特向貴行提請流動資金貸款1000萬元，用于推進項目順利進行。希望貴行給予我公司授信和貸款支持，幫助我公司實現(xiàn)新的發(fā)展!此致敬禮柳城縣信榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二0一0年十二月二十九日第三篇：某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告報告摘要本報告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告。XX精至誠房地產(chǎn)評估有限責任公司房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估報告 項目名稱：“”項目 企業(yè)名稱：XX房地產(chǎn)有限公司評估單位：XX精至誠房地產(chǎn)評估有限責任公司 二ΟΟ二年十一月二十九日 目錄 第一章概要一、借款人評價二、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務評價六、貸款風險評價七、評估結論 第二章借款人評價一、借款人概況二、經(jīng)營者素質及管理水平三、信用狀況評價四、資產(chǎn)負債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評價八、企業(yè)前景評價 第三章項目建設條件評價一、項目建設的必要性二、項目建設內(nèi)容、規(guī)模和建設三、項目實施進程評價四、項目建設條件評價五、設計單位資質評價六、施工、監(jiān)理單位資質評價七、環(huán)境保護評價 第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析二、房地產(chǎn)市場分析三、市場定位分析四、市場預測分析五、項目分析 第五章投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及籌資評價三、項目投資計劃評價四、有關說明 第六章償債能力評估一、項目財務效益預測二、項目財務現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析 第七章貸款風險與效應評價一、定量分析二、定性分析三、貸款擔保評價第一章概要根據(jù)XX房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：一、借款人評價XX房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱XX）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。2001年1月起正式進行“”聯(lián)排別墅和復式