【正文】 ……合計 對與信貸登記系統(tǒng)查詢結果不一致的，應調(diào)查并說明原因。對于新成立的項目公司，財務分析可簡化，重點分析申請人實收資本是否到位、資本公積是否合規(guī)、是否存在建設資金挪用或不到位的風險。分析項目建設是否屬于國家宏觀政策支持范圍；項目是否屬于我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的范圍。分析項目規(guī)劃是否符合未來市場需要，功能結構和戶型設計是否合理，配套設施是否齊全。分析申請人制定的進度安排是否合理。項目合法性分析分析項目土地使用權取得方式、地價款繳納情況、項目開發(fā)建設合法性手續(xù)（《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》）辦理情況等。（二）項目市場前景項目所在區(qū)域概況敘述當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及房地產(chǎn)投資環(huán)境，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場前景進行初步預測；敘述區(qū)域內(nèi)城市建設發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域功能定位。對項目貸款期內(nèi)當?shù)亟?jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況預期，判斷被評估項目的市場銷售（出租）前景。本項目銷售狀況說明本項目的價格定位、物業(yè)檔次、功能結構和戶型設計和銷售對象；描述借款人擬定的項目銷售計劃，銷售周期；統(tǒng)計項目已實現(xiàn)銷售收入、銷售價格、銷售面積、銷售對象。發(fā)展策略及重大事項描述申請人經(jīng)營戰(zhàn)略、中長期發(fā)展規(guī)劃，短期內(nèi)經(jīng)營計劃、投資項目、市場拓展方向等。（三）項目投融資分析項目總投資分析項目總投資是指商品房開發(fā)項目從擬建到竣工驗收交付使用整個開發(fā)過程中投入的全部費用的總和。分析項目的各項投資費用構成是否齊全，投資估算的取費標準和依據(jù)是否符合國家或地區(qū)規(guī)定的標準，是否存在任意擴大或壓低投資情況（填制附表1總成本費用估算表）。重點分析企業(yè)自有資金比例是否符合我行房地產(chǎn)貸款的有關規(guī)定。分析項目的形象進度與投資完成情況是否相符，分析已投入資金來源情況。根據(jù)現(xiàn)行的財稅制度和房地產(chǎn)企業(yè)會計的有關規(guī)定，按比例逐年結轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品至經(jīng)營成本，計算經(jīng)營稅金及附加、銷售費用、管理費用、財務費用、所得稅等項目，計算企業(yè)凈利潤（填制附表2項目損益分析表）。填制附表3項目現(xiàn)金流量分析表。三、擔保情況與評價（一）保證擔保對保證人調(diào)查評價內(nèi)容參照申請人（可適當簡化），但重點了解其對外擔保情況、擔保能力和擔保意愿。（二）抵（質(zhì)）押擔保對抵（質(zhì)）押物的基本情況、權屬狀態(tài)、原始價值、評估價值、物理狀態(tài)、變現(xiàn)市場情況等進行綜合調(diào)查評價，對抵（質(zhì)）押物的合法有效性、變現(xiàn)能力和變現(xiàn)價值等進行評價。說明抵（質(zhì)）押物、抵質(zhì)押率是否我行擔保管理相關辦法的要求，如有不符須詳細說明理由及可行性。五、管理措施及授信建議（一）管理措施對續(xù)授信業(yè)務和追加授信業(yè)務，說明前期業(yè)務存續(xù)期間貸后檢查的實施情況，簡要評價客戶合作情況和風險狀況。 （二）授信建議提出授信建議，包括授信的額度、期限、品種、利率（費率）、利率浮動方式、擔保方式、授信用途等內(nèi)容。）建筑安裝工程費＝總建筑面積單位平米費用（說明單位平米費用取值依據(jù)）；前期工程費（工程前期辦理各種許可證、進行招投標、勘探設計、噪音污染補償?shù)龋换A設施建設費用（供水、供電、暖氣、煤氣、排污、電信、綠化、小區(qū)道路等）；公共配套設施建設費用（會所、附屬建筑等）；開發(fā)期稅費：各種與項目開發(fā)有關的稅金和地方政府或有關部門征收的費用，如：土地使用稅、市政支管線分攤費、供電帖費、用電權費、綠化建設費、電話初裝費等；不可預見費＝以上各項工程費用合計5％；開發(fā)費用＝管理費用＋銷售費用＋財務費用；（管理費用以工程建設費用的3％提??；銷售費用含廣告推廣費、市場推廣費、銷售代理費、銷售手續(xù)費等；財務費用主要為利息）不可預見費＝1項至6項之和5％；開發(fā)成本＝1項至7項之和；管理費＝8項3％；總成本費用（開發(fā)建設總投資）＝8項＋9項。附表3項目現(xiàn)金流量分析表（全部投資）單位：萬元序號項目合計20年20年……123412341息稅前利潤（EBITDA）2減：所得稅3加：開發(fā)期利息4凈現(xiàn)金流量5累計凈現(xiàn)金流量6稅后凈現(xiàn)值7稅后累計凈現(xiàn)值FIRR= % FNPV= 萬元 Pt= 年 說明：表中FIRR、FNPV、Pt均為稅后計算值；“4”為當年各季度。附件6經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款項目評估報告一、借款人資信情況（一）基本信息以列表形式描述申請人基本信息?！∑渲袑嵤召Y本要進行調(diào)查和核實,貨幣資金出資的調(diào)查是否存在撤資情況,實物出資的調(diào)查出資是否合規(guī),實物是否仍在申請人名下、狀態(tài)是否正常。從申請人所在集團內(nèi)成員企業(yè)數(shù)量和層級、集團內(nèi)是否存在交叉持股、申請人應收和應付關聯(lián)企業(yè)款項的金額及占比等方面說明申請人關聯(lián)關系的復雜狀況。序號股東名稱持股比例與申請人經(jīng)營及管理上的聯(lián)系備注 其中對控股股東的經(jīng)營情況進行調(diào)查和說明，重點說明控股股東在公司治理、生產(chǎn)經(jīng)營、資金運作和利潤分配等方面對申請人的控制關系；若申請人為民營企業(yè)，要調(diào)查和了解實際控制人，重點說明實際控制人在公司治理、生產(chǎn)經(jīng)營、資金運作和利潤分配等方面對申請人的控制關系。 序號子公司名稱投資金額控股（參股）比例與申請人經(jīng)營及管理上的聯(lián)系備注其中重點說明申請人內(nèi)部的管理機制，特別是本部對子公司的資金管理體制；申請人收入、利潤主要來源于哪些子公司，本部對這些子公司的管理和控制能力。序號關聯(lián)企業(yè)名稱與申請人的關聯(lián)關系對申請人管理的影響力對申請人經(jīng)營的影響力備注管理層情況描述申請人實際控制人（如無，請注明）、法定代表人、經(jīng)營負責人、財務負責人的姓名、年齡、職務、教育背景、從業(yè)經(jīng)驗、主要業(yè)績、工作簡歷等。對自然人實際控制的企業(yè)，對控制人提供人民銀行個人證信系統(tǒng)查詢結果。若經(jīng)過審計，則調(diào)查并說明審計事務所的是否為我行認可、資質(zhì)等級等；審計事務所若連續(xù)兩年及以上發(fā)生變更的，則調(diào)查并說明變更原因以及對審計報告質(zhì)量的影響。編制財務數(shù)據(jù)簡表如下： 近三年及近期財務數(shù)據(jù)簡表 （萬元）序號 項　　目年年年年 月1總資產(chǎn)流動資產(chǎn)其中：貨幣資金應收帳款其他應收款存貨長期投資固定資產(chǎn)凈值在建工程2負債總額流動負債其中：短期借款應付票據(jù)應付帳款長期借款3所有者權益其中：實收資本4營業(yè)收入5營業(yè)利潤6投資收益7利潤總額8凈利潤9經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量10經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量11投資活動現(xiàn)金凈流量12籌資活動現(xiàn)金凈流量 資產(chǎn)負債重點項目分析對申請人上年度和最近一期的重點資產(chǎn)、負債項目及重大損益變化情況進行調(diào)查和分析。 調(diào)查并說明持有的短期投資的種類、明細、金額、是否已質(zhì)押。 調(diào)查并說明其它應收款的帳齡分布，列示金額前五名的其它應收款的欠款人名稱、產(chǎn)生原因、欠款時間、收回可能性、是否為關聯(lián)企業(yè)欠款、壞賬準備是否計提充足，產(chǎn)生變化的原因等。 調(diào)查并說明持有債權投資的種類、金額、是否已質(zhì)押；持有多少其他公司的股權，占被投資單位的股權比例、投資收益情況、是否已質(zhì)押等。 調(diào)查并說明在建工程的項目名稱、已完成投資情況、后續(xù)資金安排、工程進度和完工時間，是否存在資金缺口、是否已抵押等。其中對土地使用權，調(diào)查土地位置、使用狀態(tài)、是否抵押、變現(xiàn)能力等。 調(diào)查并說明應付帳款的帳齡分布，詳細列示金額前五名的應付帳款的應付對象、產(chǎn)生原因、欠款時間、歸還安排、資金來源、是否為應付關聯(lián)企業(yè)款等。 注：若申請人同時提供合并和本部報表的，應同時對合并和本部報表上的重點項目進行說明；若申請人提供的經(jīng)審計的財務報表附注對以上