【正文】 通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。 該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方，且全部為集團內(nèi)部擔保。七、 評估結論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向 行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2001年所有者權益為 ，財務狀況良好，擔保方式可行。第二章　借款人評價一、借款人概況并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。四川房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。該公司于2001年1月起正式進行“”聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。售房率已接近50%。二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平四川房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。四川房地產(chǎn)有限公司主要領導人基本情況如下：法人代表：，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。三、信用狀況評價 該公司在工行支行開有一般結算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002年度信用等級為未評級。公司的資產(chǎn)負債狀況及主要經(jīng)濟指標如下表：資產(chǎn)負債及償債能力指標簡表 (單位:萬元)項目 2000年 2001年 2002年9月總資產(chǎn) 17000 26798 21335總負債 15000 25442 13482流動資產(chǎn) 17014 26678 21172流動負債 0 10442 13482所有者權益 2000 1356 7852資產(chǎn)負債率（%） 88% 94% 63%流動比率（%） 255% 157%速動比率（%） 112% 77%（一）、資產(chǎn)負債趨勢分析：下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負債變化趨勢(與上一年比較):資產(chǎn)負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項目 2000年 2001年 2002年9月資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 9798 5463增長百分比 2686%57% 20%負債增長絕對數(shù) 14990 10442 11960增長百分比 149900% 69% 47%權益增長絕對數(shù) 1400 644 6496增長百分比233% 32% 479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團在成都建行貸款15000 萬元，投入“花園”開發(fā)項目，2002年3月集團將“花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。由于資產(chǎn)減少的比例小于負債減少的比例，因此企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負債的依賴程度減小。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，%。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) ，說明企業(yè)有較強的付息能力。 其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“花園”的15000萬元收回。其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。下表是該企業(yè)近三年盈利指標。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，%，%，%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。公司開發(fā)的“”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進行分析。結合企業(yè)銷售情況分析，由于 “”項目為聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時也說明企業(yè)具有較強的營銷能力和償還債務的能力。 七、信用狀況評價該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：項目 存款貸款備 注工行支行 557 7000 11月份還款1100萬元，無拖欠本息行支行 142 0行支行 318 2000 無拖欠本息營業(yè)部 92 0銀行 1001 0納稅專戶 130 0合 計 2240 9000經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。該公司開發(fā)的第一個項目為“”高檔住宅小區(qū)。因此四川根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。四川房地產(chǎn)有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的“”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是集團決心在成都樹立的樣板工程。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。二、項目建設內(nèi)容、規(guī)模和建設方案 根據(jù)成都市計劃委員會對“”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。 “”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。 整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。三、項目實施進程評價 該項目經(jīng)成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有：成都市計委：成計投資[2000]449號“關于四川房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》；成都市計委：成計投資[2001]272號“關于四川房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設規(guī)模申請的批復”；成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第號《國有土地使用權出讓合同》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號《建設用地規(guī)劃許可證》；成都市國土局：成國用2001字第號《國有土地使用證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號《建設工程規(guī)劃許可證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號《建設工程規(guī)劃許可證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號《建設工程規(guī)劃許可證》；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號《建設工程規(guī)劃許可證》；成都市建委：，,　 , , ,號《施工許可證》。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實施有關工程設施的建設。 新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 工程施工由成都市區(qū)建筑工程總公司、四川第建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質(zhì)等級及所承擔項目建設規(guī)模見下表：承建單位名稱 公司資質(zhì)等級 承建規(guī)模（平方米）成都市區(qū)建筑工程總公司 壹級 31,777成都市建筑工程公司 16,840四川省建筑工程公司 壹級 12,690成都市建筑工程公司 15,435成都市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級 22,336成都市第、第建筑工程公司屬于成都市建總集團，該集團資質(zhì)等級為壹級 項目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的成都建設監(jiān)理有限責任公司和資質(zhì)等級為乙級的成都工程監(jiān)理有限責任公司承擔。 工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。 宅間距設計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 綜合以上分析認為，四川房地產(chǎn)有限公司的“”項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎設施建設力度的擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟的潛力，維持了國民經(jīng)濟的高速增長。為擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經(jīng)濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。 為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，2001年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。 2002年2月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產(chǎn)交易費用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟結構的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結構升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。為“十五”期間成都經(jīng)濟快速發(fā)展奠定了良好的基礎。 。從房屋產(chǎn)權看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權屬于個人，%是房改房，居各類產(chǎn)權房之首，%是原有私房，%是商品房。 2001年成都市政府加大了市政建設力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節(jié)后開始工程建設，預計用35年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進行全面綜合治理。 城市經(jīng)濟的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。 根據(jù)《成都市“九五”及2010遠景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機會。 ，％、％，其中住宅銷售面積638萬平方米，％。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高