【正文】 12 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表 (單位 :萬(wàn)元 ) 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 16390 9798 5463 增長(zhǎng)百分比 2686% 57% 20% 負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 14990 10442 11960 增長(zhǎng)百分比 149900% 69% 47% 權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù) 1400 644 6496 增長(zhǎng)百分比 233% 32% 479% 從上表可以看出該企業(yè) 2020年、 2020年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快 ,2020 年末比 1999年末增長(zhǎng)了 2868%,2020年較 2020年末增長(zhǎng)了 57%， 2020年 9月總資產(chǎn)較 2020 年下降 20%，負(fù)債較同期下降 47%，主要是該公司 2020年 4月代集團(tuán)在上海建行貸款 15000 萬(wàn)元，投入“花園”開發(fā)項(xiàng)目， 2020 年 3 月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了上海建行的 15000 萬(wàn)元貸款。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì) ,企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加 ,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。企業(yè)的流動(dòng)比率 2020 年是 255%， 2020 年 9月是 157%，雖然 2002 年較 2020 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的 %。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè) 2020年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) 2020年 9月是 ， 較平均值 高出 倍，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。 其他應(yīng)收款： 2020年較 2020年減少 10828萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的 15000 萬(wàn)元收回。 其它應(yīng)付款： 2020年較 2020 年增加 3385萬(wàn)元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加 2248 萬(wàn)元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加 500 萬(wàn)元。 長(zhǎng)期負(fù)債： 2020年較 2020年減少 15000 萬(wàn)元，主要是代集團(tuán)在上海建行貸款的 15000 萬(wàn)元，提前歸還。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。但 2020 年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧 644萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率是 %，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是 %，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是 %，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。公司開發(fā)的“”項(xiàng)目于 2020年 12月 28 日才正式開盤，公司 2020年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司 2020 年 9 月 末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。結(jié)合企業(yè)銷 17 售情況分析，由于 “”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長(zhǎng)，而截止 9月公司已銷售房屋接近 50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)控制度較好。從銷售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù) 超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)的能力。 七、信用狀況評(píng)價(jià) 該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行 有短期借款余額 9000萬(wàn)元，無(wú)逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項(xiàng) 目 存款 貸款 備 注 工行支行 557 7000 11 月份還款 1100 萬(wàn)元，無(wú)拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2020 無(wú)拖欠本息 營(yíng)業(yè)部 92 0 19 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合 計(jì) 2240 9000 經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，上海房地產(chǎn)有限公司無(wú)任何不良記錄，信譽(yù)良好， 2020年貸款卡年審時(shí)，被中國(guó)人民銀行分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu) 評(píng)為 AA 資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“”高檔住宅小區(qū)。因此上海根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公 司的發(fā)展前景將極其廣闊。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與上海大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有 52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403 套。上海房地產(chǎn)有限公司依托這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“”是上海市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是集團(tuán)決心在上海樹立的樣板工程。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇上海作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 根據(jù)上海市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地 163,648 平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,09 21 2 平方米，其中 ：商品住宅 111,162 平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈(zèng)送面積 16,044 平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園 1,490平方米，配套用房 620 平方米。 小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半 地下車庫(kù) ，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。 “”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。 整個(gè)小 區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 三、項(xiàng)目實(shí) 施進(jìn)程評(píng)價(jià) 23 該項(xiàng)目經(jīng)上海市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有： 上海市計(jì)委：成計(jì)投資 [2020]449號(hào)“關(guān)于上海房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)管 [2020]第 1845 號(hào)《定點(diǎn)通知書》； 上海市計(jì)委：成計(jì)投資 [2020]272號(hào)“關(guān)于上海房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”； 上海市國(guó)土局：成國(guó)土錦 [2020]出讓合同第號(hào)《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)管 [2020]第號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 上海市國(guó)土局：成國(guó)用 2020 字第號(hào)《國(guó)有土地使用證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建管 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建管 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建筑 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市規(guī)劃局：成規(guī)建筑 [2020] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 上海市建委：， , , , , ,號(hào)《施工 許可證》。 小區(qū)于 2020年 8月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在 2020年 12 月完工交房。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條 DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為 3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。 25 新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 工程施工由上海市區(qū)建筑工程總公司、上海第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表： 承建單位名稱 公司資質(zhì)等級(jí) 承建規(guī)模（平方米） 上海市區(qū)建筑工程總公司 壹級(jí) 31,777 上海市建筑工程公司 16,840 上海省建筑工程公司 壹級(jí) 12,690 上海市建筑工程公司 15,435 上海市區(qū)建筑安裝工程公司 貳級(jí) 22,336 上海市第、第建筑工程公司屬于上海市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹 級(jí) 26 項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的上海建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的上海工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。 工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。 宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住 宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 綜合以上分析認(rèn)為，上海房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和上海市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊 備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成 90%，景觀已完成 40%，評(píng)價(jià)可行。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入 WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó) 內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2020年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、 物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。 2020 年 2 月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 對(duì)外，上海市人民政府積極改善上海的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。為“十五”期間上海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 2020 年上海市區(qū)人均居住面積 ，據(jù)預(yù)測(cè)到 2020年末人均住房居住面積將達(dá)到 。從房屋產(chǎn)權(quán)看， %的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中 %是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首， %是原有私房， %是商品房。 29 2020 年上海市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自 3月份在上海市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了 26 條市容形象示范街和 6 條出入城道路等 42條街道和重點(diǎn)路段。 2020年 11 月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)， 2020 年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用 35 年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 根據(jù)《上海市“九五”及 2020 遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè) 2020－2020 年我市住宅需求量約需 4600－ 4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以 30 來，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面 有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此上海市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 在過去的 2020年房地產(chǎn)共完成投資 ，銷售 ，分別比去年同比增長(zhǎng) ％、 ％，其中住宅銷售面積 638萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) ％。由以上數(shù)字可看出2020 年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于上海市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 32 表 43 上海市房地產(chǎn)價(jià)格水平表 1996年 12月 1997年 12月 1998年 12月 1999年 12月 2020年 12月 2001 年 12 月 住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982 從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出上海市商品住宅價(jià)格從 1996年至 2020年 12 月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在 966點(diǎn)至 996 點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） 上海市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從 1996 年至