【正文】 4927 10711 其他 0 0 0 二、長期負(fù)債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2020 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 15 變動(dòng)說明 : 應(yīng)收帳款 :2020年較 2020 年增加 7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。企業(yè)的速動(dòng)比率 2020 年是 112%， 2020 年 9月是 77%，雖然 2020年較 2001 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值 ％。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 13 項(xiàng) 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 流動(dòng)比率（ %） 255% 157% 速動(dòng)比率（ %） 112% 77% 資產(chǎn)負(fù)債率 2020 年是 88%， 2020年是 94%， 2020年 9月是 63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值 %。因此該企業(yè) 2020年 9月的負(fù)債較同期減少 11960萬元，減少 47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn) 5463 萬元，減少 20%。 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。截止 2020年 9 月末，該公司在工行支行存款余額為 557 萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000萬元，中行支行借款 2020萬元，均按 11 時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 財(cái)務(wù)部經(jīng)理：，男， 28歲。 總經(jīng)理：，男， 39歲，碩士。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部 7 個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工 34 人，其中博士1 人，碩士 5人，本科 24人，大專 4人；具有高級職稱 4 人，中初級職稱 28 人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè) 技術(shù)水平。開盤以來，“”已獲得 2020 年度“上海 市 10 大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小 10 區(qū)”的評審、 2020年 6 月份在由建設(shè)部主辦的 2020年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)?！啊庇?2020年 8月正式開發(fā)， 2020 年 12月 8 日正式開盤發(fā)售，在近 1年的銷售時(shí)間里，在上海市激烈的市場競爭中，“”業(yè)已取得近 績。作為集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，上海 在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。法人代表，注冊資本 2020 萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資 1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資 200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 由于 項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級為 AA級，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為 ，低于風(fēng)險(xiǎn)度 。 五、 財(cái)務(wù)評價(jià) 經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評估主表 4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤 萬元； 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為 %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10％）：按全部投資計(jì)為 萬元； 8 動(dòng)態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計(jì)為 年； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為 10％），財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 企業(yè)自籌資金 ，工行土地儲(chǔ)備貸款 7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止 2020年 11 月末，已歸還 1100 萬元），中行流動(dòng)資金貸款 2020 萬元（ 2020年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 萬元，銷售滾動(dòng)投入 。 四、 投資籌資評價(jià) 7 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及上海市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測算該項(xiàng)目總投資 萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他） 萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 萬元。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià) 5391元 / m2，復(fù)式別墅平均售價(jià) 4183元 / m2。小區(qū)于 2020年 8月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52 棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在 2020年 12月完工交房。項(xiàng)目容積率 ，綠化率 53%。該項(xiàng)目總占地 163,648 平方米（含代征地 41,024平方 米），建筑總面積 116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈(zèng)送面積 16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢 ,自身積累增加 ,對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止 2020年 9 月 30日，在工行支行存款余額為 557 萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000 萬元， 中行支行借款 2020 萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。截止 2020年 9月，公司資產(chǎn)總額為 21335 萬元，負(fù)債總額為 13482 萬元，所有者權(quán)益為 7852 萬元。 2020年 1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。現(xiàn)將評估報(bào)告簡要概述如下： 一、借款人評價(jià) 上海房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱上海）成立于 1999年 7 月 22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 1 上海 某 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告 項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：上海房地產(chǎn)有限公司 評估單位： 二ΟΟ 三 年十一月二十九日 目 錄 第一章 概 要 一、借款人評價(jià) 二、項(xiàng)目評價(jià) 三、市場評價(jià) 四、投資籌資評價(jià) 2 五、財(cái)務(wù)評價(jià) 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 七、評估結(jié)論 第二章 借款人評價(jià) 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評價(jià) 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評價(jià) 八、企業(yè)前景評價(jià) 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評價(jià) 3 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價(jià) 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價(jià) 七、環(huán)境保護(hù)評價(jià) 第四章 市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預(yù)測分析 五、項(xiàng)目分析 第五章 投資估算和籌資評價(jià) 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價(jià) 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評價(jià) 四、有關(guān)說明 第六章 償債能力評估 4 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù) 效益預(yù)測 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運(yùn)用分析 四、項(xiàng)目償債能力評估 五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評價(jià) 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔(dān)保評價(jià) 第一章 概 要 根據(jù)上海房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于 2020 年 11月 24 日對該項(xiàng)目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為 2020年 9月 30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可 操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條 5 件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評估結(jié)論，并于 2020 年11 月 29 日完成評估工作。法人代表，注冊資本 2020 萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資 1800 萬元和房地產(chǎn)有限公司投資 200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開 發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。在近 1年的銷售時(shí)間里，在上海市激烈的市場競爭中，“ ”業(yè)已取得近 億元的銷售佳績，實(shí)際到帳銷售收入為 。 上海在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄， 2020 年經(jīng)工行分行審核評定信用等級為未評級。 二、項(xiàng)目評價(jià) 6 “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于上海市東南部 ***區(qū)鄉(xiāng) ***村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有 52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在 160平方米到 298平方米之間，共 403套，其中聯(lián)排別墅 319 套、復(fù)式別墅 84套。 項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。 三、市場評價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅 ，復(fù)式別墅 萬元 ,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元。經(jīng)評定單方成本為 元 /平方米；其中：土地 元 /平方米、前期工程費(fèi) 元 /平方米，房屋開發(fā)費(fèi) 為 元 /平方米、費(fèi)稅 (主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi) ) /平方米、期間費(fèi)用 /平方米，其他費(fèi)用 /平方米，不可預(yù)見費(fèi) 39.82 元 /平方米。企業(yè)自籌資金占總投資的 %，符合規(guī)定的貸 款要求，截止評估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為 萬元。 六、 貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司 2020 年所有者權(quán)益為 億元，其中未分配利潤為 ，對外擔(dān)保為 ，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。 七、 評 估結(jié)論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成 90％，景觀已完成 40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評為 AA級，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán) 9 股份有限公司 2020年所有者權(quán)益為 億元，其中未分配利潤為 億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 第二章 借款人評價(jià) 一、借款人概況 并通過了“ 上海房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱上海）成立于 1999年 7 月 22 日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 上海房地產(chǎn)有限 公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。該公司于 2020年 1 月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。售房率已接近 50%。 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 上海房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。 上海房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男， 39 歲，碩士。 副總經(jīng)理：，男， 47歲，博士。 三、信用狀況評價(jià) 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其 2020 年度信用等級為未評級。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表 (單位 :萬元 ) 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2020 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（ %） 88% 94% 63% 流動(dòng)比率（ %） 255% 157% 速動(dòng)比率（ %） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢 (與上一年比較 ):