【正文】 50%。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。 四川房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。 　　　　　　　　　　　　第二章　借款人評價 一、借款人概況 并通過了“ 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。 七、 評估結(jié)論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“”項目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風(fēng)險能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 ，財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。 六、 貸款風(fēng)險評價 通過定性及定量分析，項目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強。%，符合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準(zhǔn)日。；其中：、房屋開發(fā)費為 、費稅(主要為綜合報建費、集資費)、。,。 三、市場評價 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。 項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。 項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。 二、項目評價 “”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行分行審核評定信用等級為未評級。 四川在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ”。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評估工作。 概償債能力評估 一、項目財務(wù)效益預(yù)測 二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 五、項目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔(dān)保評價 　　　　　　　　　　第一章市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預(yù)測分析 五、項目分析 第五章借款人評價 一、借款人概況 二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評價 八、企業(yè)前景評價 第三章錄 第一章四川房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告 項目名稱：“”項目 企業(yè)名稱：四川房地產(chǎn)有限公司 評估單位： 二ΟΟ三年十一月二十九日 目 概要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務(wù)評價 六、貸款風(fēng)險評價 七、評估結(jié)論 第二章項目建設(shè)條件評價 一、項目建設(shè)的必要性 二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項目實施進(jìn)程評價 四、項目建設(shè)條件評價 五、設(shè)計單位資質(zhì)評價 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 七、環(huán)境保護(hù)評價 第四章投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項目投資計劃評價 四、有關(guān)說明 第六章 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482 萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負(fù)債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。綠化率53%。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。通過選取交易實例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/ m2。 四、 投資籌資評價 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項目自身情況，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他），開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用） 。 ，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），銷售滾動投入 。 五、 財務(wù)評價 經(jīng)過評估測算，該項目的各項盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評估主表4項目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 1； 內(nèi)部投資收益率：%； 財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：； 動態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算期內(nèi)按行財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)可行。 通過定量計算，本項目風(fēng)險等級為AA級。財務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 由于項目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。法人代表，注冊資本2000 萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。作為集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川 在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。“”于2001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“”。開盤以來，“”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財務(wù)部7個部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。 總經(jīng)理：，男，39歲，碩士。 財務(wù)部經(jīng)理：，男，28歲。 該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002年度信用等級為未評級。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表(單位:萬元) 項目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 流動負(fù)債 0 10442 13482 所有者權(quán)益 2000 1356 7852 資產(chǎn)負(fù)債率（%） 88% 94% 63% 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% （一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析： 下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(與上一年比較): 資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表 (單位:萬元) 項57% 20% 負(fù)債增長絕對數(shù) 14990 10442 11960 增長百分比 149900% 69% 47% 權(quán)益增長絕對數(shù) 1400 644 6496 增長百分比 因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。 （二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析 項企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，%。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù) ，說明企業(yè)有較強的付息能力。 目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 一、流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負(fù)債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 變動說明: 應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。 存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。 預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。 五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率 該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入23650萬元，實現(xiàn)利潤5852萬元，%。 單位：萬元 項目 2000年 2001年 2002年9月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0 644 5852 銷售利潤率(%) 0 % % 總資產(chǎn)利潤率 0 % % 凈資產(chǎn)利潤率 0 % % 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 % 成本費用利潤率 0 0 % 利息保障倍數(shù) 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。該公司的“”項目2001年3月才開始進(jìn)入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，%。從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項目 行次 金 七、信用狀況評價 該公司至評估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項目 存款 貸款 備 計 2240 9000 經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構(gòu)評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。該公司開發(fā)的第一個項目為“”高檔住宅小區(qū)。因此四川根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。四川房地產(chǎn)有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的“”是成都市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高