【正文】 資公司多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”是A市中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場(chǎng)及精品住宅，也是決心在A市樹立的樣板工程。擬建大型商業(yè)廣場(chǎng)和6棟22層的住宅樓。地理位置優(yōu)越，交通便利。因此大唐盛華自身具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。2003年1月起正式進(jìn)行“紅山新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。 在人行查詢系統(tǒng)查詢，盛華投資公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好。公司借款均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 三、信用狀況評(píng)價(jià)該公司在建行開有基本結(jié)算帳戶。公司現(xiàn)有員工30人，其中碩士生2名、本科生9名，大專生15名，高級(jí)工程師2名，工程師5名，助理工程師2名，高級(jí)會(huì)計(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，經(jīng)濟(jì)師2名，房地產(chǎn)高級(jí)策劃師2名。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平盛華投資公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。2003年1月起正式進(jìn)行“紅山新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。法人代表盛華明，注冊(cè)資本5300萬元人民幣。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢?duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1； 內(nèi)部投資收益率（所得稅后）：%； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％，所得稅后）：； 動(dòng)態(tài)投資回收期（還原利率10%）：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按建設(shè)銀行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 銀行貸款15000萬元；216。資金動(dòng)作方式如下：216。三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的資料，“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，㎡，㎡（），共828個(gè)地下車位。地理位置優(yōu)越，交通便利。通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，自身積累增加，對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止2007年12月1日，在建設(shè)銀行A市支行存款余額為1500萬元；公司無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。截止2007年12月，公司資產(chǎn)總額為17146萬元，負(fù)債總額為5315萬元，所有者權(quán)益為11831萬元。法人代表盛華明，注冊(cè)資本5300萬元人民幣。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2007年12月30日完成評(píng)估工作。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。盛華國(guó)際廣場(chǎng)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告目 錄第一章 概 要 1一、借款人評(píng)價(jià) 1二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 2三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 2四、投資籌資評(píng)價(jià) 2五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 3六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 3七、評(píng)估結(jié)論 3第二章 借款人評(píng)價(jià) 5一、借款人概況 5二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 5三、信用狀況評(píng)價(jià) 5四、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 6第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 7一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 7二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 8三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 9四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 9第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 10一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 10（一）A市經(jīng)濟(jì)格局 10（二）A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 11二、A市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 15（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 15（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 17三、市場(chǎng)定位分析 20（一）項(xiàng)目開發(fā)主題定位 20（二）市場(chǎng)定位 20四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 23（一）項(xiàng)目基本情況 23（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式 23（三）銷售期的選定 23（四）實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 24第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià) 25一、投資估算 25二、投資來源及籌資評(píng)價(jià) 25三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 26（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 26（二）建設(shè)方式 26（三）進(jìn)度安排 26（四）項(xiàng)目周期設(shè)定 26（五）分段周期設(shè)定 27（六）投資計(jì)劃與資金籌措表 29第六章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定 30一、項(xiàng)目開發(fā)周期 30二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪?30三、項(xiàng)目銷售價(jià)格估算 31（一）住宅銷售價(jià)格 31（二）商鋪銷售價(jià)格 31（三）車位銷售價(jià)格 31（四）商場(chǎng)銷售價(jià)格 31四、預(yù)期收入測(cè)算結(jié)果 32五、稅金計(jì)算 32第七章 財(cái)務(wù)效益評(píng)估 33一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 33（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取 33（二）靜態(tài)效益指標(biāo) 34（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 35二、利息保障倍數(shù)計(jì)算 37三、貸款償還期計(jì)算 38第八章 項(xiàng)目不確定性分析 39一、盈虧平衡分析 39二、單因素敏感性分析 39第九章 銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)分析防范措施評(píng)估 41一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 41（一）定量分析 41（二）定性分析 41附件：借款人應(yīng)提交的材料清單 4343本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。第一章 概 要根據(jù)盛華投資公司開發(fā)“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”工程申請(qǐng)貸款的需要，于2007年12月22日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2008年1月2日）?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下： 一、借款人評(píng)價(jià)盛華投資公司（以下簡(jiǎn)稱盛華）成立于2004年11月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。大唐盛華在建設(shè)銀行A市支行開有基本結(jié)算帳戶。企業(yè)無不良信用記錄。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置，山東路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場(chǎng)，位于城市中軸黃金核心地段。（）。㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和6棟22層的住宅樓。四、投資籌資評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及A市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行計(jì)算。具體見下表：（開發(fā)投資估算表）序號(hào)工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱造價(jià)或費(fèi)用（元）樓面造價(jià)（元/㎡）百分比（%）1一、征地費(fèi)及土地契稅等113971313 %2二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)21067332 %3三、建筑安裝工程費(fèi)247163589 %4四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)8295000 %5五、管理費(fèi)13269130 %6六、開發(fā)期稅費(fèi)672670 %7七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)）40932398 %8八、不可預(yù)見費(fèi)3904972 %合計(jì)總投資造價(jià)449276405 %注：詳細(xì)計(jì)算見附件：成本計(jì)算明細(xì)表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。 自有資金全部用于投資，共20000萬元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金10000萬元）；216。 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為9928萬元。 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 七、評(píng)估結(jié)論評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第二章 借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況盛華投資公司（以下簡(jiǎn)稱盛華）成立于2004年11月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。在A市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“紅山新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉儲(chǔ)、。公司下設(shè)總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部。公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。截止2007年12月末，該公司在建行存款余額為1520萬元；信用社存款余額為500萬元。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2007年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。附：借款人基本情況表：借款人名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)三級(jí)年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率100%竣工產(chǎn)品優(yōu)良率100%財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本5300萬元實(shí)收資本5300萬元總資產(chǎn)17146萬元所有者權(quán)益11831萬元資產(chǎn)負(fù)債率31%流動(dòng)比率151%存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額11831資產(chǎn)報(bào)酬率%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率37%利息保障倍數(shù)資本積累率82%信用情況貸款利息實(shí)收率100%貸款不良率0客戶信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)AA授信控制量我行已提供信用量貸款紀(jì)錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式建設(shè)銀行16001600%正常抵押保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式四、企業(yè)前景評(píng)價(jià)盛華投資公司具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。在A市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“紅山新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉儲(chǔ)、。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場(chǎng)，位于城市中軸黃金核心地段。（）。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，㎡，㎡（），共828個(gè)地下車位。A市政府通過對(duì)舊城改造和新城的開發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合A市舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案（表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）序 號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注1總用地面積（平方米） 2總建筑面積（平方米） 3地上建筑面積（平方米） 其中商場(chǎng) 高層住宅 車庫 4地下建筑面積 其中商場(chǎng) 停車場(chǎng) 5建筑層數(shù)地上13層，422層地下4層6建筑總高80米7建筑層高地上—4米地下4米8總戶數(shù)　8369建筑容積率 10綠地率　30％以上11車位828個(gè)本次評(píng)估計(jì)算項(xiàng)目分為住宅、商業(yè)及車庫