【正文】 10綠地率　30％以上11車位828個(gè)本次評(píng)估計(jì)算項(xiàng)目分為住宅、商業(yè)及車庫(kù)三部分，其中考慮商業(yè)和車庫(kù)含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約18000平方米，可銷售車庫(kù)約20000平方米，具體見下表：編號(hào)項(xiàng)目分類項(xiàng)目總建筑面積（㎡）合計(jì)（㎡）1住宅住宅 2商業(yè)商場(chǎng) 商鋪 3車庫(kù)（位）車位（出售） 停車場(chǎng) 合計(jì) 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)，并報(bào)A市規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下： “盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和六棟高層及會(huì)所等組成。綠化率達(dá)30%以上。 配套商業(yè)結(jié)合場(chǎng)地特點(diǎn)在兼顧文明廣場(chǎng)與公園的同時(shí)采用周邊布局，沿東側(cè)與西側(cè)分別布置兩個(gè)單元塔樓，保證了大部分戶型都能坐擁最佳的觀景效果。商業(yè)基本沿市府路與文明廣場(chǎng)布置，最大化利用文明廣場(chǎng)的資源來提升商業(yè)價(jià)值。在交通組織上，采用人車分流，在西南與市府路銜接處西側(cè)與人民路銜接處及北側(cè)各設(shè)一個(gè)車庫(kù)入口，這樣車輛能直接便捷地進(jìn)出車庫(kù)，消減停車對(duì)周圍的影響。人行主入口設(shè)置在南側(cè)，次入口設(shè)置在北側(cè)，減少商業(yè)及車輛對(duì)人行的干擾。項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)兩條景觀軸，東西向景觀軸把文明廣場(chǎng)氣氛與山地公園的景色引入小區(qū)，使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來，制造一種富有動(dòng)態(tài)的空間效果。整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)略。四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)完成。深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況（一）A市經(jīng)濟(jì)格局l A市第一商圈的形成A市經(jīng)過多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以人民中路、人民路為頂點(diǎn)，東西兩翼發(fā)展，以人民路為軸線，人民中路、人民路為中心，各經(jīng)濟(jì)因子點(diǎn)狀散布著城市空間的經(jīng)濟(jì)格局。人民路是A市的商業(yè)中心，由此可見，人民路在A市商圈中占據(jù)重要的地位。在A市510年發(fā)展藍(lán)圖上，將會(huì)形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以人民路、人民中路為軸心約10平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為A市的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。l 盛華國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟀从?jì)劃盛華國(guó)際廣場(chǎng)、人商擴(kuò)建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開發(fā)等，到2010年，人民路將有實(shí)力成為A市“第一商圈”，發(fā)展?jié)摿o限。盛華國(guó)際廣場(chǎng)處于目前A市第一大商圈核心地，位于廣場(chǎng)前的城市主干道人民路車流量日均達(dá)一萬輛以上，人流量在30萬以上，在以其為中心5公里半徑內(nèi)人口達(dá)50余萬人，2公里內(nèi)半徑內(nèi)有20萬人的強(qiáng)大消費(fèi)群體支持。l 交通成熟——五位一體交通網(wǎng)點(diǎn)盛華國(guó)際廣場(chǎng)位于人民路與江蘇路交匯處，與北京路毗鄰。正對(duì)文明廣場(chǎng)，西通人商集團(tuán)、商貿(mào)大廈，距新建的農(nóng)貿(mào)中心隔路相望，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。廣場(chǎng)集公交車站、巴士站、停車場(chǎng)、的士站、直通火車站站點(diǎn)五大交通功能于一體，瞬間即通達(dá)全城。盛華國(guó)際廣場(chǎng)三面環(huán)路，有5條公交線路在廣場(chǎng)前設(shè)站，公交線路覆蓋A市三大區(qū)，在A市的任何地方都可以輕松到達(dá)廣場(chǎng)。盛華國(guó)際廣場(chǎng)西面是連成一體的大型文明廣場(chǎng)。將與廣場(chǎng)負(fù)五層25米寬的過道相連通。廣場(chǎng)負(fù)五層在商場(chǎng)出口設(shè)有室內(nèi)出租車，并通過負(fù)二層完全開放，挑高至負(fù)二層的中庭觀光電梯，為全場(chǎng)人群提供便利的出租車接送服務(wù)。廣場(chǎng)地下二層至負(fù)四層，設(shè)有700個(gè)停車位的大型停車場(chǎng)，全面滿足廣場(chǎng)和居住自駕車的停車需求。（二）A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)總量水平l 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，GDP年平均增幅超過10%，按可比價(jià)格計(jì)算，%。（其中，%；，%；，%，是1996年以來最快的一年。）圖：A市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）l 2006年人均GDP達(dá)到1328美元按照聯(lián)合國(guó)對(duì)40多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果：人均GDP800美元左右時(shí)，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，1300美元以上時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，達(dá)到8000美元時(shí)增長(zhǎng)速度趨緩。截止2006年末A市人均GDP為9965元即1328美元，現(xiàn)A市的住房消費(fèi)已處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)狀況l 三次產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主（46%），第三產(chǎn)業(yè)占42%從國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)看，A市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量的46%，第三產(chǎn)業(yè)為其次，約42%左右，第一產(chǎn)業(yè)僅11%左右。圖：A市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）l 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好從發(fā)展速度來看，隨著各個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長(zhǎng)，A市第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升，這表明A市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。一定程度上反映了A市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在向發(fā)達(dá)城市方向前進(jìn)。人民生活水平l 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快，2005年以后已經(jīng)突破萬元大關(guān)圖：A市歷年城市居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）在2005年以前，A市人均可支配收入都在一萬元以內(nèi)，2004年以后開始突破萬元大關(guān)。l 恩格爾系數(shù)連續(xù)下降，已接近30%～40%的富裕水平圖：A市歷年恩格爾系數(shù) （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從2002年至2006年5年間，%%，已達(dá)到30%～40%的富裕標(biāo)準(zhǔn)。l 城市人均居住面積逐年增加緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈圖：A市歷年城市人均居住面積 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從1999年至2006年，，增長(zhǎng)比較緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈。社會(huì)消費(fèi)品零售情況l 城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速圖：A市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)），%，扣除價(jià)格上漲因素，％，是“九五”以來增幅最快的一年。l 分城鄉(xiāng)看，％，％；，％。l 分行業(yè)看，%；，%；，%。連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展，全市限額以上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè)10家，%。全年成交額過億元的市場(chǎng)10家，％。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，%，%，%，%，%，%，%，食品、飲料、%，%，%，%。人均消費(fèi)性支出情況作為西部區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要支點(diǎn)，A市的發(fā)展得到省委省政府的高度重視和支持。A市是一個(gè)以汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，曾位居全國(guó)小康城市第 6名、綜合實(shí)力第22名。近年來，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響，A市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動(dòng)較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全市城市居民可支配收入達(dá)到10944元，%，人均消費(fèi)性支出8616元，%.今年上半年，城市居民人均可支配收入6506元，居民收入和支出都有較大幅度提高，也逐漸帶動(dòng)了房地產(chǎn)的火爆。由此，A市中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價(jià)相對(duì)便宜，且開發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。而就在“十一五”期間，我市將重點(diǎn)提升中部組團(tuán)，在北京路、天津路、東風(fēng)大道等沿線建設(shè)5平方公里城市新區(qū)，分散中心城區(qū)人口增長(zhǎng)壓力，同時(shí)要穩(wěn)步發(fā)展東部組團(tuán)。人民路是A市商住密集區(qū)，據(jù)了解現(xiàn)總?cè)丝诩s20余萬人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般大型購(gòu)物中心市場(chǎng)份額，覆蓋面必須不少于20萬人的固定消費(fèi)群的標(biāo)準(zhǔn)。而且這部分人基本上是中高收入階層，經(jīng)濟(jì)條件比較好。這一居民結(jié)構(gòu)，使廣場(chǎng)擁有一個(gè)相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體。二、A市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重l 房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟(jì)比重明顯提高2006年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25億元，比上年增長(zhǎng)20%。%，%。l 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資投資逐年提高為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力支持2001年以來，A市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資明顯提高，并且增速逐年加大，其中主要有十漫高速公路和南水北調(diào)工程等。社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展必然為房地產(chǎn)業(yè)帶來良好的機(jī)遇，加上舊城改造等，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。圖：A市歷年固定資產(chǎn)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）歷年房地產(chǎn)投資狀況l A市房地產(chǎn)開發(fā)投資6年時(shí)間保持較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)A市房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年后走出低谷，至今已連續(xù)6年保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)超過30%%，目前逐漸走穩(wěn)。圖：A市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）l 2005~2006年房地產(chǎn)投資急劇增加l 宏觀調(diào)控，2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)進(jìn)入2006年以來，A市土地開發(fā)投資開始減少，同時(shí)在國(guó)家宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)入了合理調(diào)整期，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅理性回落，開始低速增長(zhǎng)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。土地發(fā)展規(guī)劃根據(jù)（1997—2010）《A市土地利用總體規(guī)劃》和《A市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》確定，從2001年到2010年，我市土地開發(fā)整理總體目標(biāo)為：以提高國(guó)土資源對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為根本出發(fā)點(diǎn)，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，宜農(nóng)未利用土地資源得到適度開發(fā)；土地整理全面、有序開展；土地利用效率和產(chǎn)出率明顯提高，促進(jìn)土地資源集約、合理利用和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。具體目標(biāo)：到2010年，補(bǔ)充耕地11000公頃，。，大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，通過對(duì)農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。計(jì)劃新增灌溉耕地4萬公頃，改造中低產(chǎn)田8萬公頃。規(guī)劃期內(nèi)將實(shí)施7個(gè)重點(diǎn)工程，，；實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目82個(gè)，。（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述自土地使用制度與住房分配制度改革以來，A市房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2006年，，%。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)121家。，%。，%。，%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由1993年前中房集團(tuán)A市公司一家發(fā)展到2006年的200多家。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有利地推動(dòng)了城市建設(shè)步伐，改善了城市面貌與經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境，提高了居民的居住水平，而且?guī)?dòng)和促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也改變了居民的消費(fèi)觀念與投資觀念，影響并推動(dòng)了整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況l 城區(qū)商品房供求逐年擴(kuò)大，總體供求平衡2003年到2007年五年時(shí)間里，城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量逐年增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度較為緩慢平穩(wěn)，總體供求關(guān)系基本平衡。圖：A市城區(qū)歷年商品房供求量 （數(shù)據(jù)來源：A市房地產(chǎn)網(wǎng)、估計(jì)值）l 商品房建設(shè)主要集中在北京路沿線l 商品房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，房屋竣工面積略有增長(zhǎng)2006年，%。，%，%。，%，%，%。房地產(chǎn)價(jià)格狀況l 2006年以前A市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)平緩2006年以前A市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格緩慢增長(zhǎng)，%。l 2007年價(jià)格上漲開始提速，商品住宅均價(jià)突破2000元/平方米