【正文】 盛華國際廣場房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告目 錄第一章 概 要 1一、借款人評價(jià) 1二、項(xiàng)目評價(jià) 2三、市場評價(jià) 2四、投資籌資評價(jià) 2五、財(cái)務(wù)評價(jià) 3六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 3七、評估結(jié)論 3第二章 借款人評價(jià) 5一、借款人概況 5二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平 5三、信用狀況評價(jià) 5四、企業(yè)前景評價(jià) 6第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) 7一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 7二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 8三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評價(jià) 9四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價(jià) 9第四章 項(xiàng)目市場情況評估 10一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 10（一）A市經(jīng)濟(jì)格局 10（二）A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 11二、A市房地產(chǎn)市場狀況 15（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 15（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析 17三、市場定位分析 20（一）項(xiàng)目開發(fā)主題定位 20（二）市場定位 20四、市場預(yù)測分析 23（一）項(xiàng)目基本情況 23（二）項(xiàng)目經(jīng)營方式 23（三）銷售期的選定 23（四）實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 24第五章 投資估算和籌資評價(jià) 25一、投資估算 25二、投資來源及籌資評價(jià) 25三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評價(jià) 26（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 26（二）建設(shè)方式 26（三）進(jìn)度安排 26（四）項(xiàng)目周期設(shè)定 26（五）分段周期設(shè)定 27（六）投資計(jì)劃與資金籌措表 29第六章 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定 30一、項(xiàng)目開發(fā)周期 30二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪?30三、項(xiàng)目銷售價(jià)格估算 31（一）住宅銷售價(jià)格 31（二）商鋪銷售價(jià)格 31（三）車位銷售價(jià)格 31（四）商場銷售價(jià)格 31四、預(yù)期收入測算結(jié)果 32五、稅金計(jì)算 32第七章 財(cái)務(wù)效益評估 33一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 33（一）財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的選取 33（二）靜態(tài)效益指標(biāo) 34（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 35二、利息保障倍數(shù)計(jì)算 37三、貸款償還期計(jì)算 38第八章 項(xiàng)目不確定性分析 39一、盈虧平衡分析 39二、單因素敏感性分析 39第九章 銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)分析防范措施評估 41一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 41（一）定量分析 41（二）定性分析 41附件：借款人應(yīng)提交的材料清單 4343本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識，通過對借款人、項(xiàng)目、市場、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報(bào)告可為其他評估機(jī)構(gòu)借鑒。第一章 概 要根據(jù)盛華投資公司開發(fā)“盛華國際廣場”工程申請貸款的需要，于2007年12月22日對該項(xiàng)目進(jìn)行全面評估（評估基準(zhǔn)日確定為2008年1月2日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評估結(jié)論，并于2007年12月30日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報(bào)告簡要概述如下： 一、借款人評價(jià)盛華投資公司（以下簡稱盛華）成立于2004年11月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表盛華明，注冊資本5300萬元人民幣。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。截止2007年12月，公司資產(chǎn)總額為17146萬元，負(fù)債總額為5315萬元，所有者權(quán)益為11831萬元。大唐盛華在建設(shè)銀行A市支行開有基本結(jié)算帳戶。截止2007年12月1日，在建設(shè)銀行A市支行存款余額為1500萬元；公司無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄。通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢，自身積累增加，對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。二、項(xiàng)目評價(jià)“盛華國際廣場”項(xiàng)目位于A市中心位置，山東路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。（）。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，㎡，㎡（），共828個(gè)地下車位。㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場和6棟22層的住宅樓。三、市場評價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的資料，“盛華國際廣場”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購物廣場及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。四、投資籌資評價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及A市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行計(jì)算。具體見下表：（開發(fā)投資估算表）序號工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱造價(jià)或費(fèi)用（元）樓面造價(jià)（元/㎡）百分比（%）1一、征地費(fèi)及土地契稅等113971313 %2二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)21067332 %3三、建筑安裝工程費(fèi)247163589 %4四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)8295000 %5五、管理費(fèi)13269130 %6六、開發(fā)期稅費(fèi)672670 %7七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)）40932398 %8八、不可預(yù)見費(fèi)3904972 %合計(jì)總投資造價(jià)449276405 %注：詳細(xì)計(jì)算見附件：成本計(jì)算明細(xì)表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動收入中用于投資的部分。資金動作方式如下：216。 自有資金全部用于投資，共20000萬元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金10000萬元）；216。 銀行貸款15000萬元；216。 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為9928萬元。五、財(cái)務(wù)評價(jià)經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評估主表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1； 內(nèi)部投資收益率（所得稅后）：%； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％，所得稅后）：； 動態(tài)投資回收期（還原利率10%）：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按建設(shè)銀行財(cái)務(wù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級為AA級。 七、評估結(jié)論評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“盛華國際廣場”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評為AA級，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。第二章 借款人評價(jià)一、借款人概況盛華投資公司（以下簡稱盛華）成立于2004年11月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表盛華明，注冊資本5300萬元人民幣。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。2003年1月起正式進(jìn)行“紅山新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。在A市激烈的市場競爭中，“紅山新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉儲、。二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平盛華投資公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場營銷部、財(cái)務(wù)部。公司現(xiàn)有員工30人，其中碩士生2名、本科生9名，大專生15名，高級工程師2名，工程師5名，助理工程師2名，高級會計(jì)師1名，會計(jì)師1名，經(jīng)濟(jì)師2名，房地產(chǎn)高級策劃師2名。公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。 三、信用狀況評價(jià)該公司在建行開有基本結(jié)算帳戶。截止2007年12月末，該公司在建行存款余額為1520萬元；信用社存款余額為500萬元。公司借款均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2007年度信用等級為未評級。 在人行查詢系統(tǒng)查詢，盛華投資公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好。附：借款人基本情況表：借款人名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級三級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率100%竣工產(chǎn)品優(yōu)良率100%財(cái)務(wù)情況注冊資本5300萬元實(shí)收資本5300萬元總資產(chǎn)17146萬元所有者權(quán)益11831萬元資產(chǎn)負(fù)債率31%流動比率151%存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額11831資產(chǎn)報(bào)酬率%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率37%利息保障倍數(shù)資本積累率82%信用情況貸款利息實(shí)收率100%貸款不良率0客戶信用評級得分信用等級AA授信控制量我行已提供信用量貸款紀(jì)錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式建設(shè)銀行16001600%正常抵押保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式四、企業(yè)前景評價(jià)盛華投資公司具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2003年1月起正式進(jìn)行“紅山新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。在A市激烈的市場競爭中，“紅山新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉儲、。因此大唐盛華自身具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“盛華國際廣場”項(xiàng)目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬余平方米的文明廣場，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。（）。擬建大型商業(yè)廣場和6棟22層的住宅樓。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，㎡，㎡（），共828個(gè)地下車位。盛華投資公司多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“盛華國際廣場”是A市中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場及精品住宅，也是決心在A市樹立的樣板工程。A市政府通過對舊城改造和新城的開發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合A市舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，A市作為西部的重要城市，吸引了眾多前來參與投資開發(fā)的公司。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案（表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）序 號項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注1總用地面積（平方米） 2總建筑面積（平方米） 3地上建筑面積（平方米） 其中商場 高層住宅 車庫 4地下建筑面積 其中商場 停車場 5建筑層數(shù)地上13層，422層地下4層6建筑總高80米7建筑層高地上—4米地下4米8總戶數(shù)　8369建筑容積率