【正文】 ? 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 學(xué)習(xí)目標(biāo) ? 1．房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義、分類； ? 2．房地產(chǎn)開發(fā)貸款款的操作流程； ? 3．房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估的基本原理和方法； ? 4．房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的風(fēng)險分類與控制方法； ? 5．房地產(chǎn)開發(fā)貸款保險的含義與分類。 本章目錄 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)信貸概述 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義與分類 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程 ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)信貸概述 ? 一、房地產(chǎn)信貸的含義 ? 二、房地產(chǎn)信貸的分類 一、房地產(chǎn)信貸的含義 ? 房地產(chǎn)信貸的含義： ? 廣義：指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)和管理活動中涉及的各類貸款。 ? 狹義：指與房地產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和商業(yè)用房貸款。 相關(guān)概念 —— 土地儲備及其貸款 ? 土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法 取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為 。 ? 土地儲備貸款是指為解決政府土地儲備機(jī)構(gòu)因依法合規(guī)收購、儲備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。 ? 土地儲備貸款的主要用途包括支付 征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi) 等。土地儲備貸款的借款人是政府土地儲備機(jī)構(gòu)。 二、房地產(chǎn)信貸的分類 房地產(chǎn)信貸分類 自營性房地產(chǎn)貸款 政策性房地產(chǎn)貸款 按照貸款的自主權(quán) 抵押貸款 擔(dān)保貸款 按照貸款的風(fēng)險控制方式 房地產(chǎn)一級市場貸款 按照貸款相對應(yīng)的房地產(chǎn)市場級別的分類 房地產(chǎn)二級市場貸款 房地產(chǎn)三級市場貸款 按照貸款的自主權(quán)分類 ? 自營性房地產(chǎn)貸款 又稱商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，是指銀行以自籌資金作為資金來源，自主經(jīng)營的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，包括法人房地產(chǎn)貸款和個人房地產(chǎn)貸款：具體內(nèi)容參見表 41所示。 ? 政策性房地產(chǎn)貸款 （ 1）個人住房公積金貸款。 （ 2）土地開發(fā)貸款。 （ 3）土地儲備貸款。 （二）按照貸款的風(fēng)險控制方式分類 ? 1．抵押貸款 ? 抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的主要形式，包括房屋開發(fā)和土地開發(fā)抵押貸款、商業(yè)抵押貸款和個人住房抵押貸款。 ? 2．擔(dān)保貸款 ? 房地產(chǎn)擔(dān)保貸款一般是基于政府信用而提供的房地產(chǎn)貸款，即以國有獨(dú)資或控股的城市建設(shè)投資公司為主體，以政府信用作為擔(dān)保的貸款。 按照貸款相對應(yīng)的房地產(chǎn)市場的級別分類 ? 1．房地產(chǎn)一級市場貸款 在中國，房地產(chǎn)一級市場專指通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的市場。在該市場中，主要的房地產(chǎn)貸款種類包括土地儲備貸款和土地開發(fā)貸款。 ? 2．房地產(chǎn)二級市場貸款 房地產(chǎn)二級市場是指土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場，這個市場中的貸款主要是房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，該類貸款包括房地產(chǎn)業(yè)流動資金貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。其中房地產(chǎn)業(yè)流動資金貸款是向從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的貸款。 ? 3．房地產(chǎn)三級市場貸款 房地產(chǎn)三級市場是指投入使用后的房地產(chǎn)交易市場，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式所構(gòu)成的市場，即在房地產(chǎn)二級市場上購得房屋的購房者再次出售所購房屋的市場，如二手房市場。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義與分類 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的類別 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款 。 (1)貸款人 —— 商業(yè)銀行 (2)借款人 —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 、 土地儲備 機(jī)構(gòu) 、高?；蛘叱薪▽W(xué)生公寓建設(shè)的企業(yè) 。 13 相關(guān)概念 —— 商業(yè)銀行 商業(yè)銀行是以 存貸款為主要業(yè)務(wù) ， 并 以獲取利潤為目的 的 貨幣經(jīng)營企業(yè) 。 與專業(yè)銀行 (比如投資銀行 、 政策性銀行 、住房儲蓄銀行 )相比 ， 商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)更綜合 ，功能更全面 ， 可以為客戶提供幾乎所有的金融服務(wù) 。 而專業(yè)銀行只集中經(jīng)營指定范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和提供專門服務(wù) 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的類別 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款是向從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)活動的貸款。流動資金貸款一般分為短期和中長期兩類，其中又以短期流動資金貸款最為多見。 ? 凡經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營城鎮(zhèn)土地開發(fā)及商品房建設(shè)的企業(yè)，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，并經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得了法人資格并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，均可向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。 2．貸款用途 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款主要用于 墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)、土地開發(fā)以及舊城改造 等項(xiàng)目所需的生產(chǎn)性流動資金，具體包括： ? （ 1）開發(fā)前期所需占用的資金，例如總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘察測繪費(fèi)等。 ? （ 2）土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用的資金，包括土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和道路、供水、供氣、供電、排水、通訊、照明等建設(shè)資金。 ? （ 3）建筑安裝工程所需的流動資金。 ? （ 4）公共設(shè)施配套工程所需的資金。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建設(shè)向市場銷售、出租的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，包括居住用房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、商品房配套工程貸款。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是一種中長期項(xiàng)目貸款，貸款對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的，國有、集體、外資和股份制企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。 ? 貸款原則上采取抵押擔(dān)?；蚪杩钊擞刑幏謾?quán)的國債、存單及備付信用證質(zhì)押擔(dān)保方式，擔(dān)保能力不足部分可采取保證擔(dān)保方式。 ? 1．貸款用途 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款用于所開發(fā)項(xiàng)目的土地使用及拆遷補(bǔ)償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝以及公共配套設(shè)施等發(fā)生的費(fèi)用支出。 ? 2．貸款特點(diǎn) ? （ 1）專款專用。借款人只能將貸款用于規(guī)定項(xiàng)目的開發(fā)，不能自行將貸款轉(zhuǎn)移或挪作他用，銀行對貸款的使用負(fù)有監(jiān)督責(zé)任，須密切關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)展。 ? （ 2）金額巨大。房地產(chǎn)開發(fā)的過程復(fù)雜，涉及規(guī)劃許可、土地征用、拆遷補(bǔ)償、市政配套以及施工建設(shè)等若干環(huán)節(jié)，因此開發(fā)成本高且資金占暑用量大，少則幾千萬元，多則數(shù)十億元。正是基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須借助金融機(jī)構(gòu)的支持，而貸款則成為其主要的融資手段。 ? （ 3）貸款期長。一方面房地產(chǎn)開發(fā)工作良的環(huán)節(jié)多、經(jīng)營周期長乓且建設(shè)施工易受季節(jié)影響，因此在開發(fā)建設(shè)階段資金的周轉(zhuǎn)速度較慢，必然延長貸款的使用時呼間。另一方面，在經(jīng)營銷售階段，資金往在往都是分期、分批逐步回日收的，因而貸款資金的歸還速度也比較緩慢。以上兩方面共同決定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的期限必然是較長的。 ? （ 4）風(fēng)險較大。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金額大、期限長，且房地產(chǎn)行業(yè)本身也易受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策法規(guī)等因素的影響，所以貸款的償還和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)都會面對很多不確定因素，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險也比一般商業(yè)貸款大得多。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類 ? （一）商品住房開發(fā)貸款 ? （二）經(jīng)濟(jì)適用住房貸款 ? （三）商業(yè)用房尹發(fā)貸款 ? （四）土地開發(fā)貸款 （一）商品住房開發(fā)貸款 ? 商品住房開發(fā)貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于其所開發(fā)的商品房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后建設(shè)和經(jīng)營并按市場價格出租或出售的住宅，包括新建商品住房和二手商品住房（存量房）等等。商品住房具有完整產(chǎn)權(quán)，可辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，因此能夠在市場上自由交易。 （二）經(jīng)濟(jì)適用住房貸款 ? 經(jīng)濟(jì)適用住房貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)單位發(fā)放的用于其所開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。 知識鏈接：經(jīng)濟(jì)適用房 ? 1994年由建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的 《 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法 》 指出，經(jīng)濟(jì)適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅，該類住房的價格按建設(shè)成本確定，建設(shè)成本包括征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利出售（利潤在 5%以內(nèi)），只售不租，其售價明顯低于商品住房，因此帶有明顯的福利性質(zhì)。近些年來由于經(jīng)濟(jì)適用住房的分配環(huán)節(jié)不透明、對購買人資格審核和監(jiān)督不到位，時常出現(xiàn)高收入家庭占有多套經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)適用住房的存廢也引來了大量爭論。 （三）商業(yè)用房開發(fā)貸款 ? 是向房地產(chǎn)開發(fā)單位發(fā)放的用于其所開發(fā)的商業(yè)用房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。商業(yè)用房是指各類從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，其中寫字樓和商 場是最為人們熟悉的商業(yè)用房。 （四）土地開發(fā)貸款 ? 土地開發(fā)貸款是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。在土地儲備制度建立以前，房地產(chǎn)建設(shè)前期必須進(jìn)行的土地開發(fā)一般也都是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的，這就產(chǎn)生對土地開發(fā)的融資需求，土地開發(fā)貸款應(yīng)運(yùn)而生。目前，隨著土地儲備制度的深入推進(jìn)和土地整理儲備中心的出現(xiàn)，土地開發(fā)貸款己逐漸被土地儲備貸款所取代。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批 ? 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督 開發(fā)貸款定義 ? 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款 是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于 房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。 借款主體 ? 經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取得《 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 》 的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （一）借款資格 ? ? （ 1）借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的法人企業(yè)，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級較高、沒有拖欠工程款的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 ? （ 2）借款人有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)?，?yīng)做出貸款人認(rèn)可的償還計(jì)劃。 ? （ 3）借款人經(jīng)工商部門辦理了年檢手續(xù)，并持有人民銀行貸款卡。 ? （ 4）借款人已經(jīng)開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶。 ? （ 5）借款人具有三級以上資質(zhì)，有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，竣工合格率達(dá)到 100%，有正在銷售的樓盤項(xiàng)目和擬建項(xiàng)目的土地儲備。實(shí)力雄厚的綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為開發(fā)某一項(xiàng)目投資設(shè)立的獨(dú)資或控股項(xiàng)目公司，項(xiàng)目投資比例超過 35%以上、具有臨時開發(fā)資質(zhì)的，可視同滿足貸款條件。 ? （一）借款資格 ? 2．項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 ? （ 1）申請貸款項(xiàng)目自有資金比例已經(jīng)達(dá)到了項(xiàng)目總投資的 35%或以上，后續(xù)建設(shè)資金來源落實(shí)，無長期拖欠建筑工程款的情況。 ? （ 2）申請貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國家或地方的建設(shè)開發(fā)計(jì)劃，具有相關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告等與貸款項(xiàng)目有關(guān)的各種批復(fù)文件。 ? （ 3）申請貸款的項(xiàng)目已經(jīng)取得“四證”，即 《 國有土地使用證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 和 《 建筑工程施工許可證 》 。對于期房建設(shè)項(xiàng)目還需要取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，否則不能放款。 ? （ 4）環(huán)保手續(xù)齊備。 ? （ 5）貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，且該項(xiàng)目應(yīng)是發(fā)放貸款的商業(yè)銀行所在地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，貸款資金嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 ? （ 6）以在建工程抵押或提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保。 ? （ 7）有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計(jì)不超過其凈資產(chǎn)的 50%。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （一）借款資格 ? ? （ 1）提供虛假材料或故意隱瞞重要事實(shí)，如提供虛假的財(cái)務(wù)報(bào)告 ? （ 2）連續(xù) 3年虧損或經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量為負(fù) ? （ 3）騙取、套現(xiàn)貸款牟取非法收入的 ? （ 4）違反國家規(guī)定將貸款從事股本權(quán)益性投資的 ? （ 5）已在借款銀行同一轄區(qū)內(nèi)的同級分支機(jī)構(gòu)取得貸款的 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì) ? ： （ 1）注冊資本不低于 5000萬元； （ 2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 5年以上； （ 3 ）近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4 ）連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； （ 5 ）上一年房屋建筑施工面