【正文】 房地產(chǎn)開發(fā) 貸款的調(diào)查和審查要點 主要內(nèi)容 一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點 二、近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本性要求 四、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)貸款的分類 五、房地產(chǎn)項目的立項批準(zhǔn)文件和“四證”的取得程序 六、《調(diào)查報告》的要點 七、《審批報告》的要點 八、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的授信安排 一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點 區(qū)域性 (市場及政策的多元化 ) 周期性 政策性 投資大、借款多、周期長 投資和消費的雙重性 專業(yè)性 個別性 風(fēng)險性 二、近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 [銀發(fā)（ 2023） 121號 ]作出了多項具體規(guī)定，措施嚴(yán)厲 《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 [2023年 18號文 ] 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》 [銀監(jiān)發(fā)（ 2023） 57號 ]自有資金比例不得低于 35% 《關(guān)于加強土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險提示的通知》 [銀監(jiān)通（ 2023） 75號 ] 《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 [04年 12月 ] 《國務(wù)院發(fā)布穩(wěn)定房價的八條意見》 [2023年 3月 ]穩(wěn)定房價的八條意見，要求各地方切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任，俗稱“舊八條” 《國務(wù)院副總理曾培炎“關(guān)于抑制房價過快上漲勢頭的四點要求”》 [2023年 4月 ] 《國務(wù)院關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題的八條措施》 [2023年 4月 ]指出加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八項措施，俗稱新八條，以組合政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控 七部委〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見〉 [05年 5月 ]加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策，明確享受優(yōu)惠政策的普通住房的標(biāo)準(zhǔn)等，反映政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控進一步細化 貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) [2023年 10月 ] 1住房按揭利率上調(diào) [2023年 3月 ] 三、人民銀行 121號文件的要求 1. 不得對未取得“四證”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款； 2. 不得對異地的房地產(chǎn)項目進行貸款； 3. 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款； 4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ,其自有資金應(yīng)不低于所開發(fā)項目總投資的 35%。 5. 不得對存在拖欠工程款行為的借款申請人發(fā)放貸款； 6. 房地產(chǎn)類的貸款必須歸入“房地產(chǎn)貸款”會計科目核算，嚴(yán)禁對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。 四、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 分類 按用途 分為住宅、寫字樓、商鋪等 按經(jīng)營對象 分為土地市場和房產(chǎn)市場 按市場層次 分為一級市場、二級市場和三級市場；在我國，房地產(chǎn)一級市場又稱土地出讓市場，是指國家將土地的使用權(quán)，按一定年限一定性出讓給土地受讓者，并由土地受讓者向國家支付土地出讓金的交易市場；二級市場是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用單位和個人之間進行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場；三級市場是房地產(chǎn)消費者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場，屬于房地產(chǎn)市場中調(diào)劑余缺、重新配置的市場 我行的房地產(chǎn)調(diào)查和審查模板主要適用于房產(chǎn)市場及二級市場的項目調(diào)查分析 房產(chǎn)開發(fā)按照經(jīng)營的方式可分為出租、出售和自營等方式，不同的類型還款來源不同 , 應(yīng)有不同的分析模式 五、 房地產(chǎn)項目的立項批準(zhǔn)文件和“四證” 的取得程序 通常開發(fā)商按如下程序進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的： 選地盤 —— 項目可行性分析 —— 在計劃部門立項 —— 初步設(shè)計 —— 在國土部門辦理土地審批 —— 領(lǐng)取《土地使用證》 —— 在城市規(guī)劃部門辦理建設(shè)用地性質(zhì)審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 —— 在城市規(guī)劃部門辦理工程規(guī)劃審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 —— 在建設(shè)門辦理開工審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)工程開工許可證》 —— 進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) —— 主體工程封頂（高層為投入建設(shè)資金達到總額的 2/3） —— 領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》 — 進行銷售 六、調(diào)查報告的主要內(nèi)容 對借款主體資質(zhì)的確認 根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)認定為無效。而商業(yè)銀行若向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，自然也就得不到相應(yīng)的法律保障，因此，在我們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款前必須要關(guān)注借款主體的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 按照建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照自有資金和注冊資金的數(shù)額、專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)目、相應(yīng)的職稱要求、從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷以及業(yè)績分為一級、二級、三級等資質(zhì)等級，各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下： 一級資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊資本不低于 5000萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 5年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計竣工 30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康? 產(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 20人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4人； （ 7）、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 9）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 二級資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊資本不低于 2023萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 3年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計竣工 15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會計人員不少于 3人； （ 7）、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 9）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 三級資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊資本不低于 800萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 2年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計竣工 5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 5）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2人； （ 6）、工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； （ 7）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 8）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 各資質(zhì)等級承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)范圍： （ 1）、一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目； （ 2）、二級資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，而承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、自轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級實行分級審批： （ 1）、一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批； （ 2）、二級資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。 經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書 此資質(zhì)等級