【正文】 程。 ? 最后 ，由于借款客戶可以有多個項目同時在運作，對于一個借款人來說商業(yè)銀行可能要做出多個項目（財務）評估。 （三）評估手段 2．信用評級方法 商業(yè)銀行客戶信用評級主要包括定性分析法和定量分析法兩類方法。專家判斷法是商業(yè)銀行在長期經(jīng)營信貸業(yè)務、承擔信用風險過程中逐步發(fā)展并完善起來的傳統(tǒng)信用分析法。 行業(yè)內最為人熟知的分析系統(tǒng)是駱駝 (CAMEL)分析系統(tǒng)，它包括：資本充足率 (Capital Adequacy)、資產(chǎn)質量 (Assets Quality)、管理能力 ( Management)、盈利性 (Earning)和流動性 (Liquidity)五個評價考察因素。 ? (2)定量分析方法 ? 較常見的定量分析方法主要包括信用評分模型和各類違約概率模型分析法。 ? (3)財務指標 P99 ? 在進行企業(yè)信用評級的過程中不可避免地要用到各類財務指標來進行分析，并根據(jù)這些指標計算相應的得分。表 43展示的就是一種被商業(yè)銀行實際應用的針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評級指標打分表。 （一）項目建設條件評估 ? 首先要調查房地產(chǎn)項目的 建設背景 ，綜合項目所在地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、城市建設規(guī)劃，分析該項目的潛在經(jīng)濟效益和社會效益，評價其建設的必要性和正當性。 ? 其次，要全面考察項目建設的性質、地理位置、交通情況、市政規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率等一系列房地產(chǎn)開發(fā)中的技術指標，突出介紹項目的特點及優(yōu)缺點。（ 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工程施工許可證 》 、 《 商品房銷售許可證 》 、項目立項批準文件以及其他銀行貸款要求的證明文件。 （二）項目市場評估 ? 房地產(chǎn)項目市場評估也稱為市場需求預測，是指在市場調查和供求預測的基礎上，根據(jù)項目的競爭能力、市場環(huán)境以及競爭者等要素，分析和判斷項目未來的銷售情況，具體來說就是考察項目在特定時期內是否有市場，以及采取怎樣的營銷戰(zhàn)略來實現(xiàn)銷售目標。 ? 在進行市場評估的過程中，經(jīng)辦人員要了解國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策導向以及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程度，對項目所在地的房地產(chǎn)市場的供需狀況進行宏觀分析。要了解項目的地段、工程質量、戶型設計、區(qū)域環(huán)境、商服配套設施狀況、物業(yè)管理、推廣策略等方面的因素，分析項目在市場中的競爭能力，評價項目的租售價格和租售計劃是否適應市場環(huán)境。 在評估時應當注意測算借款人的自有資金比例能否達到中央銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例的要求，并評價項目投資計劃是否合理可行 ? 開發(fā)商在資金籌措上的風險主要有三個方面，即 資金的額度、期限和渠道 。 1．自有資金 ? 2023年根據(jù) 《 國務院關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知 》 對該比例作了調整：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。 ? 在評估項目資本金時應注意以下兩點：一是企業(yè)所有者權益是否屬實。二是關注企業(yè)總共有多少在建項目，在計算資本金比例時，必須把所有者權益按比例在各項目之間進行分攤。因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批過程中往往都相當謹慎。 3．施工方墊資 雖然 《 中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 》 中明確規(guī)定商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目，但是由于建筑施工市場競爭激烈，一些施工企業(yè)不得不按開發(fā)商的要求墊資施工，有時墊資規(guī)模還很大。 4．商品房預售回款 ? 根據(jù) 《 城市商品房預售管理辦法 》 的規(guī)定，商品房在滿足一定條件下即可進行預售，這雖然在一定程度上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張問題，但由于商品房的銷售情況與政策法規(guī)、市場環(huán)境以及宏觀調控等因素密切相關，因此在進行銷售回款的測算時應當進行充分評估，并把銷售回款與銷售收入?yún)^(qū)別開來。 ? 從會計角度看，預售回款只能記到“預收賬款”科目，是企業(yè)的一種負債而不是收入，但在測算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源時不能將其忽略。組織和管理評估是評估人圍繞項目的組織機構設置，對企業(yè)組織是否合理有效進行的綜合分析評價。 ? 1．項目組織機構分析 ? 項目組織機構概括起來可以分為三大部分：項目實施機構、項目經(jīng)營機構和項目協(xié)作機構。項目實施機構在中國通常稱為 項目建設單位 ，由它負責項目方案的準備、挑選、報請上級機關審批，以及項目的建設過程（包括設計、施工、購置安裝等）。 （四）項目組織與人力資源分析 ? (2)項目經(jīng)營機構。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，對經(jīng)營機構的分析根據(jù)項目的不同分為兩種情況，一是商業(yè)房地產(chǎn)項目，二是住宅項目。住宅項目相對就簡單多了，只要分析項目開發(fā)商的銷售能力即可。項目協(xié)作機構大致可以分為三個層次，一是國家主管部門，二是地方政府，三是業(yè)務往來單位。 ? 地方政府機構對于中小項目的決策起著決定性作用，但不時會出現(xiàn)地方出于自身發(fā)展的考慮放行一些與國家政策存在沖突的項目的情況，遇到這種情況評估人員就必須十分慎重。 （四）項目組織與人力資源分析 ? 2．人力資源分析 ? 銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源進行分析，就是要分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的人力資源配置是否合理、是否符合項目的發(fā)展，對項目人力資源的供求和流動性情況進行分析評估。人力資源供求預測主要包括企業(yè)內部的勞動力需求預測和企業(yè)內外部的人力資源供給預測。 （四）項目組織與人力資源分析 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務分析 ? P104109 五、貸款擔保條件評估 ? 貸款擔保條件評估一般涉及土地使用權抵押、在建工程抵押、現(xiàn)房抵押三個方面。土地使用權抵押價值由已支付的土地出讓金加上拆遷安置補償費用的總和來評估。房屋期權抵押價值由抵押時投入該項目的土地出讓金、拆遷安置費用、已支付工程款的總和來評估。 ? （三）現(xiàn)房抵押 ? 工程結束竣工驗收且貸款企業(yè)獲取房產(chǎn)證后，應將房屋期權抵押連同土地使用權轉為商品房現(xiàn)房抵押，并到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理相關手續(xù)。從流程上看，貸后管理處于房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程的最后一環(huán)。 ? 檔案資料包括借款人資料、擔保資料、貸款項目資料、借款借據(jù)、借款合同、擔保合同、調查報告、審查報告和貸后檢查資料。經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照復印件、組織機構代碼證書復印件、稅務登記證復印件、貸款卡復印件、法人代表或其授權人簡歷及證明文件、董事會或股東會同意借款證明及簽字樣本。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質證書、公司章程、驗資報告復印件、近三年審計報告或財務報表復印件、最近一期財務報表復印件、貸款卡查詢記錄。 ? （ 2）抵（質）押擔保類貸款：抵（質）押物清單、抵（質）押物價格評估報告、抵（質）押物權屬證明、有處置權人同意抵（質）押證明、抵（質）押登記證明文件、抵（質）押物保險單正本。 ? （ 2）其他資料：項目可行性研究報銀告、立項批準文件復印件、土地出讓合同、土地出讓金繳納證明復印件、環(huán)保手續(xù)復印件等。 ? 在實際工作中，一般將前五項資料歸集為貸款檔案，最后一項資料作為貸后資料分別裝訂統(tǒng)一保管。 ? 5．報告類資料 ? 貸款調查報告、貸款審查報告、客戶評級報告、各種外部評估報告、貸款放出／收回憑證等。 ? 在實際工作中，一般將前五項資料歸集為貸款檔案，最后一項資料作為貸后資料分別裝訂統(tǒng)一保管。銀行經(jīng)辦人員完成該項工作后，應當及時形成書面貸后檢查報告并歸入貸后檢查資料。 ? 1．貸款使用是否正常 ? 商業(yè)銀行要重點檢測貸款企業(yè)的資金使用情況，要保證貸款資金 專款專用， 嚴格防止資金挪用尤其是投入資本市場的現(xiàn)象發(fā)生?？傊挥挟斻y行經(jīng)辦人員確認款項與實際完成工程量及付款計劃相符后，借款企業(yè)方可提取使用資金。 ? 3．其他需要關注的問題 ? 貸款企業(yè)是否出現(xiàn)法律糾紛、財務狀況是否正常、企業(yè)在其他銀行的授信余額變化、保證人或抵（質）押物的情況如何。中國貸款風險分類標準的核心原則是貸款的償還可能性，在法制健全的市場經(jīng)濟環(huán)境下，借款人的還款能力幾乎是唯一重要的因素。 ? 2 ．關注 ? 盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還貸款本息產(chǎn)生不利影響的因素。 ? 4．可疑 ? 借款人無法足額償還本息，即使執(zhí)行抵押或擔保，也肯定要造成一部分損失。 ? 開展貸款五級分類工作的時間相對固定，通常為每個季度末月的下旬。對項目進展、資金使用和銷售情況應當做到每月至少檢查一次，對于發(fā)生突發(fā)性、嚴重性問題的貸款則應隨時檢查。 ? 對于房地產(chǎn)項目來說，通常開發(fā)企業(yè)在資金安排上除了自有資金和銀行貸款外，會將部分銷售回款作為項目的資金來源，因此在不增加信貸資金風險的前提下，應考慮在項目總投資的范圍內，根據(jù)項目評估時的資金計劃將部分回籠資金滾動投入項目。 （五）保證人及抵（質）押物的管理 ? 對保證人及抵（質）押物的管理主要涉及保證人的資格與經(jīng)濟實力是否有重大變化，保證人本身的經(jīng)營狀況及財務狀況有無變化，保證人與借款人的關系是否變化。 ? 一旦發(fā)現(xiàn)保證人的擔保資格發(fā)生變化或擔保能力下降，抵（質）押物價值下降或抵押權益受損，銀行應當要求借款人增加相應的擔保措施，如增加擔保方式、提供新的抵押物。 （六）貸款回收管理 ? 在貸款到期之前，銀行經(jīng)辦人員要向借款人發(fā)送 《 貸款到期通知書 》 或采取其他方式及時通知借款人。對到期未能正常歸還的貸款，經(jīng)辦人員應及時上報并進行催收，同時向借款人和擔保人發(fā)送催收通知。若借款人提前提出貸款展期申請，銀行在對展期申請進行審批后可同意展期，但展期期限不能超過原貸款期限。 ? 貸款全部按期收回后，銀行將通知借款人（或保證人）取回銀行收押的各種法律憑證及文件，辦理抵（質）押登記注銷手續(xù)。 ? 3．信用風險 ? 4．操依風險就房地產(chǎn)信貸業(yè)務而言，其操作風險主要體現(xiàn)在業(yè)績壓力下的違規(guī)放貸問題，如流動資金貸款代替開發(fā)貸款、降低放貸門檻、抵押物不足值、以個人住房貸款的名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款等。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，流動性風險常常具體表現(xiàn)為抵押物變現(xiàn)風險。當信貸資產(chǎn)不能及時變現(xiàn)的時候，銀行就必須處置抵押物，而這時經(jīng)常出現(xiàn)以下幾種阻礙房地產(chǎn)抵押權順利實現(xiàn)的情況：一是房產(chǎn)先租后抵押，這會導致銀行作為抵押權人無法在租期內受償；二是以未結清建設工程款的房產(chǎn)進行抵押，或串通建筑公司出具虛假未結清建設工程款的證明，這時由于所拖欠工程款的優(yōu)先受償權高于抵押的優(yōu)先受償權，銀行只能得到扣除欠款后的抵押物價值。 《 指引 》 中以下三個方面需要特別留意。 二、房地產(chǎn)保險的分類 ? （一）建筑工程一切險 ? 建筑工程一切險簡稱建工險，是以承包合同價格或概算價格為保險金額，承保以土木建筑為主體的工程在整個建設期間由于保險責任范圍內的風險所造成的損失和列明的責任的保險。建筑工程一切險是集財產(chǎn)損失險和責任險于一身的綜合性保險。 ? （二）產(chǎn)品責任保險 ? 在房地產(chǎn)業(yè)務中，開發(fā)商銷售的是特殊產(chǎn)品 ——房屋，在房屋使用過程中可能發(fā)生因其缺陷而造成用戶或公眾的人身傷亡或財產(chǎn)損失，依法由開發(fā)商承擔民事?lián)p害賠償責任的風險。 ? （三）建筑工程設計責任保險 ? 建筑工程設計責任保險主要承保經(jīng)國家建設行政部門批準，取得相應資質證書并經(jīng)工商行政管理部門注冊登記成立的建設工程設計單位設計的單項建設工程。保險期限為從保險人所設計的工程項目在工地動工或用于被保險人所設計的工程項目的材料、設備運抵工地之時起，至工程竣工驗收合格期滿三年之日終止，保險期限最長不超過八年。保險責任為在保險期限或追溯期內，被保險人在中國大陸境內開展工程監(jiān)理業(yè)務時，因過失未能履行委托監(jiān)理合同中約定的監(jiān)理義務或發(fā)出錯誤指令導致所監(jiān)理的建設工程發(fā)生工程質量事故，而給委托人造成經(jīng)濟損失，在保險期內，由委托人首次向保險人提出索賠申請，依法應由被保險人承擔賠償責任時，保險人根據(jù)保險合同的約定負責賠償。 三、發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時的保險要求 ? 在實務操作中，通常要求借款人在取得貸款前應為項目辦理有效的建筑工程保險，以房屋作為抵押品的，在償清全部貸款本息之前，應逐年按照不低于抵押金額的投保金額辦理房屋意外災害保險，且投保期至少要長于借款期半年，保險合同中要明確貸款人為保險第一受益人，保險單正本由貸款銀行保管。 ? 項目評估的資信評估手段是指銀行等金融機構對申請借款企業(yè)進行的客戶信用評級。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項目評估是從項目自身的財務效益和國民經(jīng)濟瓤釭’手進行的評估，其中又以財務效益評估為重點。 ? 財務評價是項目投資和貸款次決策的直接依據(jù)，它是專門針對項目本身進行的，商業(yè)銀行只有在明確了項目的清償能力、盈利能力以及貸款風險度之后才能決定是否批準貸款。 本章思考題 ? 1．房地產(chǎn)貸款同房地產(chǎn)開發(fā)貸款的區(qū)別有哪些？ ? 2．房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查的主要內容包括哪些？ ? 3．房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請條件有哪些？ ? 4．房地產(chǎn)開發(fā)建設中所說的“四證”是指什么？ ? 5．簡述房地產(chǎn)開發(fā)貸