【正文】 商業(yè)銀行所在地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，貸款資金嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 ? （ 7）有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)不超過(guò)其凈資產(chǎn)的 50%。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng) ? （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì) ? ： （ 1）注冊(cè)資本不低于 2023萬(wàn)元； （ 2）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 3年以上； （ 3）近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （ 4）連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； （ 5）上一年房屋建筑施工面積 10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； （ 6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3人； （ 7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； （ 8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 和《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 制度； （ 9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng) ? （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì) ? ： ? 1．注冊(cè)資本不低于 100萬(wàn)元； ? 2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 1年以上； ? 3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； ? 4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于 2人； ? 5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； ? 6．商品住宅銷售中實(shí)行了 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 和 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 制度； ? 7．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 （ 8）財(cái)務(wù)報(bào)表重要會(huì)計(jì)科目說(shuō)明； （ 9）貸款卡復(fù)印件及密碼； （ 10）公司簡(jiǎn)介； （ 11）公司組織結(jié)構(gòu)圖； （ 12）公司主要負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷； （ 13）銀行開(kāi)戶情況（開(kāi)戶行名稱，賬戶性質(zhì)和賬戶明細(xì)） （ 14）借款申請(qǐng)報(bào)告； （ 15）董事會(huì)同意申請(qǐng)貸款及抵押的決議。 ? （ 2）項(xiàng)目建議書(shū) ? （ 3）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告及批復(fù)。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng) 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的單筆金額一般都相當(dāng)大，如果審查不嚴(yán)造成的損失或風(fēng)險(xiǎn)特別巨大，銀行的審查工作都會(huì)做的特別仔細(xì)，開(kāi)發(fā)商如果真的希望得到貸款一般也會(huì)比較合作，提供真實(shí)情況，否則就有 欺詐 嫌疑。 ? 現(xiàn)場(chǎng)會(huì)談時(shí)要盡可能地約見(jiàn)包括行政、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、生產(chǎn)、銷售等多個(gè)部門在內(nèi)的企業(yè)各層管理人員。 ? 在實(shí)地考察時(shí)，調(diào)查人員必須親自參觀企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、廠房設(shè)備以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門，著重調(diào)查企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行情況、實(shí)際生產(chǎn)能力、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、應(yīng)收賬款和存貨情況，必要時(shí)還須審查企業(yè)的明細(xì)賬目。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 ? （一）貸前調(diào)查的方法 ? ? 手段靈活，通過(guò)搜集各種媒介中有價(jià)值的相關(guān)信息展開(kāi)調(diào)查。在進(jìn)行間接調(diào)查時(shí)應(yīng)當(dāng)注意信息來(lái)源的權(quán)威性、可靠性和全面性。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 ? （一）貸前調(diào)查的方法 ? ? 委托中介機(jī)構(gòu)或銀行自身的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)展開(kāi)的調(diào)查。切忌過(guò)分輕信貸款申請(qǐng)人主動(dòng)提供的信息和口頭承諾，避免被實(shí)地考察中的假象所迷惑，必要時(shí)可以對(duì)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)突擊檢查。 ? （ 2）確認(rèn)借款人和擔(dān)保人的法定代表人。 ? （ 4）確認(rèn)抵押物清單。 ? （ 6）確認(rèn)購(gòu)銷合同的真實(shí)性。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 ? （二）貸前調(diào)查的內(nèi)容 ? ? （ 1）對(duì)借款人和保證人法定代表人的品行、業(yè)績(jī)、能力、信譽(yù)等方面進(jìn)行深入調(diào)查，了解其經(jīng)營(yíng)管理水平和履約記錄。 ? （ 3）對(duì)借款人、保證人的財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)其提供的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性進(jìn)行審查，對(duì)重要數(shù)據(jù)核對(duì)總賬、明細(xì)賬，查看原始憑證與實(shí)物是否相符，掌握借款人和保證人的償債指標(biāo)、盈利指標(biāo)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)指標(biāo)等重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 ? （ 5）對(duì)企業(yè)對(duì)外股本權(quán)益性投資情況進(jìn)行調(diào)查，尤其要警惕借款人資產(chǎn)負(fù)債表中的其他應(yīng)收款的具體流向。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 ? （二）貸前調(diào)查的內(nèi)容 ? ? （ 1）對(duì)借款人過(guò)去三年的經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行調(diào)查 ? （ 2）分析企業(yè)的行業(yè)前景、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿? ? （ 3）調(diào)查借款企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況，重點(diǎn)合適其銷售收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流量的真是性及未來(lái)增長(zhǎng)的可信性。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)（十個(gè)部分） ? ? 2．借款人資信情況， ? 3．借款人財(cái)務(wù)狀況分析 ? 4．項(xiàng)目概況 ? 5．項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ? 6．投資估算與資金籌措安排 ? 7．項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)及還款能力分析 ? 8．擔(dān)保情況分析 ? 9．銀行收益預(yù)測(cè) ? 10．結(jié)論 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)（十個(gè)部分） ? ? 貸款調(diào)查報(bào)告的第一部分是對(duì)借款人基本情況的介紹，主要包括成立時(shí)間、組織形式、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、注冊(cè)資本和資本金構(gòu)成（實(shí)物出資還是現(xiàn)金出資）、主營(yíng)范圍、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、法人代表、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級(jí)、完成項(xiàng)目的能力、企業(yè)自身具備的優(yōu)勢(shì)等。另外，在這部分還應(yīng)當(dāng)介紹借款人所申請(qǐng)的貸款額度、期限、利率等情況。這些信息對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)曾經(jīng)是比較難以獲取的，因?yàn)楦骷毅y行之間往往缺乏有效的溝通渠道。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)（十個(gè)部分） ? ? 若借款人為項(xiàng)目公司，并且屬于新建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期，可以僅簡(jiǎn)要介紹其財(cái)務(wù)狀況；借款人以往有樓盤開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則可以進(jìn)一步具體分析各種財(cái)務(wù)指標(biāo)（這些指標(biāo)我們將在下一節(jié)中介紹）。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)（十個(gè)部分） ? ? 詳細(xì)介紹項(xiàng)目的基本情況，包括：是否納入國(guó)家或地方的建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)機(jī)關(guān)、時(shí)間、批文文號(hào)；項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及來(lái)源：項(xiàng)目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、占地面積、容積率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)及工程及工程進(jìn)展情況：項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備與可行性操作方案、計(jì)劃開(kāi)竣工日期；詳細(xì)說(shuō)明各項(xiàng)襲批文手續(xù)是否齊備、“四證”是否齊全，對(duì)于證件尚不齊備的要重點(diǎn)說(shuō)明原因并提出解決方案；施工單位資質(zhì)等級(jí)；配套工程、市政設(shè)施和物業(yè)管理的情況。 ? 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析要包括： （ 1）項(xiàng)目區(qū)域：介紹項(xiàng)目所處地理位置、周邊環(huán)境、所處地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況； （ 2）建筑規(guī)劃與房型設(shè)計(jì)：介紹項(xiàng)目樓盤分布、建設(shè)內(nèi)容、房型種類等； （ 3）銷售價(jià)格：介紹樓盤銷售價(jià)格，以及與周邊地區(qū)樓盤價(jià)格的比較； ； （ 4）結(jié)論。 ? 更細(xì)的安排則還應(yīng)當(dāng)介紹項(xiàng)目各種費(fèi)用的投入計(jì)劃和彳 《 同渠道釆逛源的資金構(gòu)成，例如 ，土地出讓金、拆遷費(fèi)用、配套費(fèi)廂、建筑安裝毖費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等的投入比例，來(lái)自白有資金、銀行貸款以及預(yù)售款和定金的籌資結(jié)構(gòu)等。在此基礎(chǔ)上，著重介紹貸款的還款來(lái)源、分析借款人是否會(huì)發(fā)生私法還貸的情況，并制訂還款還款計(jì)劃。 ? 屬于抵押擔(dān)保的，需要介紹抵押物情況、分析抵押率并且評(píng)價(jià)抵押物的變觀能力。有的還應(yīng)當(dāng)計(jì)算貸款的資金成本。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的調(diào)查 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批 ? （一）貸款審批的流程 ? 貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)審批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率和還款方式。上級(jí)審批部門審查后按照權(quán)限提交信貸委員會(huì)或有權(quán)簽批人批準(zhǔn)。不論貸款是否被批準(zhǔn)，調(diào)查部門都須將審批結(jié)果通知企業(yè)并退還申請(qǐng)資料。 ? （ 1）負(fù)責(zé)初審貸款款資料的完整性。 ? （ 3）審查貸款及其他授信信是否符合金融政策與信貸管理規(guī)章制度的要求。 ? （ 5）對(duì)貸款的合法性、效益性、安全性進(jìn)行全面審審查和評(píng)定芒，提交初審報(bào)告。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批 ? （二）貸款審查的主要內(nèi)容 ? ? 貸款復(fù)審人員在接到初審意見(jiàn)和相關(guān)材料后需及時(shí)完成如下工作。 ? （ 2）復(fù)審貸款資料戽的格式與內(nèi)容的準(zhǔn)確性與合法性。 ? （ 4）復(fù)測(cè)借款人的信用等級(jí)和貸款風(fēng)險(xiǎn)度。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批 ? （三）貸款的批準(zhǔn) ? 貸款審批機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)通過(guò)審查的貸款申請(qǐng)需要進(jìn)行批準(zhǔn)，這包括了三個(gè)方面的職責(zé)。 ? （ 2）負(fù)責(zé)信貸審查二工作的計(jì)劃、組織、實(shí)施與管理。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放一般包括五個(gè)環(huán)節(jié)，即落實(shí)貸款條件、簽訂合同、落實(shí)用款條件、款項(xiàng)發(fā)放、登記備案。 ? 第一，銀行同借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵，（質(zhì)）押合同。 ? 第三，為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)，以房屋作為抵押品的，在償清全部貸款本本息之前，應(yīng)逐年按不低于抵押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年，保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。 ? 第五，貸款審查部門對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等核實(shí)無(wú)誤后，由貸款經(jīng)辦人員填寫(xiě)放款憑證，經(jīng)逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)核算部門審查各項(xiàng)文件是否符合放款條件，符合條件的根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接發(fā)放至相關(guān)賬戶中。貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手?！薄皢喂P金額超過(guò)項(xiàng)目總投資 5%或超過(guò) 500萬(wàn)元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式。所謂財(cái)務(wù)效益評(píng)估是指根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入與支出，分析該項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和盈虧平衡府點(diǎn)，從而判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)當(dāng)能夠涵蓋貸前調(diào)查報(bào)告里的絕大部分內(nèi)容，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸前調(diào)查工作是廣義上的項(xiàng)目評(píng)估。 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估在本質(zhì)上是不同的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的評(píng)估主體是商業(yè)銀行。 ? 其次，評(píng)估在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批中的作用不同。貸前調(diào)查時(shí)，銀行經(jīng)辦人員要以房房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的可行性研究報(bào)告為基礎(chǔ)，結(jié)合自身的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和間接調(diào)查成果對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目自主做出評(píng)估，并撰寫(xiě)貸前調(diào)查報(bào)告，而這正是廣義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估。 ? 1品質(zhì) (Character)指顧客或客戶努力履行其償債義務(wù)的可能性，是評(píng)估顧客信用品質(zhì)的首要指標(biāo)品質(zhì)是應(yīng)收賬款的回收速度和回收數(shù)額的決定因素。 ? 3資本 (Capital)指顧客或客戶的財(cái)務(wù)實(shí)力和財(cái)務(wù)狀況 ,表明顧客可能償還債務(wù)的背景 ,如負(fù)債比率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、有形資產(chǎn)凈值等財(cái)務(wù)指標(biāo)等。 ? 5條件 (Condition)指可能影響顧客或客戶付款能力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ,如顧客或客戶在困難時(shí)期的付款歷史、顧客或客戶在經(jīng)濟(jì)不景氣情況下的付款可能 ? 企業(yè)了解“ 5C”的三種途徑 ? 總結(jié)企業(yè)以往跟客戶交易的經(jīng)驗(yàn) ,從主觀上對(duì)客戶的信用品質(zhì)做出判斷 。 ? 案例 江蘇某家大型物資貿(mào)易公司在物資市場(chǎng)飽和、以賒銷為主的經(jīng)營(yíng)狀況下他們 2023年的銷售收入 4億元 ,而呆帳損失只有 4000多萬(wàn)元。他們根據(jù)分析法對(duì)客戶進(jìn)行評(píng)估后將其分為三類 A級(jí)客戶 ,公司可以繼續(xù)滿足其賒銷的要求 ,B級(jí)客戶即有回款不及時(shí)的客戶 ,他們提出的賒銷要求公司要嚴(yán)格調(diào)查以往的銷售記錄和原始檔案后決定 C級(jí)客戶即讓公司出現(xiàn)呆帳的公司則拒絕交易。 5P原則 ? Personsl 個(gè)人因素 ? purpose 資金用途因素 ? payment 還款來(lái)源因素 ? protection 保障因素 ? Perspective企業(yè)前景因素 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 ? （二）評(píng)估內(nèi)容 ? 借款人資信評(píng)估的原則與內(nèi)容是內(nèi)在統(tǒng)一的。 ? 對(duì)借款企業(yè)基本情況調(diào)查的內(nèi)容包括：借款人的名稱、地址、經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)、規(guī)模、所有制類別、組織結(jié)構(gòu)、歷史沿革、注冊(cè)資本金等。 ? 對(duì)借款企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、開(kāi)發(fā)總量及建設(shè)情況，以及近年來(lái)已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售和運(yùn)營(yíng)等業(yè)績(jī)情況。 ? 對(duì)借款企業(yè)發(fā)展前景評(píng)估的內(nèi)容有：調(diào)查企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，在行業(yè)中所處層次，了解企業(yè)的發(fā)展思路和戰(zhàn)略規(guī)劃，深入分析借款企業(yè)及其所處行業(yè)的發(fā)展前景。這種評(píng)級(jí)工作同后面要介紹的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估不同，需要進(jìn)行認(rèn)真區(qū)分。 ? 其次， 客戶信用評(píng)級(jí)的依據(jù)主要是財(cái)務(wù)因素，通常貸款銀行要根據(jù)借款申請(qǐng)人前三個(gè)完整會(huì)計(jì)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表以及最近一期報(bào)表對(duì)企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)情況、盈利情況以及償債能力做出判斷。 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 ? （三）評(píng)估手段 ? 再次 ，客戶信用評(píng)級(jí)所依賴的信息不僅限于財(cái)務(wù)信息，還包括其他一些指標(biāo)，如管理層的學(xué)歷與能力、企業(yè)過(guò)往還貸記錄、所處的行業(yè)地位等，因此客戶信用評(píng)級(jí)是一個(gè)全面而綜合地考察借款人的過(guò)